臺灣臺南地方法院民事-TNDV,112,訴,1070,20240123,1

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第1070號
原 告 郭東穎


訴訟代理人 蘇千晃律師
被 告 何文馨

訴訟代理人 王正宏律師
複代理人 楊雨錚律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年1月2日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○○街00號房屋遷讓返還原告。

二、被告應自民國112年6月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣31,000元。

三、訴訟費用新臺幣5,730元由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告於民國112年5月初，向訴外人郭仙青購買坐落臺南市○○區○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段18建號建物（門牌號碼臺南市○○區○○○○街00號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並於同年月31日完成所有權移轉登記。

原告與郭仙青簽立系爭房地買賣契約時，被告與郭仙青間就系爭房屋之租賃契約業已終止，惟被告及其家人迄今仍居住於系爭房屋內，是被告無正當合法權源，占用系爭房屋，實屬無權占有，原告依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。

（二）買賣系爭房地時，郭仙青陳明系爭房屋曾出租予被告，雖租約早已終止，現仍遭被告占用，郭仙青不想再跟被告就系爭房地有所糾纏，只想取回當初購買系爭房地之價金，原告與郭仙青遂合意以新臺幣（下同）740萬元為買賣價額，並由原告自行處理後續問題。

交易價格本係由買賣雙方自由約定，況系爭房地現由被告占用，本就會造成房屋負擔進而使房價減損，實難僅憑交易價格即認原告與郭仙青間有通謀虛僞意思表示之情事。

被告應就其抗辯上開買賣為通謀虛僞乙節，負舉證責任。

（三）讓與擔保乃屬權利移轉型之擔保物權，即債務人為擔保其債務之清償，將擔保物所有權移轉登記於債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定方法取償，無約定時亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。

縱如被告所稱，系爭房地係其與郭仙青間之讓與擔保關係，惟郭仙青於被告無法清償債務時自得將系爭房地出售以變價取償，郭仙青既有權出賣系爭房地，原告自郭仙青買受系爭房地，並取得所有權，於法即無不合，被告抗辯其與郭仙青間為讓與擔保云云，自與原告無涉，原告與被告間無任何允許被告得居住使用系爭房屋之約定。

原告現為系爭房屋之所有權人，自得依民法第767條規定請求被告返還系爭房屋。

（四）又被告無權占用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，據郭仙青稱，被告先前係以每月31,000元向其承租系爭房屋，爰依民法第179條規定，請求被告給付自原告取得系爭房屋所有權之翌日即112年6月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利每月31,000元等語。

（五）聲明：１、被告應將系爭房屋遷讓返還原告。

２、被告應自112年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告31,000元。

二、被告則辯稱：

（一）郭仙青前於111年12月30日起訴主張依租賃契約請求被告遷讓返還系爭房屋，經本院112年度南簡字第28號（下稱另案）民事判決認：被告於104年1月22日將系爭房屋移轉登記予郭仙青之目的，實非郭仙青主張之買賣關係，而是被告抗辯之讓與擔保關係。

是郭仙青與被告間就系爭房屋並無買賣關係，亦無租賃關係，而是讓與擔保關係，被告使用系爭房屋具合法之占有權源。

（二）郭仙青於另案審理中，突於112年4月17日具狀聲明撤回起訴，然因被告已為言詞辯論而不同意其撤回，郭仙青明知另案尚未經合法撤回，亦明知與被告間就系爭房地移轉登記之原因尚有爭議，竟於同年5月31日以買賣為原因將系爭房地移轉登記予原告，郭仙青與原告間就系爭房地之買賣交易顯然另有隱情。

郭仙青於另案主張被告於103年間以740萬元出售系爭房地予章世棠，並將系爭房地移轉登記予章世棠指定之登記名義人郭仙青，然歷經近10年，郭仙青竟仍以740萬元之價格出售系爭房地予原告，明顯低於市價，交易真實性應予置疑。

再者一般人購置房屋前，至少會先至現場確認屋況才決定是否購買，然系爭房屋長久以來均由被告及其家人居住使用，被告未曾見聞有人來看過系爭房屋或表示願意購買，益徵原告與郭仙青應無買賣系爭房地之真實有效意思表示，兩者間之買賣契約應屬無效。

