臺南簡易庭民事-TNEV,106,南簡,616,20180331,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
106年度南簡字第616號
原 告 郭維正
被 告 蘇江儀
兼 訴 訟
代 理 人 黃瑞泰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107年3月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應連帶給付原告新臺幣壹拾陸萬玖仟伍佰壹拾伍元，及自一百零六年十一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣壹拾陸萬玖仟伍佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款分別定有明文。

查原告起訴時僅以被告黃瑞泰為被告，聲明：㈠被告黃瑞泰應將臺南市○○區○○路000○0號2至5樓房屋（即臺南市○○區○○段000○號建物，下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。

㈡被告黃瑞泰應給付原告新臺幣（下同）28,000元，及自民國106年3月15日起至遷讓之日止，按月賠償28,000元。

㈢被告黃瑞泰須賠償原告現今租屋費用，租金每月租金10,000元，至交屋日止。

因系爭租約之承租人為蘇江儀，被告黃瑞泰則為租賃契約之連帶保證人，故原告於106年8月8日以書狀追加蘇江儀為被告（見本院卷第34頁），並於107年2月22日具狀將訴之變更聲明為：被告應連帶給付原告328,457元，及自106年11月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第146頁）。

經核原告上開訴之變更及追加，其請求之基礎事實係屬同一，揆諸前開規定，自應准許。

二、原告主張：㈠系爭房屋為原告所有，被告蘇江儀邀同被告黃瑞泰擔任連帶保證人，於105年8月31日與原告訂立房屋租賃契約書，約定由原告出租系爭房屋與被告蘇江儀，租賃期間自105年9月15日起至106年9月14日止，每月租金18,000元（下稱系爭租約）。

系爭租約第10條約定承租人未經出租人同意，不得私自將系爭房屋轉租他人，第17條約定如有違背系爭租約，原告得隨時解約收回房屋。

惟被告蘇江儀之配偶被告黃瑞泰違反上開約定，將系爭房屋轉租他人作為「參月工作室」經營美甲美睫生意使用，原告於105年11月7日寄發存證信函與被告蘇江儀，表明終止系爭租約，並限被告蘇江儀於函到1個月內將系爭房屋恢復原狀返還原告，該存證信函已於105年11月21日送達。

㈡系爭租約第8條約定：「乙方（即被告蘇江儀，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告黃瑞泰，下同），絕無異議。」

系爭租約業經原告於105年11月21日合法終止，原告並限被告於函到1個月內將系爭房屋恢復原狀返還原告，惟被告於106年10月2日始將系爭房屋騰空遷讓返還原告，而兩造原約定租金為每月18,000元，則原告得依前揭約定，得請求被告連帶給付每月以租金2倍計算之違約金，為便於計算，原告請求被告連帶給付自106年1月15日起至遷讓系爭房屋之日即106年10月2日止，每月以租金2倍即36,000元計算之違約金共計307,742元，因被告於106年2月曾給付違約金16,000元、106年3月亦給付違約金16,000元，扣除後被告尚應連帶給付原告違約金275,742元。

㈢又原告為向被告主張權利，因而提起本件訴訟並委任律師為訴訟代理人，支付律師費用50,000元，原告得依系爭租約第16條約定，向被告請求連帶給付該筆律師費用50,000元。

另系爭房屋於106年5至9月份之水電費共計2,715元，依系爭租約約定應由承租人負擔，然係由原告繳納完畢，故原告另依民法第179條規定，請求被告連帶給付水電費2,715元。

又依租賃契約第3條約定，原告請求之上開金額，被告均不得以押租金抵充，如認得抵充，則抵充之押租金金額為24,000元等語。

並聲明：被告應連帶給付原告328,457元，及自106年11月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、被告抗辯：被告蘇江儀於系爭租約之前一年向原告承租系爭房屋時，被告黃瑞泰即於104年11月間將系爭房屋2樓轉租第三人，直至106年4、5月間，該第三人陸續搬走。

被告蘇江儀一開始承租系爭房屋時，原告即知悉系爭房屋2樓要做為營業使用，原來計畫出租給中華國際婚姻輔導協會，然後來因為出入不方便故未承租，後來改租給他人作為「參月工作室」經營美甲美睫生意使用。

簽訂系爭租約前，被告已將轉租乙事向原告說明，兩造間通訊紀錄可看出上情，簽立系爭租約時，原告亦係前來系爭房屋3樓簽約，上開工作室懸掛招牌在一樓，目標明顯，原告豈有不知之道理，故原告以被告有轉租行為終止租約並不合理。

實際上系爭房屋於被告入住後即生嚴重漏水，原告均以生病為由拖延，不維修還企圖混淆事實，且要求被告搬遷，僅是為了逃避應負責任，卻於本件要求正常租金數倍之違約金，實非合理等語。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：㈠被告蘇江儀、黃瑞泰為夫妻關係。

