臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,訴,326,20240425,2

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第326號
原 告
即反訴被告 謝文郁
訴訟代理人 練家雄律師
複代理人 張芸慈律師
被 告
即反訴原告 顏義成
張皓凱
共 同
訴訟代理人 蘇清水律師
蘇國欽律師
王嘉豪律師
張皓傑
上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國113年3月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

本訴訴訟費用由原告負擔。

反訴被告應同意反訴原告顏義成向第一建築經理股份有限公司領取買賣價金存匯專戶(銀行別：第一商業銀行桃園分行，戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶專屬帳號：00000-000000000)內款項新臺幣陸拾萬伍仟捌佰貳拾柒元，及自民國一一三年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

反訴被告應同意反訴原告張皓凱向第一建築經理股份有限公司領取買賣價金存匯專戶(銀行別：第一商業銀行桃園分行，戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶專屬帳號：00000-000000000)內款項新臺幣參拾玖萬肆仟壹佰柒拾參元，及自民國一一三年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

反訴被告應給付反訴原告顏義成新臺幣陸拾伍萬壹仟貳佰貳拾參元，及自民國一一三年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一一三年三月二十二日起至交付本判決主文第三項所示之價金之日止，按日給付反訴原告顏義成新臺幣壹佰貳拾壹元。

反訴被告應給付反訴原告張皓凱新臺幣肆拾貳萬參仟柒佰零玖元，及自民國一一三年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一一三年三月二十二日起至交付本判決主文第四項所示之價金之日止，按日給付反訴原告張皓凱新臺幣柒拾玖元。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

本判決主文第三項於反訴原告顏義成以新臺幣貳拾萬貳仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；

但反訴被告如以新臺幣陸拾萬伍仟捌佰貳拾柒元為反訴原告顏義成預供擔保，得免為假執行。

本判決主文第四項於反訴原告張皓凱以新臺幣壹拾參萬貳仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；

但反訴被告如以新臺幣參拾玖萬肆仟壹佰柒拾參元為反訴原告張皓凱預供擔保，得免為假執行。

本判決主文第五項前段於反訴原告顏義成以新臺幣貳拾壹萬捌仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；

但反訴被告如以新臺幣陸拾伍萬壹仟貳佰貳拾參元為反訴原告顏義成預供擔保，得免為假執行。

本判決主文第五項後段於反訴原告顏義成以每日新臺幣肆拾壹元為反訴被告供擔保後，得假執行。

但反訴被告如以每日新臺幣壹佰貳拾壹元為反訴原告顏義成預供擔保，得免為假執行。

本判決主文第六項前段於反訴原告張皓凱以新臺幣壹拾肆萬貳仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；

但反訴被告如以新臺幣肆拾貳萬參仟柒佰零玖元為反訴原告張皓凱預供擔保，得免為假執行。

本判決主文第六項後段於反訴原告張皓凱以每日新臺幣貳拾柒元為反訴被告供擔保後，得假執行。

但反訴被告如以每日新臺幣柒拾玖元為反訴原告張皓凱預供擔保，得免為假執行。

反訴原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、本訴部分：

（一）原告起訴主張：兩造於民國109年10月28日於幸福家不動產裕忠店，洽談臺南市○市區○○段0000地號土地之買賣與簽約時，被告二人及仲介即證人張瑞真以及方淑媛向原告說明，系爭買賣標的係經過農地重劃，然事後原告查證，該買賣標的並未曾經農地重劃，且事後發現賣方被告張皓凱與仲介張瑞真為親屬關係，顯然刻意蒙編原告，應屬詐欺行為。

農地重劃與否涉及抵價地之價值，嚴重影響整體標的價值與購買價金。

自從臺南市政府於自109年9月公告啟動「南科特定區開發區塊F及G案」後(下稱南科開發FG案），原告因洞燭市場先機，自109年10月起即委由不動產仲介方淑媛代為尋覓臺南地區「經重劃後農地」，以利自行運用抑或將來受臺南市政府徵收時，得以較高比例取得發還抵價地，此有原告與方淑媛間line對話紀錄可證。

是以，方淑媛自始即以「經重劃後農地」為尋覓條件，始代原告接洽上被告進行買賣。

方淑媛於109年10月25日通知原告，被告張皓凱透過張瑞真聲稱系爭農地位處南科開發FG案預定徵收地内，且業經重劃，有意願出售系爭土地予原告云云，雙方遂約定109年10月28日晚間6時於幸福家不動產裕忠店見面簽約。

南科開發FG案中明定「抵價地比例：43%;辦竣農地重劃地區比例：50%」，是以，本件因農地重劃與否影響未來土地遭徵收時之抵價地比例，其間差距達7%之鉅為公知之事實，依一般常理，南科開發FG案預定徵收地所有權人於出售土地時，勢必就其農地業經重劃與否與買家進行斡旋。

兩造就系爭土地簽訂土地買賣契約書時，原告反覆向被告確認「系爭土地係經農地重劃」無訛後，始願以新臺幣(下同)6,685,200元承買。

由原告與仲介間的對話錄音檔内容可知，兩造係以「系爭土地業經農地重劃」為買賣重要事項，且原告反覆向被告強調「倘系爭土地未經農地重劃，即不欲承買」，是以原告購入經重劃後農地欲達成之經濟效果及誠信原則，顯可知悉「系爭土地有無經農地重劃」為兩造間買賣重要事項，為不可抹滅之事實。

因系爭土地事實上未經農地重劃，此有原告於簽約後取得系爭土地地號向臺南市政府地政局函查結果可證)，依臺灣高等法院91年度上字第885號民事判決，系爭農地其不易於耕作、耕作機器難以行駛，且不利排水灌溉，存在民法第354條所稱之「效用瑕疵」，且因系爭土地事實上未經農地重劃，除將來遭受徵收時補償之抵價地比例將低於重劃後之比例外（土地徵收條第39條），亦因系爭土地其存在難以施作、排水不利之缺點，系爭土地於買賣交易市場上價格亦與原約定經重劃後之價格顯有落差，存在民法第354條所稱之「價值瑕疵」。

