臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,訴,1562,20220825,1

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1562號
原 告 莊世南
訴訟代理人 嚴庚辰律師
嚴奇均律師
柯漢威律師
被 告 保證責任台南市旭山社區合作農場
法定代理人 王振慶
訴訟代理人 楊丕銘律師
上列當事人間確認租賃關係不存在事件，本院於民國111年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告為坐落臺南市○○區○○○段000地號土地（以下簡稱系爭土地）之共有人，兩造於民國93年7月12日簽訂土地承租契約書（以下簡稱前租約），由被告向原告承租系爭土地之一部分範圍，被告並在該範圍上興建鐵皮屋一棟（未保存登記、無門牌，以下簡稱系爭鐵皮屋），租賃期限至105年7月11日止，且於前租約第5條約定租賃期限屆至時，系爭鐵皮屋應歸屬於原告，被告不得藉詞推諉或主張租約關係存在。

嗣前租約之租賃期限屆至之翌日，即105年7月12日，兩造復簽訂土地承租契約書（以下簡稱系爭租約），租賃期限至115年7月11日止，且於系爭租約第3條約定每年租金需於當年7月前付清，被告不得藉任何理由拖延或拒繳，否則視為終止租賃論。

（二）詎被告未於110年7月前付清110年之租金新臺幣（下同）85,000元，依系爭租約第3條約定，已視為終止租賃，且被告未經原告承諾，擅自將向原告承租之系爭土地範圍，再轉租給他人即有限責任臺南市南農果菜運銷合作社或其負責人劉家峻，原告亦得據以終止租賃關係；

另依系爭租約第5條約定，租賃期限屆至時，系爭鐵皮屋應歸屬於原告，原告即以110年8月17日新營郵局151號、110年9月2日新營郵局第164號存證信函（以下簡稱系爭存證信函），向被告聲明租賃關係已終止，並定期限要求將系爭鐵皮屋清空、將所承租之系爭土地範圍遷讓返還予原告，惟被告竟未加置理，甚至將所承租之系爭土地範圍，再轉租予他人，已有不同意移轉系爭鐵皮屋予原告，並爭執兩造間租賃關係究否已終止之意思，原告爰提起本件確認之訴。

（三）原告於110年7月中旬向被告提出是否提前終止租約之請求，而被告亦未於110年7月底前給付租金，其行為應屬意思實現，依約定應認有同意終止租約之意思，兩造應屬合意終止租約：⒈系爭租約第3條約定「視為終止租賃論」應解為被告有為終止租賃契約之意思表示，是以，原告於110年7月中旬已詢問被告是否同意提前終止租約，被告又未於相當期限內（契約約定當年7月前）繳納租金，應解為被告以其行為表示同意提前終止租賃契約之意思，故兩造間之租賃契約應已合意終止，而無違反土地法第103條規定。

⒉況縱被告辯稱係因疫情期間無法召開實體會議決議是否同意終止租約而導致遲延繳納租金，而認其遲延繳納租金係肇因於原告之行為所致，然依現代科技進步發達，於疫情期間多有網路視訊開會軟體可資運用，被告自應慮及如未於7月底前繳納租金將可能被視為有終止租賃契約意思之風險，而應盡快召開視訊會議或以他法做成共同決議。

又今年疫情突發嚴峻亦屬不可抗力因素，原告先提出是否同意提前終止租約之請求並非屬於其刻意為之，要難認有任何違反誠信原則或權利濫用之情形。

（四）退步言之，縱認系爭租約第3條違反土地法第103條強制規定而無效，被告因有將部分土地空間轉租他人使用，兩造間之租賃關係亦因被告違反民法第443條規定而業已合法終止：被告雖抗辯農委會農糧署於補助設置冷鏈統時要求被告必須與農民共同使用，故訴外人即有限責任臺南市南農果菜運銷合作社（以下簡稱南農果菜合作社）或其負責人劉家峻所支付之價金為電費而非租金等語，然據悉被告與訴外人南農果菜合作社或其負責人劉家峻間係約定以每坪空間換算其支付之租金對價，並非如被告所稱該對價為電費而非租金，被告既未經原告同意而擅將系爭土地空間之一部分轉租他人使用，實已違反民法第443條禁止轉租之規定，原告據以主張終止系爭租約，實屬有據。

