臺南簡易庭民事-TNEV,106,南簡,1305,20180308,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
106年度南簡字第1305號
原 告 黃榮財
被 告 沈坤献
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年2月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠兩造於民國104年9月1日簽訂房屋租賃契約，約定被告向原告承租門牌號碼臺南市○○區○○路000○000號房屋（下稱系爭房屋），租期自104年9月1日至109年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）1萬元，應於每月1日給付原告。

詎被告自105年10月1日起即未給付租金，經原告於106年1月23日以存證信函催告被告繳納租金，被告仍置之不理。

原告於106年11月29日進入系爭房屋，屋內仍留有小冰箱、電風扇及沙發等非屬廢棄物之物品。

為此，提起本件訴訟，請求被告給付自105年10月1日起至106年11月29日之租金13萬元等語。

㈡並聲明：1.被告應給付原告13萬元。

2.訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：系爭房屋漏水，被告通知原告修繕，原告未為修繕，伊自105年10月起未給付租金，已於106年2月底通知原告不再續租，清空系爭房屋，將物品全部借放在隔壁店家之倉庫內，並辦理停業登記等語資為抗辯。

三、兩造不爭執之事項：㈠被告向原告承租門牌號碼臺南市○○區○○路000○000號房屋，約定租期自104年9月1日至109年8月31日，雙方簽立兩份租賃契約，其中一份租賃契約記載每月租金1萬元，另一份租賃契約記載每月租金2千元。

㈡被告自104年9月1日起至105年9月底，被告每月均繳納1萬元租金。

自105年10月起未再繳納租金。

㈢原告於106年1月23日寄發臺南市德高厝郵局第000038號存證信函，催告被告於5日內繳清租金，被告於翌日收受存證信函。

四、兩造爭執之事項：㈠原告依租賃契約，請求被告給付自105年10月1日起至106年11月29日止之租金13萬元，有無理由？

五、得心證之理由：㈠解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（見最高法院39年台上字第1053號判例要旨）。

經查，被告向原告承租系爭房屋，雙方簽立兩份租賃契約，其中一份租賃契約記載每月租金1萬元，另一份租賃契約記載每月租金2千元，惟被告自104年9月1日承租系爭房屋起至105年9月底，被告每月均繳納1萬元租金之事實，為兩造所不爭，可知兩造係以每月租金1萬元之意思表示合致，成立系爭房屋租賃契約，被告因而自承租之日起按月給付1萬元之租金予原告。

雖原告因系爭房屋與他人共有，故要求被告與之另簽立第二份租賃契約，惟兩造就系爭房屋既以達成每月支付1萬元租金意思合致，並無租金數額意思表示錯誤之情形，兩造非本於契約真意，另簽立第二份租賃契約，仍不影響兩造以每月1萬元租金成立系爭租賃契約之效力。

㈡本件被告抗辯，系爭房屋老舊多處漏水，經通知原告修繕，原告僅在颱風來前，將窗戶封起來，未為漏水修繕，因此105年10起即未再給付租金，並於106年2月底通知原告不再續租，清空系爭房屋等語，為原告否認，並主張系爭房屋業已修繕，被告應依系爭租賃契約給付租金云云，並提出估價單1紙為證。

1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；

又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423條、第430條分別定有明文。

又房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理，系爭租賃契約第11條後段亦有明定，可知原告就系爭房屋毀損、瑕疵自有修繕之義務。

2.本件被告抗辯，系爭房屋老舊多處漏水乙節，並提出105年9月底系爭房屋漏水光碟、照片為證，原告亦不否認系爭房屋有漏水情形（見本院卷第53頁），且經本院勘驗上開光碟無誤，此有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第53頁），足見被告抗辯系爭房屋因漏水須予修繕之事實，應可採信。

原告雖提出估價單1紙，主張業已對系爭房屋為修繕云云。

惟查，依原告提出之估價單所示，原告係於105年8月間就系爭房屋之窗戶及屋頂進行修繕，而非針對房屋漏水所為之修繕，且依被告所提出光碟內容及照片所示，系爭房屋於105年9月間仍有多處漏水現象，足證原告仍未就系爭房屋漏水為必要之修繕。

原告對系爭房屋因有滲漏水瑕疵既負有修繕義務，惟經被告於105年8月間通知催告修繕，仍未於相當期間為必要之修繕，揆諸前開規定，被告自得終止系爭租賃契約。

3.按終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意，始有終止契約之效力。

經查，本件被告抗辯，原告未處理漏水，伊就未給付租金，原告乃派人通知被告繳租，伊表示不續租，對方則要求伊搬離等語，為原告否認。

經查，被告因系爭房屋漏水乙事，未依系爭租賃契約按月給付租金，原告乃以存證信函催告被告給付，經被告於106年1月24日收受前開存證信函之事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之臺南市德高厝郵局第000038號存證信函及回執在卷可稽（見本院卷第16頁），可見於106年1月前，兩造就系爭房屋之修繕及租金之給付容有爭執。

參酌證人黃紹銘到庭結證稱，其在系爭房屋隔壁開店經營電池買賣，106年農曆過年前，被告表示要搬家，而將系爭房屋內家俱等物暫時寄放在其店裡，其後被告即未再進出系爭房屋，嗣於106年4、5月間，系爭房屋外曾張貼房屋出租單子等語（見本院卷第68頁），由此可知，被告應有向原告為終止租賃關係之意思表示，原告方會於系爭房屋外張貼出租之公告，以便將系爭房屋另出租他人使用。

原告雖否認於系爭房屋張貼出租之公告云云。

然查，證人黃紹銘與兩造間均無特殊情誼關係，僅因被告承租房屋位於證人經營店舖相鄰，而為鄰居關係，就兩造租賃契約存續期間，與兩造實無利害關係，堪認證人黃紹銘應無為偏袒被告而為不實證述之動機或誘因。

又系爭房屋既位於證人經營店舖之隔壁，證人出入店舖，對系爭房屋外觀使用狀況應得目睹、知悉，則其本於親身見聞之客觀事實，而為系爭房屋張貼出租公告之證述，自堪憑信。

4.復按契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使則為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止（最高法院94年台上字第1594號判決參照）。

查，系爭房屋因漏水而有修繕之必要，原告受被告催告，仍未修繕，被告據此終止系爭租賃契約，自屬有據。

又前終止意思表示為單獨行為，於到達原告時即生效力。

故被告抗辯系爭租賃契約於106年2月底時業已終止，自屬有據，應予採信。

㈢末按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

承前所述，系爭租賃契約於106年2月28日起發生終止效力，而於系爭租賃契約終止前，被告仍有依約定給付租金之義務，惟被告自承自105年10月起未再繳納租金，則原告依系爭租賃契約請求被告給付105年10月起至106年2月止之租金5萬元（計算式：10000元×5個月＝50000），洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。

六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所提證據，經核均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 107 年 3 月 8 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 田幸艷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 14 日
書記官 周怡青