被告應就其蓄意欺瞞買賣契約重要事項，依民法第354條以下，負擔物之瑕疵擔保責任。

依兩造間土地買賣契約書第7條前段、民法第354條、民法第359條前段、民法第179條，被告應返還減少之價金予原告。

被告明知原告真意為購買南科開發FG案中經重劃後之農地，竟與張瑞真聯合謊稱系爭土地業經重劃，拒絕事前提供地號給予原告查詢確認，使原告陷於錯誤後承買該土地，被告之行為顯係背於善良風俗加損害於原告，依民法第184條第1項後段、民法第185條第1項，原告得向被告請求補償「兩造就系爭農地交易價格」及「系爭農地實際上市場價格」間價差，以填補原告所受損害。

然因被告尚涉及物之瑕疵擔保責任，故原告僅請求被告給付相當於民法第359條減少價金之數額作為連帶損害賠償數額。

被告蓄意不告知系爭土地事實上未經農地重劃（存在物之瑕疵）致原告陷於錯誤而應買系爭土地，應負擔物之瑕疵擔保責任、不完全給付責任、侵權行為損害賠償責任，原告請求減少系爭土地價金、損害賠償有理，請擇一有利於原告之理由為判決，以維護原告之權利。

並聲明：被告二人應連帶給付877,910元及自起訴狀繕本至送達日之翌日起，按年息百分之5計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

願供擔保請准宣告假執行。

（二）被告之答辯：兩造間就坐落臺南市○市區○○段0000地號土地買賣契約履行一事，原告依約本應於109年11月17日完成點交程序，然原告無正當理由拒絕配合，被告不得已，再次於109年12月30日以台南小東郵局第162號存證信函，催告原告應於函到7日内完成點交。

原告遲至今日仍拒絕配合點交，依系爭土地買賣契約書第9條第5項約定，被告除免除點交遲延之義務，並得由第一建經將履保專戶價金餘款依約結清與被告。

雙方於買賣本件土地及簽定契約時，僅係針對本件土地是否為區段徵收内土地，以作為未來得行使配地權利而取得抵價地乙節為確認，故對於本件土地是否為農地重劃後土地、非經農地重劃後土地，原告並未列為買賣契約之特約事項，故而本件土地是否經重劃自非屬交易上重要事項，原告執此非屬交易上重要事項為由，函請履保公司即第一建經不撥付全部之買賣價款，有失公允而自屬權利濫用行為。

為此，特請原告提出被告違約事由之具體事證以及欲主張賠償之額度若干，此部分屬爭議款項，逾此部分則屬無爭議款項，依約及依法，原告無要求不撥付之法律上理由。

被告自得依約請求第一建經應予撥付，且已寄函催告原告通知本訴原告知悉，但原告均未同意履行，以致履保公司均未能撥款給被告，顯見原告已然違約，而非被告違約，履保公司亦已寄函給原告，告知原告均未提出證據以實其說，催告其履約，但原告全然置之不理，原告顯已違約。

原告雖起訴主張民法359條，及以買賣契約為憑，主張連帶給付減少價金，但遍觀其書狀内容，全然未提出任何證據為憑，徒然片面主張在訂約時有告知此土地為經過重劃之土地，主張顯不可採信。

遍觀契約書内容，全未有保證該土地具有經過曾農地重劃之品質，且系爭土地均符合現況說明書中之品質，而無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵之情形，故原告之主張實無任何可信之處。

以上之過程，業有履保公司之回函、買賣契約書及契約書其他約定事項、現況說明書可憑，均足以證明雙方未約定系爭土地有經過農地重劃之情形，故原告之訴顯無理由應予駁回。

並聲明：原告之訴駁回。

訴訟費用由本訴原告負擔。

如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。

二、反訴部分：

(一)反訴原告起訴主張：依民法367條及系爭買賣契約書第3條之約定，反訴被告本負有給付價金之義務，但反訴被告卻對履保公司回函告知其未提出證據以實其說，全部置之不理，亦未履約，雙方經過多月協談仍未果，即濫行起訴。

第一建築經理股份有限公司於111年12月2日先撥款5,685,200元予反訴原告，履保轉戶中留存款項1,000,000元，依照系爭買賣契約第9條，反訴原告顏義成、張皓凱各得依其權利範圍9918/32900、6453/32900，請求如反訴聲明第1、2項。

又本件買賣於109年11月12日完成移轉登記，依系爭買賣契約第9條第4項最遲應於同年月17日辦理點交，然依系爭土地買賣契約第10條第2項約定，反訴被告拒絕配合點交反訴原告，自得依上開約定請求反訴被告111年12月2日前各自依權利範圍計算之違約金，及111年12月2日後至113年3月21日止按日計算之違約金如反訴聲明第3、4項。

並聲明：㈠反訴被告應同意反訴原告顏義成向第一建築經理股份有限公司領取買賣價金存匯專戶(銀行別：第一商業銀行桃園分行，戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶專屬帳號：00000-000000000)內款項605,827元，及自反訴原告113年3月21日變更反訴聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡反訴被告應同意反訴原告張皓凱向第一建築經理股份有限公司領取買賣價金存匯專戶(銀行別：第一商業銀行桃園分行，戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶專屬帳號：00000-000000000)內款項394,173元，及自反訴原告113年3月21日變更反訴聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈢反訴被告應給付反訴原告顏義成660,925元，及自反訴原告113年3月21日變更反訴聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年3月21日翌日至交付第1項價金之日止，按日給付反訴原告顏義成121元。

㈣反訴被告應給付反訴原告張皓凱430,140元，及自反訴原告113年3月21日變更反訴聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年3月21日翌日至交付第2項價金之日止，按日給付反訴原告張皓凱(反訴原告的書狀誤載為顏義成；

訴字卷三第198頁)79元。

㈤訴訟費用由反訴被告負擔。

㈥願供擔保請准宣告假執行。

(二)反訴被告之答辯：兩造業於土地買賣契約書第11條第5項及價金信託履約保證書第3條第1項中段合意，倘因系爭土地買賣事項存有爭議而進入司法訴訟程序時，系爭土地買賣價金將由訴外人第一建經以履保專戶模式代為保管至法院終局判決結果出爐。

現今既系爭土地買賣已進入訴訟程序，且原告業以將起訴狀繕本送達第一建經留存，系爭土地買賣價金自應由第一建經保管無訛。

詎反訴原告於民事反訴起訴狀暨答辯狀第4頁第3行偽稱「依照契約書第三條，最後一期款為109年11月9日，最後應履行之日期為11月17日，故被告最遲應於該日給付全部價金給原告，但被告遲至今日均未給付，原告自得起訴請求給付上開價金」云云，顯無理由。