（五）依前租約、系爭租約內容綜合判斷解釋，兩造間應有俟租賃關係終止時其土地上之地上物歸屬原告之意思：⒈前租約第5條約定「乙方承租本土地，除與甲方簽訂合約外，其承租期限以105年7月11日為終止期，其建築物設備應歸屬甲方，乙方不得藉詞推諉或主張租約關係之存在，對此乙方不得有異議。」

、系爭租約第7條約定「乙方承租本土地期間，其所有設備產權歸屬乙方，甲方不得隨意移動及破壞。」

。

⒉兩造既已於前租約時約定租期屆滿後其土地上之建築物及設備歸屬於原告，而前租約屆滿後復於105年7月12日續簽訂系爭租約，此段期間內兩造締約之客觀條件並無任何重大變動，僅係系爭租約中未特別約定「系爭土地上之建築物及設備應歸屬甲方」等文字，而於系爭租約第7條約定「乙方承租本土地期間，其所有設備產權歸屬乙方，甲方不得隨意移動及破壞」等語。

⒊綜合前後兩次契約內容及一切客觀情狀後判斷，系爭租約第7條之反面解釋為「乙方於非承租本土地期間，其所有設備產權歸屬於甲方」為是，否則既然土地上之地上物為被告所興建依理當自以其為所有權人，又何須特別約定「於承租本土地期間內」之產權歸屬？顯然有刻意區別該建築物及設備「於土地租賃期間內」及「非於土地租賃期間內」之所有權歸屬主體為不同人之意思，故原告主張系爭租賃契約已合法終止，兩造間之租賃關係已不存在，而系爭土地上之地上物事實上處分權應移轉予原告，自屬有據。

（六）聲明： ⒈確認原告與被告間於105年7月12日所簽訂土地承租合約書（即系爭租約）之租賃關係不存在。

⒉被告應將如附圖（即臺南市白河地政事務所複丈日期111年5月13日土地複丈成果圖）編號Ａ所示（面積1197平方公尺）之鐵皮屋（即系爭鐵皮屋），移轉事實上處分權予原告。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

⒋訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯：

（一）系爭租約第3條固約定「每年租金需於當年7月前付清，被告不得藉任何理由拖延或拒繳，否則視為終止租賃論」，惟：⒈系爭租約第3條之約定因違反土地法第103條第4款之強行規定而無效，從而，原告在「被告並未積欠租金達2年以上」情況下逕依無效之系爭租約第3條約定以終止系爭租約，自不生終止之效力。

⒉依民法第440條第1項規定，原告依法亦須先行定期催告被告支付租金並於被告不依催告之期限支付租金時始得終止系爭租約，然原告並未定期催告被告支付租金，且被告更不待原告催告即於110年8月12日匯款支付110年之租金，從而，原告之終止系爭租約不合法致不生終止之效力。

⒊何況，原告於110年7月中旬突向被告表示其欲提前終止系爭租約，並詢問被告是否同意終止，被告即向原告表示「此事，須經被告理事會開會決議後始能決定是否同意提前終止系爭租約」，然因新冠肺炎疫情嚴峻致臺灣自110年5月19日至110年7月26日期間實施全國三級警戒管制而使被告無法召開理事會；

嗣自110年7月27日起疫情管制降為二級警戒，此時因原告業已提出提前終止租約之主張而被告是否同意終止租約又有待召開理事會決議決定，致被告乃在理事會決議前暫停支付110年之租金，故被告之暫停支付110年租金確有正當理由。

因此，被告旋於110年8月9日召開理事會並經理事會決議不同意原告所提出之提前終止租約之主張，致確定被告應繼續支付110年租金，因此被告即於110年8月12日匯款9萬元至原告帳戶以支付110年租金。

⒋系爭租約之租用面積係1612平方公尺即487.63坪，原告非但未依租約給付全部之租賃標的物，就尚未交付之租賃標的物更予以無權占有（甚至就業已交付之租賃標的物予以長期無權占有其中之部分），致被告依同時履行抗辯之規定拒絕給付租金已屬正當，更何況被告僅係稍稍遲付而已，是原告據此終止租約即無依據。

