臺灣臺南地方法院民事-TNDV,94,簡上,125,20060301,1

臺灣臺南地方法院民事判決 94年度簡上字第125號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 王成彬律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國94年4月19日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭93年度南簡字第1564號第一審判決提起上訴，經本院於95年2月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴及追加之訴均駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由甲、程序方面：

一、按關於財產權之訴訟，其訴訟標的之金額在新臺幣50萬元以下者，適用簡易程序；

因建築物或其他工作物定期租賃所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額亦一律適用簡易程序，民事訴訟法第427條第1項、第2項第1款定有明文。

次按對於簡易程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，其審判以合議行之；

當事人於前項上訴程序，為訴之變更、追加或提起反訴，致應適用通常訴訟程序者，不得為之，民事訴訟法第436條之1第1、2項亦分別定有明文。

查本件上訴人於原審起訴時係基於建築物定期租賃之法律關係，請求被上訴人給付上訴人新臺幣（下同）1,347,273元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

原審為其部分勝訴，部分敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其原先聲明: ㈠原判決不利上訴人部分廢棄。

㈡被上訴人應再給付上訴人1,605, 270元，及其中1,463,000元部分自每一期租金應給付之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

嗣於本院行準備程序時，上訴人依不當得利返還請求權追加備位聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡被上訴人應再給付上訴人1,605, 270元。

是上訴人於原審起訴之訴訟標的係應適用簡易程序之事件，惟其於本院行準備程序時本於不當得利法律關係所追加之備位之訴，其訴訟標的金額已逾50萬元，且非民事訴訟法第427條第2項各款所列應適用簡易訴訟程序之事件，而應適用通常訴訟程序，揆諸首開規定，上訴人於第二審追加應適用通常訴訟程序之訴訟標的於法不合，不應准許。

二、又按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀之民事訴訟法第436條之1第3項準用446條第1項、第255條第1項第2款、第3款規定自明。

查上訴人於原審起訴時僅請求被上訴人給付租金1,325,000元、電費7,300元、水費2,773元、鐵捲門修理費2,200元及垃圾清運費10,000元，共計1,347,273元，及其中租金1,325,000元部分自支付命令送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。

嗣於本院審理時追加請求之金額，除原審判決被上訴人應給付上訴人之48,000元及自民國93年10月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息外，並請求被上訴人應再給付90年10月20日起至94年2月1日止之租金1,463,000元、水電費及鐵捲門修理費12,270元及提前解約違約金130, 000元，共計1,605, 270元，及其中租金1,463,000元部分，自每一期租金應給付之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，雖被上訴人不同意上訴人所為之追加，惟審酌上訴人前揭追加部分係基於同一租賃基礎事實而生之紛爭，且部分為擴張應受判決事項之聲明，依照前揭說明，上訴人此部分之追加核與前開規定相符，無庸被上訴人之同意即應予准許，合先敍明。

乙、實體方面：

一、上訴人起訴主張：㈠被上訴人向上訴人承租坐落臺南市○○街○段111號1樓店面（下稱系爭房屋），約定租期自88年10月20日至91年10月19日，其間被上訴人以其裝潢投資巨額金錢為理由，主動要求並經合意展期3年至94年10月19日，租金第1年每月50,000元，第2年後逐年調高月租3,000元，但以月租65,000元為上限。

詎被上訴人自90年10月起即短付租金，且自92年4月底即拒付租金，卻仍繼續占有使用系爭房屋，直至94年2月上訴人收回系爭房屋止，被上訴人提前終止租賃契約，並積欠水電費、鐵捲門修理費，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟。

㈡上訴人起訴請求被上訴人應給付1,347,273元，及其中1,325,000 元部分自支付命令送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，經原審判命被上訴人應給付48,000元，及自93年10月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴，且於本院審理中追加請求，聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。

⒉上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人1,605,270元，及其中1,463,000元部分自每期租金應給付之日起至清償日止，按年百分之5計算之利息。

二、被上訴人則以：兩造租賃期間為自88年10月20日起至91年10月20日止，共3年，且上訴人於租約到期前已通知被上訴人不再續租，被上訴人於租期屆滿後即未再使用系爭房屋，上訴人亦直接與第三人翁瑞策接洽續租事宜，租約到期後係由第三人翁瑞策占有使用，上訴人主張租賃期間為6年，至94年10月19日止，並無理由等語置辯。

並聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於88年10月10日就系爭房屋簽立租賃契約1紙，租約載明租賃期限為3年，自88年10月20日起至91年10月20日止，押租金100,000元，租金第1年為每月50,000元，第2年以後逐年調高月租3,000元，並附記「後3年租金雙方依照前3 年以此類推每年每月貼3,000元，月租不能超過65,000元以上」。

㈡上訴人有繳納系爭房屋93年3月、5月電費暨復電清繳費用共7,300元及93年1月、3月水費2,773元。

㈢上訴人於92年7月21日以南港福德郵局存證信函第110號催告被上訴人，表明系爭房屋租期至91年10月20日屆滿，不再續租，請被上訴人於92年8月4日前搬離。

㈣上訴人於91年10月25日曾書立信函予第三人翁銳策，內容載有：「翁先生... 訂約日期是10月10日，今天是10月底，請接信時能先寄租金來，... 臺南店面可隔三個店面租給早點店或其他自助餐店、麵包店等。

分租對你的負擔較輕。

....」等語。

四、上訴人主張兩造就系爭房屋簽立之租賃契約約定之租期為6年，被上訴人至上訴人於94年2月收回系爭房屋止，共積欠租金1,463,000元及93年間代墊之水電費、鐵捲門修理費共12,270元，暨提前於租期屆滿前解約之違約金130,000元，共計1,605,270元及租金部分之法定遲延利息，迄今未為給付等情，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，則本件應審究者為：兩造就系爭房屋簽立之租約約定之租期是3年或是6年？91年10月20日以後被上訴人是否繼續使用系爭房屋而有續租之事實？茲分述如下：㈠觀諸兩造所簽立之租賃契約第2條已載明「租賃期限經甲乙雙方（即兩造）洽訂為3年，自88年10月20日起至91年10月20 日止」等語，租賃契約末尾附記「後3年租金雙方依照前3年以此類推每年每月貼3,000元，月租不能超過65,000元以上」等文字，惟上訴人於原審時自承：在租約後面加註「後3 年租金雙方依照前3年以此類推... 」等文字的意思，是因被上訴人要求租約到期後能夠續租，才加註租賃期間3年到期後的3年，逐年每月要補貼3,000元，之所以不一次訂立6 年租約，是因為伊認為6年太長，所以先訂3年等語（見原審卷第39、40頁），且被上訴人於原審時亦陳稱：租約後之附記係表示到期後如果要續租之租金計算方式，以防房東一直漲租金，並不表示伊要續租等語（見原審卷第71頁背面），足見兩造於88年10月10日簽立系爭房屋之租賃契約時確係約定租期為3年。

㈡又上訴人主張被上訴人於租約期限3年到期後有要求續租，其有表示同意並繼續由被上訴人使用系爭房屋，兩造之租賃契約經雙方合意而展期至94年10月云云，已為被上訴人所否認，並辯稱：租期屆滿前上訴人有與伊聯絡詢問是否續租，伊有表示不再續租，且因當時生意不好，無法繼續經營下去，也因積欠拉麵師傅翁銳策數月薪資，伊就將店內之生財設備讓渡予翁銳策抵付薪資，伊便離開不再過問等語（見原審卷第71、72頁），則依舉證責任分配原則，上訴人自應就此有利之事實（即被上訴人於租約到期後同意續租）負舉證責任。

上訴人就此雖提出系爭房屋93年間之水電費用收據及約定之3年租期屆滿後之租金繳款紀錄證明被上訴人繼續使用系爭房屋且繳納租金之事實，惟上訴人所提出之證據至多僅能證明於91年10月20日以後系爭房屋有人占有使用，並無法證明係由何人占有使用，而證人即原受雇於被上訴人之員工翁銳策於原審到庭證述：系爭房屋係被上訴人向上訴人承租作為開設拉麵店之用，伊係拉麵店之廚師，91年10月20日租約到期後被上訴人有跟房東說不租了，後來是伊直接與上訴人接洽，上訴人有建議伊找人分租或盤讓，但因上訴人不願降房租，所以無法盤讓出去，從91年11月到92年3月伊有將房租匯給被上訴人，之後因為生意不好，且沒有辦法盤讓出去，伊才沒再繳租金，92年8月有再繳納一次2萬元之租金，之後即搬離系爭房屋，伊離開前有告知房東不租了，搬走後店內留有冰箱及冷氣機沒搬走，伊使用系爭房屋期間都有付電費等語（見原審卷第63至65、72、73頁），則依其證述內容可知系爭房屋於91年10月20日以後是由證人翁銳策與上訴人成立租約並占有使用，上訴人前揭主張已難採信。

