臺灣臺南地方法院民事-TNDV,112,簡上,237,20240124,1

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度簡上字第237號
上 訴 人 黃明進
黃君梧
何碧華

黃泊儒
共 同
訴訟代理人 吳俊達律師
王亭涵律師
被 上訴人 金龍大廈管理委員會

法定代理人 許倍榕
訴訟代理人 孫光天
上列當事人間給付管理費事件，上訴人不服本院臺南簡易庭民國112年7月31日所為第一審判決（112年度南簡字第974號）提起上訴，經本院於民國112年12月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人給付超過新臺幣569,026元，及其中新臺幣552,900元，上訴人黃明進、黃君梧自民國112年5月3日起、上訴人何碧華、黃泊儒自民國112年4月28日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：

（一）上訴人共有臺南市○區○○路000號一樓及地下一樓之建物（下合稱系爭建物），依民國105年9月20日修訂通過之金龍大廈管理委員會組織規章暨住戶規約（下稱系爭規約）規定，管理費應每期（1個月）繳交於被上訴人。

兩造前於本院104年度南簡字第882號、106年度南簡字第1465號案件中達成合意，地下一樓以436坪計算、空屋每坪新臺幣（下同）20元、一樓以469坪計算、商業使用每坪60元，故上訴人每月應繳納36,860元之管理費。

上訴人自111年1月至112年3月共計15個月積欠管理費569,026元未繳（含管理費552,900元、滯納金16,126元），經被上訴人催繳均置之不理，且上訴人之答辯均不為前案判決所採（即本院106年度簡上字第7號、107年度簡上字第159號、109年度簡上字第162號、109年度訴字第1905號、臺灣高等法院臺南分院109年度上字第184號、最高法院110年度台上字第2637號、111年度簡上字第217號判決）。

（二）上訴人於100年7月以法拍方式購得系爭建物，當時已知91年住戶規約管理費收費基準與辦法，上訴人也依91年住戶規約繳納管理費至102年8月止，且系爭建物歷任區分所有權人即錦安公司、潤泰公司、洪雪卿均未主張管理費之商業使用收費標準不公，而提起修改、變更或撤銷規約之訴訟，繼受人當依規約繳納管理費，況金龍大廈區分所有權人會議就管理費之收取，斟酌區分所有權人建物面積及居住情形，所有住戶標準一致，其他樓層商業使用之住戶，數十多年來依住戶規約繳費，並未有異議，是以歷審法院均判決被上訴人依系爭規約收取管理費有理。

又被上訴人係依系爭規約附件㈢金龍大廈管理費收費基準第7點收取滯納金，該點已明確規定住戶欠繳管理費催繳時需加收年息5%懲罰性質之違約金，故原審為被上訴人勝訴判決，並無不合。

答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則抗辯：

（一）金龍大廈管理組織成立於79年11月，於公寓大廈管理條例施行前已存在，則關於管理費之繳納屬各區分所有權人間之契約關係，非可直接援引區分所有權人會議之決議（包含系爭規約）作為收取管理費之依據。

上訴人之前前前前手重仁公司（前手為洪雪卿、前前手為潤泰公司、前前前手為錦安公司）未與其他區分所有權人，就管理費是否繳納、計費標準達成合意。

重仁公司將系爭建物所有權移轉予錦安公司，至91年9月29日被上訴人召開住戶大會，為釐清管理費收取標準，當時決議「茲因錦安公司出租1F/B1F予尚海公司商場營運，經實際狀況考量及錦安公司與尚海公司之承租糾紛，經在場住戶同意暫以下列方式處理。

⒉考量其實際經營狀況，管理費暫以空屋收費。」

。

被上訴人嗣發函予錦安公司，確認依上開標準向錦安公司收取管理費，並記載「將來若貴公司1F/B1F有商業行為（含出租）的運作，管理費再行另議。」

，即上開區分所有權人會議，決議通過一般管理費之收費標準（下稱一般標準），及同時決議通過「系爭建物管理費自90年11月起，比照空屋每坪20元計算」，並據以和錦安公司達成管理費收取標準之合意（下稱錦安標準）。

