臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,訴,229,20220831,1

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第229號
原 告 許映濨
訴訟代理人 連彬翰律師
鄭志侖律師
侯信逸律師
葉賢賓律師
許世烜律師
楊家明律師
被 告 張芳蓉
侯健生
共 同
訴訟代理人 蘇國欽律師
黃郁庭律師
蘇清水律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國111年7月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、緣被告張芳蓉、侯健生係夫妻關係。被告2人長期委託不動產買賣仲介代為將現由被告張芳蓉所有之坐落臺南市○○區○○段000○000○000○000地號土地4筆（下稱系爭土地）銷售，無奈皆未果。

隨後，被告2人找上原告並希望請原告利用自身人脈資源代為銷售系爭土地，並於民國109年9月2日與原告簽訂委託書（下稱系爭委託書），其中記載「學甲地一甲多不管賣多少實拿新臺幣（下同）貳仟捌佰萬元地號701、702、703、706土地學甲地全權由許映濨處理」，足資可證被告2人確實將系爭土地之買賣事務全權交由原告處理，其報酬部分按前揭委託書意旨，應為雙方約定由被告2人收受價金2,800萬元之剩餘價金皆屬原告所有，以作為鼓勵原告能為被告2人爭取最大利益之手段。

㈡、嗣後，經原告一番努力整地及清除廢棄物，使系爭土地賣相極佳，藉以提高他人購買意願，且於原告挨家挨戶四處拜訪下，終覓得買家即訴外人曾洪沛願以3,210萬元之價格承買系爭土地，旋即原告告知被告2人此事，並與曾洪沛於109年11月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣書，原證3），而曾洪沛已先行支付200萬元予被告侯健生代為收受，足證曾洪沛與被告張芳蓉間業已成立系爭土地買賣契約。

是故，原告請求被告2人按系爭委託書之約定給付差額即酬金410萬元整，與法有據。

㈢、詎料，被告2人嗣後不但藉故推託不配合代書與曾洪沛辦理土地過戶之情事，且遲遲未給付予原告所約定之酬金，面對被告2人消極迴避之行為，原告則分別於109年11月24日及同年12月14日寄送存證信函催告被告2人盡速履行出賣人義務配合辦理系爭土地過戶手續及請求給付報酬及相關支出費用，此有臺南成功路郵局存證號碼第2496號、第2612號及郵政回執可稽（原證4），甚至原告不辭辛勞居中安排曾洪沛與被告2人於109年12月23日至曾洪沛之工廠商談上開情事，無奈當日遲遲未見被告2人身影且向原告揚言欲解除委託關係，被告2人之態度惡劣、行徑反覆無常，致原告迄今仍未收受所約定報酬。

㈣、觀系爭委託書意旨，不論係僅以告知訂約機會之報告居間抑或是以契約成立之媒介居間來論，皆足認原告確實已完成居間任務，得依約向被告2人請求酬金410萬元。

縱使事後被告2人因自身因素多次不配合與曾洪沛履行契約，以致雙方之買賣契約仍未履行完成，亦不影響居間人所應得之報酬，更何況其履約未完成之原因全歸咎於被告2人身上。

職是，為制止被告此等無賴行為，更應如實依約給付相對應之酬金。

㈤、原告與被告2人間，成立居間契約，且系爭土地，確實因原告之居間而售出，被告所辯均屬無稽：

①、按民法第565條：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」

、第566條第1項：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。」

、第568條第1項：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」

、最高法院110年台上字第1948號民事判決：「次按居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言，是居間契約為勞務給付契約之一種。

又民法第565條所定之居間，有為報告訂約機會之報告居間，及為訂約之媒介居間。

所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。

至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」

②、本件縱被告張芳蓉與曾洪沛一方於110年5月20日簽訂之買賣契約契約當事人並非「曾洪沛」，然亦無礙系爭4筆土地確係因原告之居間而成立買賣契約：⒈民法第565條居間之要件為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，即僅以他方因居間人之報告訂約之機會或為訂約之媒介而成立契約為要件，並未限定成立契約之一方需自始至終均為同一人。

⒉被告與曾洪沛曾於109年11月19日簽訂不動產買賣契約書（前呈原證3，鈞院卷第31至40頁），原告確實就系爭4筆土地與買方即「曾洪沛」達成買賣價金3,210萬元之協議，縱被告與「曾洪沛」一方最終並非以此契約書為據，於110年5月20日係由被告張芳蓉與格安德公司及曾睿柏就系爭4筆土地成立買賣契約（鈞院卷第223至226-2頁），惟，格安德公司之代表人為曾洪沛，曾洪沛具代表格安德公司之權限，至曾睿柏為曾洪沛之子，應足認無論被告張芳蓉係將系爭4筆土地出售予曾洪沛或格安德公司或曾餐柏，均係基於原告之居間行為，況系爭4筆土地最終亦由格安德公司所有（即原703地號係以曾睿柏之名義登記，然於110年9月13日即由格安德公司取得，前呈原證11，鈞院卷第315頁），由此應足證係曾洪沛指定登記名義人為格安德公司與曾睿柏，自無礙於系爭4筆土地係因原告之居間行為而成立買賣契約。

又系爭4筆土地之出售價格，依内政部不動產交易實價查詢服務網可知（前呈原證7，鈞院卷第165至166頁），正為109年11月19日不動產買賣契約書（前呈原證3，鈞院卷第31至40頁）所示之3,210萬元，應足證被告確已因原告為訂約之媒介而出售系爭4筆土地予「曾洪沛」一方。

又實際登錄查詢中雖有一703-1地號土地，惟703-1地號土地係於110年5月28日自703地號土地分割（前呈原證8,鈞院卷第167頁），併予敘明。

⒊另據證人劉鎮鳴110年12月28日之證述：「證人劉鎮鳴答：二、另外有簽一份私契，但那是因為原證3有約定賣方可以指定另外登記給第三人，所以另行協商並於110年5月間達成調解，故賣方仍為張芳蓉，買方則為訴外人格安德工業股份有限公司，庭呈該買賣契約書原本（影本附卷，原本閱後發還）。」

、（鈞院卷第210頁）、「原告訴訟代理人許：你剛提到今年五月的時候被告張芳蓉與訴外人格安德工業股份有限公司簽訂另一份買賣契約，内容為何？證人劉鎮鳴答：買賣價金及付款方式都跟原證3一樣。」

