臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,訴,1595,20220823,1

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1595號
原 告 連珮安
訴訟代理人 沈志成律師
被 告 翁月嬌
邱榮發
上二人共同
訴訟代理人 林春發律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國111年7月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國108年8月24日經由地政士即被告翁月嬌之介紹將所有座落台南市○○區○○段00000○000地號等二筆土地（應有部分均為2分之1，下稱系爭土地）出售予被告邱榮發，當時因系爭土地上存有原告與他人共有（按原告應有部分為3分之1）未辦保存登記門牌編號為台南市○○區○○路000巷0弄00號之房屋乙棟（下稱系爭房屋），原告乃要求一起出售，惟被告翁月嬌向原告訛稱，系爭房屋之產權無法過戶，故只能拆除，原告不疑有他，乃同意僅出賣系爭土地予被告邱榮發，系爭房屋則約定由被告邱榮發自行拆除，並由買方即被告邱榮發負擔拆遷房屋之相關費用。

嗣被告翁月嬌於108年10月25日來電要求原告應負擔系爭房屋之稅賦至同年10月24日止，原告認系爭房屋既未出售，且約定拆遷房屋一切費用應由買方負擔，原告應無負擔房屋稅賦之義務，況系爭房屋既已拆除，又何來房屋稅可言，原告為了解事實，乃於109年1月20日至鹽水地政事務所查詢，經服務人員告知可申請系爭房屋之建物登記第二類謄本看看，經原告申領後赫然發現系爭房屋竟已登記在買主即被告邱榮發之名下，原告為再明真實，乃進一步向鹽水地政事務申請登記在被告邱榮發名下之一切資料經審閱後，始知被告翁月嬌及被告邱榮發係以原告及共有人連耀政與連泙富等三人之名義分別將上開房屋應有部分各3分之1出售予被告邱榮發後，再以被告邱榮發之名義辦理系爭房屋之保存登記，甚者，原告亦經他人告知被告翁月嬌係買主邱榮發之配偶，原告既未將系爭房屋之應有部分出售予被告邱榮發，足認上開留存於地政事務所之建築改良物所有權買賣移轉契約書上原告之印章係被告翁月嬌及被告邱榮發等2人所盜蓋而無疑。

被告翁月嬌先向原告訛稱系爭房屋無法過戶應予拆除，嗣又與被告邱榮發共同盜蓋原告之印章，偽造系爭房屋建築改良物所有權買賣移轉契約書先辦理稅籍登記後，再持向鹽水地政事務所辦理第一次產權登記，核被告等二人所為，除已涉刑法詐欺、偽造文書、盜用印章、行使偽造私文書及使公務員登載不實等罪嫌外，亦以不法之手段嚴重損害原告系爭房屋之所有權，經原告委請專業房地仲介估價，系爭房屋市價約值新臺幣（下同）700萬元，原告之應有部分為三分之一，依比例計算，原告總共受有2,333,300元之損害，原告並已就被告等二人之上開犯罪行為提出告訴，現經臺灣臺南地方檢察署以110年度營偵續字第7號偵查中。

核被告等二人所為係以不法之手段嚴重損害原告系爭房屋之所有權，原告受有2,333,300元之損害，依民法第184第1項及民法第185條第1項之規定，原告請求被告連帶賠償2,333,300元。

並聲明：⒈被告應連帶給付原告2,333,300元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之五計算之利息。

⒉前項請求，原告願供擔保，請宣告准予假執行。

二、被告答辯略以：㈠系爭土地所有權全部，原來係原告（長女)及其胞弟連耀政（長子）、連泙富(次子）之外祖母所有。

原告及連耀政於93年5月17日代位母親連張秀盆，因分割繼承取得系爭土地所有權各二分之一。

原告外祖母於71年間同意以原告及連耀政、連泙富名義，在系爭土地上申請建造房屋，並取得使用執照，惟並未辦理建物所有權第一次登記，系爭房屋為未辦保存登記房屋，原告、連耀政、連泙富權利範圍各三分之一。

系爭房屋擁有合法使用土地之權利（有申請建造執照），形成連泙富雖未有土地所有權，卻擁有地上未辦保存登記房屋三分之一之合法使用權利。

形成互相牽制，不利利用之局面。

且原告父親曾在系爭房屋内喝農藥自殺未遂，送奇美醫院柳營分院灌腸搶救回來，幾個月後往生。

被告翁月嬌住處距離系爭房屋約50公尺，知曉上開情事，也不可能去買系爭房屋。

系爭房屋自71年興建完成後已有37年之久，且年久無人使用，故原告於108年8月24日與被告邱榮發簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），僅出售系爭土地所有權各2分之1，總價550萬元。

