臺灣臺南地方法院民事-TNDV,112,訴,1250,20240111,1

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第1250號
原 告 胡志華
訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師
郭子誠律師
方彥博律師
劉宗樑律師
被 告 金銧有限公司

兼代表人 張育梓
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告金銧有限公司應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○號房屋騰空返還原告。

被告金銧有限公司與被告張育梓應連帶給付原告新臺幣參拾壹萬伍仟元，及自民國一一二年五月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告金銧有限公司與被告張育梓應自民國一一二年五月五日起至遷讓主文第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣參拾參萬柒仟伍佰元。

被告金銧有限公司應將公司登記及營業登記自門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○號房屋遷出。

訴訟費用由被告金銧有限公司與被告張育梓連帶負擔。

本判決主文第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬捌仟元為被告金銧有限公司供擔保後，得假執行。

本判決主文第二項於原告以新臺幣壹拾壹萬元為被告金銧有限公司與被告張育梓供擔保後，得假執行。

本判決主文第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹拾壹萬参仟元為被告金銧有限公司與被告張育梓供擔保後，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、被告經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：原告將名下所有之臺南市○○區○○路000巷0號房屋出租予被告金銧有限公司作為廠房使用，兩造締結租賃契約，租賃期限自民國111年9月1日至112年8月31日止，租金為每個月新臺幣(下同)112,500元，並由被告張育梓為連帶保證人。

被告金銧有限公司自111年底開始遲延給付租金，遲至112年2月13日方給付111年11月份租金，直至原告自112年3月28日催告時，被告金銧有限公司尚積欠四個月租金。

被告金銧有限公司雖不斷請求原告寬限，卻仍未給付租金。

原告迫於無奈下再於112年4月25日發函告知被告金銧有限公司給付租金，此時縱使以被告金銧有限公司所交付之押租保證金，新臺幣（下同）225,000元抵償之（計算式：112,500*2=225,000元），被告金銧有限公司仍尚積欠原告3個月租金，惟被告金銧有限公司仍無視被告催款，原告僅能再於同年5月29日再度發函要求被告金銧有限公司給付租金，被告金銧有限公司方於112年5月29日給付111年12月份租金。

然被告金銧有限公司至今均尚未給付剩餘租金，共計2個月（被告自111年11月起開始拖欠租金，直至今日僅給付111年11、12月份租金，原告於112年5月5日終止契約，故自112年1月份至4月份，總計4個月，扣除押租金的2個月，被告尚積欠2個月租金）。

原告於本案中，一再給予被告金銧有限公司寬限以便其紓解一時資金困難，然被告金銧有限公司卻一再拖延、藉詞推諉，使原告為保衛自身權益，自3月至5月間各別發函總計三次催告被告金銧有限公司給付租金，然被告金銧有限公司卻遲遲不願給付租金。

原告業已依民法第440條第2項催告被告給付租金，被告卻於112年4月25日收件後仍未於10日内給付剩餘的所有租金，系爭租約業於催告期間屆滿次日（即112年5月5日）終止。

系爭租賃契約終止後，被告金銧有限公司仍繼續使用系爭房屋至今，對於原告顯已侵害原告對系爭房屋之所有權，屬無權占有，原告自亦得按民法第767條第1項前段，請求被告金銧有限公司返還系爭房屋。

系爭租賃契約雖已於112年5月5日終止，然被告金銧有限公司於系爭租賃契約終止前所積欠之租金，仍負有給付義務，原告仍得按系爭租賃契約第3、4條以及民法第439條請求被告金銑有限公司給付剩餘租金，自扣除押租金並終止系爭租賃契約時（112年5月5日），被告金銧有限公司尚積欠原告3個月租金，被告金銧有限公司巳於112年5月29日給付111年12月份租金，至今總共積欠原告2個月租金共250,000元。

且依系爭租賃契約第13條，被告張育梓乃連帶保證人，亦須為此負連帶給付責任。

系爭租賃契約自112年5月5日起終止，雙方租期已屆滿應屬無疑，被告金銧有限公司時至今日不給付過去所積欠之剩餘租金外，仍無權占有系爭房屋，不即時遷讓交還房屋予原告，故按系爭租賃契約第6條，被告二人應自112年5月5日起至返還系爭房屋止，按月連帶給付原告租金貳倍即225,000元之違約金(計算式:112,500*2=225,000)。

