臺南簡易庭民事-TNEV,100,南簡,128,20110525,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 100年度南簡字第128號
原 告
即反訴被告 蔡添祥
訴訟代理人 郭俊廷律師
被 告
即反訴原告 郭坤林
訴訟代理人 藍慶道律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國100年5月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣壹拾萬元及自民國100年1月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前以新台幣壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

反訴訴訟費用臺幣壹仟柒佰柒拾元由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、本訴部分：一、原告起訴主張略以： 原告於民國99年5月10日向被告承租其所有門牌號碼為台南市○區○○路529、531號一樓之房屋（以下簡稱系爭房屋），作為原告經營診所業務之用，租賃期間自99年5月10日起 至104年5月9日止，為期5年，每月租金新臺幣 （下同）5萬元，自103年5月10日每月加5%租金，原告並交付被告10萬元，作為押租金，約明於承租人違約時聽憑出租人任意處分，租賃期限內承租人如要解約須於2個月前通知出租人，兩造並訂有書面契約 （以下簡稱系爭租賃契約）為憑。

嗣因看診病患很少，原告不得不考慮他遷，原告於99年6月底， 曾口頭向被告表明欲終止租賃契約，同年7月10日交付租金予被告時， 再次當面告知將於99年9月10日終止系爭租約， 被告並無反對之表示。

原告於同年8月29日、30日遷出系爭房屋， 被告隨即於同年9月中旬在系爭房屋外張貼招租紅紙， 足認被告業已承認兩造間之本件租約消滅。

依雙方合約第3條約定，提前解約租賃需在解約前2個月提出，原告已早於7月間提前預告解約，符合相關約定。

本件租約既已合法終止，被告自應返還原告交付之押租金10萬元，惟被告竟拒不返還押租金10萬元，為此爰依押租金返還請求權之法律關係提起本件訴訟。

聲明：⑴被告應給付原告10萬元及自99年9月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：（一）兩造間既定有書面租賃契約，原告既無合法解除系爭契約之解約事由，自無得由原告任意主張解除契約之可能。

又依系爭契約第3條後段約定 「租賃期限內承租人如要解約須於2個月前通知出租人」， 依文義解釋及當事人真意，此僅係約定承租人 如主張要解約必先於2個月前通知，以供出租人考慮並準備收回房屋另行出租之意，最終是否同意提前終止租約，仍須出租人同意，顯非承租人提前於2個月前表示， 出租人即非同意不可。

再者，原告主張兩造於99年9月合意終止， 惟未舉證以實其說，徒以被告曾於系爭房屋張貼紅紙招租，即稱兩造業已合意終止租約，然其所述一無書面憑證以憑，二依一般人經驗法則與證據法則，至多僅能證明被告有另行招租之行為，無法據此即謂兩造當初確有合意終止系爭契約。

且原告未經被告同意，自行遷離系爭房屋，拒絕給付9月份租金，顯無繼續履行原有租約， 被告自行張貼紅紙招租，係出於避免損害持續擴大不得已情況下，依法並無不合，亦不能以此外在事實遽論兩造間有合意終止租約之事實存在。

（二）況原告迄未交還系爭房屋鑰匙，亦未要求結算押租金、水電費用，又未回復系爭房屋原狀，兩造亦無正式點交交還系爭房屋，且原告就系爭房屋裝潢一再主張有所有權，謂非經原告同意不得擅自使用或拆除，如新房客繼續使用，須與原告洽談裝修補貼費用始得使用，衡情顯與一般社會通念合意終止租約之情形有別，足證兩造間對於如何終止系爭租約重要之點存有極大歧見，並無意思合致之可能，顯亦難認為兩造間當時有成立終止租約合意之可能。

（三）原告主張提前於99年9月10日終止租約， 於法未合，租賃關係既仍存續中，原告仍有依約給付租金之義務。

被告幾經催告原告繳付租金，原告均置之不理，被告自得以押租金抵銷原告積欠之租金，且已於99年12月13日以存證信函向原告為抵銷之意思表示，該函於同年月14日合法送達原告。

