臺南簡易庭民事-TNEV,104,南簡,703,20150803,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
104年度南簡字第703號
原 告 曾淑聖
被 告 秦立山

上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國104年7月20日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告起訴主張：被告為執業地政士，於民國103年11月17日受任代辦原告與訴外人陳志昌雙方不動產買賣契約及產權移轉事宜在案。
原告依契約規定，於簽約交完簽約金後（同簽約日），即將所有坐落臺南市○區○○路0段000巷0號房屋之建物所有權狀及土地所有權狀，交付被告代辦產權移轉事宜。
詎訴外人陳志昌中途藉故反悔且違約不依約交付第二、三期買屋價款，致無法辦理產權移轉事宜，因此雙方買賣行為無法繼續進行而告終止，現在此項買賣糾紛雙方民、刑事部分已在臺灣臺南地方法院訴訟中，訴訟期間將為漫長，且雙方均以存證信函表示解除契約，亦即不願進行買賣行為及各項產權登記在案。
原告為求隨時出售房屋以便應急起見，於103年11月27日以存證信函去函被告要求返還占有物（所有權狀），惟被告均惡意袒護訴外人陳志昌，拒不返還。
按民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」。
同法第956條規定：「惡意占有人或無所有意思之占有人，就占有物之滅失或毀損，如係因可歸責於自己之事由所致者，對於回復請求人，負賠償之責」。
被告代辦房屋買賣產權移轉行為，均經委託代辦雙方以存證信函各告知終止契約，並進入司法訴訟中，其雙方委辦事宜均已終止，被告即應返還委託代辦人之各項物件，否則均屬無所有意思（無權）之占有人，依法應予返還及賠償。又
本件糾紛雖已提起訴訟，但依法非經債權當事人聲請假處分並經法院裁准，即不得扣押占有物，何況被告僅係委託雙方之代管占有物之人，其偏袒訴外人陳志昌之行為，依法應負上述責任。
嗣系爭所有權狀（土地所有權狀3張、建物所有權狀1張），雖經被告於104年6月24日調解期日返還原告，然原告因被告所為仍受有無法賣屋而生損害，計房屋買賣總價百分之5利息達5個月之損害新臺幣（下同）95,000元（計算式：3,800,000×5%×5個月）。
另被告答辯狀中第七點亦言明：「此期間原告委託不動產仲介經紀人員另行出售房地之動作持續進行」。
據以可知被告藉扣押所有權狀以達偏袒訴外人陳志昌，控制原告自由處分財產之不正當行徑甚明。
又按前述之委賣行為，均因無法提出權狀而受挫，因之衍生原告受損害，亦見顯現。
再按地政法第26條規定：「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。
地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負擔賠償責任」。
依地政士法第16條規定，地政士受委託人之託，代理申請各項土地登記事項或代撰相關契約等業務，並無執行防止或妨害委託人之房屋再售權利，此行為屬越權即不正當行為，依法應負損害賠償責任。
並聲明：被告應給付原告損害賠償金95,000元。
訴訟費用由被告負擔。
二、被告則抗辯稱：被告103年11月17日受訴外人陳志昌及原告之委任，就臺南市○區○○○段000000○000000○0000000地號土地及其地上建物即臺南市○區○○路0段000巷0號建物簽訂買賣契約書。
買方即訴外人陳志昌當日交付200,000元，連前日交付之定金200,000元，合計共交付400,000元，俟103年11月20日被告領得臺南市政府核發之都市計畫使用分區證明書後，發現本買賣案件三筆土地均屬公共設施保留地中之「市場用地」。
按公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用、前項臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；
其不自行拆除者，予以強制拆除；
依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。
但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用，都市計畫法第50條、51條分別定有明文。
故公共設施保留地之使用強度，與住宅區或商業區土地之使用強度相較自難相提並論。
本案標的坐落於公共設施保留地上，實乃交易之重大資訊，賣方卻未據實以告，顯然違反民法第148條「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」之規定。
被告為專門職業技術人員，身負維護交易安全並珍惜司法資源之重任，認實有釐清買賣雙方真意及微詢其意見之必要，遂約雙方於103年11月25日17時30分蒞臨被告事務所協商。
協商結果買方要求解約並無息退還已繳價款400,000元，原告卻拒絕返還該款且要求買方繼續履約，故雙方對解除契約並未達成共識。
嗣後買方提告賣方詐欺（台南地方法院檢察署103年度他字第5645號）。
