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臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第820號
原 告 牛中麟
被 告 戴祖芬
洪正雄
洪建成
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國108年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之土地及建物，應予變價分割，所得價金依附表二所示應有部分比例分配。
訴訟費用新臺幣7,380元，由兩造依附表二所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、被告洪建成經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：原告與被告戴祖芬於民國108年3月6日經由本院107年度司執字第54678號給付借款強制執行事件拍定買受債務人洪建國所有如附表一所示之土地2筆（應有部分各6分之1）、建物1筆（應有部分各6分之1，含未保存建物登記全部），被告洪正雄、洪建成為附表一所示土地及房屋（下分稱系爭土地及系爭房屋，合稱系爭房地）其他全體共有人，應有部分各3分之1。
系爭房地並無不分割之協議，亦無因物之使用目的致不能分割之情形，惟兩造無法達成分割協議，爰請求裁判分割。
又系爭房地現由被告洪正雄、洪建成居住使用，僅有一個出入口，原告與被告洪正雄、洪建成並非親戚關係，難以共處一室，如以原物分割方式，無法達到居住使用之目的，將減損系爭房地之經濟價值與效用，應予變價分割，所得價金由兩造依應有部分比例分配始屬適當，且符合公平原則，爰依民法第823條第1項及第824條第2項第2款之規定，請求變價分割等語。
並聲明：如主文第1項所示。
三、被告則以：㈠被告洪建成經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
㈡被告戴祖芬以：我是原告之妻，同意以變價方式分割系爭房地等語。
㈢被告洪正雄以：系爭房屋建造完成後，共有人間早有分管約定，1樓由我使用、2樓由被告洪建成使用、3樓由洪建國使用、4樓為共用。
多年前，我將系爭房屋1樓借給堂嫂的姪子及其家人居住，且設置神壇多年，堂嫂的姪子以前每月補貼我新臺幣(下同)3,000元，最近每個月補貼5,000元。
系爭房屋各樓都有獨立門戶，1樓由中興街大門進出，2、3、4樓可由1樓後面另扇鐵捲門內之樓梯進出上下樓，原告向法院投標時已知悉債務人洪建國居住使用3樓，系爭房地分割方法應按原分管約定，亦即系爭房屋1樓分歸我所有、2樓分歸被告洪建成所有、3樓分歸原告及被告戴祖芬所有等語抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
四、本院判斷之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
經查，原告及被告戴祖芬經由本院107年度司執字第54678號給付借款強制執行事件，拍定買受如附表一所示之系爭房地應有部分各6分之1，系爭房地為兩造共有，應有部分如附表二所示；
而系爭土地使用分區為「特住二特定住宅專用區」；
系爭房屋為4層鋼筋混凝土造4層住家，一、二、三層面積各為40.04平方公尺、四層面積為30.32平方公尺、增建部分面積共為68.28平方公尺等情，有土地建物查詢資料附卷可參（見本院卷第35-40頁)，並有臺南市政府都市發展局都市計畫土地使用分區證明書、長信不動產估價師聯合事務所不動產價格鑑定報告書暨所附建物平面圖及現場照片附於本院107年度司執字第54678號給付借款執行事件卷宗可稽，此經本院調閱本院107年度司執字第54678號給付借款執行卷宗核閱無誤，堪可採認。
系爭房地並無不能分割之情事，兩造亦未定有不分割之約定，且無因物之使用目的不能分割之情形，兩造為系爭房地之全體共有人，本即得隨時請求分割系爭房地，依被告洪正雄於本院審理中陳明其不同意變價分割等語，足見兩造間無法達成分割協議，揆諸前開規定，原告訴請分割系爭房地，自屬有據。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。
又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號判決意旨參照）。
又裁判上分割共有土地時，並非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用，不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院85年度台上字第53號、93年度台上字第1797號判決意旨參照）。
經查，經本院到場勘驗系爭房地結果：系爭房屋為門牌號碼臺南市○○區○○街00號，主體建物為4層鋼筋混凝土造，大門臨中興街，一層搭建鐵皮房屋，懸掛藤安宮牌匾，供奉神明及放置冰箱等雜物，系爭房屋東臨1.5公尺巷道，臨東側巷道另有1扇鐵捲門，開啟鐵捲門，內部為系爭房屋一層後方。
被告洪正雄、洪建成於本院勘驗時未到場引導本院進入系爭房屋，惟據現住居於一層之住戶向本院陳稱其係向屋主叔父承租一層，其所使用之系爭房屋一層，雖有樓梯可通往二層，但通道樓梯已堆滿物品，實際未使用該通道通往二層等語。
本院從外觀以肉眼無法得知系爭房屋一層東側鐵捲門之內，是否另有有樓梯可通往二層、三層、四層等情，此有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第75-88頁)。
又原告陳明其曾自系爭房屋東側鐵捲門進入，有樓梯可從一層通往二層、三層、四層等語(見本院卷第105-106頁)，此為被告洪正雄所不爭執，堪信為真實。
由此可知，系爭房屋（含增建部分）坐落在系爭土地上，倘依兩造之應有部分比例按樓層為原物分割，則分得二、三、四層之共有人，仍需自一層東側鐵捲門內之樓梯始能上下樓進出，此將造成兩造日後使用之困難，除有礙原有經濟效用之外，亦有損系爭房屋使用之完整性，無法發揮經濟上利用價值；
而系爭土地為系爭房屋之基地，性質上無從原物分配，且原告及被告戴祖芬係拍賣取得系爭房地應有部分，與其他共有人即被告洪建成、洪正雄並無任何親屬關係或特殊信任基礎，分得各樓層之共有人，仍需使用其他樓層之樓梯進出及上下樓層，實有害於各自生活隱私，嚴重減損系爭房地之經濟價值，是系爭房地採原物分割方式，自非有利於兩造。
