臺南簡易庭民事-TNEV,104,南簡,673,20150831,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 104年度南簡字第673號
原 告 柯芳伸
訴訟代理人 裘佩恩律師
王盛鐸律師
陳佩琪律師
被 告 黃紹瑋
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國104年8月18日言詞辯論終結，並判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼為臺南市○區○○路0 段00號房屋遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬陸仟元，及自民國一百零四年七月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一百零四年七月二十四日起至其將上開房屋遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟元。

訴訟費用新臺幣貳仟肆佰叁拾元由被告負擔。

本判決第二、三項部分原告得假執行。

事實及理由

壹、程序部分：

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

㈠、原告前於民國102 年2 月15日將其所有坐落在臺南市○區○○段000 地號土地上之同段399 、405 號建物，亦即門牌號碼臺南市○區○○路0 段00號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方簽訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期為5 年，自102 年2 月15日起至107 年2 月15日止，每月租金為新臺幣（下同）1 萬元。

嗣原告同意給予被告一個半月之裝修期，故雙方口頭約定變更系爭租約為自102 年4月1 日起至107 年2 月15日止，租金前二年為每月1 萬元、後三年為每月1 萬3 千元，且須於每月1 日前支付，此有系爭租約、土地建物登記謄本等可證。

詎被告後自103 年2 月1 日起藉詞拖延給付租金，且拒絕交還系爭房屋，迄今未給付之租金共計166,000 元（103 年2 月至104 年5 月），扣除押租金2 萬元，被告尚積欠原告租金146,000 元。

迭經原告寄發律師函催討均無效，此有被退回之律師函可證。

嗣再經原告於104 年5 月4 日向被告及被告之母親寄發簡訊定期催告，仍未蒙置理。

爰依租賃契約之法律關係，請求被告給付原告積欠之租金146,000 元。

㈡、因被告積欠上開租金，原告於104 年3 月13日、20日分別委請律師發函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止系爭租約，復因被告拒絕簽收掛號致退回；

故只得再於起訴狀表明被告積欠原告租金達2 個月以上，爰依民法第440條規定，終止雙方租賃契約，並得收回系爭房屋。

是系爭租約應於起訴狀繕本送達翌日起業已終止，被告未經原告同意使用系爭房屋，即屬無權占有，爰依民法第455 、821 、767 條規定，請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告。

㈢、又被告不付租金，仍繼續使用系爭房屋，可獲得相當於調整後第三年起之每月租金13,000元之利益，致原告受有相當於每月租金13,000元之損害。

爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付自本起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付無權占用系爭房屋期間，相當於每月租金13,000元之不當得利等語。

㈣、聲明：

①、被告應將門牌號碼臺南市○區○○路0 段00號房屋騰空遷讓返還予原告。

②、被告應給付原告146,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。

③、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告13,000元。

④、聲明第二、三項部分原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。

三、原告所主張之上揭事實，業據提出與其所述相符之系爭房屋租賃契約書、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、碩恩法律事務所函、退件證明、簡訊翻拍畫面等為證，且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，應視同自認。

是原告主張之前揭事實，應堪信為真正。

四、按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。

又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達二個月之租額，不得依前項之規定終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項亦已明訂。

復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

次按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。

從而，原告本於租賃契約、不當得利之法律關係、民法第767條之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；

另應給付積欠之租金146,000 元及自104年7月24日（本件起訴狀繕本係於104年7月23日送達被告本人收受，有本院送達證書1 份附於本院卷第10頁可稽）起至清償日止按年息5 ％計算之利息；

並應自104年7月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告13,000元，為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，本院應依職權宣告假執行。

此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判。

六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。

民事訴訟法第87條第1項及第78條分別定有明文。

經核原告之請求為有理由，本件訴訟費用確定為2,430元（即第一審裁判費），應由被告負擔。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第87條第1項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 吳金芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書記官 孫鈴堯