臺灣臺南地方法院民事-TNDV,110,重訴,84,20211230,1

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度重訴字第84號
原 告 李育聰
訴訟代理人 王又真律師
蔡文健律師
鄭植元律師
被 告 李柏松
李巧
張雲卿
共 同
訴訟代理人 鄭淵基律師
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國110年12月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、兩造於民國109年4月30日就坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約，原證1），因系爭土地該時進入重劃程序尚未完成，故雙方就系爭土地之點交，先行預訂應於109年12月31日進行點交。

㈡、然因重劃尚在進行，雙方預見於109年12月31日應尚未能完成重劃，故雙方於109年12月18日於永慶不動產中正西門店（臺南市○○區○○路00號）就點交之期間進行協議，然被告未能提出確切日期，致該次協議未有結果。

㈢、後永慶不動產中正西門店再次發函通知兩造到店繼續進行協議，而被告仍未給予點交期限，原告因不願此一問題繼續延宕，遂依原證1系爭契約第2條、第15條㈠之約定，提起本件訴訟。

㈣、原告主張系爭契約第15條之真意是兩造可以另行協商點交的細節，而不是逾期，系爭契約就失效等語。

㈤、聲明（見補字卷第15頁）：

①、確認兩造就坐落臺南市○○區○○段000地號土地之買賣契約關係存在。

②、被告應就坐落臺南市○○區○○段000地號之土地，與原告議定點交之期限。

③、訴訟費用由被告共同負擔。

二、被告答辯略以：

㈠、就聲明第一項原告請求確認買賣關係存在部分：

①、「附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力。」，民法第102條第2項定有明文。

②、被告等與原告確曾於109年4月30日簽訂如原證1所示之契約書，然因所涉及買賣之系爭土地為重劃中之土地，而土地重劃是否能夠順利完成？取得之重劃後土地範圍及面積為何？重劃後土地之價值將較預期為高或低？以上種種事項，均具有極大的不確定性，實務上甚至有重劃延宕數十年仍未能拿到重劃後新的土地權狀者（被證1），故兩造於簽訂系爭契約時均有所疑慮。

③、是以，兩造於訂約時，即已於系爭契約第15條特約條款載明：「甲乙雙方合意，不申請鑑界，如屆最遲點交日重劃仍未完成，甲乙雙方就合約另行商議。」

。

又依原證1系爭契約第2條可知，最遲點交土地日期為109年12月31日，然迄109年12月31日系爭土地之重劃仍未完成，是以，兩造就原訂契約應已約定終期為109年12月31日，逾此期間，原契約效力即已失效。

④、從而，兩造確曾有系爭契約存在，但嗣後系爭契約已因終期屆至而失效。

㈡、就聲明第二項原告請求被告應與原告議定點交期限部分：

①、「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」

，民法第98條定有明文。

②、又按「本件買賣契約各項條件，確係出自雙方當事人之真意及自由意志，並無錯誤或於輕率急迫無經驗情形下所訂立。

」，原證1系爭契約第13條定有明文。

③、再按「甲乙雙方合意：不申請鑑界，如屆最遲點交日重劃仍未完成，甲乙雙方就合約另行商議。」

，系爭契約第15條定有明文。

④、且按「經查，系爭收據既載及再商議買賣契約，而系爭函件復有再行簽訂買賣契約等文字，顯見兩造對於系爭買賣契約，須另行商議簽訂，應已有合意。」

，此有臺灣高等法院94年重上字第583號判決意旨可資參照。

⑤、本件原告並非未成年人，且經商已久，當知合約文字需經雙方磋商斟酌而成，並無誤載之可能。

而原告既已與被告等人明定於109年12月31日重劃仍未完成，雙方合約即須另行商議，則其真意即係就買賣合約之全部，包括土地範圍、價格、點交日期等諸多事項均須另行商議。

蓋若僅須單就點交日期另行商議，則兩造於系爭契約内載明僅就「點交日期」另行商議即可，而非記載「合約」二字。

⑥、是以，因重劃土地是否能取得權狀具有極大的不確定性，兩造於109年4月30日訂約時即已預設終期為109年12月31日，若重劃不幸超過15年才完成，原告亦得於投入資金8個月後，即可取回已投入之資金，轉投資其他項目，不至於長期投入資金於此處而無法收回，被告則可重新評估是否出售，如此解釋方對兩造雙方均為有利，較為妥適，且符合社會常情。

