臺南簡易庭民事-TNEV,104,南簡,519,20150831,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 104年度南簡字第519號
原 告 姜美英
訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師
鄭家豪律師
蘇榕芝律師
被 告 陳春娥
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年8月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號房屋遷讓返還原告。

被告應自民國一百零四年三月一日起至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟元。

訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，依同法第436條第2項規定，亦為簡易訴訟程序所適用。

本件原告原起訴請求：（一）被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上建號172號（建物門牌號碼臺南市○○路00號）面積40.1平方公尺之建物（下稱系爭房屋），遷讓交還原告。

（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空交還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬8,000元；

嗣於民國104年7月27日具狀表示變更上開訴之聲明第2項，改請求自104年3月1日起至騰空交還第1項房屋之日止，按月給付2萬8,000元之金額（本院卷第29頁）。

經核係屬擴張應受判決之事項，與上開法條規定之情形相符，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）被告前向訴外人施鶯美承租系爭房屋，約定租賃期間自102年3月1日起至104年2月28日止，租金每月2萬8,000元，1次繳納1年之租金。

嗣施鶯美於102年11月19日將系爭房屋連同房屋坐落之基地即臺南市○○區○○段地號479號土地（重測前為中西區濱段1小段25地號）全部出售與原告之夫黃連春，並將系爭房屋及上開土地登記於原告名下。

當時原告知悉買受之不動產上有被告租賃契約存在，經原告、被告及施鶯美三方溝通後，原告同意被告得繼續使用系爭房屋至上開租賃契約約定之期間屆滿為止，租期屆滿被告即應將系爭房屋遷空交還原告。

（二）依最高法院69年台上字第4001號民事判例、最高法院92年台上字第315號民事判決、臺灣高等法院高雄分院101年重上字第121號民事判決要旨及買賣不破租賃原則，因系爭房屋所有權業已移轉登記於原告名下，施鶯美毋須為租賃債權讓與之意思表示，兩造間亦毋須另立租賃契約，原告於受讓租賃物之所有權時，當然與被告發生租賃關係，即原告當然繼受施鶯美行使或負擔租賃契約所生之權利義務。

因依施鶯美與被告簽立之房屋租賃契約書，約定租賃期間自l02年3月1日起至104年2月28日止，且原告於租賃期間屆滿前即先以口頭通知被告期滿不再續租，並分別於103年11月19日臺南育平郵局第15號、104年1月21日臺南育平郵局第230號、104年3月3日臺南育平郵局第41號存證信函通知被告租賃契約期滿不再續組，是被告就系爭房屋之租賃使用關係於104年2月28日屆滿後即應歸於消滅，依租賃契約第6條：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」之約定，被告自應於租賃契約104年2月28日屆滿時，將系爭房屋遷空交還原告。

詎被告迄今拒不交還，為此，爰依民法第455條、第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。

（三）原告未將系爭房屋繼續出租與被告，被告本應依租賃契約約定於104年2月28日租期屆滿時，將系爭房屋交還原告，但迄今被告仍繼續占用系爭房屋未交還，自應認被告無權占用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致系爭房屋所有權人即原告受有損害，因該項利益依其性質無法返還，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。

原租賃契約約定系爭房屋之租金為每月2萬8,000元，故原告依不當得利之法律規定，併訴請被告應自租賃契約終止之翌日即104年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之2萬8,000元損害金與原告。

（四）被告先前交付施鶯美押租金12萬元部分，業經施鶯美交付發票日為103年2月28日、票面金額為12萬元、票據號碼為IN0000000之彰化商業銀行西台南分行支票乙紙與原告，但因被告尚未交還系爭房屋，依押租金之性質，自應待被告交還系爭房屋時再予返還。

（五）並聲明：如主文第1、2項所示。

二、被告抗辯略以：

（一）房東施鶯美曾說系爭房屋要賣，被告說景氣不好，價格那麼高，被告需要籌錢，後來房東於103年11月間寄發存證信函給被告，表示要整修系爭房屋，但被告表示經濟不佳，希望可以延長租賃期間，房東也說好，然租賃期間屆期時，房東卻表示系爭房屋已經出售，要被告遷出。

因被告從事衣服買賣生意，有存貨不是一下子就可以搬遷，被告曾請房東跟現在的屋主即原告接洽，希望可以通融延期搬遷，但未獲置理。

（二）被告103年11月19日至104年1月21日期間收到房東寄來之存證信函，說系爭房屋要重建必須於104年2月28日到期搬遷，惟系爭房屋於102年間業已重新改建，經過1年多又要改建，被告覺得懷疑，且看到原告寄來本件起訴狀檢附之買賣契約書後，方知悉房東於102年11月16日已將系爭房屋賣給原告，原告訴訟狀所言102年11月19日曾與被告、房東三方溝通後同意被告繼續承租，均是昧著良心說話，若有三方溝通，為何沒有簽立書面契約。