錦安公司後將系爭建物所有權移轉予潤泰公司，再移轉予洪雪卿（即上訴人之前手），潤泰公司、洪雪卿未另與其他區分所有權人就管理費繳納成立合意。

根據錦安標準，被上訴人歷年皆以905坪、每坪20元之標準，向上訴人歷任前手收取管理費18,210元/月。

迄至100年9月上訴人黃明進、何碧華取得系爭建物所有權，被上訴人於100年9月、10月仍依錦安標準收取管理費18,210元/月，自100年11月起方改以「所有權狀面積1,120坪、每坪20元」向上訴人收取管理費22,400元/月，自104年2月起改以「營業部分面積每坪收60元，空屋部分收20元」，變更為91年區分所有權人會議通過之「一般標準」，向上訴人收取管理費36,860元/月。

但上訴人取得系爭建物所有權後，未與其他區分所有權人就管理費是否繳納及繳納標準達成合意。

本件在被上訴人未舉證合法收費依據之情況下，被上訴人不得援引91年住戶規約收費標準向上訴人收取管理費。

況上訴人縱受系爭規約拘束，被上訴人亦應先舉證上訴人為金龍大廈之區分所有權人。

（二）金龍大廈乃訴外人華斌公司在77年間依據當時「都市計劃公共設施用地多目標使用方案」（下稱多目標使用方案）之規定，於一樓及地下一樓興建為市場使用，並依據多目標使用方案之規定，制訂「台南金龍大廣場管理委員會組織規章草案」（下稱系爭規章），以據此界定住宅與市場間權利義務關係。

依系爭規章附件㈠住戶公約與系爭規章之內容觀之，可見華斌公司制訂系爭規章時僅有意使「金龍大廈三樓以上住戶」繳納管理費，而系爭建物無須另繳納管理費，以符合多目標使用方案之要求。

又三樓以上住宅，大門設置於二樓，以與市場部分相區隔。

另系爭規章附件㈡表列管委會之管轄範圍為地下室、大門，即將地下二樓、二樓（含）以上樓層納入「管理服務中心」管理範圍，未列舉一樓及地下一樓，足見系爭建物非屬管委會之管理範疇。

且系爭規章附件㈢「管理服務中心」員工服務細則草案亦列舉管委會管理範圍為地下二樓停車場、大門安全警衛及聯誼中心設施，公共設施之管理、使用與保養亦未見一樓及地下一樓，益證系爭建物非屬管委會之管理範疇。

再觀諸現況，金龍大廈之電梯、樓梯、車道皆有獨立出入口，公用水電、消防設施、庭園、停車兼避難空間，皆在二樓以上和地下二樓，且三樓以上住宅的管理室設在二樓，並設置柵欄與市場隔離，市場使用人進入須辦理訪客登記，通往二樓之公共逃生梯道設置安全門上鎖，電梯也上鎖排除市場所有人使用，凡此均與華斌公司規劃相符，益證系爭建物自始排除在被上訴人之管理範圍，故系爭建物區分所有權人無須分擔管理費。

被上訴人於91年訂立規約時，單方、恣意變更系爭規章之規範，將系爭規章附件㈡、㈢刪除，要求系爭建物之所有權人應給付管理費，牴觸多目標使用方案之規定，應屬無效。

（三）依臺灣省零售市場管理規則第31條規定金龍大廈一樓及地下一樓之所有權人有自行成立市場管理委員會之法定資格及義務，而無再以集合住宅區分所有權人身分成立管委會之義務，是除經金龍大廈一樓、地下一樓之所有權人有與金龍大廈其他區分所有權人共同決議合併成立大樓管理委員會外，應無與金龍大廈其他區分所有權人（即三樓以上住戶）一同成立大樓管理委員會並受其管理之必要，惟不論依照86年區分所有權人會議紀錄，或依照被上訴人於91年向臺南市政府報備之第13屆住戶大會會議紀錄所示，均無針對「合併市場部分」為任何議題的提出、討論與決議，被上訴人復未舉證證明曾有「合併市場部分」之區分所有權人會議決議，足見住宅與市場仍為各自管理，二者間之權利義務關係不曾改變，故系爭規約自不得作為被上訴人向上訴人收取管理費之依據。

又被上訴人請求之滯納金性質為遲延利息，而非違約金，故被上訴人不得再就滯納金部分請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。

上訴聲明：⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人於第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

（一）金龍大廈係由華斌公司於77年在臺南市○區○○段00000地號土地，獲准依「臺灣省零售市場建築規格」、「臺灣省零售市場管理規則」及多目標使用方案興建使用，並於79年8月3日取得使用執照，共17層，地下一樓及一樓為市場用途，地下2樓為停車空間及避難室，2樓為庭院，3樓至17樓為集合住宅。