系爭房屋為原告所有，被告蘇江儀邀同被告黃瑞泰擔任連帶保證人，於104年9月13日與原告訂立房屋租賃契約書，約定由原告出租系爭房屋與被告蘇江儀，租賃期間自104年9月15日起至105年9月14日止，每月租金16,000元（詳細租約內容如本院卷第126至129頁）。

被告蘇江儀於訂立前開租賃契約時，有交付押租金與原告。

㈡被告蘇江儀嗣復邀同被告黃瑞泰擔任連帶保證人，於105年8月31日與原告訂立房屋租賃契約書，約定由原告出租系爭房屋與被告蘇江儀，租賃期間自105年9月15日起至106年9月14日止，每月租金18,000元（租約內容詳如補字卷第8至10頁背面，即系爭租約）。

此份租約之押租金是從前一份租約延續而來。

㈢系爭房屋有經被告黃瑞泰轉租他人作為「參月工作室」經營美甲美睫生意使用。

㈣原告於105年11月7日以台南中正路郵局第358號存證信函通知被告蘇江儀：被告蘇江儀違反系爭租賃契約第10條之約定，又不按契約租金約定擅自月減租金2,000元，故提出終止系爭租賃契約，並於函到1個月內返還系爭房屋等語（存證信函內容詳如補字卷第14頁）。

該存證信函於105年11月21日送達被告蘇江儀住處（由被告黃瑞泰代收，見本院卷第21頁）。

㈤原告於106年2月17日以台南安順郵局第19號存證信函通知被告黃瑞泰：因原告突有急用，依系爭租約第21條提前解約，請被告黃瑞泰及私自出租之所有人（參月工作室等）於106年3月15日前搬離、恢復原狀、繳清水電並解除契約，退回押金等語（存證信函內容詳如補字卷第13頁）。

被告黃瑞泰於106年3月1日收受前開存證信函（見本院卷第22頁）。

㈥系爭房屋於106年5至9月份之水電費共計2,715元，由原告繳納完畢（見本院卷第116至118頁）（此部分被告同意給付）。

㈦原告因提起本件訴訟，於106年6月14日支付律師費用50,000元（見本院卷第23頁）。

㈧被告於106年10月2日將系爭房屋騰空遷讓返還原告（見本院106年度南簡移調字第37號調解筆錄）。

五、兩造爭執事項：㈠被告是否有未經原告同意，將系爭房屋轉租他人，而違反系爭租約第10條約定、民法第443條規定之情形？㈡原告主張被告有上開違法轉租情事，其已依系爭租約第17條約定、民法第443條規定終止租約，得請求被告連帶給付下列款項，有無理由：⒈依系爭租賃契約第8條、第15條約定，請求被告連帶給付違約金307,742元。

⒉依系爭租賃契約第16條約定，請求被告連帶給付原告之支出之律師費用50,000元。

㈢承上，如原告得請求上開金額，是否得以被告支付押租金抵充之？若然，如何抵充？

六、得心證之理由：㈠被告未經原告同意，將系爭房屋轉租他人，而違反系爭租約第10條約定、民法第443條規定之情形，原告已合法終止系爭租約：⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。

但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。

承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。

次按系爭租約第10條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房（店）屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房（店）屋。」

、第17條約定：「甲乙兩各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房（店）屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」

上開第17條雖記載「解約」，然參以租賃契約係繼續性契約，兩造上開約定應無使系爭租約溯及自始失其效力之意思，則系爭租約上開約定原告得「解約」之真意，應係指原告得「終止契約」，使系爭租約向後失效之意，先予敘明。

⒉本件原告與被告蘇江儀簽訂系爭租約後，系爭房屋有經被告蘇江儀之配偶即被告黃瑞泰轉租他人作為「參月工作室」經營美甲美睫生意使用，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢），被告並稱被告黃瑞泰上開轉租行為係經被告蘇江儀知悉並同意等語（見本院卷第143頁），足認被告蘇江儀於系爭租約存續期間，確有授權被告黃瑞泰將系爭房屋轉租他人，而觀系爭租約第10條已明文約定，被告蘇江儀未經原告同意，不得私自將系爭房屋權利之全部或一部轉租他人使用，則原告主張其並未同意被告得將系爭房屋轉租他人，其得依民法第443條規定、系爭租約第10條、第17條之約定終止系爭租約等語，自屬有據。

