臺南簡易庭民事-TNEV,101,南簡,319,20120706,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 101年度南簡字第319號
原 告 民權天廈管理委員會
法定代理人 林炳璋
被 告 林雅娟
訴訟代理人 方曉嵐
上當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國101年6月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟玖佰肆拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠被告在民國100年10月7日前為民權天廈大樓地下室編號6、7、8、10、20、22、26、21號之車位所有權人。

而被告就編號6、7、8、10、20、22號等6個車位，自95年12月11日起至100年10月6日止，共計57個月（19季）未繳交停車管理費，依民權天廈大樓地下室停車場管理公約（下稱系爭公約）第5條之規定，停車管理費為每季（3個月）新臺幣（下同）1,000元，被告共積欠原告停車管理費114,000元【計算式：1,000（元）×19（季）×6（個車位）＝114,000（元）】；

另被告就編號26號車位，自95年5月起每月僅繳納150元之清潔費及電費，積欠4個月（即1.33季）之停車管理費未繳納，共積欠1,330元【計算式：1,000（元）×1.33（季）＝1,330（元）】；

而被告就編號21號車位，僅於96年9、10、11月間，每月繳納150元之清潔費及電費，迄今共積欠53個月（即17.67季）停車管理費未繳納，共積欠17,670元【計算式：1,000（元）×17.67（季）＝17,670（元）】。

以上合計共積欠停車管理費133,000元【計算式：114,000（元）＋1,330（元）＋17,670（元）＝133,000（元）】，屢經催討，被告均置之不理，為此依系爭公約提起本件訴訟，並求為判決如聲明所示。

㈡並聲明：被告應給付原告133,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈢對被告抗辯所為之陳述：⒈被告就其與訴外人何川田間關於停車費之約定，並未提出任何證據證明之。

且被告於101年3月26日所提出之附件一、三均為被告自行書寫，並無任何證明力。

附件二之管理費收據上之住戶姓名為被告訴訟代理人方曉嵐，並非被告，該收據實無法證明被告與訴外人何川田間有任何協定存在。

⒉被告固主張訴外人何川田於96年間擔任民權天廈管理委員會主任委員時與其達成協議，協議內容為「車位之使用者月付150元，未使用者，則無須支付」，惟訴外人何川田並無權限代表民權天廈管理委員會與被告進行停車管理費之協議。

且依內政部96年4月17日內授營建管字第0960802493號函示「……主任委員對外代表管理委員會。

主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。

但規約另有規定者，從其規定。

為公寓大廈管理條例第29條第2項所明定，故主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；

規約未規定者，依區分所有權人會議決議。

至關本案規約如未明定主任委員之權限，其與業者之簽約。

自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。」

，是以，除非經規約或區分所有權人同意，否則主任委員並無權限對外代表管理委員會與任何人簽訂管理費契約。

本件民權天廈之規約中並無授權予主任委員，亦無區分所有權人會議曾討論停車管理費等議題，故時任民權天廈管理委員會主任委員何川田並無權限與被告簽訂管理費契約。

又縱使被告與訴外人何川田間確實有協議存在，該協議對原告並不生任何效力。

被告仍應依系爭公約之約定，以一季1,000元計算繳交停車管理費。

⒊原告提出之附件一「地下室停車場管理公約」（即系爭公約）之相關會議記錄於歷屆管理委員會主任委員交接時，即已不慎遺失。

惟系爭公約確實於96年2月之前存在，由原告96年2月之帳冊中有一筆支出為影印地下室停車場管理公約可證之。

且民法第799條之1第4項規定「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；

其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」

，該條之立法理由亦謂「區分所有建築物之各區分所有人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體。

而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。

至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束，爰增訂第四項。」

；

另公寓大廈管理條例第24條規定「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。

公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。

無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。」

及第35條規定「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」

。

而本件系爭公約即屬非規約之其他規定，且系爭公約成立早於被告成為該停車位之所有權人，故被告於受讓所有權前，本可依上開公寓大廈管理條例請求閱覽系爭公約，被告係處於可得而知之情形下，即應受系爭公約之拘束。

