臺灣臺南地方法院民事-TNDV,111,重訴,211,20220829,1

臺灣臺南地方法院民事判決
111年度重訴字第211號
原 告 陳芊秀
訴訟代理人 林錫恩律師
被 告 沈傳緒

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國111年8月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣572萬元，及自民國111年8月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔百分之68，餘由原告負擔。

四、本判決於原告以新臺幣191萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣572萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠兩造於民國110年3月4日就坐落於臺南市○○區○○○段000○000地號土地及其上同段131建號建物，權利範圍均為4分之1（以下合稱系爭房地），簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。

系爭買賣契約第9條第2項約定【賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應按該買方已付價款萬分之2計算違約金予買方……如經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。

如因賣方擅自解約，不為給付，給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已支付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此衍生之全部稅捐及相關費用】。

㈡嗣兩造於110年12月28日簽立契約變更協議書，載明【因賣方不動產受查封登記，產權不得移轉，原約定於110年12月31日前排除，但因賣方未於期限前塗銷限制登記，故雙方同意延長期限至111年6月30日】。

被告更於111年2月15日簽立切結書載明【公司截至今日已給付土地款新臺幣（下同）0000000元整，本人保證不再向買方要求任何土地款，若無法於111年6月30日前過戶給買方時，買方得依土地買賣契約書第9條第2項執行違約罰責】。

㈢被告於111年6月30日前仍未就系爭房地之限制登記為塗銷並完成過戶，原告乃於111年7月5日寄發律師函催請被告於函到7日內塗銷限制登記，惟被告始終無法塗銷，為此，原告爰依系爭買賣契約第9條第2項約定，以民事起訴狀送達被告作為解除系爭買賣契約之意思表示，請求被告返還原告已支付之422萬元買賣價金，並賠償同額之違約金等語。

㈣聲明：⒈被告應給付原告844萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則抗辯以：系爭買賣契約實際上為被告與訴外人陳仁欽接洽，不應由原告提起本件訴訟。

陳仁欽與被告約定待系爭房地之官司結束後再由被告辦理過戶，若官司尚未結束，雙方再見面討論是否延長履行期限，不可片面解除系爭買賣契約。

陳仁欽後來竟避不見面，被告被迫與系爭買賣契約無關者商談，實屬無理。

又被告最後從原告取得之2萬元與系爭買賣契約無關，是基於另外的借貸關係等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：㈠原告主張上述事實，已提出與其所述相符之系爭買賣契約、契約變更協議書、切結書、本票、支票、存證信函以及收件回執等（本院卷第21至41頁）為證，被告對於該等文件上其簽名之真正性並不爭執（本院卷第115頁）；

又系爭房地迄今仍存有限制登記，且本院前就系爭房地訂於111年8月3日實施第3次公開拍賣等情，亦有本院111年7月13日南院武106司執坤字第6152號通知以及系爭房地登記第一類謄本以及異動索引等（本院卷第71至109頁）在卷可查，是此部分事實自堪先予認定。

㈡被告雖以上詞置辯，惟查：⒈系爭買賣契約以及契約變更協議書上所記載之買方均為原告，陳仁欽僅是代理人，又被告所收受用以支付買賣價金之支票，發票人亦均為原告而非陳仁欽，是系爭買賣契約之主體顯為兩造甚明，被告抗辯本件不應由原告向其請求，顯無理由。

⒉系爭買賣契約由兩造於110年3月4日簽訂，第13條其他特約事項中載明【2.賣方須負責排除查封登記，最遲不得逾110.12.31，若需延長需雙方同意，否則視為違約。

】（本院卷第24頁）；

兩造於110年12月28日簽立之契約變更協議書第1條載明【因賣方不動產受查封登記，產權不得移轉，原約定於110年12月31日前排除，但因賣方未於期限前塗銷限制登記，故雙方同意延長期限至111年6月30日。

】（本院卷第25頁）；

111年2月25日由被告簽立之切結書載明【本人於110年3月4日出售永康區蔦松南段510.515.131地號土地給陳芊秀，土地總價款593萬8,000元整、目前該地號土地已依台南地方法院108年2月11日南院武106司執坤字第6152號函辦理查封登記，在無法辦理過戶下，公司截至今日已給付土地款422萬元整，本人保證不再向買方要求任何土地款，若無法於111年6月30日前過戶給買方時，買方將依土地買賣契約書第9條第2項執行違約罰責。