（二）華斌公司於00年0月間訂有系爭規章；金龍大廈於79年11月被上訴人成立「台南金龍大廣場管理委員會」。

嗣金龍大廈由被上訴人於86年間依公寓大廈管理條例規定於86年6月15日召開區分所有權人會議（下稱區權會），訂定86年住戶規約（與00年0月間訂定之規章草案內容相同），並向臺南市政府申請報備成立管理委員會完畢。

（三）金龍大廈於91年召開區權會，該次會議一樓與地下一樓有以會議出席委託書委託訴外人黃美玉出席，在場住戶決議通過91年住戶規約第13條：「本大廈管理費由各住戶按所住坪數計算負擔，而依年度所需預算平均計算」、第17條規定：「本大樓地下1樓及地上1層收費標準比照3樓以上住戶，3樓以上住宅有公司、辦公室者，管理費之分擔原則是公司、辦公室是純住家的1.5倍」、第18條前段規定：「住戶是空屋者須繳1/2管理費」；

依上開住戶規約所訂之管理費收費基準為空戶每坪20元、住戶每坪40元、商業用每坪60元。

另提出臨時動議「1F/B1F錦安公司管理費處理案」，經決議通過：「兹因錦安公司出租1F/B1F予尚海公司商場營運，經實際狀況考量及錦安公司與尚海公司之承租糾紛，經在場住戶同意暫以下列方式處理。

⒈請錦安公司支付地下1樓、1樓至2樓安全梯加裝安全門之該筆費用。

⒉考量其實際經營狀況，管理費暫以空屋收費。

⒊請錦安公司儘速處理與尚海公司商場承租糾紛事宜。」

。

（四）上訴人黃明進、何碧華與訴外人黃豐基係於100年7月26日經由法院拍賣程序共同購買系爭建物。

系爭建物位於金龍大廈一樓及地下一樓。

嗣黃豐基於106年11月2日將系爭建物應有部分3分之1以買賣為原因辦理所有權移轉登記予上訴人黃君梧、黃泊儒所有（即系爭建物自106年11月2日起迄今為上訴人4人所共有）。

111年1月至000年0月間，系爭建物一樓部分出租予他人經營家樂福便利購以及花花世界火鍋店，系爭建物地下一樓則為空屋之狀態。

（五）系爭建物之所有權人即上訴人黃明進、何碧華、訴外人黃豐基於103年6月20日成立金龍市場管理委員會。

（六）依臺南地政事務所東光段1577號建物測量成果圖顯示：金龍大廈共用部分包含地下2樓設電氣室、停車場、2樓開放庭園空間、地下2樓到17樓樓梯間、2座2層屋頂突出物、1樓與地下2樓車道，面積合計為4106.46㎡。

另有1樓法定空地。

（七）上訴人與金龍大廈之其他區權人共用金龍大廈之設備有：頂樓水塔1座（101㎡）、自來水管管線、管理室消防受信總機（2㎡）、地下2樓電氣室（52.5㎡）、消防機室（18㎡）、緊急發電機室（17.5㎡）、電表箱（24㎡）、清水池（25㎡）、消防池（25㎡）、化糞池（120㎡）、汙水池（120㎡），為1樓、地下1層實際使用現況，且具有生活上不可或缺之必要，面積合計505㎡（但清水池、消防池、化糞池、污水池不在地政機關登記範圍內）。

（八）兩造曾於本院104年度南簡字第882號、106年度南簡字第1465號案件中達成「上訴人如有繳納管理費之義務，因系爭建物中有部分含有公共設施坪數，兩造同意，上訴人權狀面積1120坪中，減收215坪管理費，1樓部分以469坪、地下1樓部分以436坪計算，上訴人同意專有權狀中公設（電梯、逃生梯、部分車道）坪數60.9坪（200.97㎡）供大樓使用，並不得另有其他主張。」

之合意。

四、兩造爭執事項：被上訴人得否依公寓大廈管理條例第21條規定、系爭規約向上訴人收取管理費及滯納金？如是，收取金額為何？

五、本院之判斷：

（一）被上訴人主張系爭建物為上訴人所有，依系爭規約規定，管理費應每期（1個月）繳交於被上訴人，上訴人自111年1月至112年3月，共計15個月，尚未繳納管理費552,900元等情，業據提出公寓大廈管理組織報備證明、系爭規約、臺南市政府工務局函文、系爭建物之建物謄本、存證信函及上訴人欠繳管理費清單為證（調字卷第13至47頁），且上訴人亦不爭執其等尚未繳納上開管理費，是被上訴人主張之上開事實，應可認定。