又若將系爭房地全部分配予兩造其中一方，生有補償金錢問題，兩造均無表達願分得系爭房地全部而以金錢補償他方之意願，為免再生金錢補償糾紛，亦不宜採取此種分割方式。
故系爭房地予以變價分割，不僅可保持系爭房地之完整利用及經濟效用，且基於市場之自由競爭，亦可使系爭房地之市場價值極大化，如變價之價格提高，則兩造所受分配之金額隨之增加；
參以依民法第824條第7項規定，變價分割如買受人為共有人以外之人，共有人仍有依相同條件優先承買之權，則兩造自得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得系爭房地之所有權，故以變價方式分割系爭房地，無損各共有人之承買權利，各共有人非不得再視變賣時之市場行情及自身之經濟能力等情，選擇是否參加競標，以取得系爭房地之整體利用，或由其他第三人競標後，再行決定是否依民法第824條第7項行使優先承買權。
依此，本院審酌上開各情，認為系爭房地採變價方式分割，並將變賣所得價金按兩造所有權應有部分比例分配，除有利於發揮消滅共有關係，增進共有物之融通及經濟效用之規範功能，亦可兼顧系爭房地之整體利用，係符合全體共有人利益之分割方案，應屬適當之分割方法。
㈢至被告洪正雄抗辯原共有人間就系爭房地早已劃定使用範圍，應依分管約定使用範圍原物分割云云，惟按共有人與他共有人之前手間，因分管位置利用價值不同，致分管面積有所差異，乃渠等間之債權契約，並不能拘束法院就現共有人間依其應有部分所為分割判決（最高法院93年度台上字第1797號判決意旨參照），且各共有人在分割前之使用狀況，縱共有人間有分管之約定，除達成將來按分管部分為分割之合意外，法院為裁判分割，並不受其拘束（最高法院91年度台上字第1795號判決意旨參照）。
不論被告洪正雄抗辯共有人間早有分管約定乙節是否為真，被告洪正雄既未舉證證明兩造已合意按分管約定為原物分割方式，依上開說明，本件系爭房地之分割自不受其所謂分管約定之拘束。
五、綜上所述，系爭房地既無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，各共有人亦未能達成分割之協議，原告本於共有人地位，訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許。
本院審酌系爭房地之使用目的及經濟效益、各共有人之利益等情，認原告主張變價分割方式，應屬可採，爰判決如主文第1項所示。
六、末按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
查本件訴訟費用7,380元（第一審裁判費），系爭房地雖因兩造無法達成分割協議，原告因而提起訴訟，然兩造均因系爭房地之分割而互蒙其利，故依上開規定，本院認訴訟費用應由兩造按其應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判決如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 30 日
民事第五庭 法 官 張桂美
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 30 日
書記官 蘇冠杰
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│附表一 │
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│編│土 地 標 示 │ │ 面 積 │權 利 範 圍│
│號├────┬────┬──┬──┤地 目├──────┼───────┤
│ │縣 市 │鄉鎮市區│ 段 │地號│ │平方公尺 │牛中麟：6分之1│
├─┼────┼────┼──┼──┼───┼──────┤戴祖芬：6分之1│
│1 │臺南市 │安平區 │石門│986 │ 建 │66.31 │洪正雄：3分之1│
├─┼────┼────┼──┼──┼───┼──────┤洪建成：3分之1│
│2 │臺南市 │安平區 │石門│987 │ 建 │30.44 │ │
├─┼────┼────┴──┼──┴───┼──────┼───────┤
│3 │建物標示│基 地 坐 落 │建 物 門 牌 │建物主要用途│權 利 範 圍│
│ │（建號）│ │ ├──────┤ │
│ │ │ │ │主要建材 │ │
│ │ │ │ ├──────┤ │
│ │ │ │ │層數 │ │
│ │ │ │ ├──────┤ │
│ │ │ │ │層次面積（平│ │
│ │ │ │ │方公尺） │ │
│ ├────┼───────┼──────┼──────┼───────┤
│ │153 │臺南市安平區 │臺南市安平區│住家用 │牛中麟：6分之1│
│ │ │石門段986地號 │中興街13號 ├──────┤戴祖芬：6分之1│
│ │ │ │ │鋼筋混泥土造│洪正雄：3分之1│
│ │ │ │ ├──────┤洪建成：3分之1│
│ │ │ │ │4層 │ │
│ │ │ │ ├──────┤ │
│ │ │ │ │1層40.04 │ │
│ │ │ │ │2層40.04 │ │
│ │ │ │ │3層40.04 │ │
│ │ │ │ │4層30.32 │ │
│ ├────┼───────┴──────┼──────┼───────┤
│ │備註 │ │含未保存登記│ │
│ │ │ │增建全部 │ │
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┌───────────────────────┐
│附表二 │
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│編號│共有人 │應有部分比例│訴訟費用負擔比例│
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│ 1 │牛中麟 │6分之1 │6分之1 │
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│ 2 │戴祖芬 │6分之1 │6分之1 │
├──┼────┼──────┼────────┤
│ 3 │洪正雄 │3分之1 │3分之1 │
├──┼────┼──────┼────────┤
│ 4 │洪建成 │3分之1 │3分之1 │
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