系爭土地存在事實上未經重劃之瑕疵，不符兩造土地買賣契約書第9條第3項之點交狀態，是反訴被告基於系爭土地存在瑕疵為由，依兩造土地買賣契約書第9條第5項持正當理由而拒絕點交，可知反訴被告並未違約，顯見反訴原告於民事反訴起訴狀暨答辯狀第4頁謊稱本件反訴被告拒絕配合點交，反訴原告等自得依上開約定，請求本訴原告給付違約金云云，當非可採。

並聲明：反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

如受不利判決，願供擔保請求免予假執行。

三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：

(一)不爭執事項：⒈被告二人原為臺南市○市區○○段0000地號土地(面積：329平方公尺)所有人，權利範圍分別為顏義成9918/32900、張皓凱6453/32900。

原告與被告顏義成、張皓凱於109年10月28日，在訴外人鴻運通不動產開發有限公司之不動產幸福家裕忠店簽立土地買賣契約書，買賣標的為臺南市○市區○○段0000號地號土地，被告顏義成出售之權利範圍為9918/32900，被告張皓凱出售之權利範圍為6453/32900，買賣總價金為6,685,200元。

兩造並簽立價金信託履約保證契約，同意委由第一建築經紀股份有限公司辦理價金信託履約保證。

(訴字卷一第327、329頁；

補字卷第23-37頁)⒉系爭買賣契約第3條約定買賣價款付款方式為：締約時給付第一期款660,000元，第二期款為109年11月9日給付6,025,200元。

系爭買賣契約第4條記載：「、土地類別：☑買賣標的如為農地，不得作為興建農舍、建蔽率、通行權或套繪管制使用之土地，且賣方應檢附農業用地作農業使用證明書。

...」第6條記載：「、買賣雙方合意共同委託授權 林宜慶地政士 (以下簡稱特約地政士)辦理本買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜。

...」。

(補字卷第23-25頁)⒊系爭買賣契約第7條記載：「、權利瑕疵擔保：賣方保證就本買賣標的產權絶無任何瑕疵。

如第三人向買方主張任何權利或發生糾紛時，應由賣方於產權移轉登記前負責排除，若買方受有損害時，賣方除負權利擔保責任外，並負損害賠償責任。

、物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於點交前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。

本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」

。

(補字卷第25頁)⒋系爭買賣契約第9條記載：「土地點交：、除有特別約定外，買方依約完成價金給付，且本買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由第一建經將賣方應收之買賣價金餘款結算後匯入賣方指定之帳戶。

、買賣雙方應於辦理本買賣標的點交時各別簽立『履保專戶收支明細表暨點交確認單』，賣方應將本買賣標的騰空(除雙方另有約定外)點交予買方，點交時如有留置之物品，應視同廢棄物處理，處理費用由賣方負擔。

、點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。

、買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後五日内辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾民國_ 年_月_日。

、賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責，非有重大權利瑕疵或物之瑕疵時，買方不得無故拒絶點交或拒絶協調或怠於提起民事訴訟，並經賣方定七日期限催告，逾期買方仍拒絶點交者，則賣方得免除配合點交之義務，並由第一建經將履保專戶價金餘款依約結清予賣方。

、點交時如賣方就本買賣標的尚有仲介服務費、代書費、管理費、違約金…等應負擔之相關款項有未結清者，該款項應逕自履保專戶中扣抵。

如賣方對前開款項之支付有爭議時，賣方同意該筆款項應保留於履保專戶，待爭議釐清並依相關書面辦理，賣方亦不得以此為由拒絶辦理點交。

經買方定七日期限催告，逾期賣方仍拒絶點交者，賣方同意視為已完成點交，並由特約地政士將權狀等交予買方。」

。

(補字卷第26頁)⒌系爭買賣契約第10條記載：「違約、解除契約曁賠償責任：、賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，賣方應按買方已付價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止）；

經買方定七日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。

如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。

、買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期應付價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）；

經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。

如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。

惟已移轉於買方或其指定登記名義人之產權，買方或其登記名義人應於本契約解除後立即無條件返還賣方。

...」。

(補字卷第26、27頁)⒍系爭買賣契約書之「其他約定事項」由代書林宜慶手寫記載：「一、本件申請農用證明書，申報及課徵土地增值稅。

二、雙方因考量本件土地在區段徵收禁止移轉前，有無法禁止移轉之虞，另約定下列約定，以茲共同遵守 ：㈠雙方同意備件時設定相當於總價款一倍最高限額抵押權予買方。

㈡若本件無法完成移轉登記買方同意動撥價款先行結案，但賣方應配合出具委託書供買方來配地抽籤程序，並待配地完成續辦所有權移轉登記。

㈢若本件僅有其中一人順利完成過戶另一所有權人仍依前項約定履行本契約。

㈣本件如於區段徵收配地後辦理所有權移轉時土地增值稅由買方負擔。」

。

(補字卷第29頁)⒎系爭買賣契約附件即第一建經價金信託履約保證申請書第3條第1項記載：「甲乙雙方之任一方違反買賣契約應履行之各項義務，經他方以書面催告履約，表明逾期未履約者依約解除買賣契約及返還價金或沒收已付價金等相關之程序，並副知第一建經，由第一建經定七日期限催告違約方，違約方於期滿未以書面異議且未向法院提起民事訴訟者，第一建經將履保專戶買賣價金扣除支付之稅費、地政士執行業務費、履約保證手續費、應給付丙方之服務報酬及其他相關費用後之餘額返還甲方或交由乙方沒收。

若違約方於催告期限内以書面聲明異議且已向法院提起民事訴訟並將起訴狀繕本寄予第一建經者，則履保專戶内價金由第一建經保管至法院終局判決...。」

。

（訴字卷二第327頁即原證9-1)⒏原告已將買賣價金共6,685,200元匯入第一建築經紀股份有限公司指定帳戶（銀行：第一商業銀行桃園分行，代碼：000-0000;戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶；

帳號：00000-000000000)。

又系爭土地之買賣標的(即被告二人之上開權利範圍)已於109年11月12日辦理所有權移轉登記予原告完畢。

⒐被告顏義成、張皓凱於109年12月30日以台南小東郵局存證 號碼000162存證信函通知原告稱：「台端於109年10月28日與本人簽訂土地買賣契約書，向本人承購台南市○市區○○段0000地號土地，並委由第一建經辦理價金信託履約保證。