⒋系爭公約並未經過民權天廈住戶大會之追認，亦無與住戶討論之會議記錄，會議記錄已經遺失，只有管理委員會主任委員移交時有口頭交代，以及從管理委員會收支明細上之記載可以看出。

除96年2月份，11、17、19號車位及96年3月份，24號車位各繳納1,000元之外，並無其他車位有繳納1,000元之記錄。

⒌97年之住戶大會會議記錄並無針對管理費作討論。

且若管理委員會主任委員與住戶間在私下有達成其他協議，亦應該在住戶大會上提出追認，但均未有被告所稱之協議提出於住戶大會上為追認。

⒍依證人即前主委何川田之證言，雖其之後改口稱清潔費為150元，但可知確實有收300元清潔管理費這件事情，被告訴訟代理人方曉嵐也證實有收150元清潔及電費使用的事實，且於96年開始也有收費的紀錄。

二、被告則請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：㈠否認原告所稱被告應依其所提出之系爭公約繳交停車管理費，被告並有積欠停車管理費之主張為真正。

原告所提出之系爭公約，並未有經96年1月當時之車位所有人及被告簽名同意，亦未有經住戶大會開會決議通過應依該公約內容收取停車管理費，此由原告於101年4月19日民事準備書狀第三頁第九行亦自承「且亦不見任一次區分所有權人會議有討論此議題」等語可知，顯見並無原告所稱制訂系爭公約之情事，故原告不得依該公約向被告主張繳交停車管理費。

㈡民權天廈大樓共有26個車位，除三樓三及三樓五外，餘24個車位原均係依附登記在管理室內，由建商向三信借貸，嗣因無法清償，由臺灣金聯取得債權並將車位拍賣，由三樓三的住戶蔡惠蓮行使優先權買下後，委請統一精工作整修並出售。

96年1月份，蔡惠蓮委託被告訴訟代理人方曉嵐之胞弟即訴外人方樹平與原告96年之主任委員即訴外人何川田洽談車位託管事宜，當時方樹平希望何川田能與保養車位的統一精工簽約，以監督是否確實保養維護，每個車位每三個月則給付1,000元的費用予管理委員會，用以負擔各機械停車位的保養費及保險費，然因何川田認為當時民權天廈大樓住戶不理會伊所張貼的公告，故不願意簽名承擔此一責任。

嗣於96年4月中旬，另由被告訴訟代理人方曉嵐與何川田繼續協商，協商時被告訴訟代理人方曉嵐主張因管理室為訴外人蔡惠蓮單獨所有，若其他民權天廈大樓住戶要繼續使用，應給付租金，然何川田卻主張伊無法決定是否要租用，乃委任七樓五的陳先生逐戶調查意見，因大多數住戶同意租用管理室，遂由被告訴訟代理人方曉嵐代理訴外人蔡惠蓮與主委何川田簽訂管理室的租賃契約書。

又被告訴訟代理人之門牌號碼本來是民權路三段196號，而民權路三段196號之1為管理室，訴外人蔡惠蓮出售兩個車位附在被告訴訟代理人方曉嵐開設之補習班下面，但因被告訴訟代理人方曉嵐與被告間有債務關係，嗣後被告訴訟代理人方曉嵐再將車位過戶給被告。

㈢訴外人方樹平在與原告96年間之主委何川田洽談上開車位託管事宜時，曾於96年2月就編號11、17、19號車位暫先繳交停車管理費1,000元，及於96年3月就編號24號車位先繳交停車管理費1,000元，因未能談成，嗣由被告訴訟代理人於96年4月間與何川田達成共識：即自96年2月起，有實際停車之停車位，每月繳交停車管理費150元，未停車者，該月即無須繳納，至於11、17、19、24號車位先前已繳納之1,000元，則逐月扣抵之。

