臺南簡易庭民事-TNEV,106,南簡,226,20170410,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 106年度南簡字第226號
原 告 陳雅雯
訴訟代理人 邱淑
被 告 林啟真
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺南市○區○○○路○段○○○巷○○號六樓之二房屋，及地下三樓編號A十七之停車位騰空遷讓返還原告。

被告應自民國一百零六年一月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟玖佰元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）被告前向原告承租門牌號碼臺南市○區○○○路0段000巷00號6樓之2房屋（包括地下3樓編號A17之停車位，下稱系爭房屋），雙方約定每月租金新臺幣（下同）1萬3,900元，並簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間自民國105年1月1日起至同年12月31日止。

原告於租賃期間屆滿前即105年12月26日，即以存證信函通知被告不再續約，並退回被告提出之匯票。

因系爭租賃契約第8條約定，租期屆滿除經原告同意繼續出租外，被告不得藉詞推諉或主張任何權利，故被告於原告不同意繼續出租後，即應於租賃期限屆滿時將系爭房屋遷空交還原告。

惟被告置之不理，仍不顧反對而繼續占用系爭房屋，每月受有相當於租金1萬3,900元之不當得利，並使原告受有損害。

為此，爰依法提起本件訴訟等語。

（二）並聲明：1.被告應將系爭房屋遷讓返還原告。

2.被告應自106年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬3,900元。

二、被告則以：

（一）被告向原告承租系爭房屋已逾5年之久，房租、水電瓦斯費均未積欠，租賃期間設備毀壞，均為被告委請專業人士予以更換，並未向原告請求任何修復費。

被告於第1次原告母親前來簽訂租賃契約時，即已告知套房有一窗戶沒紗窗，務必派人裝上，以防蚊蟲進入，廚房牆壁因地震而震落部分磁磚，應儘快維修，另105年9月間梅姬颱風來襲，遮陽板全毀後翌日即聯繫原告要求修復，惟均未獲置理。

（二）原告於105年11月間即已同意繼續出租系爭房屋與被告，並提出租賃契約（參被證1），惟因租金提高，租賃地點亦寫錯，被告即要求原告應重新提出租賃契約。

嗣原告同意修改內容及調回原租金金額，並於同年12月20提出新的租賃契約（參被證2），被告與原告母親於同年月23日在大樓大廳碰面，就新的租賃契約幾乎達成共識，僅就紗窗、遮陽板部分原告無法答應何時裝妥，雙方不歡而散未簽約。

另依內政部頒行的房屋租賃契約書內容，承租一方應有30日審閱期（簽約注意事項第1條），且被告要求原告出示權狀影本，並未獲同意，部份條文亦未經討論、審閱即自作主張塗掉修改，不尊重房租契約的精神，也不尊重房客即被告的感受。

雖原告寄發存證信函表示租賃契約於105年12月31日到期不再續約，惟原告不續約，應於期滿前2個月告知，卻要求被告無條件於期滿前務必搬遷，未給予時間搬遷，尚非合理，且被告並非不願意續租，乃原告就紗窗、遮陽板維修之事不願破費安裝所致，故錯不在被告，係可歸責於原告而未再簽訂租約。

（三）被告於105年12月23日依慣例將106年1月份的房租1萬3,900元，以匯票方式寄予原告，原告卻於105年12月26日寄發存證信函與被告稱房租於105年12月31日到期，不再續約，並退還1萬3,900元匯票1張。

被告於105年12月30日回覆原告，稱租賃關係尚存續未消滅，並將原匯票隨存證信函退回，及告知紗窗、遮陽板須儘速裝上。

嗣於106年1月21日再依慣例將2月份租金1萬3,900元匯予原告，原告又於106年1月24日寄發存證信函，稱租期105年12月31日到期，租賃關係消滅，租賃關係消滅後所付款項，係本人（即原告）無法收回房屋之損害賠償暨違約金，非租金給付云云。

被告旋即於106年1月25日回覆原告，稱所匯的款項是房租而非違約賠償金，未免混淆遂不再匯款。

（四）並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

（一）原告為系爭房屋納稅義務人，兩造於105年1月1日簽立系爭租賃契約，約定租賃期間自105年1月1日起至同年12月31日止，租金每月1萬3,900元（含管理費）等情，有臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書及系爭租賃契約在卷可稽（本院106年度南簡補字第16號卷第7至11頁、第29、30頁），亦為兩造所不爭執，則原、被告簽訂系爭租賃契約，租賃期間自105年1月1日起至同年12月31日止，每月租金為1萬3,900元之事實，即堪認定。