...雙方應於辦妥系爭標的產權移轉登記及他項權利登記或塗銷作業後五日內辦理點交，本案已於109年11月12日辦妥上述作業程序，是以台端應於109年11月17日辦理點交程序，台端至今尚未配合辦理系爭標的點交作業，顯已違約；

另依土地買賣契約書第10條第2項，買方違反本契約各 項義務時，每逾一日，買方應按該期應付價款萬分之二計 算違約金予賣方，惠請台端於文到七日内配合辦理系爭標的點交，屆期未履行，將依價金信託履約保證申請書第9條第1項第5款約定，免除本人點交責任，並指示第一建經將專戶内款項撥付至本人指定之帳戶，並依約請求遲延之違約金 ，...」原告於110年1月8日收受上開存證信函。

(訴字卷一第47-53頁)⒑第一建築經理股份有限公司以110年1月21日臺北體育場郵局存證號碼000033存證信函通知原告，其主旨稱：「張皓凱先生函文副知本公司稱台端未於約定期限內辦理買賣標的點交作業，本公司依土地買賣契約書規定進行催告，請台端於文到七日內履行上開義務。

...」。

(訴字卷一第39-45頁)⒒第一建築經理股份有限公司以110年1月25日第一建經字第1100009號函通知兩造：「一、依據土地買賣契約書第10條第7項、價金信託履約保證申請書第3條第4項規定辦理。

二、因謝文郁先生於000年0月00日向臺灣台南地方法院提起民事訴訟，故本案已進入司法程序，則履約保證專戶00000-000000000依土地買賣契約書及價金信託履約保證申請書規定，買賣雙方同意由本公司保管至法院終局判決，並以確定判決（需檢附判決確定證明書）或法院調解筆錄作為履約保證專戶價金撥付之依據，特以此函通知買賣雙方。」

。

(訴字卷一第201頁)⒓被告顏義成、張皓凱於110年2月3日以台南小東郵局存證號碼000014證信函通知原告，內容稱：「台端與本人就坐落台南市○市區○○段0000地號土地買賣契約履行一事，台端本應於109年11月27日完成點交程序，然台端無正當理由拒絕配合，本人不得已，再次於109年12月30日以台南小東郵局第162號存證信函，催告台端應於函到7日內完成點交。

詎料，台端遲至今日仍拒絕配合點交，依貴我雙方簽定之土地買賣契約書第9條第5條約定，本人除免除點交遲延交付之義務，並得由第一建經將履保專戶價金餘款依約結清與本人...。

又依上開土地買賣契約書第10條第2項約定，...。

本件台端拒絕配合點交，本人自得依上開約定，請求台端給付自109年11月17日次日起至完成點交日為止，按該期應付價款萬分之二計算之違約金。

...」。

原告於110年2月8日收受上開存證信函。

(訴字卷一第55-63頁)⒔臺南市政府地政局110年1月26日南市地農字第1100060526號函記載：「主旨：有關台端來函查詢本市○市區○○段0 0○0地號土地是否有農地重劃或負擔農路及水路費用等疑 義乙案，詳如說明，請查照。

說明：...、農地重劃係將一定區域内不合經濟利用的農地加以重新整理予以交換分合 ，規劃整理成一定標準坵塊，同時整理配置農水路，並使 重劃後之農地能直接臨路、直接灌溉及排水，以改善生產 環境，增進農地利用的一種綜合性土地改良事業。

土地所有 權人參與農地重劃應共同負擔項目包括農水路用地負擔及 工程費用負擔，其中由重劃當時各土地所有權人以土地折 價抵付重劃工程費用負擔之土地稱為『劃餘地』（或稱抵費地)，合先敘明。

、經查旨揭地號土地非屬農地重劃區内之土地，故無負擔農路及水路等相關之費用。」

(訴字卷一第197頁)⒕訴外人鴻運通不動產開發有限公司以110年6月25日110年法字第1100625001號函，提供兩造於109年10月28日，在不動產幸福家裕忠店簽約室內簽約時之錄影光碟，如本院訴字卷一第367頁所附光碟；

該光碟譯文如本院訴字卷二第333-357頁(僅指客觀的對話內容，不包含括號內的說明)。

(訴字卷一第365-367頁)⒖依臺南市政府地政局111年1月26日南市地農字第1110162280號函記載：「主旨：有關貴院函詢被告顏義成、張皓凱有無於109年10月28日之前向本局函詢或以其他方式詢問台南市○市區○○段0000地號土地是否經過農地重劃之疑義，復 如說明，請查照。

說明：一、依據臺灣臺南地方法院民事庭111年1月21日南院武民謙110訴326字第1111000531號函辦理 。

二、本案經查無旨揭當事人函詢之情形。」

(訴字卷二第439頁)⒗依臺南市新化地政事務所111年2月17日所登字第1110015653號函檢送之系爭土地自108年12月1日至109年10月28日臨櫃 申請「申請地籍謄本之核發紀錄清冊」，被告張皓凱於109年10月28日申請該土地第一類登記資料謄本、地籍圖謄本。

(訴字卷二第463-465頁)⒘依中華電信股份有限公司數據通信分公司111年2月21日數府三字第1110000442號函所附地政電子謄本申請紀錄，被告顏義成於109年2月5日、109年2月11日申請系爭土地第一類登記謄本，被告張皓凱於109年3月5日申請系爭土地第一類登記謄本。

(訴字卷二第473-478頁)⒙依臺南市新化地政事務所111年3月22日所登字第1110027734號函記載：「...說明：二、按土地如經農地重劃，於辦理 重劃登記時，土地標示部及所有權部之首次登記原因均會 顯示「農地重劃」，任何人均得調閱土地登記異動索引資 料即可查得其歷史資料。

三、另依農地重劃年度，應分別 調閱光復初期土地舊簿謄本 (民國35年4月至64年10月）或 上線前人工登記簿（新簿）謄本（民國64年10月至88年10 月）以供查知。」

(訴字卷三第23頁)⒚本件原告因系爭土地買賣之事，對訴外人方淑媛、張瑞真、本件被告張皓凱提出刑事詐欺告訴，經臺灣臺南檢察署檢察官偵查後以110年度偵字第8426、14879號為不起訴處分，經再議後，臺灣高等檢察署臺南檢察分署以111年度上聲議字第000148號發回續偵，由臺灣臺南檢察署檢察官以111年度偵續字第000016號續偵中。

