臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,重訴,241,20240411,1

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度重訴字第241號
原 告 周峻暉
訴訟代理人 沈聖瀚律師
被 告 周建成
周建堂

吳秀爵
共 同
訴訟代理人 郭德田律師
蔡佳融律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地及其上如附圖一所示之編號甲、乙、丙、丁4棟未保存登記建物，應予變賣，所得價金由兩造依附表「應有部分」欄所示之比例分配。

訴訟費用由兩造按附表「應有部分」欄所示比例負擔。

事實及理由

一、原告主張：(一)坐落臺南市○○區○○段000地號土地（面積為592.41平方公尺，下稱系爭土地），及其上如附圖一所示編號甲、乙、丙、丁4棟建物（下以編號簡稱之，合稱為系爭建物，並與系爭土地合稱為系爭房地）為兩造所共有，應有部分比例均如附表所示。

系爭房地並無因物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限之情形，原告自得依民法規定請求分割。

依民法第824條第2項規定，係以現物分配為最優先之原則，原物分配兼金錢補償其次；

原告及其父母本居住於系爭房地上，而原告之母親有藥師資格，接續在系爭房地經營三光堂藥局之祖業，三光堂藥局於生活、感情上有密不可分之依存關係，且為原告及其父母棲身之所。

系爭房地依原告所提如後述聲明所示之分割方案，並未妨害各共有人目前使用之現況範圍，對於各自分配之範圍亦得按照目前使用之方式繼續維持，而依現物分配，亦無事實上或法律上之困難，則應優先考量原告之分割方案。

且分割共有物案件本就所分割之標的劃分由不同共有人取得，分得面積勢必隨之減少，此與整筆土地之利用本就存在價值上之差異，不應僅憑分得面積減少致使共有土地價值降低而忽視現物分割之優先原則。

另經長興不動產估價師聯合事務所就原告之分割方案進行估價，其中原告取得土地面積較持分減少22.64平方公尺，被告應各補償原告新臺幣（下同）55,347元，則兩造所分配之土地及建物價值實屬相當，且符合目前各自使用之範圍，顯見原告所提方案應為系爭房地最適切之分割方案。

至被告所提分割方案，不顧原告之使用現況，未符公平原則。

另如法院考量原告所提原物分割方案不利往後之利用，原告亦主張將系爭房地分歸原告單獨取得，並願以價金補償被告。

(二)系爭土地土地謄本記載共有人為原告，並非被告所稱之周建光，原告亦否認有借名登記之情，另訴外人周建三並非系爭土地共有人，被告周建成、周建堂何以與其達成不分割之協議？110年9月5日於民雄海產餐廰之聚會實為家族聚會，並未就系爭土地合建大廈達成任何協議，遑論原告當時未曾出席該次會議，並無達成不分割協議之可能，被告應就其所辯負舉證之責。

(三)聲明： 1.兩造共有之系爭土地應予分割，分割方法為：附圖二所示編號子部分（面積：273.59平方公尺）分歸原告單獨取得；

編號丑部分（面積：318.88平方公尺）分歸被告取得，並按其應有部分繼續保持共有。

2.兩造共有之甲、丙建物均分歸原告單獨取得，乙、丁建物均分歸被告取得，並按其應有部分繼續保持共有。

3.被告應各補償原告55,347元。

二、被告則以：(一)原告於系爭土地之應有部分，為其父周建光借名登記於原告名下，周建光、被告周建成、周建堂及訴外人周建三曾於110年9月5日中午11時30分許，於臺南市○○區○○街000號之民雄海產餐廳聚會，並達成於系爭土地上合建大廈之共識，可知就系爭土地已存有不分割協議，原告請求分割系爭土地為無理由。

(二)依長興不動產估價師聯合事務所鑑定報告可知，分割前之系爭土地價值較分割後之附圖二編號子、丑2宗土地合計價值高出6,569,298元，足認維持系爭土地之地形，方符合共有人最佳利益。

倘採原告所提分割方案，將系爭土地分割為長條形、L形土地，不利於共有人利用，被告將因土地不方正而無法有效利用分得之土地，或為通行至後方土地而留通道，導致門面過窄，徒使土地細分而無經濟價值，更使共有人損失逾650萬元。

另甲、乙2建物為60多年前的建物，係前面騎樓於民國50餘年間重建，合併後半老屋，加蓋前後綴合而成的兩間店面，此二棟建物實為一棟建物，只是在1、2樓以隔間牆分為二區，如依原告方案分割，無論甲或乙建物要重建，勢必損傷對方，造成另一層建築糾紛。