（鈞院卷第212頁）、「被告共同訴訟代理人：你從事代書，買賣契約當事人應該要同一，是延續的買賣契約還是不同的買賣契約？證人劉鎮鳴答：我的認知是延續舊的原證3買賣契約，因為買方曾洪沛自己就是格安德工業股份有限公司的負責人，新契約更換買方名義是曾洪沛要求的。」

（鈞院卷第217頁），應足認被告張芳蓉已因原告為其報告或媒介而就系爭4筆土地成立買賣契約，並由曾洪沛指定登記予第三人即格安德公司與曾睿柏。

③、被告雖辯稱因原告未能依系爭買賣契約第1條建物標示欄「含地上現有建物須一併移轉，若現有地上建物非賣方所有，則仲介人許映濨需重蓋一棟相同建物給買方。」

致契約延宕云云，惟：⒈據證人劉鎮鳴110年12月28日之證述：「被告共同訴訟代理人：委託書上有記載包含建物？證人劉鎮鳴答：（提示本院卷P29）委託書上沒有寫到建物，但原證3簽約時，原告有用他的電話打手機給被告侯健生，並交給我與被告侯健生對話，我可以確認是被告侯健生本人，我要打這通電話的目的，是要詢問被告侯健生是否有確定授權給原告出售系爭不動產，但我沒有特定說要賣的不動產是指土地還是包括建物，被告侯健生回答我有授權原告，另外我還間被告侯健生上開建物是何人所有，被告侯健生說被告2人向前手謝昇杉購買系爭土地時，有一併購買系爭建物，所以系爭建物是他們的。

一直到110年5月，在區公所調解後，我才看到被告2人提出的前手買賣契約書，上面確實記載前手謝昇杉有一併出售系爭土地及系爭建物。」

（鈞院卷第213頁）、「被告共同訴訟代理人：既然你參與原證3之簽約當時就對買賣標的是否包含系爭建物有疑義，為何你沒有向被告侯健生確認？證人劉鎮鳴答：我有確認，就是我上開所述的電話内容。

簽約後大約11月21日我就開始聯繫被告侯健生，因為我覺得被告2人在原證3上親自補簽名會比較有保障，但被告侯健生第一次說因為被告張芳蓉人在臺北，無法過去補簽，後來又說因為他們跟原告有糾紛，所以先不補簽。

被告侯健生沒有明確說是什麼糾紛，但我猜是仲介報酬的給付有問題。」

、「被告共同訴訟代理人：你在11月19日打電話跟被告侯健生確認買賣標的時，是只有表示有無買賣不動產這件事還是有跟他確認不動產標的的内容？證人劉鎮鳴答：只有確認買賣不動產，沒有確認到買賣是否包含系爭建物。

（後改口）簽約當天我就有向被告侯健生確認要買賣的標的，而且我有間被告侯健生出售的標的是否包含系爭建物，被告侯健生回答系爭建物是他們的，我就問被告侯健生：『那建物必須要一併移轉給買方曾洪沛。』

，被告侯健生說沒問題，建物是他們的。

」（鈞院卷第214頁）等語。

⒉依證人劉鎮鳴之證述，足認係因可歸責於被告張芳蓉之事由，即因被告侯健生一方面向證人劉鎮鳴保證出售之標的、包含系爭建物且系爭建物係被告所有，惟，因被告張芳蓉與訴外人謝昇杉之就系爭建物之債權債關係不明，方致買賣契約之成立延宕，被告張芳蓉並曾因此向訴外人謝昇杉提起履行契約之訴，此有臺灣臺南地方法院110年度補字第486號民事裁定（前呈原證9，鈞院卷第257頁）可證。

⒊是被告辯稱係因可歸責於原告之事由，方致系爭4筆土地買賣延宕云云，顯屬無稽，實則亦係可歸責於被告之事由，即因被告一方面向買方所委託之代書即證人劉鎮鳴表示系爭建物係其所有且將一併出售，一方面卻與訴外人謝昇杉就系爭建物有產權糾紛。

況此亦無礙於系爭4筆土地確實因原告之居間而出售予訴外人曾洪沛一方，原告已得依民法第568條第1項請求居間報酬。

④、被告另辯稱原告應給付被告500萬元云云，亦屬無據：⒈被告辯稱依系爭委託書，原告應給付被告500萬元，顯背於契約真意，亦與居間之交易習慣有違，殊難想像於居間契約，提供委託人居間服務之居間人，須自掏腰包給付訂金予委託人。

所謂訂金先收500萬元，係指買賣雙方如初步達成買賣契約合意，則由買方先行支付訂金（按：此部分兩造間已為債之更改，由原先500萬元變更為200萬元，且被告亦自認已收受200萬元，另依前揭實價登錄資訊（前呈原證7，鈞院卷第165至166頁）、土地登記謄本（前呈原證5，鈞院卷第135至141頁），亦足證被告已收受系爭4筆土地其餘之買賣價盒）。

⒉另據證人劉鎮鳴110年12月28日之證述：「法官：簽立原證3時，你說你有看到原證2的内容，當時上面有無寫『訂金先收5百萬』？證人劉鎮鳴答：我有看到上開文字，只是簽完原證3已經接近下午3點半，銀行關帳無法湊足500萬，所以當時是請買方曾洪沛先匯款200萬元訂金給被告侯健生，被告侯健生的帳戶是簽約當天我跟被告侯健生電話聯繫時問到的，帳戶名是被告侯健生，這筆訂金一直到110年5月20日簽另一份買賣契約書時，都在被告侯健生帳戶内。

至於另外的訂金300萬元，我原本是想請買方於11月21日被告張芳蓉本人有補簽原證3契約時，再請買方同日匯款給被告侯健生或被告張芳蓉，但如我上開所述，後來被告就有理由而不補簽。」

等語（鈞院卷第218頁），可知兩造之契約真意係由買方給付500萬元予賣方，且因可歸責於賣方即被告張芳蓉之事由，買方曾洪沛一方始未於109年11月21日匯款剩餘之300萬元予被告。

