臺南簡易庭民事-TNEV,103,南簡,703,20150804,1

臺灣臺南地方法院民事判決 103年度南簡字第703號
原 告 郭威廷
訴訟代理人 鄭婉薇
被 告 康福玉
康福羣
上 一 人
訴訟代理人 李天佑
被 告 康福儀
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有如附表一所示之不動產分歸被告康福羣、康福玉、康福儀共同取得，並按附表一「權利範圍」欄位所示應有部分之比例維持共有。

被告康福羣、康福玉、康福儀應分別補償原告新臺幣肆拾壹萬捌仟伍佰玖拾元。

訴訟費用由兩造依附表二所示之應有部分比例負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國102年6月25日自本院民事執行處得標買受訴外人康福財所有門牌住址臺南市○區○○路0段000巷00弄00號、面積75.87平方公尺（陽台8.84平方公尺）房屋連同土地所有權應有部分比例乙戶，包括共同使用部分3249建號之權利範圍及未保存登記建物全部。

原告取得所有權後，屢次催促被告協議分區管理範圍，被告均置之不理。

本件如以原物分割有事實上之困難，亦無法公平合理分割，甚至造成居住人生活品質下降，且系爭房屋坐落於臺南市東區交通便利、居住環境良好之地段，縱以法拍方式拍賣，亦無不易出售或賣價低廉之缺失；

又本件裕成不動產估價師事務所鑑定報告書就系爭房地之鑑定價格與實價登錄價格差距過大，如僅依報告書鑑定之金額補償原告，甚為不公平。

故請求將系爭房地予以變價分割，分別按兩造應有部分之比例分配價金，並願意讓被告優先承買。

爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定提起本件訴訟等語。

並聲明：兩造共有如起訴狀附表所示之不動產，應予變價分割，並就賣得價金由兩造按起訴狀附表所示應有部分之比例為分配。

二、被告之陳述：被告之應有部分為繼承所取得，原告之應有部分僅有5分之2，不可拍賣被告應有部分5分之3。

被告於調解時尊重原告權利，願將系爭建物5分之2之房間交其使用，然其卻要求使用建物之一半，並欲從屋內築牆將後門消防逃生通道封死，被告實在無法同意。

且原告應有部分既為買賣商業行為所得，購買前必有所評估，然其自買進後，並未做任何嘗試即以賣出困難要求整體變價拍賣，並不合理。

故被告希望能保留房子，並願意依本件裕成不動產估價師事務所鑑定報告書所列之金額補償原告等語。

三、得心證之理由：

（一）按各共有人除因物之使用目的不能分割，或契約定有不分割之期限者外，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文；

又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；

分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配於各共有人；

另以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；

第824條第1項、第2項第1款、第3項分別定有明文。

是共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割（最高法院19年上字第1853號判例參照）。

查兩造就系爭房地共有情形、無不分割之約定、依系爭房地之使用目的亦無不能分割之情等節並無爭執，並有本院102年8月23日南院司執南字第94194號不動產權利移轉證書、系爭房地第二類謄本及臺南市政府稅務局房屋稅籍資料等件在卷可佐，則原告訴請分割，自應准許。

（二）次按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決意旨參照）。

又按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但須以其方法適當者為限。

又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。

共有人若就共有物在生活上有密不可分之依存關係，倘法院全然不顧，判命變價分割或分歸未使用之他共有人單獨所有，其所定分割方法，是否符合公平原則？即值推求（最高法院103年度台上字第1539號判決意旨參照）。

經查：⒈系爭建物係5層樓鋼筋混凝土造之集合式住宅，系爭土地則為系爭建物之坐落基地等情，有系爭土地登記謄本、系爭建物登記謄本在卷可稽，顯見系爭土地、建物兩者有使用上不可分之關係，則於本件分割方法之擇定，即應以系爭房地權利歸屬一致為優先考量，較能發揮房地使用目的之效能。

又系爭土地面積分別為1143、19平方公尺（臺南市○區○○段0000○0地號、同段1268之15地號），系爭建物第一層之總面積為75.87平方公尺，其中陽台附屬建物面積占8.84平方公尺，有臺南市東南地政事務所繪製建物測量成果圖、系爭土地地籍圖謄本可參（見本院簡調字卷第15-18頁）。

則依上開系爭土地、建物情形，如採原物分割方式顯然無法兼由4人各自分得部分土地或建物為適當使用，故本件以原物分割，使全部共有人均得各形成單獨所有之狀態，顯有困難。

⒉又原告固主張採變價分割方式為之，惟被告則希望向原告以合理價格購買其應有部分，並保有系爭房地等語。

本院斟酌原告係於102年6月25日始因拍定取得系爭土地、建物之應有部分，而被告3人於83年6月22日因分割繼承取得系爭房地之應有部分，而系爭房地為被告之父母所遺留傳承，對被告深具家族情感上之依存關係。