（二）區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，為公寓大廈管理條例第21條、第24條第1項所明定。

所謂區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。

經查，上訴人黃明進、何碧華與訴外人黃豐基係於100年7月26日經由法院拍賣程序共同購買系爭建物，黃豐基復於106年11月2日將系爭建物應有部分3分之1以買賣為原因辦理所有權移轉登記予上訴人黃君梧、黃泊儒所有等情，為兩造所不爭執，而金龍大廈之管理費收取不論是91年住戶規約、系爭規約均明文規定區分所有權人有繳納管理費之義務，上訴人黃明進、何碧華於100年買受時、上訴人黃君梧、黃泊儒於106年間買受時，既已有上開管理費之規定，上訴人買受系爭建物而成為金龍大廈區分所有權人後，依上開規定即應繼受原規約所定權利義務關係，故被上訴人依據公寓大廈管理條例第21條及系爭規約請求上訴人繳納管理費，於法有據。

（三）關於上訴人抗辯上訴人所有之系爭建物位於一樓及地下一樓，客戶活動範圍並不會及於大廈住戶之電梯、公廁、公設，自不應負擔過重且不合比例之管理費成本，顯非系爭規章第17條所欲規範之對象部分：⒈公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

乃規定共用部分之管理維護費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但允許區分所有權人會議決議或規約就分擔方式另為決定。

區分所有權人會議決議或規約是由區分所有權人所議決或訂定，在效力上，依私法自治原則，只要決議或規約內容不牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。

⒉又公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，亦即實與各住戶之生活、使用習慣等較為相關，而被上訴人據以請求管理費之系爭規約，其中第13條規定：「本大廈管理費由各住戶按其房屋所有權狀所列坪數計算負擔。

（見附件三）」，附件三「金龍大廈管理費收費基準」規定：「1.空戶每坪20元（以住戶權狀計算）。

2.一般住家每坪40元（以住戶權狀計算）。

3.住戶有商業使用，每坪60元（以住戶權狀計算）。

4.電梯維護費每月300元(作為商業搬運用另議），此款項為專款專用（電梯維護、維修與更換），不得挪用至其他用途。

5.車輛清潔管理費每輛550元，一位車位停兩輛車，則以兩輛車計費。

6.機車地下室停放，每車100元。

7.欠繳管理費之住戶，當欠繳管理費催繳時擬加收年息5%利息（自欠繳月分之翌日起開始計算，年息5%)。

附則：⑴收費基準加註於收費單上。

⑵收費基準修訂須經住戶大會通過方可施行。

⑶住戶商業使用，不論使用坪數多寡，均以該房屋權狀坪數做為收費坪數。」

；

另第17條規定：「本大樓地下一樓及地面一樓收費標準比照三樓以上住戶，三樓以上住宅為公司、商家、辧公室者，管理費收費標準為一般住家的1.5倍。

」(調字卷第21、23、31頁)，可知金龍大廈管理費之計算基準原則上是以權狀坪數為準，而住戶坪數之多寡，通常與各住戶使用公用部分之程度相關，故系爭規約以坪數為計收標準，並無有失公平的情形，況上訴人亦不爭執仍有與金龍大廈其他區分所有權人共用設備（見不爭執事項㈦部分），則在系爭規約原則上係以坪數作為管理費繳納計算基礎之情形下，上訴人主張系爭建物位於一樓及地下一樓，故客戶不會使用電梯、公廁等公共設施，據此認被上訴人依系爭規約之收費基準向上訴人收取管理費過高且不合理，並不足採。

（四）上訴人復抗辯系爭規約收取管理費之規定，牴觸多目標使用方案第11條（甲）之特別規定，且依華斌公司當初所草擬之系爭規章，僅就「金龍大廈三樓以上住戶」之管理費繳納設有規定，即有意使系爭建物無須另繳納管理費等等，然上開多目標使用方案第11條（甲）立體多目標使用一、市場部分之准許條件欄固有規定住宅另設專用出入口、樓梯、通道及停車空間以與市場使用部分區隔，然觀其說明欄所載：⒉面臨道路寬度及「專用出入口」之限制，係為顧及使用戶及市場出入之方便，與交通之流暢，有多目標使用方案法規1份在卷足參（訴字卷第183頁），可知之所以另設專用出入口等設施，是因同一大廈同時作為住宅及市場使用，為避免市場使用者與住戶間之出入、交通互相影響，故上訴人此部分之抗辯，與上訴人究是否應繳納管理費一節無關；