⒊是被告辯稱原告未依系爭委託書約定給付被告500萬元云云，除不合於一般社會交易經驗（即殊難想像居間人在獲取居間報酬前，需自掏腰包給付高於居間報酬之金額予委託人），更與事實有違，顯屬無稽。

⑤、被告固辯稱兩造間之法律關係為委任契約，且被告已終止委任契約云云，惟：⒈觀系爭委託書：「學甲地一甲多不管賣多少實拿貳仟捌佰萬元 地號000 000 000 000土地 學甲地全權由許映濨處理」（前呈原證2，鈞院卷第29頁）及109年11月19日不動產買賣契約書第二條「總價款：本約買賣總價款雙方議定為新台幣【參仟貳佰壹拾萬】元整。」

（前呈原證3，鈞院卷第31至40頁）可知，兩造間之契約真意，乃係由原告為被告媒介居間，由原告為被告尋找買方，不論系爭4筆土地之出售價格為何，被告必能取得2,800萬元，其餘部分則屬居間人之居間報酬，兩造間之居間契約應屬有定報酬，該報酬則是居間人即原告自身之議價能力。

依相關事證應足認兩造間已就系爭4筆土地之出售達成居間協議，由原告為被告為訂約之媒介，且原告亦確實為被告尋得買方「曾洪沛」。

雖被告辯稱原告就系爭4筆土地有整理、清除廢棄物之行為而屬委任契約，然原告之整理、清除行為，與原告為被告為訂約之媒介係屬二事，原告之整理、清除行為，或為無因管理、或為委任關係等，然均無礙於居間契約之成立。

⒉另據證人劉鎮鳴110年12月28日之證述：「原告訴訟代理人連：你是否知悉原告在系爭土地買賣中的角色為何？證人劉鎮鳴答：原告算是仲介。

原告是認識曾洪沛的朋友，透過這位朋友去找到曾洪沛有意願購買，仲介給賣方張芳蓉，簽約時原告有拿著張芳蓉的授權書到場。」

（鈞院卷第210至211頁）、「原告訴訟代理人連：在你的印象中，原告許映濨是否從頭到尾都有跟買方曾洪沛接洽？證人劉鎮鳴答：有的。

原告是從原證3的109年11月19日開始到110年5月5日我們在區公所調解時，都有在場並跟買方曾洪沛接洽，110年5月5日之後到110年5月20日簽訂剛才庭呈的買賣契約書之間，原告雖然沒有再出現，但有打電話追蹤進度。」

等語（鈞院卷第211頁），足證被告確因原告之報告、媒介等行為，而與曾洪沛一方就系爭4筆土地成立買賣契約，自與民法第565條之要件相符，兩造間所訂之委託書（前呈原證2，鈞院卷第29頁），確屬居間契約，應洵堪認定。

㈥、被告張芳蓉、侯健生於原告為其報告締約機會、媒介就緒後即故不見面，甚至於110年3月以律師函為終止委任契約之意思表示，原告依民法第101條第1項、第148條、第565條、第566條第1項及第568條第1項請求被告2人連帶給付410萬元之居間報酬，應有理由：

①、按民法第101條第1項：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」

、第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

、最高法院58年台上字第2929號民事判例意旨：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一内容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。

又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。」

、臺灣高等法院高雄分院104年上易字第141號民事判決：「按『稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。』

、『居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。』

民法第565條、第568條第1項分別定有明文。

次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條定有明文。

復按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一内容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。

又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（參照最高法院58年台上字第2929號判例）。

查，本件被上訴人依上訴人委託，仲介賴榮堂購買系爭土地，又賴榮堂已與被上訴人簽訂系爭意願書，同意以930萬元購買，符合兩造於系爭委託書所約定之出售條件，故黃俊溢依系爭委託書之約定，於賴榮堂出價930萬元時代收訂金，並於102年12月16日將賴榮堂交付之10萬元定金，存入徐煒山提供之帳戶，有郵局存款收執聯可佐（見原審卷第16頁），此與兩造之居間契約約定相符，已如前述。

又因被上訴人所為媒介居間，已有效果，故依約定通知買賣雙方前來簽約，自符合民法第568條之請求居間報酬之要件。」

、臺灣桃園地方法院103年重訴字第22號民事判決：「按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。

民法第101條第1項規定有明文。

又按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一内容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。

又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。

最高法院58年台上字第2929號民事判例。

本件系爭不動產買賣契雖係成立於訴外人立德新公司與第一三共公司之間，惟因被告明顯以此方式規避給付仲介報酬予原告之義務，其履行契約違反誠實及信用方法，且惡意阻止條件成就，依上開法條規定、判例意旨，應視為居間契約之條件已成就，原告仍得依兩造間之居間契約，請求被告給付居間報酬，自不待言。」

、臺灣臺北地方法院106年重訴字第1018號民事判決：「按『居間』為我國民法所規定之有名契約之一，係指當事人之一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他人給予報酬之『契約』；

居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。

析言之，民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。

所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；

至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。

而媒介居間，以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬；

但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一内容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院52年台上字第2675號、58年台上字第2929號民事判例意旨參照）。

又居間契約成立之方式於法無特別規定，屬諾成契約，應依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

而所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。」

、臺灣高等法院109年上易字第142號民事判決：「觀諸系爭委託契約第7條第3款第2目約定：『甲方（即上訴人）義務：...（3）有下列情形之一者，均視為乙方（即被上訴人）已完成居間仲介之義務，...，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，...②乙方收受訂金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時』（見本院卷第19頁），可知上訴人應依上開約定，與被上訴人覓得之買方簽立系爭房地買賣契約。

基此，被上訴人依系爭委託契約第6條第3項約定經上訴人簽名同意買方出價達於委託價等，有代收定金之權，其既覓得買方曾清文出價達上訴人委託價格，並已代收定金，上訴人即應依約與曾清文簽訂系爭房地買賣契約。」

（前呈附件1，鈞院卷第169至192頁）

②、系爭4筆土地經原告一番努力整地及清除廢棄物而賣相極佳，且於原告挨家挨戶四處拜訪下，終見得買家即訴外人曾洪沛願以3,210萬元整之價格承買系爭4筆土地，旋即原告告知被告2人此事，並由被告與訴外人曾洪沛於109年11月19日簽訂不動產買賣契約書（前呈原證3，鈞院卷第31至40頁），而訴外人曾洪沛亦已先行支付200萬元予被告侯健生代為收受。

