臺灣臺南地方法院民事-TNDV,109,訴,1893,20220801,1

臺灣臺南地方法院民事判決
109年度訴字第1893號
原 告 林俊良
訴訟代理人 蔡東泉律師
被 告 鄭麗珍
訴訟代理人 陳進長律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國111年7月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣200,000元，及自民國109年12月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之20，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣200,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張:

(一)原告從事建築業，故需找土地、買土地，進而興建房屋出售 。

在仲介介紹下，原告於民國108年6月11日與被告簽訂土地買賣契約書(下稱系爭契約)，以新臺幣（下同）4,394,000元，購買被告所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地(權利範圍全部)(下稱系爭土地），簽約當天原告簽發30萬之支票給付第一期款；

再於108年7月31日，將鑑界完成時應給付之第二期款30萬元匯至中國信託商業銀行履約保證信託專戶(下稱信託專戶)；

第三期款278,800元，約定於完稅時給付，故原告於109年4月13日，匯款38萬元（應被告要求匯款38萬元，非278,800元）至信託專戶，原告總計已支付98萬元作為買賣價金。

(二)依系爭契約第6條第5項約定「五、本件買賣標的是建地時，如需乙方(即本件被告）或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，乙方須提供該同意書予甲方（即本件原告），乙方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線」，兩造簽約後發現系爭土地有套繪管制之法定空地未解除，原告曾多次請被告解除法定空地套繪管制，但被告均未依約履行。

(三)詎至109年6月8日被告竟寄存證信函予原告，稱原告有違約之情事（原告否認），故解除系爭契約，原告認為是被告違約非原告，故於109年6月22日寄存證信函催告被告，應於函到10日解除系爭土地之法定空地套繪管制，否則，將解除系爭契約，被告收信後，仍未解除套繪管制，故原告於109年7月8日再寄存證信函作為解約之意思表示，被告於109年7月13日收受，故系爭契約於109年7月13日已合法解除。

(四)依系爭契約第8條第3項約定「三、本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還甲方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」。

原告已支付買賣價金共98萬元，是請求被告依系爭契約約定給付懲罰性違約金98萬元等語。

並聲明:㈠被告應給付原告98萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以:

(一)兩造於108年6月11日簽訂系爭契約後，被告已依照契約交 付土地移轉所需相關證件：1.土地權狀、2.印鑑證明書、3.臺南市○○區○○路000號房屋稅單、4.印章、5.使用執照及竣工圖（上列第1〜4項由被告直接交付，第5項由原告自行至保管人鄭豐進處拿取），從未延誤。

惟自108年6月11日簽約至109年6月8日將近一年，原告遲不履約辦理移轉手續及支付價金，究其原因係原告認為系爭土地為畸零地，原告欲向鄰地所有人交換土地，若鄰地所有人願交換土地，始願意與被告辦理土地移轉登記，履約完成買賣，若鄰地所有人不願交換土地，則不願與被告完成履約，原告雖央請地方人士從中斡旋，最終鄰地所有人仍不願交換土地，原告係刻意拖延，不完成履約。

被告僅能於109年6月8日以存證信函通知原告解除系爭契約，原告亦於109年7月8日以台南地方法院郵局1033號存證信函回覆「今本人也願意解除此土地買賣契約」等語，同意被告解除契約，兩造既已合意解除系爭契約，被告遂將先前所收定金30萬元以佳里郵局支票W0000000號寄還原告，並於109年8月28日將系爭土地鑑界地政規費4000元交由代書返還於原告，原告於收到被告返還之上開金額後，亦將系爭土地之土地所有權狀、被告之印鑑證明書、佳里區中山路447號房屋稅單、印章等辦理土地移轉所需文件返還被告，顯係兩造間已依民法第259條之規定完成履行回復原狀之義務，原告即不得再以被告違約之理由請求被告給付懲罰性違約金。

(二)原告身為專業建商，於買受系爭土地前未詳加查證系爭土地是否受有套匯管制，且簽約時係由原告之代書提供制式合約且未就解除套匯管制之意義向被告盡說明義務，反將解除套匯管制之義務卸責於被告，顯有違誠信原則而有失公平。

況原告於買賣受系爭土地時，即已知悉系爭土地上有未辦保存登記建物，依系爭契約第12條第1項約定「本標的包含地上未保存建物全部」，足以佐證系爭契約之買賣標的物包含位於系爭土地上之建物。

況如欲解除系爭土地法定空地之套匯管制，必須拆除系爭土地上之建物，惟拆除系爭土地上之建物並非被告之義務，而係原告之責任，此由系爭契約約定地上建物拆除時，若有共有部分，由被告協調共有人拆除事項等語可以知悉，建物拆遷與否已與被告無涉。