是被告既已行使抵銷權互為抵銷，所負履約保證金返還義務自應歸於消滅。

從而，原告請求返還押租金顯無理由等語茲為抗辯。

並聲明：⑴駁回原告之訴。

⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。

三、得心證之理由：（一）原告主張【向被告承租系爭房屋並訂有系爭租賃契約，原告先於99年12月11日發存證信函予被告主張「若有新承租人承租系爭房屋，應與原告談議裝潢費補貼，且重申內部裝潢屬於原告所有，被告不得任意拆除」等語，被告則於99年12月13日寄發存證信函予原告提及「裝潢因民法第811條已附合成為不動產之一部分」等語， 原告嗣再於99年12月18日發存證信函予被告主張「內部裝修不符合民法第811條附合規定」等語， 被告復分別於100年1月11日、1月14日發存證信函予原告陳明 「終止契約及原告應回復原狀」等語，原告乃又於同年月20日發存證信函予被告主張「已於民事起訴狀聲明放棄裝潢物所有權」等語】等情， 業據提出系爭租賃契約書1份、存證信函6紙為憑， 且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。

（二）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文；

而不動產之先期通知，其租金以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」，民法第450條第3項定有明文。

是本件原告主張系爭租賃契約得期前終止，按之前揭規定，已屬有據。

（三）觀系爭租賃契約第3條後段 「租賃期限內承租人如要解約須於貳個月前通知出租人」之文義，承租人如於期限屆滿前欲終止系爭租賃契約， 只要在2個月前通知出租人即得終止，並無必須得出租人同意之約定。

是被告抗辯原告如未得被告同意，不得在租期屆滿前終止系爭租賃契約云云，尚無可採。

自足認原告主張依系爭租賃契約第3條後段之規定， 原告得在期限屆滿前片面終止租約，為可採信。

（四）原告主張於99年6月底 曾以口頭向被告表明終止系爭租賃契約之意思表示， 同年7月10日交付租金予被告時，再次當面告知 將於99年9月10日終止系爭租賃契約，被告並無反對之表示， 系爭租賃契約業已於99年9月10日終止等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

經查：⒈證人即原告妻子劉宜滿到庭證述「簽約情形我知道，診所開張是6月1日， 經營約1個月後，因病患很少發現不適合經營， 於6月底有跟房東反應，被告要我們試看看，7月10日給房租時， 有跟被告說不租了，房東也同意，我們在8月10日把支票給被告， 我們有權使用到9月9日」等語（見本院100年3月24日言詞辯論筆錄），核與原告主張之情節相符。

⒉被告並不爭執其於99年9月間 即原告遷離系爭房屋數日後，即在系爭房屋張貼招租廣告，則被告當時主觀上如非肯認系爭租賃契約已經終止，當不致在租期未屆滿前即張貼出租之紙條。

雖被告辯稱其係出於於不得已情況下，為避免損害持續擴大，始張貼上開廣告云云，惟觀其係在原告甫遷離系爭房屋後數日即張貼招租廣告，自時間點觀之，被告應係認為當時系爭租賃契約業已終止，否則，被告應係繼續向原告收取租金以避免損害繼續發生，而非急於在系爭租賃契約尚未屆至之時即張貼招租廣告，是被告所辯，實難憑採。

⒊被告雖另抗辯原告並未與其辦理點交，且未歸還鑰匙，又未回復系爭房屋原狀，故兩造間對於如何終止系爭租約重要之點存有極大歧見，並無意思合致之可能；

且原告就系爭房屋裝潢一再主張有所有權，謂非經原告同意不得擅自使用或拆除，如新房客繼續使用，須與原告洽談裝修補貼費用始得使用，顯與一般社會通念合意終止租約之情形有別云云。

惟查，原告係依系爭租賃契約第3條提前終止租賃契約，與兩造是否合意無涉， 且鑰匙之交還、點交、及回復原狀係終止租約後承租人之義務，並非終止租約之條件，自不得以此遽論系爭租賃契約尚未終止。

