臺灣臺南地方法院民事-TNDV,99,簡上,149,20110126,3

臺灣臺南地方法院民事判決 99年度簡上字第149號
上 訴 人 李冠賢
被 上訴 人 吳義光
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國99年6月11日本院柳營簡易庭99年度營簡字第186號判決提起上訴，本院於民國100年1月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人起訴主張：(一)被上訴人前向本院民事執行處對其債務人李慶龍所有坐落臺南市○○區○○段461之3地號土地（縣市合併前臺南縣麻豆鎮○○段461之3地號，下稱系爭土地）聲請強制執行，經本院以98年度司執字第33717號強制執行事件（下稱本件強制執行）受理在案，並於民國98年10月29日拍賣系爭土地，因無人應買，由被上訴人以債權人身分聲明承受系爭土地後，李慶龍之子即上訴人於98年11月24日主張其為系爭土地之承租人，並依土地法第104條規定行使優先購買權。

(二)惟依上訴人所提出之土地租賃契約所載，其係自92年2月10日起向李慶龍承租系爭土地，而占有系爭土地之建物乃坐落相鄰之同段461地號土地（下稱461地號土地）上之同段258建號房屋（門牌號碼為臺南市○○區○○街43號，下稱系爭房屋）後方之增建，系爭房屋係於76年8月31 日落成，並於76年11月3日辦竣所有權第一次登記，其時所有權人登記為上訴人之母李余阿香，嗣於92年5月7日將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人之弟李欣傑，上訴人係於95年4月28日始向李欣傑買受系爭房屋，並於同年5月9日辦理所有權移轉之登記，上訴人於92年間既尚非系爭房屋所有權人，豈會承租系爭土地？又李慶龍曾於執行程序中於現場指界勘查時表示：占用系爭土地之增建物在87年間即已興建，顯見上訴人並無租地建屋之實。

是上訴人所提出之租賃契約實有通謀而為虛偽意思表示之嫌。

並於原審聲明：確認上訴人就系爭土地之優先購承買權不存在。

於本院則聲明：上訴駁回。

三、上訴人則以：(一)上訴人係先於92年2月10日向李慶龍承租系爭土地，約定租金為每年新臺幣（下同）200元，並於同年7月間，由李欣傑與被告共同為債務人，以系爭房屋向京城銀行貸款250萬元，除償還原欠大眾銀行之房貸1,885,998元外，另交付現金50萬元予李欣傑，做為購買461號土地及系爭房屋之價金，惟至95年5月9日方由李欣傑將上開房、地所有權移轉登記為上訴人所有。

占用系爭土地之未保存登記增建系附著於系爭房屋，亦同屬被告所有，且被告自始即取得系爭土地之租賃權，故符合土地法第104條所定之優先購買權。

又土地法104條第1項之規定，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買其基地或房屋之權利，均有土地法第104條之適用。

如原審確認優先購買權不存在之判決確定，必衍生拆屋、給付租金等紛爭，有違立法原則。

(二)原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，於本院聲明：⑴原判決廢棄。

⑵被上訴人於第一審之訴駁回。

四、查系爭土地為上訴人之父李慶龍所有，被上訴人前於98年10月29日本院98年度司執字第33717號強制執行事件就系爭土地之拍賣程序中，以債權人身分聲明承受系爭土地，嗣上訴人98年11月24日具狀聲明優先承購；

又系爭土地現為系爭房屋後方增建占用，坐落461號土地上之系爭房屋原登記為上訴人之母李余阿香所有，嗣於92年5月7日移轉登記為上訴人之弟李欣傑所有，再於95年4月28日移轉登記為上訴人所有等情，業據被上訴人於原審提出土地、建物登記第二類謄本及異動索引為證，並經本院調取98年度司執字第33717號強制執行卷宗核閱無核，且為兩造所不爭執，堪信為實。

五、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

土地法第104條第1項前段定有明文。

又按提起確認法律關係不存在之訴，若被告主張法律關係存在時，應由被告就法律關係存在之事實，負舉證之責任，有最高法院42年台上字第170號判例可參。

本件被上訴人原告訴請確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，而上訴人以其與訴外人李慶龍間訂有租賃契約，而主張就系爭土地有優先承買權存在，依前揭判例，上訴人自應就所主張上情負舉證之責。