(訴字卷二第409-412、453頁)

(二)爭執事項：⒈本訴部分：⑴原告主張「系爭土地已經過農地重劃」，屬於系爭買賣契約約定之重要事項，是否有據?⑵原告就下列主張，擇一請求，有無理由：①原告主張系爭土地未經農地重劃，屬物之瑕疵，依民法第354條第1項、第359條規定請求減少該土地價金，並依民法第179條請求被告返還溢付價金，有無理由?②原告主張被告給付未經農地重劃之土地，不符債之本旨，依民法第227條第1項、第229條第1項、第231條、第216條規定，請求被告賠償「兩造就系爭農地交易價格」與「系爭農地實際上市場價格」價差之損害，有無理由?③原告主張被告蓄意隱瞞系爭土地未經農地重劃之事實而出賣該土地予原告，依民法第184條第1項後段、第185條第1項規定，請求被告連帶賠償「兩造就系爭農地交易價格」與「系爭農地實際上市場價格」價差之損害，有無理由?⒉反訴部分：⑴反訴原告依系爭買賣契約第9條約定，請求反訴被告應同意反訴原告顏義成向第一建築經紀股份有限公司指定帳戶（銀行：第一商業銀行桃園分行，代碼：000-0000) ; 戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶；

帳號：00000-000000000)領取605,827元及法定遲延利息，及請求反訴被告同意反訴原告張皓凱向前揭專戶領取394,173元及法定遲延利息，有無理由?⑵反訴原告，依系爭買賣契約第9條第1、4項、第10條第2項，請求反訴被告給付反訴原告顏義成660,925元及法定遲延利息，暨自113年3月21日翌日起至交付第⑴項之價金之日止，按日給付反訴原告顏義成總價款萬分之2違約金即每日121元，及請求反訴被告給付反訴原告張皓凱430,140元及法定遲延利息，暨自113年3月21日翌日起至交付第⑴項價金之日止，按日給付反訴原告張皓凱總價款萬分之2違約金即每日79元，有無理由?若有理由，則該違約金之約定有無過高情形?

四、得心證之理由：

(一)本訴部分：⒈原告主張「系爭土地已經過農地重劃」，屬於系爭買賣契約約定之重要事項，是否有據?⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

另按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。

民法第153條定有明文。

按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，此為契約解釋應依循之客觀性原則。

依此原則而無法獲致當事人有就特定事項為意思表示者，自亦不能取代當事人而為之創設無有之約定事項。

⑵原告主張系爭土地已經過農地重劃為系爭買賣契約之約定重要事項乙節，為被告所否認，是依舉證責任之法則，應由原告就此有利事項負舉證之責：①依原告提出之系爭買賣契約內容，並無關於系爭土地是否已經過農地重劃之記載；

其中僅有「其他約定事項」之記載提及申請農用證明書、區段徵收等事項(不爭執事項第6點)，此與農地重劃自屬有別，是亦難經由契約書中記載有文的內容，以意思表示之解釋而認為兩造有約定該土地已經農地重劃。

因此，由兩造簽立之系爭買賣契約無法認定原告之此部分主張。

原告另主張其自始就委由證人方淑媛代覓經重劃後之農地等情，並提出其與證人方淑媛之間的LINE對話紀錄為證(訴字卷一第173、174頁)，然此為系爭契約締約前之情狀，而方淑媛也不是該買賣契約當事人或其代理人，其所為表陳，均無法作為契約當事人有無為意思表示或意思表示內容的認定依據；

至於原告稱其訂約後向方淑媛反應系爭土地未經農地重劃之情，並提出對話紀錄、錄音譯文為證(訴字卷一第333-342、187-196頁)，更屬締約後之事實，無法據以回推認定締約時的狀態。

是原告提舉之上開證據，尚難證明原告主張的此部分事實。

②原告請求調查證人方淑媛到庭證稱(以第一人稱書列)：原告請我幫他找高現值的農地，我跟原告合作不是第一次，所以我知道他要什麼東西，所以我就跟張瑞真請教有無這樣的農地，張瑞真當時有跟我推薦幾塊農地，我就轉介紹給原告，以上都是口頭報價，沒有手邊的書面資料。

約簽約當天我在場，原告當天有問系爭土地有無經過農地重劃，由張瑞真直接回答，內容不是我回答的，所以我不知道；

當時張皓凱有在場，但當時他有帶小孩去，所以他並沒有全程都在現場，有時小孩哭鬧會帶離現場。

(提示撥放不爭執事項第14點錄影光碟影像檔)我是站立者，穿藍色上衣，抱小孩的是張先生，穿藍色上衣的男生是我們張瑞真的店長楊登閔，左邊畫面右側是原告，他的左手邊是代書，坐在原告對面的是店長楊登閔。

本件買賣的過程我都跟張瑞真聯繫，不會跟被告聯繫。

簽約當天我沒聽到地主講什麼話。

原告在簽約現場表示，該農地有無經過土地重劃，我真的沒印象被告張皓凱有無表示這塊地沒有經過農地重劃，因為都是進進出出影印資料，加上張先生帶小孩過去，所以他們之間的對話我沒有辦法明確等語(訴字卷二第10-14頁)，可知方淑媛並未確知兩造之間是否有就系爭土地為農地重劃之事達成合致之意思。

是原告此部分舉證亦無助於證明其主張之該待證事項。

③原告請求調查證人張瑞真到庭證稱(以第一人稱書列)：客戶要求想要找什麼土地，我們就盡量找，方淑媛是銷售，她問我，我就跟他說有，但有說現在已經幾乎進入禁止移轉，如果要的話要快，因為很多人競爭。

簽約前，我跟方淑媛說已經進入區段徵收，沒有再去問農地有無經過重劃，外行人才會問這句話。

系爭土地依地籍圖來看沒有經過農地重劃，但是我要賣的叫區段徵收，我不賣農地重不重劃。

簽約當天我在現場有跟原告解釋到不知道如何解釋了，他有問，但我回答不是農地有無農地重劃，我只告訴他進入區段徵收，不要再問這個問題。

原告詢問該問題時，張皓凱有在現場，但他沒有任何回答，因為他不懂，他只知道投資金額，我對我的賣方完全沒有提過農地重劃。

原告說的農地重劃和我認知在做的區段徵收不同，我覺得原告為何一直問奇怪的問題，我知道原告之前有買過FG的區段徵收，他是要買來湊數的，我拿得出協議價購就是範圍內徵收的土地，如果是賣給他農地重劃而拿不出協議價購，那原告買農地重劃過的要幹嘛。