（二）被告並未轉租系爭土地予他人，故原告以「被告未經原告同意而將系爭土地轉租予第三人」之事由而終止系爭租約，其終止顯不合法而不生終止之效力：⒈被告於93年7月12日向原告承租系爭土地400坪係為在其上興建鐵皮屋集貨場，被告於系爭鐵皮屋集貨場除設備烘焙設施外並向農委會農糧署申請補助以設置農產運銷加工設施「冷鏈系統」，而農委會農糧署於補助設置「冷鏈系統」時要求受補助單位（被告）就該「冷鏈系統」於申請補助時必須附上「受補助單位同意共同使用之決議會議紀錄」。

⒉原告與訴外人南農果菜合作社之負責人劉家峻均係被告附近種植龍眼之農民，每年大約9月至11月龍眼收成季節時，原告均會前來被告之鐵皮屋集貨場將其所有而原本擅自置於集貨場貯物室內之烘焙設施取出組裝後擅自使用集貨場以烘焙其所收成之龍眼並製成龍眼乾出售；

而劉家峻則會依前述農糧署之規定將其所生產數量較大之龍眼存放於被告之冷鏈系統以為保存（劉家峻所屬南農果菜合作社乃屬成立未逾3年之合作社故依規定不能申請補助設立冷鏈系統）。

是以，被告僅係依農糧署之規定讓劉家峻使用鐵皮屋集貨場內之冷鏈設備而未曾轉租、更未曾轉租系爭土地予劉家峻，從而並不該當民法第443條規定之要件，是原告據此規定終止租約不但於法不合，亦更暴露原告違反誠信、惡意玩法之不正心態。

（三）縱被告將地上房屋之一部分出租予劉家峻，亦非屬土地法第103條第3款所稱之情形，原告依法不得據此事由終止租約：⒈兩造間之系爭租約係屬基地租賃，且系爭租約又未特別約明被告不得將房屋一部分供與他人使用，則被告縱將房屋之一部分出租、抑或出借予劉家峻，均屬被告對於所有之地上房屋之使用收益權行使而與單純之基地轉租有別。

是以，被告之行為自不該當土地法第103條第3款所稱轉租基地之事由，原告據此終止租約自係違法。

⒉又就基地租賃轉租之類型而言，土地法第103條第3款規定顯係民法第443條之特別規定，致民法第443條規定於本件無適用餘地。

（四）依系爭租約之約定，系爭鐵皮屋之權利無從歸屬於原告，故原告主張系爭鐵皮屋歸其所有，顯無依據，亦無理由：前租約固約定「承租期限以105.7.11為終止期，其建築物設備應歸屬莊世南」，然兩造間現存有效之系爭租約第13條既特別約定「此租賃契約書以本契約書為主，前契約皆不成立」，而現存有效之系爭租約復未約明「租契屆期終止後其上建築物應歸屬莊世南」，從而原告主張系爭鐵皮屋應歸屬原告云云，顯無依據。

（五）聲明：⒈原告之訴暨假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

⒊訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：

（一）原告主張被告於93年間簽訂前租約向原告承租部分系爭土地興建系爭鐵皮屋，租賃期限至105年7月11日止，復於105年7月12日簽訂系爭租約，租賃期間自105年7月12日起至115年7月11日止，並於系爭租約第3條約定被告需於當年7月前付清當年度租金。

嗣被告於110年8月12日始繳納當年度之租金，而原告則於110年8月17日寄發系爭存證信函，以被告未於7月前付清租金，違反系爭租約第3條約定為由，終止兩造間系爭租約等情，業據提出土地登記謄本、地籍圖謄本、現場照片、系爭租約及系爭存證信函為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。

（二）按租用建築房屋之基地，承租人遲付租金之總額，達2年之租額時，出租人始得終止契約；

又租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人不得收回，民法第440條第3項、土地法第103條第4款分別定有明文。

本件原告主張被告未依系爭租約於110年7月前付清租金，原告已於110年8月17日以系爭存證信函通知被告終止系爭租約，系爭租約已終止云云；

為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

經查：⒈兩造簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭土地之一部分範圍，用以興建鐵皮屋集貨場（即系爭鐵皮屋）乙節，為兩造所不爭執，並有現場照片在卷可稽，可見被告承租部分系爭土地之目的是為興建設置建築物，核與民法第440條第3項、土地法第103條第4款「租用建築房屋之基地」之情形相符，應堪認定。