此致陳芊秀】（本院卷第35頁）。

據此，可見兩造就系爭房地於買賣之初即清楚其受限制登記，被告並承諾於特定期限前排除，以完成系爭房地之移轉登記義務，之後兩造協議再將被告所負之排除限制登記期限延長至111年6月30日，惟被告迄今仍未排除，則原告依據系爭買賣契約書第9條第2項【賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應按該買方已付價款萬分之2計算違約金予買方……如經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。

如因賣方擅自解約，不為給付，給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已支付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，……】約定，於111年7月5日以存證信函限被告於函到7日內塗銷系爭房地之限制登記，被告於同年月6日收受後，迄今仍未履行，原告遂以民事起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求被告返還已收受之422萬元買賣價金，核屬有據。

⒊被告抗辯兩造有合意延長其排除系爭房地限制登記之期限，原告不得片面解除系爭買賣契約等情，顯與系爭買賣契約、契約變更協議書、切結書文字所記載之節不符，且被告未能舉證證明原告應無條件同意其排除系爭房地限制登記之期限可一延再延，是被告此部分抗辯純屬其個人期待，而非系爭買賣契約所賦予之權利甚明，自無可採。

㈢至原告請求被告給付422萬元違約金部分，依據系爭買賣契約第9條載明【違約罰責】之文字觀之，該違約金之性質應屬懲罰性質。

又按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。

基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。

至債務人之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，減少違約金（民法第251條、第252條參照）（最高法院105年度台上字第2289號民事判決意旨可資參照）。

準此，本院考量系爭買賣契約之總價金為593萬8,000元，原約定被告應排除系爭房地限制登記之期限為110年12月31日，嗣再延長至111年6月30日，距系爭買賣契約簽訂之日已逾1年，原告至111年2月25日時已給付被告422萬元之買賣價金，達系爭買賣契約總價金之71％（計算式：422萬元÷593萬8,000元＝0.71，小數點第2位以下4捨5入），被告迄今仍未能排除系爭房地之限制登記，且以與系爭買賣契約所約定之權利義務無關的事項抗辯，致原告被迫興訟解決。

又被告於本件訴訟過程中未就系爭買賣契約所約定之違約金有何過高情形為抗辯，更未提出任何有關事證供本院審酌，復考量近年來臺南地區不動產價格飆漲等一般社會客觀情形，以及原告亦未就其因被告未履行系爭買賣契約所受損害、所失利益為任何說明、舉證，致本院無從審認嚴格執行懲罰性賠償金之必要性等情事，認為本件原告請求之違約金金額有過高之情況，應予酌減為150萬元，方符公平。

㈣綜上，原告請求被告給付572萬元（計算式：422萬＋150萬＝572萬）為有理由，逾此範圍之請求，則不應准許。

㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件屬以支付金錢為標的，無確定給付期限之債，亦未約定利率，則原告併請求自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即自111年8月14日起（本院卷第65頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法有據，亦應准許。

㈥被告雖聲請本院傳喚侯信逸律師到庭作證，欲證明系爭房地之過戶要等到其官司結束後之事實（本院卷第116至117頁），惟被告已自陳侯信逸律師並未參與系爭房地之買賣簽約過程（本院卷第117頁），是侯信逸律師自無證明兩造就系爭房地之買賣達成如何之約定。

另被告聲請本院傳喚訴外人黃建富，欲證明系爭房地有訴訟不能談買賣，且其最後所收受之2萬元跟系爭買賣契約之價金無關等節（本院卷第117頁），惟系爭買賣契約本已載明系爭房地自買賣之初即受限制登記之情形，又切結書亦記載被告已收受422萬元買賣價金，均已如前述，故被告此部分證據調查之聲請當無必要，併予敘明。

四、綜上所述，原告依據系爭買賣契約第9條第2項約定，請求被告給付572萬元，及自111年8月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法有據，亦應准許；

逾此部分之請求，則無理由，不應准許。

五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核與民事訴訟法第390條第2項規定相符，應予准許。

至被告雖未陳明願供擔保免為假執行，惟本院職權上認有必要，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額後宣告如主文第四項後段所示。

至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，自應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 8 月 29 日
民事第五庭 法 官 廖建瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 29 日
書 記 官 鄭梅君