㈡原告於108年8月24日與被告邱榮發簽訂系爭契約書時，當時並未記載任何特約事項。

簽約後原告將系爭契約書拿給其胞弟連耀政看，連耀政於108年8月24日、26日LINE向被告翁月嬌表示：因房子不能過戶，所以並沒有賣房子，及相信買主會要拆除或滅失，希望契約上註明此費用賣主不負擔，買主必須自行負擔及日後賣主也不擔負任何責任，請在契約上附加「現已存在房屋，產權無法過戶，拆遷相關費用買主自己付擔，賣主不負任何責任」之條款。

原告於簽約日後請二位工人於一週内拆除所有門、窗、扶手，約於108年8月31日原告才拿系爭契約書，由被告翁月嬌在第五條特約事項加註「⒈現在存在的房屋，產權無法過戶，拆遷相關費用，買主自己負擔，賣方不負任何責任。

⒉水電費到搬遷日終止」，以此免除賣方之責任。

被告並無任何詐欺之行為。

㈢原告於108年8月24日與被告邱榮發簽訂系爭契約書，出售系爭土地所有權各2分之1，總價550萬元。

原告當天取得550萬元買賣價金後，才拿出一份台南市新營區公所於108年8月14日發文給原告之公文影本給被告，主旨說明系爭土地乏人管理致雜草叢生，垃圾及廢棄物堆置，影響民眾安全，環境公共衛生及市容觀瞻，請於文到7日内改善完妥等意旨，由上開公文客觀上足以證明原告與被告邱榮發簽約時系爭房屋猶如廢墟，毫無價值。

且若系爭房屋三分之一真有2,333,300元之價值，幾乎快達550萬元土地買賣價金之42.4%，原告豈有輕易拋棄讓被告拆除之理?㈣被告翁月嬌於108年8月24日簽約前，曾於108年8月22日以LINE告知原告及其胞弟連耀政要準備印鑑證明書二份，一份辦理系爭土地所有權移轉登記之用；

另一份印鑑證明則係要辦理系爭房屋稅籍移轉之用。

被告翁月嬌並當著原告面前，在上開文件上蓋用印鑑章，蓋印完畢後，由原告當場取回印鑑章。

被告翁月嬌並無任何詐欺、偽造文書行為。

系爭房屋3分之1稅籍變更為買主邱榮發名義。

之後被告翁月嬌又幫買主邱子容、邱敏慈從連耀政處取得系爭土地權利範圍各4分之1，系爭房屋3分之1稅籍則變更為被告邱榮發名義。

被告翁月嬌又幫買主邱榮發協調取得原告胞弟連泙富之同意，將系爭房屋3分之1稅籍則變更為邱榮發名義，被告邱榮發取得系爭房屋全部。

㈤被告自行到台南市政府工務局網站查詢如何申請拆除執照，其中應備文件第㈧項：建築物權利證明文件。

因此乃於108年11月12日辦妥建物所有權第一次登記。

被告本來要自行送件申請拆除執照，但台南市政府工務局人員表示如有增建還要畫圖，並且應該要找建築師辦理。

被告則開始詢價並尋找拆除系爭房屋之廠商。

被告於108年11月份找到簡玉林小姐，談好拆除執照資料由其處理，增建部分要請建築師畫圖、現場拍照等作業流程，原預計108年12月送件向台南市政府工務局申請拆除執照，之後實際送件日期為109年1月2日，早在原告主張109年1月20日至鹽水地政事務所查詢發現系爭房屋登記在被告邱榮發名下之前即已申請拆除執照。

109年2月4日台南市政府工務局核發拆除執照，109年2月5日拆除完畢，之後並由台南市政府財政稅務局新營分局註銷系爭房屋稅籍，並經鹽水地政事務所現場勘查確認系爭房屋已全部滅失，此與被告邱榮發原來與原告約定由買主全權負責拆除，賣方不負任何拆除責任及費用相符。

原告主張被告共同詐欺，請求2,333,300元之損害賠償，顯無理由。

㈥聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項：㈠原告於108年8月24日經由地政士即被告翁月嬌之介紹將系爭土地出售予被告邱榮發，雙方並訂有不動產買賣契約書，且嗣後雙方於不動產買賣契約書第五條載明：「特約事項：⒈現在存在的房屋，產權無法過戶，拆遷相關費用，買主自己負擔，賣方不負任何責任。」

