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臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第597號
原 告 許文鳴
被 告 陳英珠
訴訟代理人 陳金福
被 告 周仲真
訴訟代理人 周子康
周李美鳳
上列當事人間請求分割共有物等事件，經本院於民國111年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變賣，所得價金由兩造依應有部分比例分配。
被告陳英珠應自民國一百一十一年一月五日起至上開不動產分割完成之日止，按月給付原告新臺幣伍佰壹拾壹元。
訴訟費用由兩造依附表二所示比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴之聲明：⒈請准將兩造共有如附表所示之不動產（下稱系爭房地）變價分割。
⒉被告陳英珠應自民國111年1月5日起至分割完成之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,414元。
㈡原告於111年1月5日在法院標得系爭房地應有部分2分之1，且已辦理所有權移轉登記完畢，被告為系爭房地之共有人。
系爭房地僅有一個出入口，兩造間並無親戚關係，實難共處一屋，亦難以原物分割。
又兩造並無分管之約定，被告陳英珠及其弟即訴外人陳金福竟占有使用系爭房地，被告陳英珠有重度精神障礙，無法自理生活，若將系爭房地變賣，被告陳英珠取得其應有部分之價金後，就能搬到安養機構居住，生活品質會比較好。
爰依民法第823條、第824條規定，請求變賣系爭房地，由兩造按應有部分比例分配價金。
㈢被告陳英珠占有系爭房地而為使用收益，對原告之權利造成侵害，爰依民法第184條、第179條規定，請求被告陳英珠自111年1月5日起至分割完成之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,414元【計算式：（申報地價3,360元/㎡×面積80.38㎡＋房屋現值6萬9,300元）×l0％÷12個月×被告應有部分比例1/2＝1,414元，元以下4捨5入】。
二、被告方面：㈠被告陳英珠：伊不願意變賣系爭房地。
㈡被告周仲真：伊對於變價分割，由兩造按應有部分比例分配價金，並無意見。
三、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條定有明文。
本件原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分如附表二所示，兩造就系爭房地並無不予分割之協議，惟兩造迄未達成分割協議，且系爭房地並無因使用目的不能分割情事等情，有系爭房地之建物及土地登記第一類謄本在卷可佐（調解卷第43-47頁），是原告訴請裁判分割系爭房地，於法自屬有據。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1.以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。
民法第824條第1、2項分別定有明文。
次按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。
必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第2058號民事判決意旨參照）。
㈢查系爭房屋目前由被告陳英珠、其弟陳金福及子女居住，為3層樓水泥建物，附近住宅林立，可經由196巷之巷道通往德崙路。
系爭房屋1樓為客廳，後面有1個廚房、1間廁所，客廳與廚房間之房間由被告陳英珠居住，其因極重度殘障，故由陳金福照顧。
2樓有2個房間，1間衛浴，後方有陽台。
3樓有1個房間，前方有一座神明廳，但地上佈滿灰塵，似無人使用，各樓層需經由內部樓梯上下，惟僅能由1樓門口進出系爭房屋等情，經本院至現場勘驗明確，製有勘驗測量筆錄、系爭房屋外觀及內部照片可佐（本院卷第91-103頁），復有不動產估價書在卷可參（本院卷第57-87頁），堪認屬實。
㈣準此，觀諸系爭房屋之內部格局，需藉由1樓及屋內樓梯互為進出，各樓層顯然無法各別為獨立空間使用，倘就原物強予分割，不僅有害及各自日常生活隱私，更減損系爭房地之經濟價值。
且原告及被告周仲真均願將系爭房地變賣分配價金，居住在系爭房地內之被告陳英珠固表示不願變賣系爭房地，然並未表示願出價購買其餘應有部分，實難以將系爭房地分配予被告陳英珠，再由其補償原告及被告周仲真，故認將系爭房地予以變賣，所得價金按應有部分比例分配予兩造，較能兼顧全體共有人之利益及意願，應為最妥適公允之分割方法。
從而，原告本於共有人之資格，訴請就系爭房地變價分割，即屬正當，爰准予變價分割系爭房地如主文第1項所示。
