臺灣臺南地方法院民事-TNDV,112,重訴,148,20240430,1

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度重訴字第148號
原 告 洪培綺
謝明道
上二人共同
訴訟代理人 徐明瑋律師
被 告 黃仁璜
訴訟代理人 許雅芬律師
蔡宜君律師
王文廷律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國113年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

原告假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：如附表所示不動產買賣契約（下稱系爭契約）係因原告洪培綺及訴外人洪國倫、洪國維無意購買而未給付買賣價金，此不可歸責於原告謝明道，故被告不得依系爭契約第8條第2項約定沒收已付價款；

被告所提如附表編號3所示授權書於民國112年3月22日作成（下稱322授權書），然系爭契約早於112年3月10日簽立，自無可能係訴外人黃有利於簽約時所出具授權書；

黃有利於簽約時所出具授權書，經原告確認後係於112年3月10日作成如附表編號1所示(下稱310授權書)；

依據310授權書第5條及第6條所載授權事項，被告將系爭契約相關全部事務皆委任黃有利辦理，黃有利對系爭契約履約過程所生糾紛有洽商和解權限，故訴外人邱素蘭與黃有利於112年5月27日所簽立如附表編號4所示協議（下稱系爭協議）效力及於被告，被告應將已付買賣價金返還原告，爰依系爭協議提起本件訴訟；

被告主張沒收已付買賣價金新臺幣（下同）9,600,000元達系爭契約總價款20%，顯逾內政部範本所定15%，系爭契約簽立後至解除為止僅約2個月，亦未侵害被告（書狀誤載為原告）另行探詢其他出售機會甚鉅，兼衡原告已履行契約部分義務，非自始存有拒絕履約之惡意，違約情節非屬重大，若全數沒收已付款項，顯然過多，依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及所失利益等因素，懇請予以酌減等語。

並聲明：㈠被告應分別給付原告謝明道及洪培綺各4,800,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭契約關於違約金所為約定，係兩造各自判斷履約意願、經濟能力、自己於對方違約時所受損害等主客觀因素而決定，基於契約自由原則，自當予以尊重，本件無違約金過高而顯失公平情形，原告請求酌減違約金，顯無理由；

系爭協議所載關於重新訂立買賣契約書、新契約付款方式等必要之點均未明確合意，難認有何新買賣契約成立之餘地，原告應就此負舉證責任；

依系爭協議第2點所載，雙方應先合意解除系爭契約，方有履行後續同意簽署退還履約保證金步驟，兩者不可割裂存在，然系爭契約於112年4月28日經被告寄發存證信函解除，系爭協議自無從再次解除，後續約定關於退還履約保證金部分，自因失所附麗而無效；

邱素蘭究竟代理何人簽立系爭協議，亦屬有疑，系爭協議第1點及第2點均表明邱素蘭僅代理原告謝明道1人，故系爭協議意思表示未曾合致，尚未合法成立，自無拘束被告餘地；

縱使假設系爭協議為有效契約，觀諸322授權書，被告未授權黃有利就系爭契約協議進行和解或磋商，故黃有利係屬無權代理，仍無拘束被告餘地；

被告於112年5月30日寄發存證信函通知原告及其代理人，系爭契約合法解除後未授權黃有利處理買賣事宜，原告對黃有利無權代理被告簽署系爭協議，應有所知悉；

從而，原告主張被告承諾返還已付價款，為無理由等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事實㈠兩造及洪國倫與洪國維於112年3月10日簽訂系爭契約如附表所示；

原告於當日各將4,800,000元（合計9,600,000元）依系爭契約第3條第2項約定匯入履保專戶；

依系爭契約第3條第2項約定，原告及洪國倫與洪國維應於112年4月10日前給付第二期款14,400,000元，惟原告及洪國倫與洪國維未依約給付。

㈡被告於112年4月13日及112年4月14日，分別以台南地方法院郵局553號及556號存證信函，催告原告應於函到7日內給付第二期款14,400,000元，並應給付遲延違約金，逾期將依系爭契約第8條第2項約定，沒收原告已給付9,600,000元作為違約金。

原告等買方未於期限屆至前給付第二期款，被告於112年4月28日以台南成功路郵局667號存證信函通知原告等人（112年5月2日送達原告謝明道及洪國倫與洪國維），解除系爭契約並沒收9,600,000元作為違約金，故系爭契約業經被告合法解除。

㈢邱素蘭與黃有利於112年5月27日簽立系爭協議如附表所示。

㈣被告於112年5月30日委託許雅芬律師寄發台南地方法院郵局781號存證信函，其主旨為：「為代委託人黃仁璜先生函知台端，黃仁璜與台端間就門牌號碼臺南市○○區○○街000巷00弄00號建物及如附表所示土地買賣契約，因買方違約，業經黃仁璜先生合法終止，關於系爭契約終止後履約爭議處理，委託人黃仁璜先生已全權委託許雅芬律師處理；