再者，證人翁銳策雖曾為上訴人之員工，惟其證述之內容是承認其有於91年10月20日以後占有使用系爭房屋，並繳納租金等而與上訴人成立租約，其有繳納租金義務等不利於己事實，其證詞應可排除迴護被上訴人之可能，而足堪採信。

另觀諸上訴人於91年10月25日書立與證人翁銳策之信函內容：「翁先生... 訂約日期是10月10日，今天是10月底，請接信時能先寄租金來，... 臺南店面可隔三個店面租給早點店或其他自助餐店、麵包店等。

分租對你的負擔較輕。

.... 」，上訴人既於信函中催促證人翁銳策給付租金，並同意證人分租系爭房屋，益見證人翁銳策所述兩造間之租期於91年10月20日屆滿後，是由其與上訴人接洽續租事宜乙節，並非杜撰。

況上訴人又曾於92年7月21日以南港福德郵局存證信函第110號催告被上訴人，表明系爭房屋租期至91年10月20日屆滿，不再續租，請被上訴人於92年8月4日前搬離等情，亦有該存證信函存於原審卷可稽，足見兩造間之租賃契約確於91年10月20日因屆期而消滅，並無續租之情事，上訴人事後翻異前詞主張兩造有合意續約云云，殊無可取。

㈢另上訴人雖主張證人翁銳策為被上訴人之員工，其是以被上訴人之代理人之身分為被上訴人處理續租事宜，證人翁銳策一直以被上訴人之代理人自居，未見被上訴人否認，應有表見代理之情事，被上訴人仍應依約給付租金云云。

惟按民法第169條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件；

或必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（最高法院40年臺上字第1281號判例要旨、92年度臺上字第1588號判決意旨參照）。

查證人翁銳策曾為被上訴人之員工乙節，固為兩造所不爭執，惟單純為被上訴人之員工之事實並不足資為有表見代理情事之證明，本不足為有利上訴人之證據，何況證人翁銳策於原審一再證稱：兩造租約到期後被上訴人就不租了，後來是其與上訴人間的問題，租金是其個人匯給上訴人等語，未見有何以被上訴人代理人自居之情形，被上訴人亦否認有對上訴人表示授與代理權與證人翁銳策之情事，上訴人並無其他證據證明被上訴人曾經表示授與他人代理權，或被上訴人之行為足使被上訴人相信證人翁銳策有代理權之情形存在，其徒以證人翁銳策為被上訴人之員工及無法連絡被上訴人等情，即遽認被上訴人有表現代理之情事，應負授權人責任云云，顯與前揭規定未合，要無足採。

㈣據上，兩造間之租賃契約既已於91年10月20日屆滿後消滅，且系爭房屋於租期屆滿後係由證人翁銳策所占有使用，已如前述，則上訴人請求被上訴人給付租約到期後自91年10月20日起至94年2月止之租金，及93年間產生之水費、電費、鐵捲門修理費及提前解約違約金等，即屬無據。

五、從而，上訴人本於租賃契約請求被上訴人給付1,605, 270元，及其中租金1,463,000元部分自每一期租金應給付之日起至清償日止之法定遲延利息，即無理由，不應准許。

原審對上訴人請求超過48,000元及自93年10月27日起算之法定遲延利息部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由；

其追加請求部分，亦無理由，均應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，於訴訟結果不生影響，爰不逐一論駁；

又上訴人另於95年2月13日提出聲明狀，因係於言詞辯論終結後所提出，故不予審究，均併予敘明。

七、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 3 月 1 日
民事第二庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 王立村
法 官 林佩儒
以上正本證明與原本無異
對於本判決提起第三審上訴，須經本院許可，且須以本判決所涉及之法律見解具有原則上之重要性者，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由。
中 華 民 國 95 年 3 月 1 日
書記官 吳信助