㈤按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。
查原告拍得系爭房地應有部分4分之1，於111年1月5日取得本院於該日核發之110年度司執字第32434號不動產權利移轉證書，並於同年1月27日辦理所有權移轉登記乙情，有系爭房地登記第一類謄本、上開權利移轉證書在卷可佐（調解卷第17-18、43-47頁），故原告係自111年1月5日起成為系爭房地之共有人之一。
㈥次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例參照）。
另民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。
惟請求返還不當得利，基於債權相對性原則，共有人並無任何權利代其他共有人請求及受領之權限，故無該條規定之適用，而請求返還不當得利，核屬給付可分之金錢債權，各共有人僅得按其應有部分，請求無權占有人返還所受利益，尚不得依民法第821條規定為全體共有人訴請無權占有人向全體共有人為不當得利之給付（最高法院85年度台上字第2391號及88年度台上字第1341號民事判決要旨參照）。
查被告陳英珠既居住在系爭房地，而占有使用系爭房地全部，然其應有部分僅有4分之1，無權占有原告之系爭房地應有部分2分之1，而獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益之損害，從而，原告本於系爭房地共有人地位，主張依不當得利之規定，請求被告陳英珠給付其依其應有部分比例計算之相當於租金之利益，應屬有據。
㈦再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。
而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。
又房屋租金之數額，除以土地及建築物之總價額為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之（最高法院68年台上字第3071號民事判決參照）。
本院審酌系爭房地坐落臺南市仁德區之巷弄，可經由196巷之巷道通往德崙路，屬城市地方，附近住宅林立，隔壁係神壇，對外出入便利，房屋內部雜亂及外觀尚可、被告陳英珠利用系爭房地之經濟價值及所受利益等情，有不動產估價書及現場照片附卷可稽（本院卷第57-87、95-103頁）。
故認以系爭建物課稅現值及其所坐落之系爭土地申報總價年息百分之3為計算原告所受相當於租金之損害，堪屬合理。
查系爭土地面積80.38平方公尺，自111年1月起迄今之申報地價為每平方公尺3,360元，系爭建物於111年度之課稅現值為13萬8,500元，有系爭土地登記第一類謄本、臺南市政府財政稅務局新化分局111年4月28日南市財新字第1113010037號函附卷可稽（調解卷第45-47頁、本院卷第37頁）。
故被告陳英珠自111年1月5日起至系爭房地分割完成之日止，應按月返還原告相當於租金之不當得利計為511元【計算式：（3,360×80.38＋138,500）×3％×1/2÷12＝511元，元以下4捨5入】。
四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，本院審酌系爭土地之現有使用狀況、對外通行問題、位置、形狀、分割後之土地利用效益及兩造所獲之利益等一切情狀，認原告主張之變價分割方案符合土地分割之經濟效用及共有人全體之利益，堪認係適當、公允之分割方法，爰准予合併分割系爭土地如主文第1項所示。
又原告依不當得利之法律關係，請求被告陳英珠自111年1月5日起至系爭房地分割完成之日止，應按月給付511元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第80條之1。
中 華 民 國 111 年 8 月 8 日
民事第一庭 法 官 陳尹捷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 8 日
書記官 曾美滋
附表一：（面積之單位為平方公尺）
土 地 面 積 權利範圍 臺南市○○區○○段000地號 80.38 全部 建 物 門 牌 建築材料 樓層面積 附屬建物之面積 權利範圍 臺南市○○區 ○○段000○號 臺南市○○區 ○○路000巷 00弄0號 加強磚造 1層：36.83 2層：49.19 騎樓：12.36 陽台：2.06 樓梯間：5.38 全部
附表二：
編號 共有人 應有部分及訴訟費用分擔比例 1 陳英珠 1/4 2 周仲真 1/4 3 許文鳴 1/2
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