臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,簡上,241,20220608,1

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度簡上字第241號
上 訴 人 劉武憲
被 上訴人 De HAUS社區管理委員會


法定代理人 姜懿恩
訴訟代理人 楊洪元
上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於民國110年10月21日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭110年度南簡字第1257號第一審判決提起上訴，本院於111年5月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用新臺幣參仟參佰壹拾伍元由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人即原告方面：

（一）被上訴人即原告起訴及於本院主張：⒈被上訴人係門牌號碼臺南市○○區○○○路000號3樓之2建物（以下簡稱系爭建物）之所有權人，為上訴人所屬「De HAUS社區公寓大廈」之區分所有權人，依上訴人所屬公寓大廈住戶規約（以下簡稱系爭規約)第17條第1項、第2項約定，被上訴人負有按月繳納管理費用新臺幣（下同）3,030元之義務。

詎被上訴人自民國105年9月起至110年6月止，合計58個月，積欠管理費用175,740元；

又依同條第3項約定，區分所有權人亦負有分擔費用之義務，查第三屆108年度第二次臨時區分所有權人會議決議徵收10,000元防漏水工程款，合計185,740元，亦經上訴人定期催告，仍不給付。

故依同條加計年息10%之遲延利息18,574元，共計204,314元。

為此提起本訴。

並聲明求為判決：被上訴人應給付上訴人204,314元。

⒉上訴人雖稱依其與宏昱建設開發股份有限公司（以下簡稱宏昱建設公司）簽訂之購屋契約約定自交屋日起始由上訴人負擔管理費云云，惟基於債之相對性，上訴人若於給付理費後認部分應由宏昱建設公司負擔，僅生上訴人能否向宏昱建設公司請求之疑慮，與被上訴人依照系爭規約向上訴人即區分所有權人請求給付管理費及分攤防漏水工程款無涉。

⒊系爭建物目前是空屋狀態，系爭規約對於空屋沒有減收管理費的特別規定。

（二）答辯聲明：⒈上訴駁回。⒉上訴費用由上訴人負擔。

二、上訴人即被告方面：

（一）上訴人事實之陳述及所用證據，除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：⒈按公寓大廈管理條例第10條第2項之立法理由，係規定公寓大廈專有部分、約定專用部分、共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護及費用負擔，則共用部分之管理維護費用，原則上並非完全僅按區分所有權人共有之應有部分比例分擔，亦可由公共基金支付。

⒉上訴人與訴外人宏昱建設公司因購屋糾紛爭訟至今且尚未交屋，上訴人亦無法入住使用；

依上訴人與宏昱建設公司簽訂之購屋契約（以下簡稱系爭購屋契約）第16條第2項後段：「…雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部分管理費」，而系爭建物為含專有部分與共有部分之區分所有建物，系爭購屋契約關於管理費之約定，即為系爭建物所有住戶對於管理費之共有物管理契約，是共有物管理契約關於管理費之約定在未經合法解除前，所有住戶本應遵守。

⒊依上，共用部分之管理維護費用，被上訴人應依公寓大廈管理條例改由公共基金支付，除非被上訴人先舉證如上訴人未繳納管理費則會造成系爭建物無法正常修繕、管理與維護。

惟原審對於前揭事實與理由均未詳查，亦未加以闡述即逕為判決，實有判決不備理由之違法。

⒋現行法律因衡平理念融入法律，形成誠實信用原則、情事變更原則、公益違反禁止原則、權利濫用禁止原則等法律明文化的基本原則時，自不以經當事人明示合意為必要，本件如將給付管理費全部責任歸咎於上訴人，明顯不公平。

⒌退萬步言，縱認上訴人應繳納管理費，惟系爭建物目前僅針對共有部分與管理委員會交屋，故繳納管理費則應依共有部分計算，且被上訴人請求之汽車位與機車位收費，均屬於共有部分之維護費用，此部分與前揭管理費係屬重複收取，自應扣除，故上訴人實際應繳納之管理費為80,912元【計算式：1.共有部分面積：5824.33平方公尺×萬分之1337＝77.87平方公尺，2.共有部分占上訴人房屋面積：77.87平方公尺÷（84.66＋8.18＋77.87）＝45.62%；

2,680元（每月房屋費）×45.62%（共有部分占上訴人房屋面積比例）×58月＋10,000元＝80,912元，元以下四捨五入】。

（二）原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人在原審之訴駁回。

⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

三、兩造不爭執事項及爭執內容：

（一）不爭執事項：⒈上訴人向宏昱建設公司買受臺南市○○區○○段0000○號（即門牌號碼臺南市○○區○○○路000號3樓之2)之建物（即系爭建物），並於105年1月30日登記為系爭建物之所有權人。