再系爭規章所附之住戶公約第13條亦有就一樓店舖招牌懸掛事宜為規定，另第24條亦有載明本大廈一樓店舖禁止開設瓦斯行及其他易燃、易爆、危險行業等情，難認係專為三樓以上之區分所有權人所擬定，是上訴人主張依華斌公司草擬之系爭規章有意使系爭建物無須另繳納管理費等等，亦不可採。

（五）上訴人另抗辯依內政部96年10月23日內授營建管字第0960806537號函釋關於己報備成立之二個管理委員會，如其為二個比鄰之公寓大廈，需經區分所有權人會議決議合併為一個管理委員會，上訴人始為被上訴人所管理等等，然查，兩造固均不爭執上訴人有成立金龍市場管理委員會（見不爭執事項㈤部分），惟參照內政部106年4月18日內授營建管字第1060026643號函文「…，如屬條例規定所訂之公寓大廈者，應依上開規定成立管理委員會或推選管理負責人，以執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，與依零售市場管理條例規定成立之管理委員會有別。」

（本院卷第117頁），及經濟部中部辦公室106年4月11日經中四字第10630025690號函文所載「…，查零售市場管理條例第10、19、23條規定公有市場攤（鋪）位使用人應加入及組成自治組織，另第25條規定略以：『民有市場所有權人應與攤（鋪）位使用人，共同推選代表組成管理委員會…，攤（鋪）位使用人，應加入市場管理委員會為會員』；

是以，零售市場管理條例僅規定民有市場所有權人應與攤（鋪）位使用人，共同推選代表組成管理委員會，並無限制加入其他管理委員會等之組織、團體。」

（本院卷第113頁），足知市場管理委員會與公寓大廈管理委員會為得併存之關係，亦即縱有金龍市場管理委員會之存在，亦不排斥上訴人得為被上訴人所管理，況且上訴人所引上開內政部函釋係針對比鄰之公寓大廈，與本件上訴人所有系爭建物是位於金龍大廈之一樓及地下一樓之情形不同，故上訴人抗辯於未經區分所有權人會議決議合併前，系爭規約不得作為被上訴人收取管理費之依據，顯非可採。

從而，被上訴人依系爭規約請求上訴人給付552,900元之管理費，自屬有據。

（六）關於被上訴人請求上訴人給付滯納金部分：⒈應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。

利息不得滾入原本再生利息。

給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

民法第203條、第207條第1項本文、第229條第1項、第233條第1項本文分別定有明文。

⒉本件被上訴人於原審起訴時除請求管理費外，另請求上訴人給付滯納金16,126元，並均請求按起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，被上訴人並主張係依據系爭規約附件㈢金龍大廈管理費收費基準第7點「欠繳管理費之住戶，當欠繳管理費催繳時擬加收年息5%利息（自欠繳月分之翌日起開始計算，年息5%）」為請求，惟前開規定並未記載加收年息5%之性質為違約金或被上訴人所主張之滯納金，反而依該規定之文義，於住戶欠繳管理費後，自欠繳月分之翌日開始計算加收年息5%之利息，與上開遲延利息之規定實為相同，故上開第7點之規定，應認僅為將民法規定之遲延利息及法定利率制定於系爭規約而已，而該部分金額16,126元係被上訴人起訴時上開管理費已發生之遲延利息，此為上訴人所不爭執，故被上訴人請求上訴人給付此部分已發生之遲延利息16,126元，應屬有據，然被上訴人將此部分遲延利息計入管理費後，更請求遲延利息，與民法第207條第1項本文規定不合，核屬無據。

六、綜上所述，被上訴人依系爭規約、公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付569,026元，及其中552,900元，上訴人黃明進、黃君梧自112年5月3日起、上訴人何碧華、黃泊儒自112年4月28日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

原審就上開應駁回部分予以准許，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判。

至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨就此部分仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，認與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢

法 官 吳彥慧

法 官 丁婉容
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
書記官 鄭梅君