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臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1402號
原 告 李源得
訴訟代理人 蔡長佑律師
被 告 李蔡來
訴訟代理人 王正宏律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國99年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣參萬陸仟貳佰肆拾肆元由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠原告所有之臺南縣麻豆鎮○○段73建號即門牌號碼臺南縣麻豆鎮○○路167之1號之建物坐落在同段294-3、295-7地號及訴外人王國清、張陳媚纓共有之293地號土地（面積318.39平方公尺、權利範圍各10分之1；
下稱系爭293地號土地）上；
而訴外人王國清、張陳媚纓共有之臺南縣麻豆鎮○○段301建號即門牌號碼臺南縣麻豆鎮○○里○○路167之5號之建物（3層樓建物、面積合計159.92平方公尺、陽台13.28平方公尺、權利範圍各2分之1，包含未保存登記之建物；
下稱系爭301建號建物）則坐落在原告所有之同段295-3地號、權利範圍2分之1之土地上，雙方所有之建物各坐落在他方之土地上，此土地交互使用之情形，乃基於土地相鄰關係，當時原土地所有人即原告之父李懋麒，與訴外人王國清之父王新福及其他共有人，於民國68年間合意將渠等共有之上開土地提供給訴外人吳陳玉珠興建房屋，並以合建契約之方式建造房屋，且土地之原共有人與建商於建築房屋後，均未依約辦理土地分割移轉登記，致土地所有人與建物所有人異其所有之狀況。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。
民法第421條定有明文。
次按使用借貸必係無償，有償則非使用借貸。
換耕田地，互有對價關係，自非無償（最高法院67年台上字第2488號判例意旨參照）。
又按「甲所有之A地與乙所有之B地相毗鄰，因地界不規則，雙方為建屋方便，乃約定將相鄰部分之界址取直，因而逾越界址之土地，均同意對方建築房屋（未辦理所有權移轉登記手續），嗣乙將B地售與丙，丙乃本於有權訴請甲將占用B地上之建物拆除並還土地。
查本件例示情形，甲乙間既原有約定，當無民法第796條越界建築規定之適用，惟關於土地之約定交互使用，並非無價，不能認為使用借貸；
既不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係。
…」（最高法院75年度第5次民事庭會議決議㈠可資參照）。
本件原告所有之土地及建物與訴外人王國清、張陳媚纓共有之土地及建物交互使用之情形，係因當時原土地共有人李懋麒、王新福等人之合建契約，而有同意交互使用土地之合意，並交互使用至今，且訴外人王國清、張陳媚纓共有之系爭301建號建物坐落在原告所有之新建段295-3地號土地上，占用面積為71.19平方公尺，而原告所有之同段73建號建物坐落在訴外人王國清、張陳媚纓共有之系爭293地號土地上，經實際測量占用面積為5.46平方公尺，因原告占用之土地面積遠小於訴外人王國清、張陳媚纓所占用土地之面積，為求公平，原屬土地所有人應繳納之地價稅，即約定由占有人繳納，並由占用面積較大之訴外人王國清、張陳媚纓2人繳納其間地價稅之差額，從而，雙方除使用土地之利益外，並有以地價稅之金額為租金之數額，因此堪認原告與訴外人王國清、張陳媚纓間交互使用土地為有償，其性質應屬互為租賃之關係。
㈢又原告所有之上開土地及建物乃係繼承自父親李懋麒，而訴外人王國清、張陳媚纓共有之系爭293地號土地及系爭301建號建物則係其2人分別基於繼承、買受取得，且訴外人張陳媚纓於買賣當時即知悉系爭293地號土地與原告所有之新建段295-3地號土地上有占有之情形。
是依民法第1148條第1項及第426條之1之規定，堪認上開土地與建物間之租賃契約，仍繼續存在於原告與訴外人王國清、張陳媚纓之間。
㈣按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
土地法第104條第1項定有明文。
再者，土地法第104條之立法目的，在使土地與建物之所有權歸於合一，此觀諸本條文之立法意旨自明。
本件原告所有之新建段73建號建物與訴外人王國清、張陳媚纓共有之系爭301建號建物交互使用對方之系爭293地號土地及同段295-3地號土地，並為有償，性質上屬租賃關係。
是以，原告對於鈞院98年度司執字第84909號債權人即被告李蔡來與債務人即訴外人王方麵、王國清、張陳媚纓間拍賣抵押物強制執行事件中，其中就拍賣訴外人王國清、張陳媚纓共有之系爭293地號土地及301建號建物得主張優先購買權。
況若任由土地使用人以外之人拍賣取得系爭293地號土地，將使系爭293地號土地與建物無法歸於同一所有人所有，而無法貫徹土地法第104條之立法目的。
從而，原告就訴外人王國清、張陳媚纓共有之系爭293地號土地及301建號建物主張優先購買權，自屬有據。