又原告要求劃歸其所有之藥局店面，為被告等先父周錫炤生前經營的三光堂中醫診所暨西藥局，92年間周錫炤過世後停辦中醫診所，西藥房業務由具藥師身分之原告母親江翠滿承續經營，然藥局店面如何使用，一直以來都未取遺產繼承人之同意，20多年來基於兄弟情誼，共有人沒有計較藥局店面收入的利益，原告無權主張藥局店面劃歸其所有。

且原告實居住於臺南市○○區○○路000○0號，未實際使用系爭房地，原告之母亦非共有人，原告並無非取得編號子部分土地不可之需求。

爰先位請求將系爭房地全部分配予被告周建堂，並由被告周建堂依各共有人持分補償；

備位則請求將系爭房地變價分割。

三、原告請求分割系爭房地，為有理由：(一)查系爭房地為兩造共有，應有部分均各如附表所示等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記第一類謄本、查詢資料、系爭建物之房屋稅籍證明書、110年9月24日臺南市政府財政稅務局新營分局函暨所附房屋稅籍資料、平面圖在卷可參（調字卷第20至26、37至40頁、本院卷第23至41、251至252頁），首堪認定。

(二)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此為民事訴訟法第277條前段所明定。

查系爭土地之使用分區為商業區（本院卷第247頁使用分區證明書），依系爭房地之使用目的，尚無不能分割情事；

被告雖主張原告就系爭土地之應有部分係訴外人周建光借名登記於其名下，周建光與其他共有人間就系爭土地訂有不分割之協議，然為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實負舉證之責。

而被告並未就此以實其說，且其所稱達成分割協議之人中，尚包括非共有人之周建三，其所辯自難採信。

依現有事證，既查無兩造間就系爭房地曾訂有不分割之協議，且兩造前經調解後，仍不能就系爭房地之分割方法為一致之協議，此有本院調解事件進行單在卷可憑（本院調字卷第73頁），從而，原告依上開規定請求分割系爭房地，洵屬有據，應予准許。

四、次應審究者，為分割方法之問題：(一)按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。

民法第824條第1至2項定有明文。

分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共有人之利害關係，並共有物之性質、價格、利用價值、經濟效益及實際使用情形決之，以維持全體共有人之公平為標準，為適當之分配。

又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。

惟如分配原物有困難時，則應予變賣，以價金分配於各共有人。

所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用（最高法院98年度台上字第2058號、51年度台上字第271號、98年度台上字第223號判決要旨參照）。

(二)系爭土地以形狀論，可分為東西二區，西側為一寬約8.5公尺、長約18.5公尺之長方形土地，東側為一寬約18.5公尺，長23公尺之長方形土地（均依圖面比例尺約略換算），二區合併形成一東西長、南北狹之長形土地（故系爭土地之總深度約為41.5公尺）；

系爭土地僅西側地界可聯絡臺南市新營區延平路道路（臨路面寬約8.5公尺），其餘地界均遭他人土地、建物包圍，無法通行道路。

系爭土地上坐落有如附圖編號甲、乙、丙、丁所示4棟未保存登記建物，其中編號甲、乙建物坐落於系爭土地西區之長方形土地上，可經延平路進出；

丙、丁建物則分別位於東側長方形土地之西北角、東側，4棟建物間之空地現為庭園。

甲、乙建物為2層樓之建物，頂樓另有加蓋棚架；

甲、乙建物之1樓間有磚牆隔間，形成2臨路之店面，甲建物之店面為三光堂藥局，乙建物之店面則為花木馬服飾店，可各自從甲、乙建物之1樓經簡易金屬製樓梯上達2樓；

2樓亦分為2部分，其間以木製輕隔間區隔（被告稱部分僅以儲物櫃隔間，二建物實可互通，見本院卷第141頁照片），分別由其1樓店面使用；

3樓之露臺則可互通。

又甲建物1樓店面有一後門可通往後方之庭園及丙、丁等建物，丙、丁等建物均需經過甲建物1樓店面方能到達延平路對外通聯，乙店面則無通往後方庭園之出入口。

丙建物為1樓平房，原告稱現由其父母居住，丁建物為3樓半之水泥建物，北側有增建鐵皮廚房等情，業經本院會同臺南市鹽水地政事務所（下稱鹽水地政）人員履勘現場查明，並囑託鹽水地政繪測系爭建物所在位置、面積，有地籍圖謄本、Google街景截圖、勘驗筆錄、現場略圖、現場照片、土地複丈成果圖（即附圖一）在卷可稽（見本院調字卷第17、55頁、本院卷第115至118、121至145頁），堪予認定。