（三）原告係於000年0月間取得系爭房地所有權，斯時被告與郭仙青之另案訴訟仍繫屬中，原告就此亦知悉，原告於明知被告就系爭房地與郭仙青間有讓與擔保關係存在，被告屬有權占有系爭房屋，原告仍受讓系爭房地，當應受該讓與擔保關係之拘束，不得請求被告遷讓系爭房屋，且原告權利之行使顯有違民法第148條規定之誠實信用原則等語。

（四）聲明：１、原告之訴駁回。

２、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實（見本院112年11月23日言詞辯論筆錄，本院卷第146頁、第147頁）：

（一）郭仙青於112年5月4日將系爭房地以740萬元出售予原告，系爭房地並於同年5月31日以買賣為原因登記為原告所有。

（二）系爭房地現由被告占有使用中。

（三）原告於112年間陸續以如附表所示之轉帳或匯款方式給付郭仙青，共7,411,378元。

附表： 編號 日期 金額 （新臺幣） 轉帳或匯款入帳帳號 1 112年5月4日 100,000元 0000000000000 2 112年5月4日 100,000元 0000000000000 3 112年5月5日 300,000元 0000000000000 4 112年5月23日 3,501,300元 000000000000 5 112年5月26日 2,500,000元 0000000000000 6 112年6月9日 910,078元 0000000000000 合計：7,411,378元

四、兩造爭執之事項（見本院112年11月23日言詞辯論筆錄，本院卷第147頁）：

（一）原告依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？即原告與郭仙青間是否是通謀虛偽買賣系爭房地，及被告可否以其所稱與郭仙青之間的不動產讓與擔保事由對抗原告？

（二）原告依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利31,000元，有無理由？

五、本院得心證之理由：原告主張其已向郭仙青購得系爭房地，原告現為系爭房地之所有權人，被告與郭仙青間之租賃契約終止後，仍無權占用系爭房地，而依民法第767條及第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自112年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利31,000元等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。

惟查：

（一）原告得依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，被告以原告與郭仙青間是通謀虛偽買賣系爭房地、及其得與郭仙青之間的不動產讓與擔保事由對抗原告，均屬無據：１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。

再者所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示，即相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。

又通謀虛偽意思表示之行為係積極行為，非消極行為，故主張表意人與相對人間之法律行為係基於通謀虛偽意思表示者，依舉證責任分配原則，應由主張者就該積極事實負舉證責任，而非由他方就其法律行為非出於通謀虛偽意思表示乙事負舉證之責（最高法院109年度台上字第1773號民事判決意旨參照）。

２、查原告主張郭仙青於112年5月4日將系爭房地以740萬元出售予原告，原告於112年間陸續以轉帳或匯款方式給付郭仙青共7,411,378元，系爭房地於同年5月31日以買賣為原因移轉所有權登記為原告所有，系爭房地現仍由被告占有使用中等情，業據原告提出系爭房地之登記第一類謄本、所有權狀各1件、存款交易明細2件、匯款申請書3件為證（見本院卷第19頁至第25頁、第129頁至第133頁），核屬相符，並有本院依職權調取之系爭房地買賣登記申請資料、郭仙青所有之玉山銀行0000000000000帳戶交易明細各1件在卷可憑（見臺南市臺南地政事務所112年10月4日臺南地所登字第1120092062號函，本院卷第115頁至第126頁、玉山銀行集中管理部112年12月1日玉山個〈集〉字第1120158906號函，本院卷第163頁至第171頁），並經兩造於本院言詞辯論期日同意列為不爭執之事實，均堪信為真實。

３、被告固抗辯原告與郭仙青間就系爭房地之買賣契約為通謀虛偽意思表示，應屬無效，且另案判決認郭仙青與被告間就系爭房地並非買賣及租賃，而是讓與擔保關係，被告有權占用系爭房屋，原告明知被告與郭仙青間就系爭房地有讓與擔保關係，原告仍受讓系爭房地，應受該拘束，不得請求被告遷讓返還系爭房屋，原告行使權利亦有違民法第148條規定之誠實信用原則云云。