㈤惟上開系爭293地號土地（權利範圍10分之2）及301建號建物經鈞院以98年度司執字第84909號拍賣後，鈞院民事執行處通知原告是否按鈞院98年度司執字第84909號執行程序拍定價金合計新臺幣（下同）356萬元之同一條件，優先購買，經原告具狀表明優先購買，鈞院民事執行處於99年8月25日以南院龍98司執如字第84909號函文通知原告提出符合土地法第104條之資格證明文件，原告遂依該函之要求於99年9月6日檢附土地、建物所有權狀影本及臺南縣稅務局佳里分局函文等文件具狀補正，詎料，鈞院民事執行處未經送訴外人即所有權人王國清、張陳媚纓、承受人即被告李蔡來表示意見，竟於99年9月14日以南院龍98司執如字第84909號函認事涉實體事項，應向民事執行處為起訴之證明，否准原告優先購買權。
為此，爰依優先承買權之法律關係提起本訴訟等語。
㈥並聲明：確認原告就坐落臺南縣麻豆鎮○○段293地號（面積319.39平方公尺、權利範圍10分之2之土地）及建號301即門牌號碼臺南縣麻豆鎮○○路167之5號（3層樓建物面積合計159.92平方公尺、陽台13.28平方公尺，包含未保存登記之建物），按鈞院98年度司執字第84909號執行程序拍定價金356萬元之同一條件，有優先購買權存在。
二、被告則以：㈠按土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年度台上字第945號判例參照）。
本件原告雖主張其在系爭293地號土地上有建物存在，並有租賃契約云云，然未提出任何舉證，況系爭293地號土地共有人有數人之多，原告亦無從說明與其他共有人間就系爭293地號土地有租賃契約關係存在，故其主張對系爭293地號、權利範圍10分之2之土地有優先購買權云云，誠不足採。
㈡次按，土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用。
亦即非租地建屋之情形，基地所有權人不得依土地法第104條第1項後段主張優先購買權（最高法院49年台上字第1546號判例意旨參照）。
再按，土地法第104條至第105條均係就租用基地建築房屋當事人間之關係所為之規定，其中第104條係於此種當事人間規定承租人於出租人之篡地出賣有優先購買權。
出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權，經司法院以36年院解字第3763號解釋在案，是土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言（最高法院71年度台上字第2401號判決意旨亦可參照）。
換言之，土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言。
本件原告與債務人間並無租地建屋之法律關係存在，故原告主張其對系爭301建號建物有優先承買權云云，當無理由。
㈢此外，由鈞院80年度訴字第333號起訴狀及歷審判決書內容可知，原告之父親李懋麒亦為該案之原告。
而依照起訴狀之內容可知，臺南縣麻豆鎮○○段293、294、295、296、318、319、320地號之土地共有人均有合建分屋之協議，起訴狀之內容陳述除了新建段294及296地號土地因涉及吳陳王珠不願配合辦理分割外，其餘共有人均同意辦理分割手續，其並引用最高法院71年度台上字第276號判決意旨「按地主提供土地由建築商建屋每人分配房屋，並且地主有多人，每人分割所得房屋之基地，部分為自己所有，部分為他人所有，因此每人必須將自己所有而在他人基地上者移轉給他人，以便每人均能依房屋之建築圖取得完整之基地所有權，此等法律關係應屬民法之互易」，而主張渠等間之法律關係應屬民法上之互易。
是以，原告之父親李懋麒既於起訴主張與其他各土地共有人係因基於合建分屋之協議，故對於系爭293、295-3地號土地間係基於民法上互易之法律關係請求移轉及分割登記，且此情亦歷經高等法院及最高法院之認定，確實係屬於互易之法律關係。
從而，原告主張基於租賃契約關係而對系爭293地號土地及301建號建物有優先承買權云云，自屬無理。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：㈠兩造不爭執之事項：⒈訴外人王國清、張陳媚纓係臺南縣麻豆鎮○○段293地號土地（面積318.39平方公尺）之所有權人，權利範圍各10分之l，該土地上有原告所有之臺南縣麻豆鎮○○段73建號即門牌號碼臺南縣麻豆鎮○○路167之1號之建物。
⒉訴外人王國清、張陳媚纓係臺南縣麻豆鎮○○段301建號即門牌號碼臺南縣麻豆鎮○○路167之5號（3層建物、面積合計159.92平方公尺、陽台13.28平方公尺，另含未保存登記之建物）之所有權人，權利範圍各2分之I，該建物坐落在原告所有之臺南縣麻豆鎮○○段295-3地號土地上（原告之權利範圍2分之1）。
⒊原告所有之臺南縣麻豆鎮○○段73建號即門牌號碼臺南縣麻豆鎮○○路167之1號之建物，係坐落在臺南縣麻豆鎮○○段293、294-3、295-7地號土地上。
⒋前開293地號土地（權利範圍10分之2）及301建號建物經本院以98年度司執字第84909號拍賣後由債權人即被告承受。
㈡兩造之爭執事項：原告就系爭293地號土地、301建號建物是否有優先承買權存在？
四、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。