被告在過去四年來（自96年2月至100年7月），均係按前開協議內容繳交停車管理費，包含其他車位所有人（如11號車位所有權人即訴外人許添倉、17號車位所有權人即訴外人葉秋玲、19號車位所有權人即訴外人佘玟翰、24號車位所有權人即訴外人蔡宗昇）自96年起亦均是按上開方式，每月給付150元予民權天廈作為收益，故本件並無原告所稱依系爭公約之約定，以一季收1,000元停車管理費之情形，而依原告所提出之96至100年「民權天廈地下室停車位管理費明細表」影印本，亦可證實並無原告所稱依系爭公約一季收取1,000元停車管理費之事實。

㈣原告固以民權天廈管理委員會96年2月帳冊紀錄中有一筆「影印地下室停車場管理公約」之支出，作為曾召開「地下室停車場管理公約」相關會議之證明，惟「地下室停車場管理公約」之內容為何，尚無法自此得知，亦無法證實當時停車位所有權人均已同意並簽約。

㈤被告所提出附件一及附件三之文件，係節錄自96年至100年財務委員所做之民權天廈大樓停車管理費繳交記錄（註：該資料係請主任委員代為影印取得，不因書寫方式不同而失其證明效力）；

惟其中有關21號車位於96年12月繳納150元部分係誤載，實際應為26號車位於96年12月之停車費用；

另有關編號12號之車位，原亦為被告所有，然自100年10月7日後，該車位連同前開8個停車位均已屬訴外人方樹平所有。

又原告提出之資料上漏未登記12號車位於96年8月之繳費紀錄，該車位於96年8月之繳費紀錄可從被告提出之附件三上看出。

另原告登載12號車位僅繳交98年1月份150元，漏未記載98年2、3月份繳納之300元，此由附件三之三，98年1月份上的明細記載12號車位繳交1、2、3月450元可知。

另12號車位於100年1月6日繳交99年10月至12月（3個月）停車管理費450元；

100年l月13日繳交100年l月至6月（6個月）停車管理費900元；

100年12月13日繳交100年7月至12月（6個月）停車管理費900元，均足以證明其他車位所有權人亦是每月繳交停車管理費150元。

再者，附件四收據上之住戶姓名欄雖記載為「蔡小姐」，但已經有表明是繳納12號車位的費用，不能因為繳費的人不是被告，即據以認定被告未繳費。

㈥100年11月28日，原告法定代理人林炳璋持系爭停車場管理公約予訴外人蔡惠蓮、方樹平，要求其等在公約上簽名，但系爭公約上僅記載每季收取1,000元費用，並未提到車位保養及管理的細節，故訴外人方樹平、蔡惠蓮均拒絕簽名。

嗣後被告即收到原告向法院聲請的支付命令。

支付命令上面記載之金額，除了每季1,000元的費用外，之前已經繳納的停車費用，原告也重複計算。

另原告於101年4月27日召開第二次住戶大會，多數車位所有人對於原告所宣稱的系爭停車管理公約提出異議，顯見原告所主張之系爭公約，並未得到多數車位所有人的同意。

㈦證人許朝欽證稱被告訴訟代理人方曉嵐有交接系爭公約予證人許朝欽等語不實在，因97年11月訴外人何川田選任被告訴訟代理人方曉嵐為主任委員時，被告訴訟代理人方曉嵐仍為民權天廈大樓之區分所有權人，直至98年7月補習班建物遭拍賣，始喪失區分所有權人資格並辭去主任委員職務，將訴外人何川田交付之物品交接給當時的財務委員即訴外人陳菁菁，當時訴外人何川田交給被告訴訟代理人方曉嵐之資料中並無系爭公約，故並無被告訴訟代理人在上面簽名的事實。