系爭契約終止後，黃仁璜已無委託黃有利先生代理處理系爭契約買賣事宜」。

該存證信函於112年5月31日業經原告及邱素蘭等人合法收受。

四、兩造間爭執事項㈠黃有利與邱素蘭所簽立系爭協議，效力是否及於被告？㈡原告依系爭協議請求被告返還9,600,000元，有無理由？㈢如系爭協議效力不及被告，被告主張沒收9,600,000元作為違約金，有無理由？是否過高而應予酌減？

五、本院得心證理由㈠姑且不論黃有利是否經被告授權簽訂系爭協議、部分約定無效（即合意解除系爭契約）是否會導致全部無效等爭議，原告所提證據無法證明邱素蘭有權代理洪國倫、洪國維等人簽立系爭協議，系爭協議應仍處於效力未定狀態，自難認被告應受系爭協議拘束，原告亦不得依系爭協議請求被告返還已付價款。

⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限；

民事訴訟法第277條定有明文。

準此，原告應先舉證證明其所主張事實為真，若原告未能先行舉證證明，不論被告答辯是否可採，均仍應駁回其請求。

⒉原告雖主張邱素蘭係經原告及洪國倫、洪國維等4人授權與被告（由黃有利代理）簽訂系爭協議，並提出協議書影本為證，復聲請邱素蘭到庭作證。

然系爭契約所生相關糾紛應僅該契約當事人（買方為原告與洪國倫、洪國維等4人；

賣方為被告）有權協商和解，系爭協議卻僅黃有利於簽名處註記為代理人，未見邱素蘭表明係代理原告與洪國倫、洪國維等4人簽訂系爭協議之意旨，亦無相關授權書附於系爭協議可佐，本院當難率信原告此部分主張事實為真。

即使原告於本訴訟程序委任律師為該主張，至多也僅能認為原告確曾於事前授權或於事後承認該無權代理行為，無法及於洪國倫及洪國維。

從事情始末以觀，洪國倫及洪國維自始即未參與給付簽約款，亦未列為共同原告對被告提起本件訴訟，參以邱素蘭僅稱：「洪培綺授權給洪瑞華」而未提及洪國倫與洪國維(見本院卷第211頁)，洪國倫及洪國維似非無可能未曾參與本件糾紛。

⒊邱素蘭雖到庭證稱：「謝明道、洪國倫、洪培綺、洪國維都有簽立授權書給我」(見本院卷第212頁)，惟依邱素蘭證稱：「當初仲介介紹，我就跟洪培綺的父親洪瑞華講這件事，我們去問神明，神明說可以買，我們就合資購買。

真正處理這件事情的是我跟洪瑞華」（見本院卷第211頁）等語，可知邱素蘭與洪瑞華雖分別以其子女名義簽訂契約，但邱素蘭及洪瑞華才是實質上決定簽訂系爭契約及處理所生糾紛之人，牽涉本件訴訟甚深，參以原告迄至言詞辯論終結為止，均未陳報邱素蘭所稱「授權書」作為證據，系爭協議未記載邱素蘭為代理人，亦無證據可認係隱名代理，本院自難遽認邱素蘭當時確係代理原告及洪國倫、洪國維簽訂系爭協議，抑或黃有利當時知悉邱素蘭係代理原告及洪國倫、洪國維簽訂系爭協議。

⒋承上，姑且不論黃有利是否經被告授權簽訂系爭協議、部分約定無效（即合意解除系爭契約）是否會導致全部無效等爭議，原告所提證據無法證明邱素蘭有權代理洪國倫與洪國維簽立系爭協議，系爭協議仍處於效力未定狀態，自難認被告應受系爭協議拘束，原告亦不得依系爭協議請求被告返還已付價款。

㈡原告起訴時雖曾以原告洪培綺拒絕承認洪瑞華無權代理簽訂系爭契約之行為、違反系爭契約不可歸責於原告謝明道為基礎，並依民法第179條及第259條第2款規定請求返還已付價款（見補字卷第11頁至第15頁、本院卷第111頁），惟原告既已變更其主張事實並改以系爭協議為請求依據（見本院卷第183頁），本院自應受其拘束而於此範圍內為審判。

茲原告無從依系爭協議請求返還已付價款，業經本院論述認定如前，此不因被告得否沒收已付價款、違約金是否應予酌減而受影響（按：縱使被告不得沒收已付價款，抑或違約金應該酌減，原告均無從依系爭協議請求返還已付價款或酌減違約金數額），故無再予論述被告得否主張沒收已付價款、違約金是否應予酌減之必要，附此敘明。