是原告未能拆除系爭土地上之建物，被告亦無法履行解除套匯管制之義務，豈可將解除套匯管制之責任全歸責於被告，原告以被告未就系爭土地解除套匯管制，而指摘被告違約，並請求被告給付違約金，其權利之行使，顯係以損害他人為目的，應屬權利濫用。

(三)原告於本院110年度重訴字第187號給付合資款事件另向訴外人賦川建設有限公司(下稱賦川公司)起訴請求給付合資款，原告於該案中亦主張已與被告合意解除系爭契約，又原告僅係受賦川公司委任出名買受系爭土地，證人蘇經洲證述賦川公司就系爭土地之買賣糾紛不再有所爭執，則原告基於受任人地位所提出之本件訴訟，不僅無訴訟利益，其權利亦無保護之必要。

(四)退步言之，依系爭契約第2條約定，原告應在稅單核發後5日内將第三期款匯入信託專戶，再依系爭契約第4條第3項約定雙方同意由特約代書依法依約依例辦理繳稅，不得另主張繳稅日期等語，從而，原告卻遲至109年4月13日始匯入第3期款，距簽約日108年6月11日已近10個月，此期間原告幾無任何進度，是原告顯係故意拖延近10個月才匯入第3期款（或拖延辦理稅單之核發），原告故意拖延第3期款之給付自有違約，應依系爭契約第8條第2項給付懲罰性違約金予被告，被告主張以原告應給付之違約金與本件原告請求互相抵銷，原告即不得再請求被告給付違約金。

(五)倘本件審認被告仍須給付原告違約金，惟參酌原告於履約過程中有諸多缺失，請求准予核減違約金至相當之數額等語為辯。

並聲明:㈠駁回原告之訴。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項:

(一)兩造於108年6月11日簽訂系爭契約，原告以4,394,000元向被告購買被告所有系爭土地。

(二)被告於109年6月8日寄發存證信函(見本院卷一第43頁)與原告。

(三)原告於109年6月22日寄發存證信函(見本院卷一第45至49頁)與被告，該存證信函於109年6月29日送達被告。

(四)原告於109年7月8日寄發存證信函(見本院卷一第53至55頁)與被告，該存證信函於109年7月13日送達被告。

(五)原告於109年7月23日寄發台南地方法院郵局存證號碼00000 0號存證信函(見本院卷一第167頁)與被告。

(六)系爭土地為（076)南建局造字第08276號建築執照及(076) 南建局使字第05658號使用執照建物之法定空地，受有套繪管制(見本院卷一第第117頁)。

四、本件之爭點：

(一)被告於109年6月8日寄發如本院卷一第43頁所示之存證信函與原告是否合法解除系爭契約？若否，原告於109年7月8日寄發本院卷一第53至55頁之存證信函與被告是否合法解除系爭契約？

(二)系爭契約是否經兩造合意解除？

(三)原告得否依系爭契約第8條第3項規定請求被告給付違約金 ？

(四)原告是否遲延給付買賣價金第三期款？若是，被告對原告是否有違約金請求權？若有，數額為何？得否與原告向被告 請求之違約金抵銷？

五、得心證之理由：

(一)被告於109年6月8日寄發如本院卷一第43頁所示之存證信函與原告是否合法解除系爭契約？若否，原告於109年7月8日寄發本院卷一第53至55頁之存證信函與被告是否合法解除系爭契約？⒈查兩造於108年6月11日簽訂系爭契約，由原告以4,394,000元購買被告所有系爭土地等情，有系爭契約及系爭土地登記謄本在卷可佐(見本院卷一第27至41頁、第107頁)，且為兩造所不爭執，足堪信為真實。

又被告於109年6月8日寄發存證信函(見本院卷一第43頁)與原告，稱原告遲未履行土地買賣，有違約情事，其得主張解除系爭契約，被告稱係原告認為系爭土地為畸零地，原告欲向鄰地所有人交換土地，如得交換土地，始願履行系爭契約約定，交付價金、辦理系爭土地移轉登記，最終因鄰地所有人不願交換土地，原告乃刻意拖延，不完成履約云云，經原告否認，被告就此部分事實並未舉證證明，其主張原告有違約情事，其得對原告主張解除系爭契約云云，應非可採，是被告於109年6月8日並未合法解除系爭契約。

2.按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。

民法第254條定有明文。

查系爭契約第6條第5項約定:本件買賣標的是建地時，如需被告或他人出具土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，被告須提供該同意書予原告，被告保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線等語。

惟系爭土地領有（076)南建局造字第08276號建築執照及(076) 南建局使字第05658號使用執照在案，查無拆除執照，故仍屬建築執照之法定空地乙節，業據臺南市政府工務局於109年12月11日以南市工管二字第1091499584號函(見本院卷一第117頁)函覆在卷，是系爭土地不符前揭被告保證非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照之約定，被告所提供買賣標的物顯有瑕疵存在，已然違約。