然查：⑴、證人郭仙青於本院112年11月23日言詞辯論期日到庭證稱：系爭房地出售給原告不是我處理的，都是我授權給我先生章世棠處理等語；

證人章世棠亦於同日到庭證稱：另案時確實有要以950萬元的價格出售給被告，這是在和解的情況下提出的，但是被告後續就沒有回覆，所以和解沒有完成，也沒有後續，原告是我臺南一中的學弟，我們偶爾有事情會通電話，被告因為佔著房子（即系爭房屋）很久不付租金，甚至提告要請被告付租金、離開房子，這個過程我就請教原告，因為原告本身有在做法拍屋不動產的工作，也有在整修房子，這方面資訊可能比較理解，我就跟他說有人欠我錢，把房子賣給我，又要求我租給他，我心軟租給他，他就不付租金、也不搬走，怎麼辦，原告就說要不然就賣給我，我就說可是裡面有人佔著，他說沒關係，他們可以購買這樣的案子，我就說好，那就賣給你了，我心裡想法是當初我跟被告買的740萬元直接賣給他，不賠錢就好，我主要目的是想要把房子賣掉，因為這件事情困擾我非常久，被告又佔著房子不離開，何況這房子裡面還佔著人，這種房子我不會去考慮市價的問題等語（見本院112年11月23日言詞辯論筆錄，本院卷第139頁至第144頁），是自證人郭仙青、章世棠上開證言，可知原告與郭仙青之配偶章世棠為舊識，因郭仙青與被告之另案官司敗訴，郭仙青及章世棠想處理掉系爭房地，然系爭房地現由被告占用中，遂將系爭房地以當初購買之價格740萬元轉售予原告，原告與郭仙青就買賣系爭房地已達成合意，而成立買賣契約，並已交付買賣價金及辦理所有權移轉登記完畢。

至郭仙青出售系爭房地給原告之價格740萬元，雖低於郭仙青、章世棠於另案和解提出出售給被告之950萬元，也低於被告所提臺南市仁德區義林九街、十街之實價登錄價格（本院卷第201頁、第203頁），然不動產買賣成交價格之高低，係由買賣當事人本於契約自由原則交涉合意決定，涉及買賣雙方之個人喜好、面積大小、坐落方位、交通便利、生活機能、商業環境及交易時不動產使用現況等諸多因素，旁人無從置喙或藉各種理由來推測、影射，比附援引，證人章世棠已表明其係為了儘快處理掉系爭房地，以解決被告占用系爭房屋卻不付租金或搬走之困擾，始以當初購入之740萬元價格賣給原告，而原告則是因從事法拍屋工作，可以購買及處理系爭房地之占用問題，始願以較低於市價購買系爭房地，證人章世棠及原告之上開心態亦與社會常理無違，自不得僅以原告買受系爭房地之價額低於郭仙青和解提出之價格或市價，逕認原告與郭仙青之間買賣系爭房地即屬通謀虛偽意思表示。

被告僅以郭仙青仍以740萬元之價格出售系爭房地予原告，明顯低於市價，且未曾見聞有人來看過系爭房地為由，空言抗辯原告與郭仙青間就系爭房地之買賣為通謀虛偽意思表示，應屬無效云云，既未能舉證以實其說，自無可採。

⑵、再查被告提出系爭房地在內政部不動產交易實價查詢服務網之備註欄記載：「因為賣方與承租者在台南地方法院訴訟進行中，買方過戶後會承接訴訟，爾後取得房屋後以現況承接，買方自行修護房屋，含租約」等語（見本院卷第75頁、第76頁），可知原告買受系爭房地時，出賣人郭仙青告知原告的是其與系爭房屋承租者在本院進行訴訟，並於出賣後，由原告現況承接系爭房屋及租約；

核與證人章世棠上開證言所稱：「有人欠我錢，把房子賣給我，又要求我租給他，我心軟租給他，他就不付租金也不搬走」、「被告因為佔著房子很久不付租金，甚至提告要請被告付租金、離開房子」等語相符，足認原告買受系爭房地時，僅知悉郭仙青與被告間就系爭房地存有租約糾紛，並不知有被告所稱之不動產讓與擔保關係。