⒊被告雖辯稱：原告於系爭租約前已知悉系爭房屋有轉租之情，被告轉租並未違反契約云云，並提出兩造間之LINE對話紀錄為證；

惟原告否認其有同意轉租，並主張：其係於105年11月間始知悉轉租之事，且僅同意承租人即被告蘇江儀及其配偶被告黃瑞泰使用系爭房屋，從未同意非承租人之被告黃瑞泰轉租第三人使用，倘兩造確實於簽約前有特別約定系爭房屋得轉租第三人使用，自應於簽約時明訂於契約第10條文字，而非僅係以LINE對話紀錄上不清不楚之文字草率帶過等語。

經查：⑴按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。

依被告黃瑞泰所提出其與原告間LINE對話紀錄，被告黃瑞泰於簽訂系爭租約前，固曾於105年8月29日傳送訊息給原告，其中載有「房屋承租時就有向您們說明，二樓會作公司使用，但入住後才發現，樓下出入和停車並不太方便，不適合太多人出入，所以會一直閒置，說實話，景氣大環境並不是太好，每月只是住家要花費兩萬以上，壓力實在有些大，剛好晚輩要創業，二樓也閒置，所以就提供她使用了，我想您可以體諒，且原本如設立公司也要再另定契約給公司法人使用，所以結果一樣，就沒有事前再告知，也請見諒包涵，當初訂立契約時，也許要更注意的。」

等語（見本院卷第58頁），被告並以此辯稱原告已知悉並同意被告將系爭房屋轉租他人云云。

惟上開對話紀錄至多僅能證明被告黃瑞泰於系爭租約簽訂前，曾告知原告其有將系爭房屋轉租他人之事，然觀諸被告黃瑞泰所傳送上開文字所載「沒有事前再告知」等語，可知被告將系爭房屋轉租他人時，並未告知原告而取得原告同意；

又在被告黃瑞泰傳送上開文字後，至兩造於105年8月30日簽訂系爭租約前，依被告所提出之上開對話紀錄所示，原告僅回傳「⒈續租期限是18個月⒉月租金額為18000，以上是否正確？」「月租就為18000了喔!明天何時可以打契約？」「最近我真的很忙!開頸椎是大刀!要休息半年的」「5點半我去南門路房子!順便看漏水處」等語（見本院卷第58頁），並無任何關於原告明白表示同意被告轉租之語，被告復未提出其他證據資料證明原告確已同意被告將系爭房屋轉租第三人，則被告黃瑞泰縱曾於系爭租約簽訂前告知原告其有將系爭房屋轉租第三人之事實，惟原告就此僅為單純沉默，且該沉默尚無何特別情事而可依社會觀念認有一定之意思表示，揆諸前揭判例意旨，不得認為原告已默示同意被告將系爭房屋轉租他人。

⑵況依被告黃瑞泰所傳送上開訊息所載「當初訂立契約時（按：指兩造於系爭租約前簽訂之如不爭執事項㈠所示之租約），也許要更注意的」等語，可知其已意識到應於訂約時將轉租事宜載明於契約，以避免爭議，並保障自身權益，則如原告確已同意被告轉租，則被告當可於105年8月31日簽訂系爭租約時要求載明此旨，或要求將承租人不得轉租之約定予以刪除，此對被告而言尚無何困難之處。

然觀諸系爭租約第10條仍然約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房（店）屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房（店）屋。」

且未有任何修改或保留之註記，益見原告並未同意被告得將系爭房屋轉租他人。

⑶又縱然被告於簽訂前一份租約時，曾告知原告可能將系爭房屋作為經營事業使用，然此與原告是否同意被告將系爭房屋轉租他人，尚屬二事，尚不能以被告於承租系爭房屋時曾告知原告將以系爭房屋作為經營事業使用，即認原告同意被告將系爭房屋轉租他人。

另系爭房屋縱有漏水情事，然尚不影響原告於被告違約轉租時，得依法終止租約之權利，且本件原告即係主張因被告有違法轉租之情事而終止租約，故被告辯稱系爭房屋有漏水情事，原告不為修繕，始要求其搬離房屋等節，亦難作為有利於被告之認定。

⒋被告既有前揭未經原告承諾或同意而將系爭房屋轉租他人之情事，則原告依民法第443條第2項、系爭租約第10、17條約定，自得終止系爭租約；

原告已於105年11月7日以存證信函向被告蘇江儀為終止租約之意思表示，該存證信函於105年11月21日送達被告蘇江儀住處，由被告黃瑞泰代為收受等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣），堪認系爭租約已於105年11月21日發生終止之效力。

㈡關於原告得請求被告連帶給付之金額：⒈違約金部分：按違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅。

約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。

約定之違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償之預定，倘有過高，法院固得依民法第252條規定減至相當之數額。

然約定之違約金額是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準數額，又是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院著有51年台上字第19號、19年上字第1554號及50年台抗字第55號判例參照），且不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。

經查，系爭租賃契約第8條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」

、第15條：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房（店）屋等情事時，丙方應連帶負損害賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。」