等語。

㈡原告及其胞弟連耀政於93年5月17日因分割繼承取得系爭土地所有權各2分之1。

系爭土地上未辦保存登記之系爭房屋（有核發使用執照）即門牌號碼台南市○○區○○里○○路000巷0弄00號，由原告及其胞弟連耀政、連泙富權利範圍各3分之1。

㈢原告對被告二人提出詐欺等告訴，由臺南地檢署110年度營偵續字第7號為不起訴處分，經原告提出再議中。

四、爭執事項：㈠不動產買賣契約書第五條特約事項加註「⒈現在存在的房屋，產權無法過戶，拆遷相關費用，買主自己負擔，賣方不負任何責任。

⒉水電費到搬遷日終止」係何時加註？㈡原告主張被告等二人以詐欺及偽造文書等不法手段侵害原告就系爭房屋之所有權，並因此受有系爭房屋價金之損害，有無理由？㈢原告依照民法第184條第1項、第185條第1項請求被告連帶賠償2,333,300元有無理由？

五、本院得心證之理由： ㈠因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。

造意人及幫助人，視為共同行為人。

民法第184條第1項前段、第185條分別定有明文。

又侵權行為損害賠償之債須以有損害之發生、有責原因之事實及二者間具有相當因果關係為成立要件。

又所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。

又侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任(最高法院107年度台上字第1958號判決意旨)。

另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

故主張權利存在之人，就其權利構成要件事實負有舉證之責。

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

㈡原告主張被告共同偽造文書、詐騙原告，使原告損失出售房屋之利益等語，為被告所否認，自應由原告就被告有共同偽造文書、詐騙原告之事實負舉證責任。

經查： ⒈原告主張：系爭房屋原為原告與弟弟連耀政、連泙富所共有，權利範圍各3分之1，雖未辦理保存登記，但非不能過戶，被告翁月嬌卻謊稱「因房屋無法過戶，必須拆除」等語，致原告陷於錯誤，而未將房屋出售，並同意被告拆除房屋，損失房屋之對價等語，業據提出不動產買賣合約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、建物登記第二類謄本、臺灣台南地方檢察署110年度營偵續字第7號刑事傳票、系爭房屋使用執照、系爭房屋照片、連耀政與被告翁月嬌於108年8月24日LINE對話紀錄、原告與被告翁月嬌於108年11月7日、23日LINE對話紀錄、108年8月22日LINE對話紀錄（本院卷㈠第21-31頁、141-157頁）為證，經查：⑴不動產買賣合約書第五條特約事項記載「現在存在的房屋，產權無法過戶，拆遷相關費用，買主自己負擔，賣方不負任何責任。」

等語，雖兩造對於此段文字係於108年8月24日簽約當日，或簽約後之108年8月30日所註記有所爭執，惟產權無法過戶原因多端，係基於法律上或事實上原因無法過戶，皆有可能，本院尚無從自文字上上開記載即認兩造當時對於房屋產權無法過戶之認知係因被告告知法律上無法過戶所致，且由原告所提之被告翁月嬌與連耀政間之LINE對話紀錄記載「因為我們並沒有要賣房子，也了解買方是個個人及我們並不能干涉事後買主過戶事宜，尤其契約上有第四項保證事項，要嗎不簽，既然要簽，房子不能過戶是一項我們不能提高賣價的原因，所以我們不希望到時買主用這項來咬我們。

」等語，適僅足認上開特約記載係原告胞弟連耀政要求註記，惟仍不足認定原告於簽約當時認定房屋無法辦理過戶係因被告翁月嬌謊稱「法律上無法辦理過戶」所致。

⑵原告又提出建築改良物所有權買賣移轉契約書，並主張被告未經其同意，在上開建物買賣移轉契約書盜蓋原告印章後，於108年11月12日，持向不知情之臺南市鹽水地政事務所申請辦理上開建物第1次產權登記，原告已向臺南地檢署提出告訴，經該署以110年度營偵續字第7號偵查中等語。

