臺灣臺南地方法院民事-TNDV,108,重訴,172,20190925,1

臺灣臺南地方法院民事判決 108年度重訴字第172號
原 告 孫清涼
訴訟代理人 孫燕煌
被 告 孫佳逸
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國108年9月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一百零年九月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零八年九月一日起至終止租賃契約〔租賃標的：臺南市○○區○○段○○○○○○○○○地號土地（權利範圍均二分之一）〕之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之十，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。

本件原告原起訴請求：㈠被告應將臺南市○○區○○段00○0000地號土地（下稱系爭土地）返還原告及訴外人孫國華。

㈡被告應自民國107年8月1日起至返還系爭土地止，按月給付新臺幣（下同）3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按週年利率百分之5計算之利息。

嗣於108年9月4日言詞辯論期日確定變更訴之聲明為：㈠被告應將系爭土地如附圖A部分返還原告。

㈡被告應給付36萬元，及自變更訴之聲明翌日（即108年9月5日）起至返還系爭土地之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自108年9月1日起至返還土地之日止，按月給付3萬元（本院卷第83、84頁），經核係基於原告請求被告返還土地之同一基礎事實，及擴張、減縮應受判決之事項，符合前揭法條規定之情形，應予准許。

二、原告起訴主張：㈠原告將系爭土地（權利範圍：2分之1，原告與訴外人孫國華分別共有系爭土地，權利範圍均各2分之1）出租與被告，並於104年10月6日簽立土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租賃期間自104年7月1日起至106年6月30日止，每月租金為1萬元，其中契約第6、8條約定：「乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求新臺幣2萬元違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即訴外人孫燕圖），決無異議。」

、「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出租、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」

。

嗣因被告轉租與第三人，原告遂於107年7月11日寄發新化郵局存證號碼第101號存證信函與被告表示終止系爭租約，並請求於107年7月31日前清空還地。

詎被告迄今尚未返還系爭土地如附圖編號A所示部分，且自107年9月起即未繳納租金，迄至108年8月合計積欠36萬元【計算式：〔1萬元/月（租金）＋2萬元/月（違約金）〕×12（月）＝36萬元】未給付。

又原告之父親於分配遺產時，已指定原告之應有部分面臨正新路（即附圖編號A部分土地），原告已因分管協議而可使用附圖編號A部分。

為此，爰依系爭租賃契約法律關係、民法第767條第1項前段規定提起本件訴訟等語。

㈡並聲明：1.被告應將系爭土地如附圖編號A部分土地返還原告。

2.被告應給付36萬元，及自108年9月5日起至返還土地之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自108年9月1日起至返還土地之日止，按月給付3萬元。

三、被告則以：㈠被告有意願返還承租之系爭土地與原告，惟系爭土地為原告與訴外人孫國華2人共有（權利範圍均各2分之1），原告並未能特定其應有部分土地之位置，故迄今未能返還系爭土地。

又原告欲調漲租金至每月3萬元，已與附近租賃行情不符，被告無法以每月3萬元承租等語，以資抗辯。

㈡並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原告與訴外人孫國華2人共有，權利範圍均各為2分之1。

被告另向訴外人孫國華承租系爭土地西側鄰地即同段28地號土地，並在系爭土地及28地號土地搭建鐵皮屋，現況出租予便利商店、冬瓜茶、牛肉麵店經營使用，如本院卷第61、97、99、101、103頁照片所示。

㈡原告將系爭土地（權利範圍：2分之1）出租與被告，並於104年10月6日簽立系爭租賃契約書，約定租賃期間自104年7月1日起至106年6月30日止，每月租金為1萬元，被告於訂約時交付押租金3萬元與原告。

系爭租賃契約書其中第6條、第8條分別約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求新臺幣2萬元違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即訴外人孫燕圖），決無異議。」

、「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出租、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」

等語。

上開押租金3萬元原告業以匯款方式返還給被告。

㈢原告曾於107年7月11日寄發新化郵局存證號碼第101號存證信函與被告，其上表示：「…承租人孫佳逸您所承租的土地所在地及使用範圍（一）新化區新水段25號持分2分之1（二）新化區新水段52之3號持分2分之1，於民國107年7月11日終止租賃請於民國107年7月31日前清空還地…」等語，被告於收訖上開存證信函後，旋即於同年月13日寄發新化中山郵局存證號碼第30號存證信函與原告，其上表示：「…有關土地承租相關問題，已於107年7月5日，於新化區調解委員會述說。