詎被告2人嗣後不但藉故推託不配合代書與訴外人曾洪沛辦理土地過戶相關事宜，且遲遲未給付予原告所約定之酬金，面對被告2人消極迴避之行為，原告則分別於109年11月24日及同年12月14日以台南成功路郵局存證號碼2496號、存證號碼2612號存證信函催告被告盡速履行出賣人義務配合辦理系爭4筆土地過戶手續及請求給付報酬及相關支出費用（前呈原證4，鈞院卷第41至53頁），甚至原告不辭辛勞居中安排訴外人曾洪沛與被告於109年12月23日於訴外人曾洪沛之工廠商談上開情事，無奈當日遲遲未見被告2人身影且向原告揚言欲解除與彼此之委託關係等，核其被告2人之態度惡劣、行徑反覆無常，致原告迄今仍未收受所約定報酬。

③、被告雖辯稱已於110年3月以律師函為終止委任契約之意思表示（被證1，鈞院卷第93至95頁）云云。

惟被告上開終止系爭契約意思表示之行為，顯係為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，然觀其再由被告自己與同一相對人一方訂立相同買賣内容之契約，顯違反誠實信用原則，亦屬民法第101條第1項之以不正當行為阻其給付居間報酬條件之成就，視為條件已成就，抑或縱難認屬不正當之行為，惟被告此等終止系爭契約以避免給付居間報酬之行為依社會通念與誠信原則亦可認為與不正當行為相當，得類推適用民法第101條第1項之規定，應視為給付居間報酬條件已成就。

另依最高法院58年台上字第2929號民事判例意旨，被告之行為顯係為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一内容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。

④、另據證人劉鎮鳴110年12月28日之證述：「法官：簽立原證3時，你說你有看到原證2的内容，當時上面有無寫『訂金先收5百萬』？證人劉鎮鳴答：我有看到上開文字，只是簽完原證3已經接近下午3點半，銀行關帳無法湊足500萬，所以當時是請買方曾洪沛先匯款200萬元訂金給被告侯健生，被告侯健生的帳戶是簽約當天我跟被告侯健生電話聯繫時問到的，帳戶名是被告侯健生，這筆訂金一直到110年5月20日簽另一份買賣契約書時，都在被告侯健生帳戶内。

至於另外的訂金300萬元，我原本是想請買方於11月21日被告張芳蓉本人有補簽原證3契約時，再請買方同日匯款給被告侯健生或被告張芳蓉，但如我上開所述，後來被告就有理由而不補簽。」

等語（鈞院卷第218頁），即被告確實於109年11月21日後即避不見面消極不配合以完成簽約程序。

⑤、況被告亦曾於105至106年間，同樣為避免支付居間報酬，而有私下成立契約之行為，此亦有臺灣臺南地方法院107年度簡上字第190號民事判決可稽（前呈原證10，鈞院卷第259至269頁），應足認被告確實有為避免給付居間報酬，而私下成交之惡習。

是原告依誠實信用原則，抑或適用或類推適用民法第101條視為請求給付居間報酬條件之已成就，均得請求被告給付居間報酬，原告主張洵有理由。

㈦、退萬步言，倘鈞院認系爭委託書係委任契約且被告於110年3月以律師函為終止委任契約之意思表示（被證1，鈞院卷第93至95頁）為有效（假設語，非自認），則亦無礙原告依系爭委託書請求被告給付報酬：

①、按民法第549條第2項：「當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。

但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。」

②、原告早於109年11月間即為被告尋得買方曾洪沛一方，並與買方代書劉鎮鳴接洽，此有前揭證人劉鎮鳴110年12月28日證述在卷可稽：「證人劉鎮鳴答：原告算是仲介。

原告是認識曾洪沛的朋友，透過這位朋友去找到曾洪沛有意願購買，仲介給賣方張芳蓉，簽約時原告有拿著張芳蓉的授權書到場。

」、「證人劉鎮鳴答：有的。

原告是從原證3的109年11月19日開始到110年5月5日我們在區公所調解時，都有在場並跟買方曾洪沛接洽，110年5月5日之後到110年5月20日簽訂剛才庭呈的買賣契約書之間，原告雖然沒有再出現，但有打電話追蹤進度。」

等語（鈞院卷第211頁）。

③、既原告自始至終均參與系爭4筆土地之買賣過程，與買方接洽，詎料僅因被告為避免依系爭委託書給付報酬予原告，被告於109年11月19日簽訂不動產買賣契約書（前呈原證3，鈞院卷第31至40頁）後，於109年11月21日起即避不見面，即證人劉鎮鳴證述：「我原本是想請買方於11月21日被告張芳蓉本人有補簽原證3契約時，再請買方同日匯款給被告侯健生或被告張芳蓉，但如我上開所述，後來被告就有理由而不補簽。」

等語（鈞院卷第218頁）。

被告更於110年3月以律師函為終止委任契約之意思表示（被證1），倘鈞院認系爭委託書（前呈原證2，鈞院卷第29頁）係委任契約且被告於110年3月以律師函為終止委任契約之意思表示（被證1）為有效（假設語，非自認），則應足認被告係於不利於原告之時期終止契約，並以損害原告之報酬請求權為主要目的，則被告自應賠償原告相當於系爭委託書所載之報酬，原告請求被告給付410萬元，洵屬有據。

㈧、綜上所述，兩造間確實成立居間契約，且被告張芳蓉所有之系爭土地亦因原告之居間而與訴外人曾洪沛一方成立買賣契約，原告依民法第568條第1項，或適用或類推適用民法第101條第1項、第148條第2項、第568條第1項請求居間報酬410萬元，或依民法第549條第2項本文請求被告給付410萬元，應洵屬有據，請鈞院擇一為原告有利之判決等語。

㈨、聲明（見本院卷第337頁）：

①、被告2人應連帶給付410萬元予原告，及自109年11月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

②、訴訟費用由被告2人連帶負擔。

③、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：

㈠、緣被告張芳蓉於109年2月間起擬出售其所有系爭土地，委由數家不動產仲介公司出售，其中包括：分別於109年2月28日與幸福家不動產仲介公司簽訂土地一般委託銷售契約書【被證2】、109年3月6日與永慶不動產仲介公司簽訂土地一般委託銷售契約書【被證3】。