六、綜上所述，原告依系爭協議之法律關係，請求被告應分別給付原告謝明道及洪培綺各4,800,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 陳谷鴻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第9條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第442條第2項及第444條第1項但書之程序）。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 曾盈靜
【附表】
編號 文件名稱及內容 1 授權書 授權書 授權人：黃仁璜…… 被授權人：黃有利…… 房地標示及權利範圍：…… 授權事項：授權人因故不克親自前往辦理上開不動產之買賣、產權移轉等事宜，特全權委任被授權人代理下列事宜： 1.…… 2.…… 3.…… 4.…… 5.代理授權人收受本買賣案件相關當事人之意思表示。
6.有關本件房地買賣之其他處分等一切事務之委託代理。
授權期間：112年3月10日至113年3月9日 …… 中華民國112年3月10日 備註：本授權書詳細內容見本院卷第273頁。
2 不動產買賣契約書 第一建經不動產買賣契約書 立契約書人 買方：謝明道、洪培綺、洪國倫、洪國維。
賣方：黃仁璜 賣方將下列所有不動產出售予買方，買方已詳細檢視標的物現況及不動產說明書，經雙方協議訂立如下條款以資共同遵守： 第一條：不動產買賣標的： …… 第二條：辦理不動產價金信託履約保證如下： …… 第三條：買賣價金之給付： 一、本買賣標的總價款：雙方議定總價款計……肆仟捌佰萬元。
二、付款方式如下： 第一期款（簽約款）玖佰陸拾萬元 (1)簽約時買方應給付第一期款交由特約地政士存匯入履保帳戶。
(2)…… 第二期款（備證用印款）壹仟肆佰肆拾萬元 (1)賣方應於112年4月10日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業(2)買方最遲應於前開日期將第二期款存匯入履保專戶。
…… 第八條：違約、解除契約暨賠償責任 一、…… 二、買方違反本契約之義務時，每逾一日按該期價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）。
經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。
如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。
…… 三、…… …… 中華民國112年3月10日 備註： 1.謝明道係由邱素蘭代理簽訂本契約。
2.洪培綺、洪國倫、洪國維係由洪瑞華代理簽訂本契約。
3.黃仁璜係由黃有利代理簽訂本契約。
4.本契約所訂不動產買賣標的包含臺南市○○區○○段000地號土地、臺南市○○區○○段000地號土地、臺南市○○區○○段000地號土地、臺南市○○區○○段00000地號土地、臺南市○○區○○段000地號土地、臺南市○○區○○段000地號土地、臺南市○○區○○段000地號土地、臺南市○○區○○段000地號土地、臺南市○○區○○段000地號土地、臺南市○○區○○段000地號土地、臺南市○○區○○段000地號土地、臺南市○○區○○段000地號土地、、臺南市○○區○○段000○號建物（門牌號碼為臺南市○○區○○街0段000巷00弄00號）。
5.本契約詳細內容見本院卷第115頁至第135頁。
3 授權書 中華民國文件證明專用 No.Z00000000000-000 駐布里斯本台北經濟文化辦事處 茲證明本文件確經黃仁璜簽字屬實 簽發日期：中華民國112年3月22日 …… 授權書 授權人：黃仁璜…… 被授權人：黃有利…… 房地標示及權利範圍：…… 辦理不動產變更登記之轄區地政事務所： 授權事項：代理本人就前開（土地、建物）全權行使（辦理出售、移轉、贈與、出典、抵押、出租、分割、補(換)發權利書狀、徵收稅款等手續及其他有關權利變更管理、收益、處分等行為）…… 授權期間：自中華民國112年3月22日至中華民國117年12月31日止 授權人簽字：…… …… 備註：本授權書詳細內容見本院卷第203頁至第205頁。
4 協議 1.重新訂立買賣契約書： 由我（邱素蘭女士或謝明道先生、謝欣頻小姐）購買原約定之所有標的（土地及房屋），雙方（黃仁璜先生及買方）就所有購買事項細節重新商議同意後由郭順地政士見證並簽證。
2.舊契約的部分： 由原簽訂人三方及見證人郭順地政士在場，約定合意解除並簽署由郭順先生準備之第一建經撤回履保書原買受人（洪培綺等3人/代理人洪瑞華先生、謝明道先生/代理人邱素蘭女士）取回原支付金額各480萬元；
另謝明道/代理人邱素蘭女士原480萬元部分，再行決議是否納入新約之履保金額中。
3.新契約付款方式： …… 4.仲介費： …… 5.其他： …… 本協議詳細內容見本院卷第143頁。