經查：(一)上訴人固提出與李慶龍所訂立，訂約日期載為92年2月10日之土地租賃契約書及李慶龍所書立之收取租金切結書各1份為證（見原審補字卷第21、22頁、本院卷第11頁），惟李慶龍曾於本院民事執行處於強制執行事件中履勘現場時陳稱：系爭房屋屋後增建為87年時由其二兒子所增建，但系爭房屋現所有權人為上訴人等語（見本件執行卷㈡所附執行筆錄）。

而無論於87年間或上開租賃契約所載之92年2月10日，系爭房屋均屬上訴人之母李余阿香所有，至92年5月7日始移轉登記為上訴人之弟李欣傑所有，再於95年4月28日移轉登記為上訴人所有。

縱為增建房屋而有向李慶龍承租系爭土地之必要，亦應於87年間增建時即由當時之系爭房屋所有權人余李阿香或出資增建人與之訂立租約，焉有延至92年間，始由既非系爭房屋所有權人亦非出資增建人之上訴人與李慶龍締訂租約之理？再者，李慶龍之戶籍地址自77年起至98年7月29日遷出為止，均設於系爭房屋；

另被上訴人所持以為強制執行名義之92年5月6日臺南縣麻豆鎮調解委員92民調字第105號調解書中，李慶龍之地址亦載為系爭房屋地址，又本件強制執行程序中分別於98年7月2日及8月19日以系爭房屋之地址向李慶龍為送達，均由其本人親自簽收，此有戶籍謄本、調解書、送達證書附於本件執行卷中可參，足認李慶龍至少於98年8月19日前，均居住於系爭房屋，是系爭房屋之增建部分亦為其所居住使用；

又李余阿香為李慶龍之配偶、上訴人與李欣傑則為其子，分屬至親，是系爭房屋名義上登記所有權人雖非李慶龍，然無異為其家族之產業，況其間所約定之租金僅為每年200元，其數甚微，衡諸常情，實難想像李慶龍竟會因家族共居之房屋占用系爭土地，而要求至親支付租金，甚又為此區區小數而大費周章訂立正式契約。

是上訴人之主張，顯與常理有悖，已難盡信。

(二)次查，上開土地租賃契約書第一條約定：「甲方（即李慶龍）土地坐落於台南縣麻豆鎮○○段461－3地號。

地上有乙方（即上訴人）出資興建之258建號，門牌號碼為台南縣中興街43號房屋。」

，第六條約定：「乙方若未依約給付租金逾兩年，甲方得終止租約，收回土地，且地上建物歸甲方自行處理，乙方不得異議」。

惟系爭房屋為76年間完成第一次保存登記，上訴人則係64年出生，出生別為長男，此有系爭建物登記謄本及上訴人個人基本資料查詢附卷可稽（見原審補字卷第10、27頁）。

是系爭房屋落成時，上訴人僅為年約12歲之兒童，當無為系爭房屋出資興建人之可能；

如認此係指增建部分為上訴人出資興建，亦與前開李慶龍現場履勘時所述「增建為次子所建」矛盾。

又92年間系爭房屋屬上訴人之母李余阿香所有，業如前述，何以上訴人竟能承諾租約終止後，即任李慶龍處理系爭房屋？上開租賃契約之條款既有諸多與實情、常理不符之處，復參酌上訴人於聲明行使優先購買權時並未提出任何證明文件，經本院民事執行處發函命其補正，始提出上開租賃契約書乙情，則上訴人所提之土地租賃契約書及李慶龍出具之切結書，實難脫係為行使優先承買權而臨訟製作之嫌，不足憑信。

(三)上訴人所舉事證，既有諸多疑竇，復與常情相違，自無從證明其與李慶龍間就系爭土地有基地租賃關係存在，是上訴人主張依土地法第104條規定，就系爭土地有優先承買權，即非有據，被上訴人對此爭執，訴請確認上訴人就系爭土地所有權全部之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。

原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。

民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。

查本件訴訟標的金額為99,000元，應徵第二審裁判費1,500元，應由敗訴之上訴人負擔，爰確定如主文第二項所示。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 1 月 26 日
民事第三庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 蔡雅惠
法 官 張玉萱
以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 1 月 27 日
書記官 張晶瑩