然依被告提出臺南地檢署110年度營偵續字第7號不起訴處分書可知，檢察官查明連耀政已移居美國定居，原告弟弟連泙富於偵訊時則證稱：當初繼承在分財產的時候，告訴人（即原告）他們覺得我分到的房子比較好，所以分財產時他們不蓋章，我被迫放棄財產，因此上開房、地，只有告訴人他們有份，我只是空有名義，並未實際持有，是後來被告翁月嬌打電話來跟我說告訴人他們要賣土地，所以要拆房子，我想說反正房屋的持份也是空的，就給他們方便，就請個印鑑證明書讓被告翁月嬌去處理，被告翁月嬌也有給我8萬元等語，而原告於偵訊時亦自承：連耀政自79年就去美國了，連耀政跟被告翁月嬌很熟，如果他有從美國回 來，也是先去找被告翁月嬌而不是來找我，這幾年我也很少跟連耀政聯絡，至於我跟連泙富的關係，本來是 很好，但是因為繼承要分產時，有鬧的不愉快等語，依此可知原告與連耀政、連泙富平日並無聯絡、互動甚 少，且原告與連泙富前更因繼承財產乙事已有不合。

復佐以被告翁月嬌於110年12月8日偵訊時當庭提供其與連耀政於108年4月9日、108年4月10日LINE對話紀錄，關諸該對話内容有如下内容：「翁月嬌：是合法建物 。

是三個人所有。

辦保存登記要三人同意。

連耀政：我有原來我姊及我自己的印章，找不到我弟弟的，我媽媽是他的監護。

連耀政：保存登記就是所有權狀？翁月嬌：成年就沒有監護問題。

連耀政：所以只要一人不同意，那就不能辦保存登記（所有權狀）了？翁月嬌：因為不能說明三人各持份多少。

視同公同共有。

就必須全部同意。

連耀政：我姊說，我老弟根本就不理她。

連耀政：這樣還可以賣嗎？還是只能賣地了？翁月嬌：就是很可惜，已經有使用執照了。

連耀政：12:17(語音通話時間）我老姊問一個問題，若我們找我老弟談及告訴他，他有房子1/3權益，目前他可能還不知道，因為前次我們都同意他只有前面，後面他沒有份，當時他沒選擇也同意了，所以他已認為他沒有份。

現在若我們告訴他，及我們願意給他房子1/3，但他不願意或要求更多，我知道我姊不會同意，若我弟知道他的權益及咬著，是否會影響我們只賣地放棄房子？基本上我不認為我弟能夠怎樣，他只有1/3的權利，地都我跟我姊的名字。

他若找麻煩，我們可能要他把屬於他房子部分搬走，但我想就會造成只賣地的困擾。

所以想請教你我該不該跟他說。

」由上開對話紀錄，並佐以上開證人連泙富證述内容可知，被告翁月嬌確曾向連耀政表上開房屋係合法建物，惟辦理上開房屋保存登記應取得該屋公同共有人之一連泙富同意，而原告、連耀政前因財產繼承分配乙事已與連泙富產生嫌隙，以致於擔憂如連泙富事後知悉自己有上開房屋有3分之1持分後，將阻撓上開房屋與土地之出售，因之原告、連耀政委託被告翁月嬌出售上開土地前，均未曾詢問過連泙富之意見，直至上開土地辦理過戶登記後，方由被告翁月嬌告知證人連泙富上情等事實堪可認定。

據此，被告辯稱：因為系爭房屋，原告無法整合，難以出售等語，即堪予採信。

⑶再觀原告提出與被告間108年11月7日、23日line對話紀錄顯示：「原告：1.請問怎麼辦理房屋稅籍移轉2.就因房屋產權有三人所以才便宜買地沒買房屋而翁代書您也一再強調買方一定會將房屋拆除3.所謂的（之後由買方自行處理）是指由(買方自行將房屋拆除且因拆除所產生的任何費用全由買方自行負擔）。

被告翁月嬌：根據您剛剛來電表示（已申請拆除執照）煩請（拆除執照）正反面LINE在群組上，謝謝您。

被告翁月嬌：08/30之後電費677元水費259元……我已先付總共936元請匯入我郵局的帳戶，謝謝。

被告翁月嬌：拆照要三個稅籍人同意。

原告：這是您的專業，我們也是聽您這樣講，為省麻煩我們才只賣土地不賣房屋，在我們賣土地給買方時相信您也有讓買方清楚明白，我們透由翁代書您與買方約定我們只賣土地，房屋由買方負責拆除，拆除等相關費用則由買方負責等語。」

，全文中並無法看出被告有向原告騙稱房屋在法律上無法過戶之情事，反而從對話紀錄內原告陳稱「就因房屋產權有三人所以才便宜賣地沒賣房屋」「為省麻煩我們才只賣土地不賣房屋」等語，益足證明原告只賣地不賣房屋之關鍵在於房屋產權三人所有，要取得三人同意一併出售對原告來說是一件困難且麻煩的事。