（見補字卷第9頁背面至第10頁），可知兩造約定該違約金之目的，係在於督促承租人履行返還租賃物之義務，且被告黃瑞泰應與被告蘇江儀負連帶清償責任。

又原告寄發之存證信函除表明終止系爭租約外，亦要求被告應於1個月內返還系爭房屋，被告於105年11月21日收受該存證信函等情，已如前述，本件原告雖請求被告應連帶給付自106年1月15日起，依每月租金2倍計算至返還系爭房屋之日即106年10月2日止之金額給付違約金，然本院審酌被告未依約按時返還系爭房屋，所得受之利益為占有系爭房屋之價值，而原告因被告於租約終止後未立即遷讓返還系爭房屋，所受積極損害及所失利益，通常為租賃物出租他人後之租金與利用租金賺取之利息收入，或將租賃物收回自行使用之利益，另原告已請求被告連帶給付律師費用（此部分詳下述），其所受損害已獲得相當之補償，再徵諸兩造既曾約定系爭房屋之租金即使用房屋之對價為每月18,000元，以及目前社會經濟狀況、該違約金具有督促被告履行返還系爭房屋之目的等情狀，本院認原告請求按租金2倍計算違約金，尚屬過高，爰依職權予以酌減，認被告應連帶給付之違約金金額，以自106年1月15日起，按每月原租金18,000元計算至返還系爭房屋之日即106年10月2日止，並另加計相當於1個月之租金金額即18,000元，共計172,800元【計算式：18,000元×8（106年1月15日起至106年9月14日止）＋18,000元×18/30（106年9月15日起至106年10月2日止）＋18,000（相當於1個月租金金額）＝172,800元】為適當。

扣除原告主張被告已給付之違約32,000元，原告得請求被告連帶給付之違約金為140,800元【計算式：172,800元－32,000元＝140,800元】，逾此部分尚屬無據，無由採認。

⒉律師費用部分：按系爭租約第16條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負擔」。

本件被告違約轉租，經原告合法終止系爭租約等情，業如前述，而原告因提起本件訴訟，於106年6月14日已支付律師費用50,000元等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈦），則原告請求被告依系爭租約第16條、第15條約定，連帶給付原告已支出之律師費用50,000元，自屬有據，應予准許。

⒊水電費部份：按系爭租約第7條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負擔。」

，而系爭房屋於106年5至9月份之水電費共計2,715元，已由原告繳納完畢，為兩造所不爭執，被告並同意給付此部分之金額（不爭執事項㈥），則原告依民法第179條規定，請求被告連帶給付此部分之金額，為有理由。

⒋依上所述，本件原告依系爭租約第8條、第15條、第16條及民法第179條規定，得請求被告連帶給付之金額為193,515元【計算式：140,800元＋50,000元＋2,715元＝193,515元】。

㈢關於以押租金抵充部份：按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

而所謂「當然抵充」，係指抵充發生之時點屆至時，不待經過擔保物權實行之程序、不問當事人意思如何、亦無須當事人之意思表示，即自動發生以押租金抵償承租人債務而結算餘額之效力，出租人並無決定是否以押租金抵充之自由。

本件原告雖主張依系爭租約第3條約定，原告請求之上開金額，被告均不得以押租金抵充云云，惟觀諸系爭租約第3條係約定：「租金每月新台幣壹萬捌仟元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金。」

（見補字卷第10頁背面），然本件原告並非係請求被告給付租金，故原告上開主張尚非可採。

又系爭租約已經原告合法終止，系爭房屋並於106年10月2日騰空遷讓返還原告，被告應依系爭租約第8條、第15條、第16條及民法第179條規定，連帶給付原告之金額為193,515元，已如前述，而就原告主張如得以押租金扣抵原告請求之金額，則押租金餘額為24,000元等情，被告已表示不爭執等語（見本院卷第168頁背面），則以押租金扣抵後，原告應尚得請求被告連帶給付169,515元【計算式：193,515元－24,000元＝169,515元】，逾此範圍以外之請求，則屬無據。

㈣又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條業已分別明定。

查本件原告對於被告之前揭債權，係屬於給付未有確定期限之金錢債權，而原告提出之民事追加及變更聲明狀繕本係於106年11月27日由被告當庭簽收（見本院卷第113頁），則原告請求被告給付169,515元，及自上開書狀送達之翌日即106年11月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。

逾此金額之請求，則屬無據，應予駁回。

七、綜上所述，原告依系爭租約第8條、第15條、第16條及民法第179條規定，請求被告連帶給付169,515元，及自106年11月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

逾此金額之請求，則屬無據，應予駁回。

八、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。

另被告陳明願供擔保，請求宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 余玟慧
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 李俊宏