我的東西要提供銷售，銷售要怎麼說服願意簽約，我就是在做區段徵收，一直問我有無經過農地重劃，照圖看就是沒有，我就是在做區段徵收。

本件區段徵收是買賣的特別約定事項，且經過兩造確認。

我不是賣方代理人，賣方是張皓凱，我是仲介。

簽約當天，我沒有與賣方確認本件買賣土地的條件需要農地重劃，我在賣的客戶從來不會提到重不重劃，因為區段徵收不是這樣玩得。

方淑媛不是買方或賣方代理人，他負責銷售，找客戶等語(訴字卷二第14-19頁)，可知就證人張瑞真之認知，系爭土地並無農地重劃，且系爭買賣也無關此之約定，而僅是涉及區段徵收方面的問題。

是原告此部分舉證同樣無助於證明其主張之該待證事項。

④又原告聲請調閱兩造簽約時之錄影檔案(不爭執事項第14點)，依該錄影畫面譯文顯示「17:49:16」時間點對話內容：「原告：這是農地重劃過的對嗎？如果沒有的話...。

張瑞真：要怎麼沒有農地重劃？主任你告訴我，你怎麼還問這個問題，這個都有協議價購了，還高公告現值12,400元，我會拿出來賣你的東西你放心，你到現在還這樣問？我從來不賣有問題的案件，你現在還在問這個問題，你從一開始不早一點買，等到要封盤了才要買，我不想賣你了。」

(訴字卷二第339頁)，此對話中雖然提及農地重劃，但此對話發生於原告與證人張瑞真之間，張瑞真並非系爭契約之當事人，也非當事人之代理人，姑且不論其等間上開對話內容之真意究竟為何，均無法在該契約當事人之間發生意思表示合致的法律效果。

再者，被告張皓凱於「17:52:00」之時間點入內(訴字卷二第341頁)，「19:21:03」時間點對話內容：「原告:這塊地應該是有經過農地重劃的對吧？楊登閔：對阿!該不會要再問是不是一般民生用地吧？（台語）。

張瑞真：還問這個，這個不用你講，覺得你很外行，還問這個。」

(訴字卷二第355頁)，此對話中訴外人楊希閔肯定回應原告關於系爭土地是否經過農地重劃之問題，張瑞真則質疑原告的提問，但此對話發生於原告與楊希閔、張瑞真之間，楊希閔、張瑞真均非系爭契約之當事人，也非當事人之代理人，其等所言均無法在該契約當事人之間發生何法律效果。

至於被告張皓凱雖於「17:52:00」出現在簽約現場，但其並未有任何關於系爭土地是否經過農地重劃的陳述或與原告之間就此有何對話，而被告顏義成則並未在場，自無從據以認定兩造間對於該土地經過農地重劃乙節已有意思表示合致的情形。

⑤承上，原告雖主張被告張皓凱於簽約時在旁聽聞前開原告與楊登閔、張瑞真之對話，卻惡意緘默云云，但原告所稱惡意，乃是指被告張皓凱對於農地重劃的意義、系爭土地是否經過農地重劃等事項均已有所意識、認知與瞭解的前提之下，於原告與楊登閔、張瑞真就此相關事項對話之時，刻意保持沉默之意，但原告對於上揭前提要件(即存在於被告張皓凱的主觀要素)，並未舉證實之，而逕予斷定被告張皓凱惡意緘默，已有證據論斷上的跳躍；

且農地重劃涉及專業土地法規範知識，一般人並無法知之了然，甚者，系爭買賣契約尚且有區段徵收方面的約定事項，區段徵收也涉及到專業的法律規範，農地重劃、區段徵收及其兩個概念之間的區別與關係，都牽涉到專業度甚深的土地相關法律知識及資訊的領域，原告未能舉證被告張皓凱就該等領域的知識及資訊已有認知，即以其單純沉默視之為惡意緘默，實屬率斷而無法憑採，而就證據法則衡之，更無法以被告張皓凱就此之不作為(實則，被告顏義成亦未就此為表示或委任代理人為何表示)，而認定兩造已有「系爭土地已經過農地重劃」之約定。

⑥原告另主張被告於簽約日即109年10月28日前之109年2月及3月已經請領系爭土地之第一類登記謄本，足證被告自始知悉該土地未經農地重劃卻故意訛騙云云，並引用卷附中華電信股份有限公司數據通信分公司111年2月21日數府三字第1110000442號函附電子謄本（含跨縣市查詢）及電傳資訊調閱紀錄(群琁版查無紀錄）為證(訴字卷二第473-478頁)。

觀之前揭謄本調閱紀錄，被告確曾於簽約前有調閱謄本紀錄，惟依臺南市新化地政事務所111年3月22日所登字第1110027734號函稱土地如經農地重劃，於辦理重劃登記時，土地標示部及所有權部之首次登記原因均會顯示「農地重劃」等情(不爭執事項第18點)，可知土地經農地重劃者，會在標示部、所有全部的首次登記原因顯示「農地重劃」，但此種登記顯示方式，亦須熟悉土地登記相關規範之人方可知之，上開地政事務所之函文資訊也是經過本院調查證據程序，始克獲知，一般人望閱謄本之內容，若未有上揭登記知識的認知背景，亦難產生土地是否有農地重劃的問題意識。

原告主張被告已在簽約前調閱謄本，卻故意訛騙云云，同樣必須先證明被告在當時已有謄本登記相關專業知識，才可能在該知識認知背景之下發生故意隱瞞訛騙的情形。

然原告並未舉證此節，卻逕以被告有調閱謄本之舉，率斷被告有故意訛騙之情，同屬論證上的跳躍，於證據法則上，難以採憑。

而原告在此無法憑採的證據論斷上主張兩造已有「系爭土地已經過農地重劃」之約定，自屬無理。

⑶綜上，原告就此部分爭點，未能舉證實之，其主張「系爭土地已經過農地重劃」，屬於系爭買賣契約約定之重要事項，並非有據，難以採納。

⒉原告主張系爭土地未經農地重劃，屬物之瑕疵，依民法第354條第1項、第359條規定請求減少該土地價金，並依民法第179條請求被告返還溢付價金，有無理由?⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條分別定有明文。