原告進而向被告索取土地暨建物所有權狀意圖另行銷售，買方深恐賣方將涉案標的脫產轉賣或設定抵押權予他人，造成求償無門窘境，且案件已進入司法程序，故依買賣契約書第四條後段「…雙方允諾交付受任地政士之文件，非經雙方同意，任何一方不得擅自將文件取回」，多次向被告主張不同意原告取回所有權狀，有對話截圖為證，被告無奈遂於103年12月25日寄發存證信函通知雙方靜待司法裁決。
案經被告數度苦勸買方應循民事途徑解決糾紛以維權益，並及早歸還權狀方為正辦。
買方乃於104年5月20日委任律師提起民事訴訟（鈞院104年度司南簡調字第538號）並聲請起訴證明。
被告於104年5月28日赴律師處領回起訴證明，並要約買方104年6月1日至東南地政事務所依民事訴訟法第254條第5項「第一項為訴訟標的之權利，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於起訴後，受訴法院得依當事人之聲請發給已起訴之證明，由當事人持向該管登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以登記」之規定，辦理買賣標的物訴訟繫屬之註記登記。
前項註記登記辦竣後，被告於104年6月4日至地政事務所領回起訴證明，104年6月5日即寄發存證信函通知原告於函到後七日內親臨事務所洽領系爭標的所有權狀，同日被告接獲原告起訴書繕本及104年6月24日之調解通知書。
原告於104年6月8日接獲上函竟置之不理，遲至104年6月24日調解庭時方當庭領回所有權狀。
查「為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，特制定本法」、「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務」，地政士法第l條、第26條第1項所明定。
再查「…雙方允諾交付受任地政士之文件，非經雙方同意，任何一方不得擅自將文件取回」為買賣契約書第四條後段所載明，被告係專門職業技術人員，受買賣雙方之委任自應本公正客觀立場執行業務，不得偏袒任何一方。
買方及原告間刑、民事爭訟尚在進行中，該買賣契約尚未完成解除之程序，被告為維護本案買方及其他潛在買方之不動產交易安全而代為保管權狀之行為於法有據，惟訴訟繫屬之註記既已於104年6月4日辦竣，任何人均可經由閱覽土地暨建物登記簿謄本之途徑得知該標的物現涉訴訟狀態，被告先前保管原告所有權狀之原因即不復存在，自應將之歸還原告。
此期間原告委託不動產仲介經紀人員另行出售房地之動作持續進行，顯有一屋數賣之意圖，如若成交勢將引發更多紛爭而耗竭司法資源，被告乃曉諭原告如有成交，請通知被告，被告將親赴簽約現場敘明標的物現狀，確認買方知悉上情後著即歸還權狀，惟迄104年6月24日調解庭召開時均無成交之訊息，原告未因被告代為保管權狀之行為致生損害甚明。
三、本院之判斷：
按民法第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。
依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」
。
又民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。
既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。
又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。
該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（參照最高法院95年度台上字第2895號判決意旨）。
查本件原告雖主張其受有損害係因其所有之不動產所有權狀遭被告扣留，無法賣屋所致，然原告於言詞辯論時自承：經仲介有客戶要買系爭不動產，但因沒有權狀不能簽約，且系爭不動產經註記訴訟中（依臺灣臺南地方法院104年5月22日受理104年度司南簡調字第538號起訴證明文件辦理註記，係陳志昌與曾淑聖間返還買賣價金案件訴訟中），賣方希望我將官司解決，所以不能賣；
被告雖已將所有權狀歸還，因為還沒有塗銷訴訟註記，還是不能賣等語。
足見原告縱有出賣系爭不動產之計畫，然其出售計畫受阻之原因，乃係因系爭不動產於土地登記簿上經訴外人陳志昌申請辦理訴訟繫屬之登記之故，與被告扣留系爭不動產之所有權狀，難認有相當因果關係，況乎原告未能證明依其計畫，確有特定之買家有意與其簽約購買系爭不動產，並於其104年6月4日取回系爭不動產之所有權狀之前五個月，確能獲得預期之3,800,000元買賣價金，則原告主張受有五個月價金利息之損失，亦屬無據。
從而，原告請求被告賠償預期利益損害95,000元，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 3 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 杭起鶴
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 3 日
書記官 蘇玟心