參以原告亦表示願意以金錢價購其應有部分，並表明主張變價分割，願意於公開競標後讓被告優先承買，將系爭房地全部分歸被告取得，可徵原告對於由被告取得系爭房地之原物分配，亦非排斥。

綜此，本院認將系爭房地由被告共同取得，並依被告意願依其應有部分比例保持共有，另以相當金額補償原告為本件分割方法，當屬對兩造均屬公平，且符社會經濟效益之方法。

⒊另就金錢補償之金額部分，業經本院囑託裕成不動產估價師事務所鑑定結果，原告之應有部分5分之2之價值為新臺幣（下同）1,255,770元，被告3人應有部分均5分之1之價值均為627,886元，總計3,139,428元，被告3人應分別補償原告418,590元（計算式：1,255,770元/3=418,590元），此有卷附裕成不動產估價師事務所估價報告書一份可稽。

依此，被告3人分別以418,590元作為補償原告之標準，當可適足反應系爭房地現有市價，於原告權益無損，應屬公平合理。

至原告固認上開鑑定報告書就系爭房地之鑑定價格與實價登錄價格差距過大云云，然不動產之價格往往受景氣、市場供給、地區發展潛力、交通運輸、公共設施、建築概況等因素影響，自難僅以鄰近不動產實價登陸之金額做為交易價格形成之唯一標準。

且上開估價報告乃由具合法執照之估價師，以專業之方法進行鑑定所得之結果，其鑑定方式、流程、結果均已詳述於該報告中（實則該報告亦有參考實價登錄之相關資料），並無不可採信之情事。

原告徒執前詞，尚難動搖上開估價報告之可信度。

（三）綜上，本院認將系爭房地分歸予被告3人共同取得，並按附表一「權利範圍」欄所示之應有部分比例保持共有，並由被告3人分別補償原告418,590元，應屬兼顧兩造意願、利益、系爭房地之實際使用狀況、經濟效用之分割方法，爰判決如主文第1、2項所示。

四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

本院審酌分割結果之情形，認本件訴訟費用應由兩造按其原應有部分比例負擔為適當，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所示。

五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
書記官 古小玉
附表一：
┌──────────────────────────────────────┐
│土地標示                                                                    │
├─┬───────────────┬─┬───────┬──────────┤
│編│        土 地 坐 落           │地│     面積     │      權利範圍      │
│號├───┬──┬───┬────┤目│   平方公尺   ├──────────┤
│  │縣  市│區  │段    │ 地  號 │  │              │                    │
├─┼───┼──┼───┼────┼─┼───────┤被告康福羣：120分之1│
│1 │臺南市│東區│新東段│1268-5  │建│1143          │被告康福玉：120分之1│
├─┼───┼──┼───┼────┼─┼───────┤被告康福儀：120分之1│
│2 │臺南市│東區│新東段│1268-15 │建│19            │                    │
├─┴───┴──┴───┴────┴─┴───────┴──────────┤
│建物標示                                                                    │
├─┬───┬──────┬────┬─────────┬──────────┤
│編│建  號│  基地坐落  │建築式樣│     建築面積     │      權利範圍      │
│號│      │            │主要建築│   （平方公尺）   ├──────────┤
│  │      ├──────┤材料及房├────┬────┤                    │
│  │      │  建物門牌  │屋樓層  │層數面積│附屬建物│                    │
├─┼───┼──────┼────┼────┼────┤                    │
│  │3279  │臺南市東區新│五層、鋼│一層：  │陽台：  │                    │
│  │      │東段1268-5地│筋混凝土│75.87   │8.84    │                    │
│  │      │號          │造、住家│        │        │被告康福羣：3分之1  │
│1 │      ├──────┤用      │        │        │被告康福玉：3分之1  │
│  │      │臺南市東區林│        │        │        │被告康福儀：3分之1  │
│  │      │森路2段192巷│        │        │        │                    │
│  │      │24弄85號    │        │        │        │                    │
│  ├───┼──────┴────┴────┴────┤                    │
│  │備  考│包括共有部分3249建號、面積：1714.94平方公 │                    │
│  │      │尺。權利範圍：164分之1。                  │                    │
└─┴───┴─────────────────────┴──────────┘
附表二：
┌───────────────────┐
│兩造原應有部分比例及訴訟費用負擔之比例│
├──┬──────┬─────────┤
│編號│土地所有權人│原應有部分及訴訟費│
│    │            │用負擔比例        │
├──┼──────┼─────────┤
│ 1. │原告郭威廷  │5分之2            │
├──┼──────┼─────────┤
│ 2. │被告康福玉  │5分之1            │
├──┼──────┼─────────┤
│ 3. │被告康福羣  │5分之1            │
├──┼──────┼─────────┤
│ 4. │被告康福儀  │5分之1            │
└──┴──────┴─────────┘