原告此部分證據，益不足對其為有利之認定。

⒉綜上，原告所提證據，尚不足以證明被告有對原告施以詐欺方法使原告決定只賣土地及同意拆除房屋，反觀被告提出臺南市新營區公所108年8月14日函（本院卷㈠第71頁）主旨記載「臺端所有坐落本市○○區○○段00000地號土地乏人管理致雜草叢生，垃圾及廢棄物堆置（如附照片） ，影響民眾安全、環境公共衛生及市容觀瞻，請於文到7 日内改善完妥並知會本所複查，以善盡土地管理之責，請 照。」

，並於說明欄記載「復依同法第九條規定：違反 第四條規定，經通知限期改善，而未改善者，由本府環境保護局處以新臺幣三千六百元以上三萬元以下罰鍰；

屆 期仍未改善者，得按次處罰。

臺端如未依旨揭期限改善 ，將移送本市環境保護局查處。」

等語，此並有臺南市新營區公所以111年1月5日所民字第1110016545號函附臺南市新營區公所108年8月14日所民字第1080563921號函相關資料（本院卷㈠第171-179頁）附卷可參。

據此，亦可知系爭房屋對於原告而言不但有三人產權共有難以統合之問題，更有面臨主管機關裁罰之憂慮。

⒊又經本院向臺南市鹽水地政事務所、臺南市政府工務局分別調閱系爭土地移轉登記及系爭房屋拆除執照之相關資料，併參酌被告提出土地登記申請書及稅籍移轉資料影本（本院卷㈠第77-95頁），查知被告翁月嬌以被告邱榮發名義買受上開土地，並於108年8月28日完成過戶登記後，被告翁月嬌復於108年9月2日，持原告所申請之不動產印鑑證明書及建築改良物所有權買賣移轉契約書等文件，至臺南市政府財政稅務局新營分局申請變更上開房屋納稅義務人為被告邱榮發，後系爭房屋於108年10月24日完成第一次登記在被告邱榮發名下後，被告邱榮發即於109年2 月4日申請拆除執照後進行拆除，並於109年9月23日至臺南市政府財政稅務局新營分局註銷未辦理保存登記房屋 稅籍，並經臺南市鹽水地政事務所勘查確定滅失等情，併有臺南市鹽水地政事務所111年1月17日所登字第1110005653號函、108年普字第53740、57880號之土地登記申請書件（本院卷㈠第187-225頁）、臺南市政府工務局111年1月27日南市工管二字苐0000000000號函、臺南市政府工務局(109)南工拆字第37拆除執照相關資料（本院卷㈠第227-269頁）附卷可稽。

是依上開歷程，被告翁月嬌以被告邱榮發名義取得上開房屋後，即進行相關房屋拆遷作業之申 請，與兩造間簽訂之系爭契約約定之產權不過戶，決定拆除之債之本旨相合。

⒋又原告於檢察官偵查時雖稱：契稅申請書、系爭房地過戶申請書所附建築改良物所有權買賣移轉契約書完全沒有看過，係108年8月24日簽約當天，我把印章交給被告翁月嬌，是被告翁月嬌的女兒在旁邊蓋章，他們蓋了哪些東西我不知道，她們說相信他們的專業就對了云云。

然不動產買賣事關個人權益重大，原告並非毫無知識經驗之人， 其上所指，有悖於常情，已難採信；

何況原告於檢察官偵查中復自承系爭房屋，另外要辦稅籍移轉，讓系爭房屋換個名字，讓其他的自然人去繳房屋稅等語，是被告翁月嬌持原告所申請之不動產印鑑證明、並蓋用原告印章在建築物改良物所有權買賣移轉契約書上，進而辦理上開房屋稅籍移轉，則蓋用原告印章在建築物改良物所有權買賣移轉契約書上，僅不過是辦理上開房屋稅籍移轉、申請拆除執照之過程及程序要件之一，縱令被告翁月嬌未向原告詳細說明流程，亦難執此即認被告翁月嬌未經授權。

六、綜上，原告所提證據及卷內事證均未能證明被告二人有共同以詐欺或偽造文書之方法使原告陷於錯誤，而決定只賣土地、不賣房屋。

故原告本於共同侵權行為之法律關係，起訴請求被告連帶給付原告2,333,300元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，原告請求囑託鑑定系爭房屋之價值及兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生影響，爰不另贅論，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 8 月 23 日
民事第五庭 法 官 李杭倫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 23 日
書記官 黃怡惠