系爭土地上有一棟未保存登記建物即系爭建物，系爭建物之登記名義人非被告2人，是被告2人非系爭建物之所有權人，被告2人對系爭建物無權委賣，僅得委賣系爭土地，據上土地一般委託銷售契約書二份，既已明確。

嗣後原告於109年9月間，向被告2人表示找到買家願購買系爭土地，並要求被告將其他委賣契約予以解消，且陳稱其議價能力佳、應受較高報酬等情，是兩造始於109年9月間簽訂系爭委託書。

㈡、而兩造簽訂系爭委託書，已約定「不管賣多少，實拿貳仟捌佰萬元」、「有關前列標示房地產之買賣或租賃等一切事務之委任全權代理。

訂金先收五百萬元。」

等語，意即：被告張芳蓉將其所有系爭標的即臺南市○○區○○段000○000○000○000地號等四筆土地（並未包含上開土地之未辦保存登記地上建物）委託原告出售，並約定賣清方式，由被告實拿價金2,800萬元，其餘價金作原告委賣報酬（需扣除稅捐費用等，詳如下述），是約定由原告全權負責買賣事宜（包含：清除地上廢棄物、整地、協尋買家、簽訂買賣契約、收取價金、辦竣產權移轉等事務），且原告尚應先給付訂金500萬元予被告2人，基上，原告並非單純之仲介角色。

㈢、就證人劉鎮鳴證述，陳述意見如後：

①、證人劉鎮鳴於辦理簽署109年11月19日系爭買賣契約時，已知被告委賣標的為系爭土地且不包含系爭建物，足證系爭買賣契約之真意未包含出售系爭建物之意思表示，應屬明確：⒈證人劉鎮鳴證述：「委託書上沒有寫到建物，但原證3簽約時，原告有用他的電話打手機給被告侯健生，並交給我與被告侯健生對話，我可以確認是被告侯健生本人，我要打這通電話的目的，是要詢問被告侯健生是否確定授權給原告出售系爭不動產，但我沒有特定說要賣的不動產是指土地還是包括建物，被告侯健生回答我有授權原告，另外我還問被告侯健生上開建物是何人所有，被告侯健生說被告二人向前手謝昇杉購買系爭土地時，有一併購買系爭建物，所以系爭建物是他們的。

一直到110年5月，在區公所調解後，我才看到被告二人提出的前手買賣契約書，上面確實記載前手謝昇杉有一併出售系爭土地及系爭建物。」

（參鈞院110年12月28日言詞辯論筆錄頁5行17至28）、「只有確認買賣不動產，沒有確認到買賣是否包含系爭建物。」

（參鈞院110年12月28日言詞辯論筆錄頁6行23至24）、「（被告訴代問：在11月19日及21、22日你跟被告侯健生聯繫時，有沒有辦法確認被告侯健生對被告張芳蓉有代理權限？）答：沒有辦法確認。」

（參鈞院110年12月28日言詞辯論筆錄頁7行19至23）等語。

⒉被告否認於原告簽署原證3系爭買賣契約時與證人劉鎮鳴聯繫講述上開内容。

縱有聯繫講述上開證述内容〔假設語，實際則否〕，關於被告張芳蓉是否為系爭建物所有權人、被告張芳蓉有無委賣系爭建物之意思及授權、且被告侯健生對被告張芳蓉有無代理權表示處理系爭建物等事，皆非無疑，且此均為證人劉鎮鳴瞭解，是證人劉鎮鳴承辦系爭買賣契約時，始要求原告就買賣系爭建物部分負責，而非使被告2人履行系爭建物買賣義務，顯以，系爭買賣契約之真意未包含出售系爭建物之意思表示，應屬明確。

⒊況被告2人縱確有向訴外人謝昇杉買受系爭建物，惟系爭建物尚未置於被告2人權利下，故被告2人尚無權處分系爭建物。

原告擅將系爭建物納入系爭土地買賣契約中，已逾被告2人委託事項範圍，致系爭買賣契約延宕，係可歸責原告。

原告不思歸責原因，僅圖高額報酬，妄自誇口，擅訂契約，實不可取，逕主張請求給付報酬，應無理由。

⒋是以，證人劉鎮鳴於辦理簽署系爭買賣契約時，業已知悉被告2人委賣標的僅系爭土地且不包含系爭建物，應即明確。

②、系爭土地移轉到格安德公司及曾睿柏名下，係依被告2人與格安德公司及曾睿柏於110年5月20日簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭0000000買賣契約），與系爭買賣契約無關，且原告對系爭0000000買賣契約履行並無實質上提出勞務，故系爭土地之出售，並非原告依被告2人委售完成，實屬明確：⒈系爭土地係依格安德公司（法代曾洪沛）、曾睿柏於110年5月20日與張芳蓉簽訂不動產買賣契約（下稱系爭0000000買賣契約），與曾洪沛於109年11月19日不動產買賣契約（下稱前契約）之買家不同，前者買家為曾洪沛，後者買家為格安德公司及曾睿柏，是上二契約相互無涉，是系爭土地買賣非原告完成。

⒉再系爭0000000買賣契約之買家雖係曾洪沛所經營之公司及其子，惟買賣雙方基於契約自由原則下簽立，非被告2人要求曾洪沛以其他人簽定系爭0000000買賣契約，要難謂被告2人阻卻原告實現領取報酬之條件成就。

縱系爭0000000買賣契約其餘約款與前契約大致相同，乃被告2人未免法律關係複雜，徒增訟累，盡力促成系爭土地完成買賣，不致使買賣關係因賣家内部授權關係而受影響，難以此作認被告2人確有阻卻原告實現領取報酬條件成就之事證。

⒊且據證人劉鎮鳴證述：「（被告共同訴訟代理人問：你剛有表示5月20日所簽定的買賣契約的過程，涉及土地分割，是為何事？）答：是為了節省房地合一稅，否則要繳納一兩百萬的稅金。