本地段之2分之1業已取得承租使用權，至於您欲終止租賃的部分，因為屬於共有土地，請證明土地所有，以免不慎誤用。」

等語，並經原告於同年月16日收訖。

㈣被告分別於104年7月6日匯款3萬元、104年10月14日匯款3萬元、105年2月16日匯款6萬元、105年8月11日匯款8萬元、106年3月21日匯款6萬元、106年7月1日匯款6萬元、107年3月19日匯款6萬元（即107年3月至8月31日之租金），合計38萬元與原告，惟自107年9月起即未再給付租金與原告。

五、本院得心證之理由：㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之；

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

民法第450條、第451條分別定有明文。

次按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就；

民法第451條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之；

上訴人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第451條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，非被上訴人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續；

民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。

該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院47年台上字第1820號、37年上字第8288號、33年上字第3763號、93年度台上字第2158號裁判意旨參照）。

㈡查原告所有系爭土地（權利範圍：2分之1）出租與被告，約定租賃期限自「104年7月1日起至106年6月30日」止，每月租金為1萬元，並於104年10月6日簽立系爭租賃契約書等情，有該租賃契約書影本在卷可稽（本院108年度新調字第76號卷第37至43頁），亦為被告所不爭執，由此可見兩造就系爭土地（權利範圍：2分之1）所簽立之租賃契約期限為「104年7月1日起至106年6月30日」，如於租賃期限屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，原告未即時為反對之意思表示，該租賃關係即應視為不定期限繼續契約。

準此，因被告於106年6月30日租賃期限屆滿後仍繼續使用系爭土地，並於106年7月11日、107年3月19日分別匯款6萬元、6萬元（分別匯款6個月、6個月之租金，107年3月匯款之6萬元係107年3月至同年8月31日期間之租金）與原告，而原告未否認有收取上開租金（本院卷第30、31頁），亦無任何證據證明被告交付上開租金時原告有何反對之意思表示，則揆諸前揭法條規定及說明，兩造間租賃關係於系爭租賃契約書租賃期限屆滿後，應視為不定期限繼續契約，除期限更新外，其餘租賃條件（如租金及其他條件之約定）應「同系爭租賃契約書約定」之內容。

如原告欲終止該不定期限之租賃契約，依民法第450條第3項規定即應依被告繳納租金之習慣，先行於終止前1個月前通知之，否則該契約即仍存續。

㈢承上，被告於107年3月19日匯款6萬元與原告，該金額應為「107年3月1日至107年8月31日」期間之租金，此為原告所是認（本院卷第32頁），故原告欲終止該不定期限租賃契約，依前揭之論述，至遲應於終止前1個月即107年7月31日前通知被告知悉之。

原告固主張被告將承租之土地轉租予第三人經營便利商店使用，其已於「107年7月11日」寄發新化郵局存證號碼第101號存證信函（上開調字卷第27頁）與被告表示終止租賃契約（存證信函內容參不爭執事項㈢），並提出存證信函為證（上開調字卷第27頁）。

惟查，原告「107年7月11日」寄發上開存證信函通知被告，觀其內容係表示「於『107年7月11日』終止租賃請於107年7月31日前清空還地」，顯然係於寄發存證信函之「同日」終止租賃契約關係，並不符合上述不定期限租賃契約終止須依習慣於「終止前1個月」通知之規定，且在系爭土地及鄰地28地號等土地搭建之鐵皮屋，被告陳稱係其出資借用孫國華名義所搭蓋，承租之前就有鐵皮屋；

向孫國華承租的部分還有200多坪的市場土地等語明確（本院卷第85、88、89頁），原告亦不爭執該地方係做黃昏市場，地上物蓋好後，被告才向其承租一語無訛（本院卷第88頁），此與原告提出之照片內容（本院卷第95、97、99頁），系爭土地上坐落之鐵皮屋與後側之鐵皮屋（正新黃昏市場）應屬一體之情況亦為相符，由此可見被告向原告承租系爭土地之目的，係為提供鐵皮屋出租他人使用（被告表示原出租他人經營「伊蕾名店」，後來改租與「全家便利商店」，本院卷第85頁），並非被告於承租系爭土地，再搭蓋鐵皮屋出租與他人，原告客觀上應為知悉而未為反對之意思表示，尚不符合系爭租賃契約書第8條不得轉租之約定（該條文係針對租賃「房屋」後，承租人不得將租賃之房屋出借、轉租與他人之行為，此與兩造係承租「土地」之情形亦有不同）。