何況另案郭仙青係依租賃契約關係，請求被告遷讓系爭房屋及給付租金或不當得利，原告與郭仙青買賣系爭房地時，另案仍在審理中，目前尚未確定乙節，業據被告訴訟代理人陳述在卷（見本院112年8月29日、113年1月2日言詞辯論筆錄，本院卷第58頁、第186頁、第187頁），且有被告提出之另案民事判決1件在卷可查（見本院卷第67頁至第73頁），足認被告與郭仙青就系爭房地之移轉所有權究屬買賣或讓與擔保，仍有爭議，尚未確定，自無從以另案民事判決，即認原告已明確知悉郭仙青與被告間存有系爭房地之讓與擔保關係。

是依系爭房地在內政部不動產交易實價查詢服務網之備註欄記載及另案民事判決，至多僅能認為原告與郭仙青買賣系爭房地時，原告得知郭仙青與被告間就系爭房地有租賃關係之訴訟爭議，依目前證據，尚難認定原告已知悉郭仙青與被告間具有系爭房地之讓與擔保關係。

被告雖另舉本院110年度南簡字第690號民事判決為證，辯稱原告仍應受郭仙青與被告所訂讓與擔保契約及不得對被告請求遷讓房屋之拘束云云。

惟查本院110年度南簡字第690號民事判決之案例事實與本件情形並不相同，業經本院依職權核閱該民事判決無誤，況該民事判決亦無拘束本院之效力，被告所舉該民事判決亦不足為有利於被告抗辯之認定。

是被告辯稱原告明知被告與郭仙青間就系爭房地有讓與擔保關係，原告應受該拘束，不得請求被告遷讓返還系爭房屋，原告行使權利亦有違民法第148條規定之誠實信用原則云云，要與本院前開認定不同，並無可採。

⑶、再按讓與擔保，係指債務人或第三人為擔保債務人之債務，將擔保標的物之財產權移轉於擔保權人，擔保權人僅於擔保之目的範圍內，取得擔保標的物之財產權。

因屬擔保物權性質，就具有登記公示外觀之不動產，其讓與擔保之成立，僅需辦理所有權移轉登記與擔保權人為已足，債務不履行時，擔保權人得依約定方法就該擔保物取償。

亦即，擔保權人可取得標的物之一定價值，用以優先清償擔保之債權，此際擔保權人不論以變賣受償或估價受償（包括擔保物所有權確定由擔保權人取得）方式，進行換價處分及優先受償程序，擔保權人均負有清算之義務。

如擔保物價值超過擔保之未償債權，並應返還剩餘價值與債務人或第三人（最高法院109年度台上字第2634號判決意旨參照）。

又讓與擔保之標的物係由擔保權人處分時，擔保權人在法律上因係所有權人，故無論擔保物為動產抑不動產，第三人係善意或惡意，第三人均取得標的物之所有權（最高法院94年度台上字第747號民事裁定意旨參照）。

可知擔保權人係擔保物所有人，享有不受內部約定限制之處分權，其所為處分（包括讓與所有權、設定抵押權）係有權處分，第三人縱為明知其係讓與擔保，亦可取得該權利。

⑷、經查縱如另案判決所認郭仙青與被告間就系爭房地為讓與擔保關係（按另案現由郭仙青上訴中），惟依前段最高法院判決意旨及說明，郭仙青以變賣系爭房地之方式受償被告積欠之債務時，因郭仙青在法律上係所有權人，則無論原告是否係善意或惡意，均取得系爭房地之所有權，原告自得對被告行使所有權人之權利。

⑸、復按最高法院94年度台上字第1274號民事判決意旨認為：「次按信託的讓與擔保（擔保信託），係債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定方法取償，縱無約定亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。

兩造擔保信託之真意，既在擔保上訴人積欠被上訴人之借款債務，且該擔保信託關係亦未經兩造終止，則上訴人如未於2年之擔保信託期間為清償，被上訴人自得就系爭房地依約定方法取償。」

即最高法院103年度台上字第1304號、108年度台上字第2675號民事判決意旨，均同此見解。

是對於讓與擔保之實行方法，原則上依當事人之約定，如當事人未約定者，擔保權人得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。