(三)原告主張之原物分割方案，係以目前甲、乙建物1樓中央隔間牆之延伸線作為東西向分割線，延伸至系爭土地東側之丁建物後，再沿該建物邊緣為南北分割，而將系爭土地分割為如附圖二編號子、丑所示2宗L形狀之土地，並使原告取得坐落於編號子部分土地上之甲、丙建物，被告則取得坐落於編號丑部分土地上之乙、丁建物。

此方案雖使兩造各可取得建物及其坐落之基地，然系爭土地臨路面寬有限且裡地甚大，依原告方案分割後，其土地形狀、臨路地與裡地之比例均明顯更為劣化。

依本院所囑託之長興不動產估價師事務所鑑定結果，系爭土地於分割前之價值為73,229,292元，系爭建物之價值則合計為1,159,764元；

而依上開原告方案分割後，建物價值未變，然分割後之附圖編號子、丑2宗地價值合計僅餘66,659,994元（見外放之鑑定報告之摘要第5至7頁、本文第50至52頁），較分割前土地價值減損6,569,298元（73,229,292元－66,659,994元＝6,569,298元），其價值減損程度非輕。

而因受限於系爭土地前述立地條件及建物坐落位置，其他得使兩造均各自取得建物及該建物所坐落土地，且取得之土地得聯絡道路之原物分割方案，勢必將同原告方案一樣，造成分割後土地價值之減損；

再者，系爭土地、建物價值相差懸殊，強為遷就建物現況而細分系爭土地，並致土地價值顯著減損，亦有害於土地之經濟效用及各共有人之利益。

此外，自本院上開勘驗結果，可知甲、乙二棟建物現雖可分別獨立使用，然此二建物1、2樓係以簡易隔間區隔，3樓露臺則互通，則此二建物是否各自具有完整之樑柱、承重牆等結構，實有疑慮；

若將甲、乙二建物分歸不同共有人所有，恐將因建築結構一體之故，難以分別拆除、重建，此將對建物暨其基地後續之利用造成限制。

基於上開理由，應認將系爭房地以原物分配予兩造顯有困難。

(四)再應探討者，為系爭房地是否適宜採將原物分配於部分共有人之分割方式。

被告主張將系爭房地均分歸被告周建堂取得，再由周建堂補償其餘共有人，而原告雖提出上開原物分割方案，然亦表示可將系爭房地分歸其所有，再由其補償其他共有人。

然而，目前兩造均有使用系爭土地、建物【原告主張其或家屬使用甲、丙建物，並自承丁建物為被告周建成使用，可知除甲、丙建物及其基地外之部分為被告使用，另周建成亦表明欲保留丁建物（本院卷第334、421頁）】，且查無其中一造單獨取得土地，將較他造取得更有利於土地利用及各共有人權益之理由，於此情形下，以此方法原物分配亦有困難。

(五)是以，在以原物分割系爭房地實有困難之情況下，為避免土地細分，使土地、建物發揮最大之利用及交易價值，本院認將系爭房地予以變賣，將所得價金依應有部分分配於兩造，就兩造權益而言，堪認屬公平適切之方法。

蓋透過變價拍賣之方式，可由雙方及公正有意願之人以競標方式，透過自由市場加以競爭，使系爭房地之市場價值得以極大化，對於共有人而言，自屬有利。

且若共有人對系爭房地另有使用規劃或留有特殊感情，亦得依民法第824條第7項規定，於強制執行拍賣程序中應買或承買之，或俟第三人得標買受後，再依上開規定行使優先承買權，買受系爭土房地，各共有經由拍賣程式取得系爭土地之機會係為均等，對兩造而言，實屬公平。

準此，本院經斟酌系爭房地之型態及使用情形、經濟效用及兩造之利益等一切情狀後，認將兩造共有之系爭土地予以變價分割，應屬最妥適之分割方法，爰判決如主文第一項所示。

五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故應由兩造按其應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判決如主文第二項所示。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

中 華 民 國 113 年 4 月 11 日
民事第二庭 法 官 張玉萱
上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 11 日
書記官 謝明達

附表 編號 共有人 應有部分 1 周建成 6分之1 2 周建堂 6分之1 3 吳秀爵 6分之1 4 周峻暉 2分之1