（被告共同訴訟代理人問：處理土地分割的事務，原告許映濨有無參與？）答：我有跟原告及被告侯健生說過。」

（參鈞院110年12月28日言詞辯論筆錄頁9行18至26）、「（法官問：110年5月20日另簽契約中，有無實質上與原告相關的部分？）答：沒有。

這份契約的代書也是我，也是我去辦理移轉登記，移轉登記都已辦妥」（參鈞院110年12月28日言詞辯論筆錄頁10行31至頁11行3）。

顯以，原告對於系爭0000000買賣契約之履行均無貢獻，系爭土地移轉之買賣關係與原告無關。

⒋是以，系爭土地買賣移轉非原告依兩造簽訂之委任書完成委託買賣，原告請求被告2人支付報酬，實無理由。

③、兩造簽訂系爭委託書約定原告給付被告500萬元，實與原告代被告2人簽訂系爭買賣契約約定前金300萬元無關，且系爭買賣契約約定前金300萬元不影響系爭買賣契約之履行，應屬明確：⒈兩造簽訂系爭委託書，與原告代被告2人簽訂系爭買賣契約約定前金300萬元，其法律關係係屬二事。

是前者系爭委託書約定原告應給付被告2人500萬元，與後者系爭買賣契約書約定前金300萬元無關，應屬明確。

⒉且據證人劉鎮鳴證述：「（法官問：簽立原證3時，你說你有看到原證2的内容，當時上面有無寫「訂金先收5百萬」？）答：我有看到上開文字，只是簽完原證3已經接近下午3點半，銀行關帳無法湊足500萬元，所以當時是請買方曾洪沛先匯款200萬元訂金給被告侯健生，被告侯健生的帳戶是簽約當天我跟被告侯健生電話聯繫時問到的，帳戶名是被告侯健生的，這筆訂金一直到110年5月20日簽另一份買賣契約時，都在被告侯健生帳戶内。

『至於另外的訂金300萬元，我原本是想請買方於11月21日被告張芳蓉本人有補簽原證3契約時，再請買方同日匯款給被告侯健生或被告張芳蓉，但如我上開所述，後來被告就有理由而不補簽。』

」（參鈞院110年12月28日言詞辯論筆錄頁10行7至19）。

是以，縱有證人所述（假設語，實際則否）並依證人證述，原買家曾洪沛依系爭買賣契約給付訂金300萬元，應為被告2人所接受，是系爭買賣契約約定給付訂金300萬元，不影響系爭土地買賣契約之履行。

顯以，系爭委託書約定原告應給付被告2人500萬元，實與系爭買賣契約書之前金300萬元無關。

⒊至於證人劉鎮鳴證述之「後來被告就有理由而不補簽」，實係原告擅自將系爭建物納入系爭土地買賣契約中，已逾授權範圍，致系爭買賣契約履行延宕，且原告未依系爭委託書履行給付500萬元，致被告2人與曾洪沛間買賣法律關係存有疑義，故被告2人暫不補簽任何書面文件而言。

⒋是以，系爭委託書約定原告應給付被告2人500萬元，實與系爭買賣契約書約定前金300萬元無關，系爭土地買賣契約之履行，實不因原告代被告2人約定前金300萬元而影響。

④、原告擅將系爭建物納入系爭土地買賣契約中，確有致系爭買賣契約書履行延宕，應屬明確：⒈據證人劉鎮鳴證述：「（原告訴訟代理人連問：提示原證3（鈞院卷P33）第一條建物標示上的手寫文字，你是否知悉該條記載？）答：知道。

該文字記載有造成買（賣）契約的延宕，因為地上建物係未保存登記建物，我因為是代書，所以隱約記得系爭土地上的建物應該是訴外人謝昇杉所有，所以簽約當時我主動提醒買賣雙方及原告這件事，原告聽到後就自己說如果建物沒有辦法辦理移轉、需要拆除，則原告自己會負責重建一棟相同的建物給買方曾洪沛，也就是原告說她要自己出資。」

等語。

⒉顯以，據上證述，原告係擅自將系爭建物納入系爭土地買賣契約中，並對於系爭買賣契約書履行確有延宕情事，並無爭議。

⒊是以，系爭買賣契約未能完成，係可歸責於原告，原告未依約完成委售系爭土地，請求被告2人給付報酬，應無理由。

⑤、被告2人均無阻卻原告領取報酬之條件成就，原告指摘，應不可採：⒈原告擅將系爭建物納入系爭土地之買賣契約，導致系爭土地之買賣契約延宕，且原告未依系爭委託書履行給付定金500萬元予被告2人，至臻明確。

是被告2人委由律師寄發存函終止兩造間委託契約，實屬依法而為，故要難謂阻卻原告領取報酬之條件成就，原告指摘應無理由。

再被告2人與格安德公司、曾睿柏於110年5月20日簽訂系爭不動產買賣契約，乃基於契約自由原則所簽定，非被告2人要求曾洪沛應以其他人簽定新契約，亦要難謂阻卻原告領取報酬之條件成就，原告指摘應無可採。

⒉是以，原告指摘被告2人阻卻原告領取報酬之條件成就，誠屬臆測，應無理由。

⑥、原告提出原證10指稱被告2人確有為避免給付居間報酬而私下成交之惡習，容有錯誤。

⒈原告提出原證10與本件法律關係及法律事實不同，前者之法律關係為居間，且被告2人處於買家地位，後者之法律關係為委任，且被告2人處於委售賣家地位，是上二案件存有本質上不同，無法比附援引。