所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，為物有瑕疵。

另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

⑵原告主張系爭土地未經農地重劃，被告應負瑕疵擔保責任等語，系爭土地確未經農地重劃，固屬信實(不爭執事項第15點)，然農地重劃係指將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理，予以交換分合，劃分整理成一定標準區塊，並同時配合興修水利，改良灌溉排水、配置農水路，使每一區塊農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水，以改善生產環境，達到增進農地利用的一種土地改良方式；

因此，農地重劃涉及重新整理、交換分合、劃分整理的改良，並非指涉一般土地具有的通常效用，自不能以土地為經農地重劃而認為具有物之瑕疵。

再者，兩造並未就系爭土地已經過農地重劃而為系爭買賣契約之約定事項，已如前析，原告自不能主張該土地未具備契約預定效用的物之瑕疵。

⑶從而，原告主張系爭土地未經農地重劃，屬物之瑕疵，依民法第354條第1項、第359條規定請求減少該土地價金，並依民法第179條請求被告返還溢付價金，並無理由。

⒊原告主張被告給付未經農地重劃之土地，不符債之本旨，依民法第227條第1項、第229條第1項、第231條、第216條規定，請求被告賠償「兩造就系爭農地交易價格」與「系爭農地實際上市場價格」價差之損害，有無理由?⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

民法第227條定有明文。

又所謂不完全給付，係指債務人未依債務本旨為給付；

而所謂債之本旨，應依當事人之約定、契約目的、債務性質等為斷。

⑵原告固主張被告給付未經農地重劃之土地，不符債之本旨云云，惟兩造並未就系爭土地已經過農地重劃而為系爭買賣契約之約定事項，已如前述，原告自不能主張該土地未經農地重劃即屬於未符合債之本旨。

從而，原告主張被告給付未經農地重劃之土地，不符債之本旨，依民法第227條第1項、第229條第1項、第231條、第216條規定，請求被告賠償「兩造就系爭農地交易價格」與「系爭農地實際上市場價格」價差之損害，並無理由。

⒋原告主張被告蓄意隱瞞系爭土地未經農地重劃之事實而出賣該土地予原告，依民法第184條第1項後段、第185條第1項規定，請求被告連帶賠償「兩造就系爭農地交易價格」與「系爭農地實際上市場價格」價差之損害，有無理由?⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

民法第184條第1項定有明文。

數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；

造意人及幫助人，視為共同行為人。

民法第第185條亦有明文。

所謂故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，係指故意以違背國民一般道德觀念之方法，使他人利益受損害而言（最高法院89年度台上字第2380號判決並參）。

又依民法第185條第1項之規定，共同侵權行為人固連帶負損害賠償責任，惟同條項前段所謂共同侵權行為，須共同行為人皆已具備侵權行為之要件始能成立。

⑵原告主張被告蓄意隱瞞系爭土地未經農地重劃之事實云云，固已提出如前之舉證，但其舉證均無法證明被告有蓄意隱瞞系爭土地未經農地重劃的情事，亦經前述。

此外，原告並未提出其他足以證明被告有故意以背於善良風俗之方法而侵害原告權益之行為，其依民法第184條第1項後段、第185條第1項規定，請求被告連帶賠償「兩造就系爭農地交易價格」與「系爭農地實際上市場價格」價差之損害，自無理由。

(二)反訴部分：⒈反訴原告依系爭買賣契約第9條約定，請求反訴被告應同意反訴原告顏義成向上開第一建築經紀股份有限公司指定帳戶領取605,827元及法定遲延利息，及請求反訴被告同意反訴原告張皓凱向前揭專戶領取394,173元及法定遲延利息，有無理由?⑴依兩造所訂系爭買賣契約第9條之約定(不爭執事項第4點)，兩造應於辦畢產權移轉後5日內辦理點交，買方即反訴被告如有無故不點交之情形，反訴原告可定七日期限催告，反訴被告逾期仍未為之，反訴原告可請求向第一建築經紀股份有限公司將上開專戶內餘款即1,000,000元結清交予反訴原告。

又本件買賣已於109年11月12日辦理所有權移轉登記完畢(不爭執事項第8點)，故應於109年11月17日或之前辦理點交，反訴被告並未配合辦理，反訴原告已依約催告之(不爭執事項第9點)，反訴被告依然未為，而反訴被告雖以系爭土地未辦農地重劃而拒絕辦理點交，但其所執之理由並無依據，已如前述，是反訴被告確屬無故拒絕點交之情形，則反訴原告依系爭買賣契約之上揭約定，自可請求由第一建築經紀股份有限公司將該專戶內餘款結清交予反訴原告。

依此，系爭買賣之標的乃系爭土地權利範圍16371/32900，其中反訴原告顏義成權利範圍為9918/32900、張皓凱的權利範圍是6453/32900，是反訴原告顏義成得請求之價金餘款為605,827元(計算式：1,000,000×9918/16371＝605,827.37；

元以下四捨五入)，反訴原告張皓凱得請求之價金餘款為394,173元(計算式：1,000,000×6453/16371＝394,172.62；

元以下四捨五入)。

⑵從而，反訴原告依系爭買賣契約第9條約定，請求反訴被告應同意反訴原告顏義成向第一建築經紀股份有限公司指定之上開專戶領取605,827元及自反訴原告113年3月21日變更反訴聲明狀繕本送達翌日即113年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，及請求反訴被告同意反訴原告張皓凱向前揭專戶領取394,173元及自113年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，均有理由，應准許之。

⒉反訴原告依系爭買賣契約第9條第1、4項、第10條第2項，請求反訴被告給付反訴原告顏義成660,925元及法定遲延利息，暨自113年3月21日翌日起至交付前開價金餘款之日止，每日121元之違約金，及請求反訴被告給付反訴原告張皓凱430,140元及法定遲延利息，暨自113年3月21日翌日起至交付前開價金餘款之日止，每日79元之違約金，有無理由?若有理由，則該違約金之約定有無過高情形?⑴依兩造所訂系爭買賣契約第10條第2項約定，買方即反訴被告如違反該契約應履行之各項義務時，每逾一日，反訴被告應自逾期之次日起至完成給付日止，按該期應付價款萬分之二計算違約金予賣方即反訴原告(不爭執事項第5點)。