系爭契約既已因終期屆至而失效，原告自不得向被告等人請求議定點交期限。

⑦、又，因被告（即出賣方）於簽約時曾與仲介言明，過戶完成後才收受仲介費。

是以，居間之仲介等人為收受仲介費之故，當盡量促成原契約之交易完成。

從而，仲介之證詞是否可信，請庭上斟酌。

㈢、聲明（見本院卷第31頁）：

①、原告之訴駁回。

②、訴訟費用由原告負擔。

三、本院得心證之理由：

㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

又契約乃當事人互相表示意思一致成立之意思表示，為意思表示之一，是依民法第98條之規定，解釋契約，首應探求當事人共同主觀之意思。

而當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。

故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。

職是，解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。

㈡、就原告聲明第一項請求確認買賣契約存在部分：

①、按附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力，民法第102條第2項定有明文。

經查，兩造並不爭執確有於109年4月30日簽訂如原證1所示之系爭契約，然因涉及買賣之系爭土地為重劃中之土地，此為兩造明知之事項，此有系爭契約後附之其他約定事項及重劃分配示意圖在卷可稽（補字卷第30、31頁），而衡諸社會通念及邏輯經驗法則，蓋土地重劃之目的乃在於使土地形狀趨於工整、利於分區使用（或變更使用地目）或增加經濟效益，且泰半會完善規劃道路之開通或擴建，因此重劃後所取得之土地位置、範圍、面積皆有變動之可能，重劃後土地之價值將較重劃前土地之市值高或低亦屬未定，尤有甚者，因原土地所有權人權益有相互消長之可能，最終無法完成重劃之情形亦非罕見，因此，兩造於系爭契約第15條特別約定事項中以手寫文字載明：「甲乙雙方合意：不申請鑑界，如屆『最遲點交日重劃仍未完成』，甲乙雙方就合約另行商議。」

等語明確（補字卷第24頁），再參以系爭契約第2條約定：「點交土地訂於『109年12月31日前』甲方（即原告）應依約付清尾款。」

（同卷第20頁），基上，堪認兩造就原訂系爭契約已約定終期為109年12月31日，逾此期間，因本件系爭土地之重劃仍未完成，故原系爭契約即失其效力。

從而，原告聲明第一項之請求，即非有理。

㈢、就原告聲明第二項請求被告應與原告議定點交期限部分：

①、又觀之系爭契約第13條約定：「本件買賣契約各項條件，確係出自雙方當事人之真意及自由意志，並無錯誤或於輕率急迫無經驗情形下訂立等情事。」

（同卷第23頁），以及細譯系爭契約第15條特別約定事項之手寫內容：「甲乙雙方合意：不申請鑑界，如屆最遲點交日重劃仍未完成，甲乙雙方就『合約』另行商議。」

（同卷第24頁），參以原告於109年簽約時年約36歲、學歷為碩士畢業，此有其戶籍資料附卷為憑，足徵係社會經驗豐富、智識正常之成年人，而系爭土地原訂買賣價金高達新臺幣（下同）3800萬元，則衡諸常情事理，買賣雙方實無不謹慎評估契約文字及內容之可能。

查兩造既於系爭契約第15條特別手寫註記係就「合約」另行商議，並非記載就「點交日期」另行商議，自堪認兩造當事人合意之真意乃指對於買賣契約之全部，包括土地位置、範圍、面積、價格、點交日期等事項均須另行商議，而非僅就點交之期限重新議定。

被告此節抗辯，符合文義解釋之法學方法、且與情理相符，洵屬可採。

故原告聲明第二項之請求，亦乏依據。

四、綜上所述，原告主張依系爭契約第2、15條約定請求確認兩造就系爭土地之買賣契約關係存在、被告應就系爭土地與原告議定點交之期限云云，均無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
民事第五庭 法 官 吳金芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官 李崇文