本件原告主張其對本院98年度司執字第84909號強制執行事件中由債權人即被告李蔡來承受之系爭293地號土地（權利範圍10分之2）及系爭301建號建物，依土地法之規定，享有以同一條件優先承購之權利，惟被告否認之。
是以，原告就系爭293地號土地及系爭301建號建物是否有以同一條件優先承購之權利，其法律上之地位顯處於不安之狀態甚明，且此不安狀態復能以本件確認判決予以除去，依上說明，自應認原告有提起本件確認之訴之利益存在，先予敘明。
五、茲就兩造之爭點，分述本院得心證之理由如下：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
土地法第104條第1項定有明文。
且土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用（最高法院49年台上字第1546號判例參照）。
本件原告主張其就系爭293地號土地、301建號建物有優先購買權存在，無非係主張其係系爭293地號土地承租人及訴外人王國清、張陳媚纓所有系爭301建號建物係租用原告所有前開295-3地號土地興建，並提出台南縣稅務局佳里分局97年12月10日南縣稅佳分一字第0970176180號、98年5月20日南縣稅佳分一字第0970142498號函及臺灣高等法院臺南分院81年度上字第347號判決（含相關卷證資料）為憑，然為被告所否認，則依民事訴訟法第277條之規定，原告自應就此有利於己之事實負舉證之責。
即房屋基地之優先承買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。
㈡然查：⒈原告雖提出台南縣稅務局佳里分局97年12月10日南縣稅佳分一字第0970176180號、98年5月20日南縣稅佳分一字第0970142498號函為憑，主張其所有前開73建號建物使用系爭293地號土地，及訴外人王國清、張陳媚纓所有系爭301建號建物使用原告所有前開295-3地號土地，均係有償使用，而有租賃關係存在云云。
然按租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，仍屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸。
是以，民法第421條第1項所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立。
尚難單憑代繳租稅一端，即認代繳人與物之所有人間有租賃關係存在（最高法院86年度台上字第1286號、86年度台上字第791號判決參照），則自難單憑建物所有權人繳納其所有建物所使用土地之地價稅證明遽認其對建物坐落之土地有租賃關係之存在，是原告僅提出地價稅之繳納證明即謂系爭租租賃關係存在，尚難憑採。
⒉況原告所有前開73建號建物會坐落在系爭293地號土地上，及訴外人王國清、張陳媚纓所有301建號建物會坐落在原告所有前開295-3地號土地上，係因於68年間，訴外人王新添與原告父親李懋麒等人提供臺南縣麻豆鎮○○段293、294、295、296、318、319、320等地號之土地，由訴外人吳陳玉珠合併規劃蓋建及分配房屋，約定土地所有人應於房屋建造後將基地分割，分別移轉給取得該房屋之人，並應由吳陳玉珠負責辦理，嗣因有糾紛，訴外人王新添與原告父親李懋麒（於84年間死亡，原告等繼承人承受訴訟）等人乃分別本於合建契約（互易關係）或買賣契約及代位權之行使（代位出賣人即合建契約權利人），訴請所有權移轉登記，案經本院80年度訴字第333號、臺灣高等法院臺南分院81年度上字第347號、最高法院81年度上字第1818號、臺灣高等法院臺南分院84年度上更㈠字第81號、最高法院87年度上字第1784號判決確定，業經本院調取該等卷宗核閱無訛，則原告於該案中既主張渠等間之法律關係屬民法上之互易關係，顯見渠等於合建契約中，契約當事人間並未無對租賃物或租金有何具體而確定之意思表示，自尚難僅因事後互為地價稅繳納之約定即謂當事人有變更契約之意思為租賃關係，是原告主張因地價稅之繳納故有租賃關係存在云云，尚難憑採。
六、綜上，原告既無法舉證證明系爭租賃關係存在之事實，則其主張就系爭293地號土地、301建號建物有優先承買權存在，自無足取。
從而，原告請求確認其就坐落臺南縣麻豆鎮○○段293地號（面積319.39平方公尺、權利範圍10分之2之土地）及建號301即門牌號碼臺南縣麻豆鎮○○路167之5號（3層樓建物面積合計159.92平方公尺、陽台13.28平方公尺，包含未保存登記之建物），按本院98年度司執字第84909號執行程序拍定價金356萬元之同一條件，有優先購買權存在，自無理由，應予駁回。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。
經核本件訴訟費用額即第一審裁判費36,244元，而原告之請求為無理由，自應由原告負擔本件訴訟費用，本院爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 11 日
民事第三庭 法 官 洪碧雀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 12 日
書記官 黃稜鈞
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