又原告就系爭房屋裝潢主張所有權，與兩造系爭租賃契約是否終止並無絕對必然之關連。

況若系爭租賃契約仍繼續存續，應無系爭房屋內部裝潢所有權之糾紛，蓋因租約終止後，始有內部裝潢如何歸屬之問題。

是被告此部份抗辯，亦不可採。

⒋綜上，原告主張系爭租賃契約業於99年9月10日終止乙節，堪採信為真實。

（五）復按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院81年度台上字第1907號、69年度台上字第3985號及87年度台上字第1631號裁判可資參照）。

是以，房屋租賃之押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，如承租人無不履行租賃債務之情事，自得請求出租人返還押租金。

查，兩造間就系爭房屋之系爭租賃契約 於99年9月10日已合法終止，且原告並未因系爭租賃契約而對被告負任何債務（被告另提起反訴主張原告未將系爭房屋回復原狀而應負損害賠償之責，為無理由，詳如後述），則原告請求被告返還所交付之押租金10萬元乙節，自屬有據。

（六）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

查本件因押租金返還所生之債之關係，係屬給付無確定期限之債權，而原告並未證明其於提起本件訴訟前，已向被告催告為給付，依前揭條文之規定，被告應自收受起訴狀繕本送達後，始可謂已受給付之催告。

又被告係於100年1月11日收受本件起訴狀繕本，有本院送達證書可憑。

故被告因給付遲延所應負擔之法定遲延利息，即應自收受起訴狀繕本送達之翌日即100年1月13日起算，始稱適法。

是原告主張被告應自99年9月10日起即負擔法定遲延利息云云，即屬無據。

是原告請求被告給付10萬元押租金之遲延利息自起訴狀繕本送達翌日 即100年1月13日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之部分，自屬有據，而逾此範圍之利息請求 （自99年9月10日起至100年1月12日止），為無理由。

（七）綜上所述，原告本於兩造訂立之系爭租賃契約，請求被告返還其已交付之押租金10萬元，及自100年1月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；

逾前揭範圍之利息請求，為無理由，不應准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。

五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；

又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；

民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明文。

經核本件訴訟費用額為1,000元（即裁判費），而本件原告之請求，雖為部分有理由，部分無理由，惟本院審酌原告被駁回之部分利息請求，其數額甚微，爰命由被告負擔上開全部訴訟費用， 並判決如主文第3項所示。

六、本件係就民事訴訟法第427條規定之 簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行， 原告聲請願供擔保請准宣告假執行，已無必要；

而被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

至原告敗訴之部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。

貳、反訴部份：一、反訴原告即本訴被告主張略以：（一）兩造並無合意終止租約，是以，系爭租賃契約仍有效繼續存在， 兩造本應依約履行。

詎反訴被告自99年8月10日後即未再依約繳納租金，反訴原告於99年12月13日，委由律師發函， 通知反訴被告已積欠3個月租金，經以其簽約所繳付之押租金抵銷所欠租金， 尚積欠1月之租金，並促其於文到7日內給付積欠之租金， 惟反訴被告仍拒不給付。

反訴原告於100年1月11日，再委由律師發函，通知反訴被告遲付租金之總額 已達2個月之租額，依照民法第440條第2項終止租賃契約，並同時催告請求給付積欠租金，然反訴被告於同年月13日收受存證信函後，仍置之不理。

準此，反訴被告僅繳納租金至99年8月10日，系爭租賃契約經反訴原告於100年1月11日終止，則反訴被告自99年11月10日至100年1月13日止共積欠2個月又4日之租金106,667元未據繳納【計算式：50,000*(2+4/30) =106,667（元以下四捨五入）】， 爰基於租賃之法律關係訴請反訴被告給付上開租金。

（二）再者，兩造所簽訂之租賃契約第6條約定： 「房屋內外設施若非出租人同意不得擅自變更加工裝飾改造，費用由承租人負擔，於其退租時回復原狀交還出租人」，第20條約定：「承租人，不續租恢復原狀」。