且自112年5月5日起，被告即屬無權占有房屋，故被告二人亦應於112年5月5日起至返還系爭房屋止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利112,500元之利益。

原告因被告金銧有限公司遲延給付租金而使其身為承租人之權益受有損害，自得按系爭租賃契約第12、13條請求被告二人連帶給付原告因本案所花費之律師費支出為65,000元。

又依經濟部商工登記公示資料可知，被告金銧有限公司迄今尚未將該公司所登記之所在地遷出系爭房屋，是被告現今尚未除去租賃物之負擔外，更已妨害原告就系爭房屋所有權之行使。

從而，原告得按民法第455條，請求被告將其公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，以便使租賃物回復原有之權益狀態外；

亦得按民法第767條第1項中段請求被告將其公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，以便除去被告金銑公司對系爭房屋之所有權侵害。

並聲明：㈠被告金銧有限公司應將門牌號碼臺南市○○區○○路000巷0號之房屋騰空返還原告。

㈡金銧有限公司與被告張育梓應連帶給付原告新臺幣315,000元，並自112年5月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年5月5日至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付337,500元。

㈢被告金銧有限公司應將公司登記及營業登記自門牌號碼臺南市○○區○○路000巷0號房屋遷出。

㈣訴訟費用由被告負擔。

㈤願供擔保，請准予假執行。

三、被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，惟前曾到庭稱：同意原告的聲明第1項請求，對於聲明第2項請求不爭執，但無資力給付。

該房屋是工廠，很多設備，現在被環保局停工。

被告希望可以再繼續使用系爭房屋等語。

四、得心證之理由：

(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。

又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；

出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。

又押租金（俗稱押金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

上開土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號裁判同此見解）。

再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第250條第1項、第2項、第252條分別定有明文。

另稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；

保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第739條、第740條亦有明文。

又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。

再者，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；

民法第179條定有明文。

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

(二)查：⒈原告主張上情，並提出房屋租賃契約書、原告帳戶之存摺內頁交易明細、存證信函(含回執)、建物所有權狀、律師費收據、房屋稅繳款書為證。

被告就原告之上開主張表示同意原告訴之聲明第1項之請求，對於原告訴之聲明第2項請求不爭執(訴字卷第71頁)。

則被告對於原告上開請求已分別為認諾與自認之表示(並參民事訴訟法第384條、第280條第1項前段)。

又被告張育梓為系爭租約之連帶保證人(系爭租約第13條)，自應就被告金銧有限公司基於該租約之法律關係所負上開租金、費用、違約金之債務，負連帶給付責任。

依此，原告就訴之聲明第1、2項之主張，均有理由，應予准許。

⒉原告就其訴之聲明第3項之追加主張，業據其提出經濟部商工登記公示資料為證(訴字卷第79頁），被告金銧有限公司已於相當時期受合法之通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認原告此部分主張之事實。

又依一般社會經驗，上述登記事實有影響稅務機關對系爭房屋有無營業使用事實認定之可能，確對該房屋之使用收益不利，自屬妨害原告就系爭房屋所有權能之圓滿行使。

從而，原告請求被告金銧有限公司將公司登記及營業登記遷出系爭房屋，亦屬有據。

(三)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

兩造訂立之系爭租約第4條約定租金應於每月1日繳納，原告請求被告給付之前述租金即有確定期限，而系爭租約已於112年5月4日終止，則原告請求被告連帶315,000元部分自112年5月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，尚在法之所許範圍，應予准許。

(四)綜上所述，原告依系爭租約、租賃物返還請求權、不當得利、所有物返還及妨害排除請求權之法律關係，請求被告金銧有限公司應將門牌號碼臺南市○○區○○路000巷0號之房屋騰空返還原告，被告金銧有限公司與被告張育梓應連帶給付原告315,000元及自112年5月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國112年5月5日至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付337,500元，及被告金銧有限公司應將公司登記及營業登記自門牌號碼臺南市○○區○○路000巷0號房屋遷出，均有理由，應予准許。

五、本判決主文第1至3項部分，原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。

至本判決主文第4項部分，係命被告金銧有限公司為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，視為自確定時已為意思表示，自不得宣告假執行，原告此部分假執行之聲請應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第85條第2項、第390條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 11 日
民事第一庭 法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 11 日
書記官 彭蜀方