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臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1178號
原 告 黃春發
訴訟代理人 蘇正信律師
蔡進欽律師
蔡弘琳律師
被 告 許翠芳
上列當事人間請求給付借款事件，經本院於民國100年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬元，及自民國九十九年八月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟柒佰捌拾元，由被告負擔新台幣壹仟玖佰捌拾柒元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如於執行標的物拍定、變賣前以新臺幣壹拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國99年3月19日將其所有坐落如附表所示之不動產，以新臺幣8,080,000元售予原告，並簽訂不動產買賣契約書。
依上開契約書第11條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」，被告所有上開不動產，前因積欠永豐商業銀行股份有限公司借款，經該銀行聲請本院以97年執字第75705號查封，而原告亦發函催告被告履行，被告均置之不理，業經原告解除契約，是依約被告自應給付原告違約金580,000元作為賠償。
㈡原告向被告購買附表所示之不動產，曾與訴外人向榮不動產仲介經紀有限公司簽訂「買方議價委託書」，依該委託書第7條約定：「甲方（即原告）與賣方（即被告）簽定不動產買賣契約書同時，應以現金一次支付買賣總價款百分之2服務費予乙方（即訴外人向榮不動產仲介經紀有限公司）」，而原告與被告簽訂不動產買賣契約後，已依約支付訴外人向榮不動產仲介經紀有限公司服務費161,600元（8,080,000×0.02＝161,600）；
原告因簽訂不動產買賣契約亦支付銀行保證服務費即買賣價金10000分之6，共計4,848元（8,080,000×0.0006＝4,848），上開已支付金額共計166,448元。
另依證人陳櫻桃於本院審理時所為之證述，足認兩造確已就附表所示之不動產之買賣價金以8,080,000元達成合致，且被告亦於不動產買賣契約書親自簽名，應認兩造買賣契約關係成立，被告事後翻悔否認，自無足取。
㈢為此聲明：⒈被告應給付原告580,000元，及自原支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；
⒉訴訟費用由被告負擔；
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠被告係委託南北房屋東寧店，以總價額12,800,000元銷售附表所示之不動產，雖訴外人王冠中極力說服被告以8,080,000元銷售予原告，惟被告明知若以價額8,080,000元銷售，將無法清償所積欠之債務，是被告並未同意將銷售金額改為8,080,000元，亦未簽立買賣契約內容變更同意書。
又被告現無金錢可供償還，須待房屋出售始得償還。
㈡為此聲明：⒈原告之訴駁回；
⒉訴訟費用由原告負擔；
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；
當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。
復按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；
當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。
兩造於99年3月19日簽訂不動產買賣契約書，約定原告向被告購買附表所示不動產，買賣價金為8,080,000元，並就付款方式、擔保責任、違約責任等事項詳加約定，業據原告提出不動產買賣契約書為證，且被告於本院審理時亦自承上開契約為其所親簽，是上開買賣契約即合法有效成立。
被告雖抗辯其未曾同意以總價8,080,000元出售附表所示不動產，惟依上開規定觀之，買賣契約係以價金及標的物為其要素，上開契約既已記載買賣標的總價款為8,080,000元，並經被告簽名，被告自無就買賣標的總價款推諉不知，況被告於本院審理時自承：「（不動產買賣價金履約保證申請書是否你簽名的？）是的。」
、「（系爭履約保證申請書第2條有載明買賣金額為8,080,000元有何意見？）這不是我要賣的金額，南北仲介的職員要賣8,080,000元，但我沒有同意，這個部分我簽的時候有看到是寫8,080,000元。」
；
證人陳櫻桃證稱：「（契約書最後面立契約書欄位有無讓兩造本人簽名？）有」、「（簽約前有無告訴被告契約重要事項？）都與兩造解釋過合約書內容聽過沒有意見後才簽名」、「（系爭合約書第5條第1項所載明總價款為8,080,000元，是不是在被告簽名前就已經填載並向被告說明清楚？）合約書是先填載完之後再告知兩造詳細內容，總價及付款方式都有向兩造說明，之後再請兩造簽名。
…」、「（有無確定本件不動產買賣契約書被告簽名的時候你有無告知買賣的價款？）確定，…且兩造都同意這個金額，我才寫這份契約書。
我有親耳聽到被告有同意這個價位」，是被告確已知悉買賣標的之總價款為8,080,000元，其抗辯即無所採。
㈡依不動產買賣契約書第11條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」、第5條第2項：「第二期款：⑴乙方（即被告）應於99年3月22日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業」，是被告負有繳交過戶所需之證件資料之義務，惟被告經原告催告後仍未履行，且被告所有如附表所示之不動產業已於98年10月6日經臺南市東南地政事務所辦理查封登記，此有臺南市東南地政事務所98年10月7日東南地所登字第0980009144號函附於本院98年度司執字第75705號卷可稽，是被告顯有違反上開契約書約定之違約情事，被告既未於催告期限內履行該義務，原告自得解除與被告間之買賣契約。