從而，原告以上開理由主張於107年7月11日終止租賃契約（或原告108年8月15日提出民事補正狀表示於107年7月31日終止契約，本院卷第47頁）乙節，因與法條規定終止租賃契約之程序有所不合，難認兩造間有關系爭土地（權利範圍：2分之1）之不定期租賃契約已於上開期日終止，該不定期租賃契約關係仍應存續中。

至被告自107年9月1日起即未再給付租金與原告部分，被告陳稱係因不能接受原告調漲租金為每月3萬元，原告表示不欲出租要求其不要繳納，方未再繼續繳交租金一語（本院卷第84頁），而原告亦未以被告遲付租金，經其定相當期限催告仍未繳納之理由主張終止租約，自不影響上開租賃關係認定之結果，附此敘明之。

㈣兩造間簽立之系爭租賃契約書，系爭土地（權利範圍：2分之1）租賃期間已於106年6月30日屆滿，惟被告仍繼續使用收益，原告亦繼續收取租金至107年8月31日，顯然兩造間有關系爭土地（權利範圍：2分之1）之租賃關係已視為不定期限繼續契約，且原告未依法條規定合法終止租約，該不定期租賃契約仍應存續之事實，既經本院認定如前，可見被告並非無正當權源而使用收益系爭土地，原告主張已於107年7月11日（或107年7月31日）終止租賃契約，被告仍無權占用系爭土地，依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還如附圖編號A部分之土地，即非有據，不應准許。

又系爭土地係原告與孫國華2人所共有，原告雖提出「共有土地分管契約書及分管圖」表示（上開調字卷第25頁），系爭土地已與孫國華協議其中附圖編號A部分由其分管使用、收益等語，惟觀諸其提出之「共有土地分管契約書及分管圖」，其上僅有原告之簽名，並無孫國華姓名之簽署或印文，原告於言詞辯論期日亦自承與孫國華並未達成協議一語明確（本院卷第28、29頁），復無其他積極證據證明原告就系爭土地確實有與共有人即孫國華達成分管協議之事實，故原告請求被告返還系爭土地如附圖編號A部分，亦非適法，併予指明之。

㈤再查，兩造間有關系爭土地（權利範圍：2分之1）之租賃關係，已於系爭租賃契約書租約期滿後更新為不定期繼續關係，除租賃期限外，其餘租賃條件仍應與系爭租賃契約書內容相同，被告於原告合法終止租賃契約前，應無系爭租賃契約書第6條約定所謂租期屆滿後未遷讓而應每月給付2萬元違約金至遷讓返還之日之情形，原告尚不得依上開約定另行請求被告按月給付2萬元違約金，被告僅需依系爭租賃契約書第3條約定每月負給付租金1萬元之義務。

因此，被告自107年9月1日起即未再給付租金，迄至108年8月31日止合計有12萬元未繳納，則原告請求被告給付上開期間之租金12萬元，及自108年9月1日起至租賃契約終止之日止，按月給付1萬元，於法有憑，逾此範圍之主張，即非有據，不應准許。

又原告「如合法終止」不定期限租賃契約「後」被告仍未遷讓返還，因該結果並非上開所認定之事實範圍，被告按月給付之金額即應另行認定之，應予敘明。

㈥次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。

民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

是原告依前揭規定請求被告就12萬元部分，併予給付自訴之變更翌日即108年9月5日起至清償日止（本院卷第84頁）至清償日止（原告請求至返還土地之日止之利息，應屬有誤），按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，亦應允准。

六、綜上所述，兩造間就系爭土地（權利範圍：2分之1）之租賃關係，已於系爭租賃契約書約定之租期屆滿後變更為不定期限繼續契約，且原告未合法終止租賃契約，被告尚非無權占用系爭土地，其於合法終止前僅負有按月給付租金之義務。

從而，原告請求被告給付12萬元（107年9月1日起至108年8月31日期間之租金），及自108年9月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自108年9月1日起至租賃契約終止之日止，按月給付1萬元，為有理由，逾此範圍之主張，尚非有憑，應予駁回。

七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔、或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。

查原告訴之聲明第2項部分，係訴之聲明第1項附帶請求損害賠償之範圍，本件訴訟依民事訴訟法第77條之2規定僅就訴之聲明第1項核定訴訟標的價額並予課徵裁判費，故本院審酌上情，並依原、被告勝敗比例及理由等情，確定本件訴訟費用兩造負擔之比例如主文第3項所示。

八、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應職權宣告假執行。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
民事第五庭 法 官 林勳煜
上開正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 26 日
書記官 吳佩芬