縱以原證10被告2人曾拒付居間報酬等情，亦難據以認本件被告2人應給付原告委任報酬。

⒉是原告提出原證10指稱被告2人確有為避免給付居間報酬而私下成交之惡習，據以推論被告2人阻卻原告領取報酬之條件成就，逕認原告主張有理由等詞，容有錯誤。

㈣、原告迄未完成被告委託事項，逕自請求被告給付報酬，應無理由：

①、原告未依系爭委託書給付訂金500萬元予被告，是原告未依約履行，逕請求被告給付報酬，應無理由。

②、原告擅將系爭建物納入系爭土地之買賣契約中，致系爭買賣契約履行延宕，係可歸責於原告，是原告未完成被告委託買賣系爭標的，請求被告2人給付報酬，應無理由。

③、系爭土地買賣移轉至格安德公司、曾睿柏等人名下，實與原告無關，原告請求被告2人給付報酬，應無理由。

④、倘原告主張被告2人給付報酬於法有據〔假設語，實際則否〕，原告主張報酬為410萬元，應無理由：依系爭買賣契約，約定：第二條總價款為3,210萬元；

及第五條稅費負擔有關印花稅、契稅、登記、設定等規費及火險、地震險均由賣方（即被告）負擔。

土地增值稅納稅義務人為賣方（即被告），其稅額由賣方負擔（即被告）。

原他項權利塗銷代辦費，由賣方負擔（即被告）等云云。

倘原告業依系爭委託書及系爭買賣契約履行〔假設語，實際原告未依上二契約履行〕，原告受領報酬之計算，應以買賣總價金3,210萬元扣除第五條稅費負擔（包括但不限於：系爭土地若未辦理分割所生房地合一稅高達一兩百萬，此據證人劉鎮鳴證述，參鈞院110年12月28日言詞辯論筆錄頁9行18至26）及約定被告實收2,800萬元後之剩餘款項，非以買賣總價金3,210萬元扣除原告實收價金2,800萬元之410萬元計算，是原告主張被告應給付報酬410萬元，並無理由等語。

㈤、聲明（見本院卷第355頁）：

①、原告之訴駁回。

②、訴訟費用由原告負擔。

③、如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由：

㈠、經查，系爭土地登記為被告張芳蓉所有；兩造前於109年9月2日簽訂系爭委託書，內容如本院卷第29頁所示；

109年11月19日訴外人曾洪沛與被告張芳蓉（原告代理）訂立總價3,210萬元之買賣契約，內容如本院卷第31至40頁不動產買賣契約書所示，被告並受領曾洪沛支付之簽約金200萬元；

嗣被告張芳蓉與訴外人格安德工業股份有限公司、曾睿柏於110年5月20日另就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，內容如本院卷第231至245頁，該次買賣契約之買賣雙方業已履約完畢，系爭土地已移轉登記予格安德工業股份有限公司、曾睿柏等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地土地登記謄本、系爭委託書、不動產買賣契約書2份附卷可稽，堪可認定。

㈡、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」

、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」

民法第565條、第568條第1項定有明文。

又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。

是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。

本件原告起訴主張依居間契約為本件報酬之請求，為被告所否認，揆諸上開法條規定，自應由原告先負舉證之責任。

經查，稽之兩造不否認真正之系爭委託書，其文書名稱乃「委託書」，被告2人為「委託人」，原告則係「被委託人」，且其內容全部如下：「學甲地一甲多不管賣多少，實拿貳仟捌佰萬元，地號701、702、703、706『土地』學甲地，全權由許映濨處理。」

、「委託事項：有關前列標示房地產之買賣或租賃等一切事務之委任全權代理。

『訂金先收500萬元。』

」、「實拿2800萬元正。」

等語（兩造簽名、日期109年9月2日），有系爭委託書附卷可稽（本院卷第29頁），是由委託書之內容尚設有其他履約義務可知（詳如後述），本件兩造間合致之契約關係並非首揭法條所定之一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方即有給付報酬義務之居間契約甚明，被告抗辯本件兩造間乃委任契約關係，較為可採。

從而，原告主張依民法第568條規定請求被告給付居間報酬410萬元（即3210萬元-2800萬元），尚非有理。

至原證3之109年11月19日不動產買賣契約書上最後一頁原告雖自行手寫添載「賣方代理人兼仲介人許映濨」（本院卷第38頁），然此乃原告單方面之記載；

又證人即代書劉鎮鳴到庭具結證述：「（問：你是否知悉原告在系爭土地買賣中的角色為何？）算是仲介。

原告是認識曾洪沛的朋友，透過朋友去找到曾洪沛有意願購買，仲介給賣方，簽約時原告有拿著張芳蓉的授權書（指委託書）到場。

（問：你看到委託書及其內容，均無仲介或居間的文義，你是如何認定原告的角色是居間或仲介？）我沒有辦法確認。」

（同卷第211、216頁），故證人前段所述內容乃自行臆測者，是以上均難認為有利於原告之論據。

㈢、再按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」

、「受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。

委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部分，請求報酬。」

、「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。

當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。

但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。」

，民法第528、548、549條定有明文。

觀諸系爭委託書記載：「學甲地一甲多不管賣多少，實拿貳仟捌佰萬元，地號701、702、703、706『土地』學甲地，全權由許映濨處理。」

、「委託事項：有關前列標示房地產之買賣或租賃等一切事務之委任全權代理。

『訂金先收500萬元。』

」、「實拿2800萬元正。」

等語（兩造簽名、日期109年9月2日）（本院卷第29頁），準此，可以認定兩造間約定之契約主義務有三：⑴被告委託出售系爭「土地」、⑵定金需收取500萬元、⑶價金實拿2800萬元，故原告依約需完成上開契約義務，方得請求委任報酬，即堪認定。

次按「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。

但為下列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔。

二、不動產之租賃其期限逾二年者。」

，民法第534條第1項第1、2款亦有明文。

查系爭委託書既僅記載委任範圍僅有系爭土地，而並「未」包含系爭土地之上之系爭建物（未辦保存登記建物，無門牌號碼，見本院卷第109、111頁照片）甚明，則原告於原證3之不動產買賣契約書上第1條建物標示欄中同意「含地上現有建物需一併移轉，若現有地上建物並非賣方所有，則仲介人許映濨需重蓋一棟相同建物給買方。

（原告個人用印）」（見本院卷第33頁），自屬違反民法第534條第1項第1款法定特別授權之規定，難認已履行契約義務。

且原告自行承諾願重蓋一棟相同建物予買方等語，僅慮及重建費用之負擔，然並未考量到拆除系爭建物之費用、或系爭建物若屬他人所有而無法拆除，則系爭建物所坐落之土地區域將可能實際上無法使用之不利益、以及重建新鐵皮屋應占用何區域之土地之成本及費用，其對買賣契約之影響非微。

且證人劉鎮鳴到庭具結證稱：「（提示原證3 （鈞院卷P33 ）第一條建物標示上的手寫文字，你是否知悉該條記載？）知道。

『該文字記載有造成買賣契約的延宕』，因為地上建物係未保存登記建物，我因為是代書，所以隱約記得系爭土地上的建物應該是訴外人謝昇杉所有，所以簽約當時我主動提醒買賣雙方及原告這件事，『原告聽到後就自己說如果建物沒有辦法辦理移轉、需要拆除，則原告自己會負責重建一棟相同的建物給買方曾洪沛，也就是原告說她要自己出資。』