⒉系爭建物自105年9月至110年6月之房屋費（房屋管理費)為每月新臺幣（下同）2,680元，汽車位清潔費為每月300元，機車位清潔費為每月50元。

⒊上訴人未繳納系爭建物自105年9月起至110年6月止，共計58個月之管理費（含房屋費及汽、機車位清潔費）及防漏水工程款10,000元。

⒋宏昱建設公司自105年9月1日起至110年6月30日止，並未交付系爭建物予上訴人。

（二）爭執事項：⒈宏昱建設公司自105年9月1日起至110年6月30日止，並未交付系爭建物予上訴人，上訴人是否應繳納管理費（含房屋費及汽、機車位清潔費）？⒉上訴人抗辯僅須繳納共有部分占房屋（系爭建物）面積比例45.62%【計算式：1.共有部分面積：5824.33平方公尺×萬分之1337＝77.87平方公尺，2.共有部分占上訴人房屋面積：77.87平方公尺÷（84.66＋8.18＋77.87）＝45.62%】之房屋費（管理費），無庸繳納防漏水工程款10,000元及汽、機車位之清潔費，即上訴人僅應繳納70,912元【2,680元（每月房屋費）×45.62%（共有部分占上訴人房屋面積比例）×58月＝70,912元，元以下四捨五入】，是否有理由？⒊被上訴人請求上訴人應給付自105年9月起至110年6月止，合計58個月，共185,740元（含房屋費、汽、機車位清潔費及防漏水工程款10,000元）加10%滯納金，總共金額為204,314元，是否有理由？

四、得心證之理由：

（一）按「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，除由起造人依法提撥公共基金總金額外，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款項：㈠公共基金。

㈡管理費。

二、管理費之收繳：㈠管理費之分擔基準依各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算。

㈡管理費其收取標準按其所持有之房屋坪數分攤費用，每一個月為一期，每次收繳一期。

⒈住宅管理費-新台幣陸拾伍元/坪⒉停車位清潔費-新台幣參佰元/位⒊機車位清潔費-新台幣伍拾元/位……四、公共基金或管理費積欠之處理：區分所有權人或住戶在規定之日期前積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期（即二個收費期別）經催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息10%計算。」

，系爭規約（即系爭建物住戶規約）第17條（見本院110年度南司簡調字第605號卷第35頁）定有明文。

依上開規定可知區分所有權人或住戶為管理費及經區分所有權會議決議應分攤費用之繳納義務人，此部分之權利義務係存在管理委員會與區分所有權人或住戶間，而上訴人既為系爭建物之所有權人，自應依上開規定繳納管理費（含房屋費及汽、機車位清潔費）及分擔費用（防漏水工程款），故被上訴人請求上訴人給付自105年9月起至110年6月止，合計58個月，共185,740元（含房屋費、汽、機車位清潔費及防漏水工程款10,000元）加10%滯納金，共計204,314元，自屬有據。

上訴人雖抗辯尚未取得系爭建物，系爭建物之管理費及分擔費用，應由建設公司繳納或由公共基金支付云云；

惟上訴人既為系爭建物之所有權人，依系爭規約即為繳納管理費及分擔費用之義務人，至於其未實際取得（使用）系爭建物，或其與建設公司間有何糾紛或約定，均不能作為拒絕繳納管理費、分擔費用，或前揭費用應由公共基金支付之法律上理由。

是上訴人以前揭事由，抗辯其無庸繳納管理費及分擔費用云云，不足採信。

（二）再按區分所有權人實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度不一，倘逐一區別各區分所有權人對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅耗時費事，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之福，亦不符合公寓大廈管理條例制定之本旨。

故公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應依如何之標準繳納公共基金，並未強制定出收費標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以制定出符合該社區現況之合理收費標準。

故如公寓大廈內部已依區分所有權人會議或規約訂定費用基準，除有顯失公平情事，始有依法定程序請求法院撤銷之必要，如無顯失公平之情事，區分所有權人仍應按區分所有權人會議決議或規約繳納費用，法院無從於個案訴訟中逕行衡酌管理費之收取標準是否允當。

經查，本件被上訴人收取之管理費及分擔費用，係以系爭社區全體區分所有權人為適用對象，並非專為針對上訴人之差別待遇決定，且以所有權面積計算管理費，亦為現今一般公寓大廈管理費收取之常態，實難認有何違反誠實信用原則、情事變更原則、公益違反禁止原則、權利濫用禁止原則等法律原則之情形。

是上訴人抗辯僅須繳納共有部分占房屋（系爭建物）面積比例45.62%之房屋費（管理費），且無庸繳納防漏水工程款10,000元及汽、機車位之清潔費，即上訴人僅應繳納70,912元【2,680元（每月房屋費）×45.62%（共有部分占上訴人房屋面積比例）×58月＝70,912元，元以下四捨五入】云云，均屬無據，不足採信。

（三）綜上，被上訴人請求上訴人繳納其積欠之系爭建物58個月（自105年9月起至110年6月止）的管理費175,740元【計算式：3,030元（房屋管理費每月2,680元＋汽車位清潔費每月300元＋機車位清潔費每月50元）×58月＝175,740元】及防漏水工程款10,000元，合計185,740元，加計年息10%之遲延利息18,574元，共計204,314元，核屬有據。

而上訴人抗辯不應繳納，或僅應繳納70,912元【計算式：2,680元（每月房屋費）×45.62%（共有部分占上訴人房屋面積比例）×58月＝70,912元，元以下四捨五入】云云，均不足採信。

五、綜上所述，被上訴人依系爭規約第17條規定，請求上訴人給付204,314元，為有理由，應予准許。

原判決准許被上訴人前揭請求，為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 6 月 8 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
審判長法官 林 福 來
法官 洪 碧 雀
法官 王 獻 楠
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 6 月 8 日
書 記 官 蕭 雅 文