原告乃於109年6月22日寄發存證信函(見本院卷一第45至49頁)與被告，表示被告迄今未履行辦理將系爭土地解除套匯管制，有違約情事，再次以該存證信函催告被告履約，逾期未履行將解除系爭契約，該存證信函於109年6月29日送達被告。

因被告遲未履行將系爭土地上之法定空地套匯管制解除，原告再於109年7月8日寄發存證信函(見本院卷一第53至55頁)與被告表示解除系爭契約，該存證信函並於109年7月13日送達被告，原告前開主張解除系爭契約符合民法第254條規定，是系爭契約業經原告於109年7月13日合法解除。

(二)系爭契約是否經兩造合意解除？被告抗辯系爭契約係經兩造合意解除，原告不得請求違約金云云，經查前開原告於109年7月8日寄發之存證信函第二點雖記載被告於109年6月8日以存證信函對原告為解除系爭契約之意思表示，原告同意雙方合意解除系爭契約等語，惟承前所述，因被告違約，系爭契約已由原告於前開109年7月8日之存證信函第一點主張解除，其所為解除系爭契約之意思表示已送達被告而生效力，系爭契約已經原告合法解除，兩造自無由再由原告以同意被告解約之方式，由雙方合意解除系爭契約，是原告於109年7月8日寄發之存證信函第二點表示同意雙方合意解除系爭契約等語，應不生合意解除效力。

(三)原告得否依系爭契約第8條第3項規定請求被告給付違約金 ？原告所得請求之違約金金額是否應予酌減?其金額以若干為適當?⒈按系爭契約第8條第3項約定:本約簽訂後，被告若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔原告所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還原告已支配之價金，並同意按原告已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付原告。

本件被告所有系爭土地領有（076)南建局造字第08276號建築執照及(076) 南建局使字第05658號使用執照在案，仍屬建築執照之法定空地，不符兩造於系爭契約之約定，已有違約情事，並經原告主張被告違約而合法解除系爭契約，原告自得依系爭契約第8條第3項約定請求被告按已支付價金98萬元給付懲罰性違約金。

⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。

惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。

懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否過高，尤應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院107年度台上字第1278號判決意旨參照）。

本院審酌上開懲罰性違約金約定之目的，係在於督促出賣人履行保證系爭土地並無已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線之義務，及依證人蘇經洲所述兩造於簽約前並未就系爭土地有無法定空地套匯管制之情形磋商討論即予簽約，事後係經測量始確定系爭土地有法定空地之套匯管制，被告亦同意原告將系爭土地上房屋拆除以解除套匯管制，暨原告因被告未能履約所受之損害等情，認所約定按原告已支付買賣價金98萬元計算之違約金標準尚屬過高，應酌減至20萬元為公允。

⒊至被告抗辯原告以被告未就系爭土地解除套匯管制，而指摘被告違約，並請求被告給付違約金，其權利之行使，顯係以損害他人為目的，應屬權利濫用，且有違誠信原則云云，惟查，兩造均不爭執原告係建商，原告購買系爭土地係為能在其上建築房屋出售牟利，此為原告願以4,394,000元購買系爭土地之前提，則原告要求被告保證系爭土地無法定空地套匯管制或建築執照、建築線之申請等情形，以確保系爭土地將來得以作為合法建築基地使用，如有違約，並得請求懲罰性違約金，以督促出賣人誠信履約，應係其正當權利之行使，被告抗辯原告所為係權利濫用並違反誠信原則，尚非可採。

(四)原告是否遲延給付系爭契約第三期款？若是，被告對原告是否有違約金請求權？若有，數額為何？得否與原告向被告 請求之違約金抵銷？按系爭契約第3條約定第三期款278,800元為完稅款，原告應於稅單核發後5日內將第3期款匯入信託專戶等語，而被告並未舉證證明系爭土地買賣之稅單業經核發、何時核發，原告係於何時陷於給付遲延，且系爭契約第8條第2項係約定本約簽訂後，原告若有違約情事經被告合法解除契約，原告對被告負損害賠償責任，且原告已支付之價金應交付被告沒收作為懲罰性違約金等語，本件被告並未合法解除系爭契約，已如上述，另原告已於109年4月13日匯款38萬元作為第3期款至信託專戶，被告主張原告遲延給付系爭契約第3期款，應依系爭契約第8條第2項給付違約金予原告云云，尚屬無據，是被告主張以其得請求之違約金與原告本件違約金請求抵銷，應非可取。

六、綜上所述，原告依系爭契約約定，請求被告給付懲罰性違約金20萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即109年12月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。

至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許，另被告就原告勝訴部分聲請免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 8 月 1 日
民事第四庭 法 官 李姝蒓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 2 日
書記官 張鈞雅