㈢按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。
民法第250條第1項、第252條分別定有明文。
又約定之違約金額過高者，法院得減至相當數額，本條所指違約金，不論其為損害賠償總額預定性或懲罰性違約金均有其適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。
至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。
且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。
依兩造間不動產買賣契約書第11條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」。
審酌原告主張其向被告購買附表所示之不動產，曾與訴外人向榮不動產仲介經紀有限公司簽訂「買方議價委託書」，依該委託書第7條約定：「甲方（即原告）與賣方（即被告）簽定不動產買賣契約書同時，應以現金一次支付買賣總價款百分之2服務費予乙方（即訴外人向榮不動產仲介經紀有限公司）」，而原告與被告簽訂不動產買賣契約後，已依約支付訴外人向榮不動產仲介經紀有限公司服務費161,600元（8,080,000×0.02＝161,600）；
另原告因簽訂不動產買賣契約亦支付銀行保證服務費即買賣價金10000分之6，共計4,848元（8,080,000×0.0006＝4,848），上開已支付金額共計166,448元等情，有收款憑證及電子計算機統一發票附卷可稽（見本院卷第37-38頁）。
此外，另審酌原告為買受系爭房地，所付出之市場調查、買賣交涉、相關諮商、辦理有關過戶及貸款手續等勞費，及如附表所示之不動產經第一次拍賣所定底價為9,330,000萬（本院99司執80640號卷附拍賣公告）之一切情狀，本院認兩造於系爭契約約定若被告違約時，應給付原告違約金即原告已支付價金總額58萬之約定（見本院卷第39頁）顯然過高，應予酌減為17萬，較為合理。
四、從而，原告依據契約約定，請求被告給付170,000元，及自原支付命令送達翌日即99年8月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
至於逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。
本院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1項定有明文。
查本件訴訟費用為即第一審裁判費6,280元及證人旅費500元（本院卷第64頁）共計6,780元，本院審酌原告為一部勝訴之情形，就訴訟費用之負擔，爰依其勝敗比例判決如主文第3項所示。
又原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第389條第1項第5款所稱所命給付之金額未逾50萬元之判決，就其勝訴部份，應依職權宣告假執行，並依聲請酌定相當擔保金額免為假執行之宣告。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 26 日
民事第二庭 法 官 黃莉莉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 27 日
書記官 王慧萍
附表
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 │
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│號│縣 市│鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ （新臺幣元） │
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│1 │臺南市│ 東區 │ 裕東 │ │655－7 │建│ 109.16 │ 全 部 │ │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤
│ │備考 │ │
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│2 │臺南市│ 東區 │ 裕東 │ │655－16 │建│ 114.93 │ 24分之1 │ │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤
│ │備考 │ │
└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘
┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐
│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ 最低拍賣價格 │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ (新臺幣元) │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │
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│1 │2907│臺南市東區裕東│5層樓 │一層： 56.30 │陽台：30.1│ 全部 │ │
│ │ │段655－7地號 │房、住│二層： 56.61 │ │ │ │
│ │ │--------------│宅、鋼│三層： 56.61 │ │ │ │
│ │ │臺南市東區裕平│筋混凝│四層： 56.61 │ │ │ │
│ │ │路58號 │土造、│五層： 39.68 │ │ │ │
│ │ │ │停車空│合計：265.81 │ │ │ │
│ │ │ │間 │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤
│ │備考│ │
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