被告從事服裝批發生意，租約一般為2年，被告於租約未到期之前有去找其他房子，房東也瞭解沒有其他店面要出租，並非原告所言被告故意占有不搬遷之情形。

因被告於房子1、2樓內有數百萬的存貨，如無法租到店面，是無法順利搬遷的，房東與被告數度考量雙方處境，有達成共識，房東願付6個月房租給被告，並同時返還押金12萬元，被告須於8月31日前搬離。

惟被告希望與房東、原告到法院三方公證，但房東告知原告不願意，要以訴訟方式解決，所以才尚未交還房屋。

（三）被告未曾與原告簽立租賃契約，係與房東有數10年之租約關係，如今租約到期當然係找房東商量解決，希望法院能讓被告有時間把去年冬天的存貨賣出，減少一些成本損失，於期約屆期後結束營業，將系爭房屋遷還原告。

又近幾個月來被告為了找尋店面，無法進貨做生意，已損失慘重，只要被告找到店面，即立刻搬離系爭房屋。

且被告願意接受房東建議，由房東支付6個月租金及返還押金12萬元給被告，且被告搬遷需要用錢，係因原告不願意，堅持以訴訟方式解決，自無所謂延滯訴訟之情形。

（四）並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）系爭房屋及其坐落之臺南市○○區○○段地號479號土地（重測前為中西區濱段1小段25地號），原為訴外人施鶯美所有，並出租與本件被告，約定租賃期間自102年3月1日起至104年2月28日止，租金每月2萬8,000元。

嗣施鶯美於102年11月19日與訴外人黃連春簽訂不動產買賣契約書，將上開土地及系爭房屋出賣與黃連春，並於103年1月2日登記於本件原告名下等情，有系爭房屋及土地謄本、不動產買賣契約書（本院卷第13至16頁、第21至24頁）在卷可稽，亦為兩造所不爭，被告復是認於租賃契約屆滿後迄今仍居住使用系爭房屋無訛（本院卷第40頁反面），是系爭房屋及其坐落之土地，業由原告於103年1月2日以買賣為原因關係取得所有權，被告承租系爭房屋使用，租約屆滿後仍繼續居住尚未搬遷之事實，應堪予採認。

（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

查被告固與訴外人施鶯美簽訂租賃契約，自102年3月1日起至104年2月28日止承租系爭房屋，約定每月租金2萬8,000元，惟原告已於103年1月2日取得系爭房屋所有權，施鶯美及原告亦分別於103年11月19日以臺南育平郵局第15號、104年1月21日以臺南育平郵局第230號、104年3月3日以臺南育平郵局第41號存證信函通知被告於租賃契約期滿後不再續組等情，有上開存證信函影本（本院卷第33至36頁）在卷可稽，由此可見原告所有之系爭房屋於租賃期間屆滿後未再出租與被告使用，則被告於租賃期滿後迄今仍占用系爭房屋使用，即無正當權源，且其所謂要求通融延期搬遷及希望把去年冬天的存貨賣出，減少一些成本損失等原因，亦非占用系爭房屋之正當理由，是原告本於所有物返還請求權，請求被告遷讓交還系爭房屋，於法有據，應予准許。

至被告抗辯尚有押租金12萬元未返還，故拒絕返還系爭房屋部分，因出租人向承租人收取押租金之目的，係為確保房屋之完整性，以供出租人於承租人返還房屋，如承租人有未盡保管義務而造成損害時，得就押租金予以取償，再將剩餘之金額返還與承租人，是押租金係於承租人騰空交還房屋後，始予以返還。

因被告不爭執迄今尚占用系爭房屋未搬遷，則依上開說明，自不得於遷讓房屋前請求原告退還押租金12萬元，而被告以前揭事由拒絕返還系爭房屋，亦不符同時履行抗辯權之規定，是被告上開抗辯，洵屬無據，自無可採。

（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有規定；

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。

查系爭房屋之租賃契約業於104年2月28日屆滿，系爭房屋所有權人即本件原告未再續租與被告，而被告於系爭租約屆滿後，迄今仍未搬遷而繼續占用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，則揆諸上揭說明，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利。

又依系爭租賃契約之約定，原約定租金每月2萬8,000元，是被告無法律上原因而占有使用系爭房屋所受之利益應認為每月2萬8,000元。

從而，原告併依不當得利法律關係請求被告應自104年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利即2萬8,000元，核屬有據，亦應准許。

四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，主張被告應遷讓交還系爭房屋，並請求被告給付自系爭租賃契約終止後之104年3月1日起至遷讓交還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬8,000元，為有理由，均應准許。

五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。

經核本件訴訟費即第一審裁判費為2,100元，依上開規定，自應由敗訴之被告負擔，爰依職權確定上開訴訟費用如主文第3項所示。

六、本判決係就民事訴訟法第427條所定訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 林勳煜
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日
書記官 謝安青