（問：該建物最後如何處理？）買方自己去找謝昇杉，談妥後由買方支付『75萬元』價金給謝昇杉，由謝昇杉將該建物所有權移轉給買方曾洪沛，這大約是110 年12月初，且全部的稅賦均由買方曾洪沛負擔。

曾洪沛支付給訴外人謝昇杉的價金及契稅7萬多元，均有從買賣價金中予以扣除。

（委託書上有記載包含建物？）委託書上沒有寫到建物，但原證3 簽約時，原告有用他的電話打手機給被告侯健生，並交給我與被告侯健生對話，我可以確認是被告侯健生本人，我要打這通電話的目的，是要詢問被告侯健生是否有確定授權給原告出售系爭不動產，但我『沒有』特定問要賣的不動產是指土地還是包括建物，被告侯健生回答我有授權原告，另外我還問被告侯健生上開建物是何人所有，被告侯健生說被告二人向前手謝昇杉購買系爭土地時，有一併購買系爭建物，所以系爭建物是他們的。

『一直到110 年5 月，在區公所調解後，我才看到被告二人提出的前手買賣契約書，上面確實記載前手謝昇杉有一併出售系爭土地及系爭建物。』

（問：既然如此，也就是被告侯健生回答建物確定是他們所有，為何原證3第一條建物標示還要加註手寫文字？）因為我接完被告侯健生的電話後，當時我並不相信被告侯健生所說的內容，而且也沒有看到稅籍資料，所以我就懷疑系爭建物仍是謝昇杉所有，我就跟原告說，原告聽了就直接表示如果建物真的不是被告侯健生等人所有，那原告願意自己付費重建，所以原告才會寫原證3 第1條建物標示的手寫文字。

原告在寫之前，並『沒有』再打電話給被告侯健生或被告張芳蓉確認是否同意其書寫的內容。

（問：你在11月19日打電話跟被告侯健生確認買賣標的時，是只有表示有無買賣不動產這件事還是有跟他確認不動產標的的內容？）只有確認買賣不動產，沒有確認到買賣是否包含系爭建物。

（後改口）簽約當天我就有向被告侯健生確認要買賣的標的，而且我有問被告侯健生出售的標的是否包含系爭建物，被告侯健生回答系爭建物是他們的，我就問被告侯健生：「那建物必須要一併移轉給買方曾洪沛。」

，被告侯健生說沒問題，建物是他們的。

（問：如果是這樣，原證3 第1條建物標示手寫文字就應該是被告侯健生或被告張芳蓉負責，為何你是叫原告來負責？）因為原告一直說沒有問題，而且我認為手寫文字就足以代表原證3 買賣標的包含系爭建物，所以若系爭建物非被告張芳蓉所有，被告張芳蓉本來就應該負責賠償，至於我為何會叫原告也要用印並且負責自費重蓋一棟相同的建物，是因為原告當場一直說沒有問題。

（問：就你在簽約的當時，你的認知系爭標的及系爭建物既然是被告張芳蓉的，為何你是向被告侯健生來確認？）這部分我確實有疏失，因為原證2 委託書上寫的是被告二人的名字。

（問：你如何確認被告侯健生對於被告張芳蓉有處理買賣標的之權限？）我是事後確認。

（問：在11月19日及21、22日你跟被告侯健生聯繫時，有沒有辦法確認被告侯健生對被告張芳蓉有代理權限？）沒有辦法確認。」

等語在卷（本院卷第211至215頁），據此，上揭原告手寫文字部分確為買賣契約延宕之原因，易言之，系爭建物是否一併出售、產權如何處理、成本及費用具體為多少、應由何人負擔等項，係屬買賣契約之必要之點、重要事項，原告就此部分並未依法取得特別授權，難認其已完成履約義務。

再者，原告於代理被告張芳蓉簽署原證3契約書時，簽約款亦僅約定買方給付200萬元（同卷第34頁），故被告僅取得定金200萬元乙節，為兩造所不爭執，此部分亦與系爭委託書兩造約定被告欲取得定金500萬元之義務內容有違。

基上，原告尚未完成系爭契約兩造約定之義務自堪認定。

故原告主張依民法第549條規定請求被告給付委任報酬云云，亦屬無據。

㈣、按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。

原告主張被告係無正當理由故意拒絕補簽書面買賣契約乙節，為被告所否認，依前開規定，自應由原告就此要件事實負舉證之責。

經查，原告未取得特別授權，即自行將系爭建物納入買賣契約之出售範圍，且原告未能依系爭委託書履行給付定金500萬元予被告2人之義務，有如前述，而被告2人嗣委由律師寄發存證信函向原告表示終止兩造間委託契約之意思表示，堪認係屬依法作為，尚難逕認係以不正當之行為阻其條件之成就。

至原證10之107年度簡上字第190號給付服務報酬事件，該案當事人所簽署者乃「要約書、買方給付服務費承諾書、不動產買賣意願書」意願書等文件、不動產價款1900萬元之仲介服務報酬為38萬元（2％）（本院卷第260頁），其法律關係為居間，與本案基礎事實不同未可比附援引，原告以此主張被告有躲避給付居間報酬之惡習云云，尚乏依據。

其次，被告與訴外人格安德公司等人另於110年5月20日簽訂之不動產買賣契約書第12條特別約定事項第五項明載「賣方（被告張芳蓉）願支付介紹人丘榮隱（因彩色影印此部分姓名無法確認）、王謝霞2人服務費共50萬元，由該2人自行協議分配。」

（同卷第243頁），益徵被告並非無故不給付服務報酬之人，原告主張適用或類推適用民法第101條請求被告給求居間報酬410萬元，亦屬無理。

四、綜上所述，原告未能舉證本件兩造間成立居間契約關係、至委任契約關係部分原告尚未完成系爭契約義務，且被告亦無以不正當行為拒絕補簽書面買賣契約，故原告請求被告連帶給付報酬410萬元，均無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
民事第五庭 法 官 吳金芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官 李崇文