（二）按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；

租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第422條、第450條第1項及第455條第1項前段分別定有明文。

查兩造訂立之系爭租賃契約，期限自105年1月1日起至同年12月31日止，尚未逾1年，且系爭租賃契約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，…」等語明確（上開南簡補字卷第9頁），由此可見原、被告係訂立定有期限之租賃契約，依上開法條規定及租賃契約之約定內容，除非兩造間合意繼續租賃系爭房屋，否則租賃關係於期限屆滿時（即105年12月31日）即告消滅，被告應於租賃關係終止後負返還系爭房屋予原告之義務，尚不得以任何理由拒絕。

據此，原告既於系爭租賃關係終止前通知被告於租賃期間屆滿後，不再繼續出租系爭房屋，並於105年12月26日寄發存證信函予被告，有臺南開元路存證號碼383號存證信函附卷可稽（上開南簡補字內第12頁），被告亦不爭執收訖上開存證信函，則兩造間之租賃關係即因原告表示於租賃期限屆滿後不再出租而於105年12月31日期限屆滿時消滅，原告依前揭法條規定及系爭租賃契約約定請求被告返還系爭房屋，於法即屬有據。

被告固抗辯其於同年12月23日就新的租賃契約與原告幾乎達成共識，因原告母親未答應維修紗窗、遮陽板，始未簽約，且原告未提供30日審閱期，亦未出示權狀影本，兩造租賃契約並未消滅云云。

惟查，被告既自承因原告未答應何時修繕紗窗、遮陽板而未訂立新租賃，則如上述，兩造間顯然並未合意繼續租賃契約關係，自無所謂簽立契約之審閱期問題，被告亦不得以租賃關係存續而繼續占用系爭房屋。

又被告所稱原告未維修紗窗、遮陽板乙節縱認屬實，然此屬出租人之修繕義務責任，依民法第430條規定，被告僅得定相當期限催告出租人即原告為修繕，如不為修繕時，得主張終止契約或自行修繕而請求原告償還其費用或於租金中扣除之，尚不得據此而拒絕返系爭房屋。

是被告以上開理由予以爭執，並拒絕返還系爭房屋，洵屬無據，並無可採。

至原告質疑原告如不續約，應於期滿前2個月告知而非要求於期滿後即予搬離部分，因兩造於系爭租賃契約內未有原告如不繼續出租，應於租賃期限屆滿「前」「2個月」先予通知之約定，且本件係原告於租賃期間屆滿後未予續租而請求返還房屋，並非民法第453條、第450條第3項規定有期限租賃契約，於租期屆滿「前」終止租約時應以租金之繳交方式，於曆定星期或半個月或1個月前先期通知之情形，自無上開法條適用之餘地，被告尚不得據此而繼續占用系爭房屋，附此敘明之。

（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

而無法律上原因使用他人之物，係侵害他人權利之歸屬內容，自受有物之使用本身之利益，此項利益，依其性質，無從返還，故應償還其價額，就一般交易而言，應係使用該物通常所須支付之對價；

又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例參照。

查原、被告於系爭租賃契約屆滿後既未合意繼續租賃關係，原告於租賃契約消滅後請求被告返還系爭房屋，於法即屬有據，已如前述，則被告於系爭租賃契約期限屆滿後繼續占用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依前揭規定及判例意旨，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利。

又依系爭租賃契約之約定，原約定租金為每月1萬3,900元，則被告占有使用系爭房屋所受之利益，應可認定為每月1萬3,900元。

從而，原告請求被告應自系爭租賃契約屆滿之翌日即106年1月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬3,900元，為有理由，亦應准許。

四、綜上所述，兩造訂立有租賃期限之契約，原告於租賃期間屆滿後未與被告合意繼續租賃關係，被告即應負返還系爭房屋之義務。

又被告迄今仍無權占用系爭房屋而受有利益，原告依不當得利法律關係請求被告於租賃契約屆滿之翌日起至返還系爭屋之日止，按月給付1萬3,900元之金額，亦屬有據。

從而，原告依租賃及不當得利法律關係請求：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告。

（二）被告應自106年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬3,900元，為有理由，均應准許。

五、本件係依民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 4 月 10 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 林勳煜
上開判決正本核與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 11 日
書記官 吳佩芬