準此，兩造間租賃契約既經反訴原告於99年12月13日合法終止，反訴被告自應依上開約定將系爭房屋回復原狀返還反訴原告。

反訴原告曾函催反訴被告於文到3日內將系爭建物回復原狀，逾期將代為雇工拆除裝修回復原有租賃狀態，所需費用將向反訴被告求償，惟反訴被告並未如期回復原狀，反訴原告遂自行雇工代為拆除回復原狀，總計就回復租賃物原狀支出57,435元。

反訴原告受此支出費用之損害，反訴被告受有無庸自行僱工回復原狀且避免違約金繼續產生之利益，且二者間有因果關係，原告自得依不當得利及終止契約之法律關係請求反訴被告給付回復原狀之費用。

並聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告164,102元，即自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告即本訴原告抗辯略以：（一）反訴被告最後一次付租日為99年8月10日， 可使用系爭房屋至99年9月9日。

又反訴被告多次表達不再續租，且已與反訴原告合意終止租約， 由反訴原告於99年9月中旬張貼系爭房屋招租紅紙，即已證明兩造已合意終止契約，兩造租賃關係已消滅，否則豈可能一面向反訴被告主張租期5年均須按月付租金， 同時又向第三人招租，豈非危害新承租客戶又損害反訴被告營業權益。

是以，系爭租賃契約既於99年9月10日合法終止， 反訴被告亦繳納租金至8月10日，從而反訴被告並無積欠房租。

（二）另反訴原告於99年12月13日以存證信函通知反訴被告，系爭房屋裝修因法律上附合成為不動產之一部分，反訴被告不得恣意毀損裝修建築物。

反訴被告同意反訴原告所主張附合物不得拆除之要求，且已於100年1月20日以存證信函表明放棄系爭裝潢所有權，則反訴被告已無回復原狀之義務。

綜上，反訴原告請求反訴被告給付積欠租金106,667元及回復原狀之費用57,435元，合計共164,102元，顯屬無據等語，茲為抗辯。

並聲明：⑴反訴原告之訴駁回。

⑵如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請求宣告免為假執行。

三、得心證之理由：（一）反訴被告抗辯於99年8月10日 繳納至99年9月9日之租金乙節，業據提出支票一紙為憑，且為反訴原告所不爭執，堪信反訴被告此部分抗辯為真實。

（二）系爭租賃契約已於業於99年9月10日終止乙節， 業如前揭本訴所論述， 則反訴被告自99年9月10日系爭租賃契約終止之後，自無庸再繳納租金，故反訴原告請求反訴被告給付自99年11月10日起至100年1月13日止之租金計106,667元乙節，自屬無據。

（三）按債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消滅，民法第343條定有明文。

反訴原告主張系爭租賃契約終止後，反訴被告拒未將系爭房屋回復原狀返還反訴原告，反訴原告自行雇工支出回復原狀之費用計57,435元，應由反訴被告支付云云，為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯。

查，反訴原告曾於99年12月13日以存證信函通知反訴被告「系爭房屋裝修因法律上附合成為不動產之一部分，不得恣意毀損裝修建築物」等語（見本院100年度司南小調字第8號第46至47頁之存證信函影本），則依該存證信函文義，反訴原告既不准反訴被告就系爭房屋之裝修為任何行為，自應認反訴原告已以該存證信函免除反訴被告之回復原狀義務。

按之前揭法條規定，反訴原告既已免除反訴被告於系爭租賃契約終止後就系爭房屋之回復原狀債務，則反訴原告請求反訴被告回復原狀之債權業已消滅。

從而，反訴原告依系爭租賃契約請求反訴被告應給付其自行雇工代為回復系爭房屋原狀所支出之57,435元，為無理由，應予駁回。

（四）綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付積欠之租金106,667元及回復原狀之費用57,435元，合計共164,102元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。

五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；

法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；

民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。

經核，本件反訴訴訟費用額為1,770元（即裁判費），而反訴原告之請求為無理由，爰依上開規定確定反訴原告應負擔之訴訟費用如主文第7項所示。

六、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

參、據上論結，本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 5 月 25 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 25 日
書記官 李 鎧 安