⒉系爭租約既應認係租用建築房屋之基地，則系爭租約第3條「租金壹年為新台幣捌萬伍仟元整，於簽約時付當年之租金，而後每年租金需於當年七月前付清，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納，否則視為終止租賃論」之約定，顯然已違反民法第440條第3項、土地法第103條第4款之規定，應認該約定為無效。

⒊基上，系爭租約第3條之約定，既應認違反民法第440條第3項、土地法第103條第4款規定而無效，則原告以被告遲延繳納租金12天，依系爭租約第3條之約定，終止兩造間系爭租約，自不生終止之效力。

（三）再按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回房屋。

…三、承租人轉租基地於他人時」，土地法第103條第3款定有明文。

又房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如其訂立租約當初無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年台上字第2678號判決意旨參照）。

原告又主張被告未經原告同意，將向原告承租之系爭土地範圍，再轉租給他人即南農果菜合作社或其負責人劉家峻，依民法第443條「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人」規定終止系爭租約云云；

惟為被告所否認，並以係依農糧署之規定，讓劉家峻使用鐵皮屋集貨場內之冷鏈（冷藏、冷凍）設備，未曾轉租系爭鐵皮屋，更未曾轉租系爭土地等語，資為抗辯。

經查：⒈系爭租約係就系爭土地成立基地租賃契約，以供被告在承租之系爭土地範圍與建鐵皮屋（即系爭鐵皮屋），已如前述，則系爭租約之租賃物為系爭土地，並非系爭鐵皮屋，至為明確。

⒉觀證人劉家峻到庭證稱：【「（問：兩造爭執的系爭土地上有建物，你有使用該處或租用該處嗎？）我只有使用裡面的冷藏庫，冷藏庫裡面放置龍眼乾。」

、「（問：冷藏庫是何人所有？）冷藏庫是旭山農場所有，不是我的。」

、「（問：你拿東西去農場冰，需不需要付錢？）有付錢，冷藏庫扣掉走道是12坪，一坪租金是1500元，一個月的租金就是12坪乘以1500元，就是18000元。

去年是從中秋節租到年底，我不是隨時租，是龍眼產季時才有租，今年還沒有開始租，我已經租了連續三年，只有租冷藏庫的部分，我沒有在那裡營業、賣東西，只有租冷藏庫、放東西。」

、「（問：除了上開冷藏庫之外，證人有無在系爭土地上放置任何蔬果嗎？）我有放一台選別機在外面，用來分級用的。

現在還放在該處，也是去年的時候放的…」、「（問：選別機放在該處，有無另外支付費用？）沒有。

」】等語（見本院111年8月4日言詞辯論筆錄），可知證人使用（租用或借用）之範圍係屬系爭鐵皮屋內放置之冷藏庫的一部分，並非系爭土地。

⒊系爭租約之租賃物既為系爭土地，縱被告將系爭鐵皮屋或其內之冷藏庫出租證人劉家峻或其他人，亦非將承租之租賃物（系爭土地）轉租他人使用，自未違反系爭租約規定之不得轉租的約定。

⒋此外，原告並未提出任何被告將承租之系爭土地範圍，再轉租給他人之證據並舉證以實其說，則原告主張被告轉租系爭土地予他人云云，自不足採信。

⒌從而，原告以被告違法轉租租賃物（系爭土地）為由，主張被告違反民法第443條規定，並據以終止兩造間之系爭租約云云，實屬無據。

（四）綜上，原告依系爭租約第3條「承租人未準時給付租金，出租人得終止租約之約定」之約定，及民法第443條「承租人未經出租人承諾而轉租，出租人得終止租約」之規定，主張已終止兩造間之系爭租約，既均不足採信。

則被告抗辯系爭租約繼續有效存在，其有權占用有承租範圍之系爭土地，並使用系爭鐵皮屋等語，均為可採。

又系爭租約既未終止，則原告以系爭租約已終止，請求被告應將坐落系爭土地上之系爭鐵皮屋移轉事實上處分權予原告，自亦屬無據。

四、綜上所述，原告依系爭租約第3條及民法第443條，主張系爭租約已終止，並據以請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，及請求被告應將如附圖所示編號Ａ（面積1197平方公尺）之鐵皮屋（系爭鐵皮屋）移轉事實上處分權予原告，均為無理由，應予駁回。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一贅述，附此敘明。

六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 8 月 25 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 25 日
書記官 蕭 雅 文