⑹、是縱如被告所辯其與郭仙青間就系爭房地為讓與擔保關係乙節為真，惟查郭仙青前於另案提出被告書立之保證書記載：「立書人何文馨承租郭仙青所有坐落於台南市○○區○○○○街00號房屋，租金雙方約定為每月新台幣3萬1,000元整，自民國104年2月15日起，每月15日前將租金匯入郭仙青華南銀行安南分行帳戶，帳號為000-00-0000000，若未依約匯款，同意依雙方租賃契約書約定，立即搬遷並將租賃房屋交還給郭仙青，惟恐口說無憑，特立此書為證。

此致郭仙青」等語，而被告向郭仙青繳交27期租金後，自106年5月15日起即未繼續給付，迄至111年9月已積欠郭仙青65個月租金乙節，亦據郭仙青於另案主張甚明，有被告提出之另案民事判決附卷可查（見本院卷第67頁至第73頁），可知被告與郭仙青以上開保證書約定被告以按月給付31,000元之方式向郭仙青清償債務，但並未約定系爭房地讓與擔保之實行方法，則參照前段最高法院民事判決意旨及說明，擔保權人之郭仙青在被告長達65個月未清償後，自得逕將擔保物即系爭房地變賣，而就該價金受清償，此時僅餘郭仙青與被告清算其間債權債務之問題，被告自不得對系爭房地之受讓人即原告主張基於其與郭仙青之讓與擔保而有權繼續占用系爭房地。

是縱如被告所辯其與郭仙青間就系爭房地為讓與擔保關係乙節為真，仍不得以此對抗原告而主張有權占有，被告此部分之抗辯，實無可採。

４、末按對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第第767條第1項前段定有明文。

又按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，即最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨，亦同此見解。

５、經查原告既為系爭房地之所有權人，依法即享有使用、收益、管理，並排除他人干涉等所有權能，被告既未能舉證證明其有得以對抗原告而繼續占有系爭房地之正當權源，有如前述，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，要屬有據。

（二）原告依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利31,000元，為有理由： １、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，復為民法第179條所明定。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

故如無權占用他人之不動產，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，即最高法院61年台上字第1695號民事判決同此見解。

２、經查原告係於112年5月31日登記為系爭房地之所有權人，被告自斯時起既無權占有原告所有之系爭房屋，迄今仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自係不法侵害原告之所有權，致原告受有租金之損害，原告主張被告因而受有相當於租金之不當得利，參照前開說明，自屬可採。

３、又查原告提出之臺南市仁德區整層住家周遭租金行情顯示：位於臺南市仁德區中正路1段之4層樓房，坪數56坪，租金行情為37,000元，位於臺南市仁德區文賢路1段之3層樓整層住家，坪數62坪，租金行情為25,000元，成交平均租金為每坪499元乙節（見本院卷第179頁、第180頁），為原告所不爭執（見本院113年1月2日言詞辯論筆錄，本院卷第186頁），而系爭房屋為4層樓鋼筋混泥土造，總面積217.96平方公尺，有系爭房屋建物登記第一類謄本、建物所有權狀在卷可按（見本院卷第21頁、第23頁），依每平方公尺為0.3025坪換算，系爭房屋為65.9329坪，則系爭房屋平均租金約有32,901元（計算式：499元×65.9329坪＝32,901元，元以下4捨5入，下同）。

參以被告書立之保證書記載被告與郭仙青曾約定被告每月應給付31,000元，該金額亦與原告提出之租金行情表所示租金，並無大幅度之差異，則原告主張以每月31,000元計算被告所受相當於租金之不當得利，尚屬合理，要屬可採，堪認原告每月因被告無權占用系爭房屋受有31,000元之損害，被告則受有同額之不當得利。

是原告主張自其登記為系爭房地所有權人之翌日即112年6月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，被告應按月給付原告31,000元之不當得利，亦屬有據。

六、綜上所述，原告之主張，均屬有據。被告之抗辯，則無可採。

從而原告依民法第767條、第179條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並自112年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告31,000元，為有理由，應予准許。

七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。

民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。

經核本件訴訟費用為第一審裁判費5,730元，應由敗訴之被告負擔，爰依職權確定如主文第3項所示。

八、被告雖聲明：如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行，惟原告並無聲請本院宣告假執行，是被告此部分之聲明並無准駁之必要。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及主張，均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此說明。

十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
民事第一庭 法 官 林雯娟
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 23 日
書記官 朱烈稽