三、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：原告提出之「民權天廈大樓地下室停車場管理公約」是否經民權天廈區分所有權人會議決議通過，或曾經原告與車位所有權人簽立？經查：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有瑕疵，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。

本件原告主張被告應依系爭公約第5條之約定每季繳交1,000元之停車管理費，既為被告所否認，並以前詞置辯，自應由原告先就系爭公約曾經民權天廈區分所有權人會議決議通過，或曾經原告與車位所有權人簽立之事實負舉證責任。

㈡原告主張被告在100年10月7日前為民權天廈大樓地下室編號6、7、8、10、20、22、26、21號之車位所有權人等語，業據提出建物所有權異動索引為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。

㈢次查，本院審酌原告提出之「民權天廈大樓地下室停車位管理公約」上立有「立契約書人」之欄位，且分別以原告與車位所有權人擔任契約之甲方及乙方等情，足認系爭公約雖以「管理公約」為名，惟其性質上核非公寓大廈管理條例第3條第12款所稱之規約，而係屬原告與車位所有權人間之「車位管理費契約」。

而原告自承系爭公約並未經過民權天廈住戶大會之追認，亦無與住戶討論之會議記錄等語（見本院卷第135頁背面），核與證人即原告之前主任委員何川田於本院證稱：民權天廈對於停車位沒有管理公約等語相符（見本院卷第142頁背面）、證人即原告之前主任委員許朝欽於本院證稱：民權天廈在我的手上是沒有制訂管理公約，至於民權天廈從以前到現在是否有制訂管理公約，我不清楚等語相符（見本院卷第160頁背面），堪認系爭公約並未經民權天廈區分所有權人會議決議通過，原告自無從依公寓大廈管理條例所定「規約」之效力，請求被告應依系爭公約第5條之約定每季繳交1,000元之停車管理費。

㈣再查，原告提出之「民權天廈大樓地下室停車位管理公約」上關於「立契約書人」之欄位，並無任何契約當事人之簽名、蓋章，尚難認具有契約之效力，至原告主張系爭公約確實於96年2月之前存在，由原告96年2月之帳冊中有一筆支出為影印地下室停車場管理公約可證云云，惟核支出地下室停車場管理公約之影印費，不啻無法確認該管理公約內容為何，亦無法認定影印之契約書是未經簽章之契約書或經雙方簽章之契約書，是原告此部分主張，顯無可採，此外，本院審酌原告之帳冊明細（見本院卷第55-113頁），關於停車位管理費，除少數幾筆係繳納1,000元外，大部分均係繳納150元或150元倍數之金額，而證人何川田於本院亦證稱：「（原告法定代理人問：所以有關地下停車位之管理情形是否都只有口頭而無書面？）當時只有開會通過有使用的人繳交清潔費參佰元，此部分並無在另訂立書面，就我所知在我擔任主委的那兩年任內，如果有人有使用車位，並沒有不繳交清潔費的情形。」

、「（被告訴訟代理人問：證人方才所述參佰元是否記錯，應為壹佰伍拾元？）剛才所述參佰元都是記錯，應該是壹佰伍拾元。」

等語，足認系爭公約並未經原告與車位所有權人簽立，原告自亦無從依民法關於契約之效力請求被告應依系爭公約第5條之約定繳交每季1,000元之停車管理費。

㈤依上所述，原告依民權天廈大樓地下室停車場管理公約之法律關係，主張被告應依系爭公約第5條之約定每季繳交1,000元之停車管理費，迄今尚積欠133,000元，並請求被告應給付133,000元，以及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語，為無理由，應予駁回。

四、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用由敗訴之當事人負擔；

民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文。

經查：本件訴訟費用額合計為1,940元（包括原告支出之第一審裁判費1,440元以及被告預支之500元證人日旅費），依前開規定，應由敗訴之原告負擔，爰併予確定如主文第2項所示。

六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 7 月 6 日
臺南簡易庭 法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 6 日
書記官 吳俊達