又本件買賣已於109年11月12日辦理所有權移轉登記完畢，最遲應於109年11月17日辦理點交，反訴被告並未履行而有前揭約款所稱違反契約義務之情形，反訴原告自得依該約款向反訴被告請求違約金。

本件買賣總價金為6,685,200元(不爭執事項第1點)，第一建築經紀股份有限公司於111年12月2撥款5,685,200元予反訴原告，該專戶留存餘款1,000,000元，反訴原告於113年3月21日具狀為訴之聲明變更；

茲就反訴原告可請求之違約金計算如下：①109年11月18日起至111年12月1日止之違約金：反訴原告依其權利範圍可得價金為4,050,077元(計算式：6,685,200×9918/16371＝4,050,077.18；

元以下四捨五入)，反訴原告張皓凱依其權利範圍可得價金為2,635,123元(計算式：6,685,200×6453/16371＝2,635,122.81；

元以下四捨五入)，因此，自109年11月17日翌日即109年11月18日起至111年12月1日止，反訴原告顏義成可請求每日違約金810元(計算式：4,050,077×2/10000＝810.00；

元以下四捨五入)，反訴原告張皓凱可請求之每日違約金為527元，(計算式：2,635,123×2/10000＝527.02；

元以下四捨五入)。

依此，反訴原告顏義成就109年11月18日起至111年12月1日止可請求之違約金為594,365元(元以下四捨五入)，反訴原告張皓凱就109年11月18日起至111年12月1日止可請求之違約金為386,715元(元以下四捨五入)。

【上開金額，係以此期間可得價金，109年11月18日起至111年12月1日為計算區間，以日息萬分之二即年息百分之7.2計算而得】②111年12月2日起至113年3月21日止之違約金：此期間之應付價款為1,000,000元，反訴原告顏義成依其權利範圍可得價金為605,827元，反訴原告張皓凱依其權利範圍可得價金為394,173元，業已計算如前。

因此，自111年12月2日起至113年3月21日止，反訴原告顏義成可請求每日違約金121元(計算式：605,827×2/10000＝121.16；

元以下四捨五入)，反訴原告張皓凱可請求之每日違約金為79元(計算式：394,173×2/10000＝78.83；

元以下四捨五入)。

依此，反訴原告顏義成就111年12月2日起至113年3月21日止可請求之違約金為56,858元(元以下四捨五入)，反訴原告張皓凱就111年12月2日起至113年3月21日止可請求之違約金為36,994元(元以下四捨五入)。

【上開金額，係以此期間可得價金，111年12月2日起至113年3月21日為計算區間，以日息萬分之二即年息百分之7.2計算而得】③113年3月22日起至反訴被告給付前揭價金餘款之日止之違約金：此期間之應付價款為1,000,000元，因此，反訴原告所得請求之每日違約金同前(即顏義成121元，張皓凱79元)。

依此，反訴原告顏義成可請求反訴被告給付113年3月22日起至交付前開價金餘款之日止，每日121元之違約金，反訴原告張皓凱可請求反訴被告給付113年3月22日起至交付前開價金餘款之日止，每日79元之違約金。

⑶反訴被告主張上開違約金有過高情形云云，惟：①按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。

又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之性質者。

如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；

如為損害賠償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害。

是除當事人另有訂定外，民法第250條所規定之違約金，應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。

又當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。

又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。

如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號判決同此見解）。

②兩造關於上揭違約金之約定，並未特別約定為懲罰性質，應屬損害賠償總額預定性質。

又兩造係以應付價款萬分之二的利率計算每日違約金，換算成月利率為千分之6，換算成年利率則為百分之7.2（7.2%），即使加上反訴原告請求的週年利率百分之5利息，亦未逾越現行民法第205條之最高利率限制。

是以，兩造既約定有違約金，原告有違約情事發生時，反訴原告本不待舉證證明其所受損害，均得按約定之違約金，請求反訴被告支付。

反訴被告主張約定違約金有過高之事實，應由反訴被告負舉證責任。

然反訴被告並未舉證證明違約金有過高且顯失公平之事實，尚難認違約金過高而有予酌減之必要。

是反訴被告此部分主張，尚難採納。

⑷從而，反訴原告依系爭買賣契約第9條第1、4項、第10條第2項，請求反訴被告給付反訴原告顏義成651,223元及自113年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，暨自113年3月22日起至交付前開價金餘款之日止，每日121元之違約金，及請求反訴被告給付反訴原告張皓凱423,709元及自113年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，暨自113年3月22日起至交付前開價金餘款之日止，每日79元之違約金，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則應駁回。

(三)綜上：⒈本訴部分，原告依民法第354條第1項、第359條規定請求減少該土地價金，並依民法第179條請求被告返還溢付價金，另依民法第227條第1項、第229條第1項、第231條、第216條規定，請求被告賠償「兩造就系爭農地交易價格」與「系爭農地實際上市場價格」價差之損害，及依民法第184條第1項後段、第185條第1項規定，請求被告連帶賠償「兩造就系爭農地交易價格」與「系爭農地實際上市場價格」價差之損害，均無理由，應予駁回。

。

⒉反訴部分，反訴原告依系爭買賣契約第9條約定，請求反訴被告應同意反訴原告顏義成向第一建築經紀股份有限公司指定帳戶（銀行：第一商業銀行桃園分行，代碼：000-0000);戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶；

帳號：00000-000000000)領取605,827元及自113年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之延利息，及請求反訴被告同意反訴原告張皓凱向前揭專戶領取394,173元及自113年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及依系爭買賣契約第9條第1、4項、第10條第2項，請求反訴被告給付反訴原告顏義成651,223元及自113年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年3月22日起至交付前揭價金之日止，按日給付每日121元之違約金，及請求反訴被告給付反訴原告張皓凱423,709元及自113年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年3月22日起至交付前揭價金之日止，按日給付每日79元之違約金，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則無理由，應駁回之。

五、本訴部分，原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回之。

反訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就反訴原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，也失附麗，應駁回之。

六、本件本訴部分，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，此部分訴訟費用應由敗訴之原告負擔。

另反訴部分，反訴原告之訴雖為一部勝訴一部敗訴，但因其敗訴部分僅為金額較微且屬附帶請求之違約金，依民事訴訟法第79條規定，仍命訴訟費用由反訴被告全部負擔。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。

八、據上論結，本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
民事第一庭 法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
書記官 彭蜀方