臺南簡易庭民事-TNEV,106,南簡,651,20170728,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
106年度南簡字第651號
原 告 林三妹
訴訟代理人 林勇
被 告 陳瑜華
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國106 年6 月28日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹萬零伍佰柒拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張被告向原告承租坐落臺南市○○區○○里○○○街00號之房屋1 棟（下稱系爭房屋），約定每月租金新台幣（以下除另以人民幣標示外，均同）25,000元，租期自民國106 年2 月1 日起至107 年1 月31日止。

詎被告僅交付106 年2 月份租金人民幣5,000 元，折合約22,000元，其餘各期之租金均未支付，遲付租金已達3 月（未付月份為同年3 、4、5 月，共75,000元），積欠租金共78,000元。

而原告先後於同年2 月5 日、同年3 月15日、同年5 月22日以微信催告後，被告僅於同年4 月14日、同年月15日、同年5 月22日分別以微信交付人民幣4,500 元、人民幣500 元、人民幣813元，用以支付同年2 月份租金，被告再於同年5 月22日、同年6 月19日分別支付5 萬元、25,000元，換算約給付4 個月房租，惟原告於106 年5 月22日催告時，被告共有同年3 月、4 月、5 月之租金共計75,000元未付，遲付租金已達3 個月。

另原告為催告被告給付積欠租金等事宜，亦以育平郵局第122 號存證信函（下稱第122 號存證信函）通知被告限期繳清及搬遷返還系爭房屋，並依民法第440條規定終止系爭房屋之租賃契約（下稱系爭租約），然被告均置之不理，系爭租約業已終止，被告即屬無權占有，應依民法第767條規定遷讓返還系爭房屋。

另依民法第179條、第250條第1項規定及系爭租約第6條約定，被告應自終止租賃關係之日起，按月給付原告25,000元之損害及按照租金5 倍計算之違約金。

為此依民法第767條、第179條、第250條第1項、第203條規定及系爭租約第6條約定，提起本件訴訟等語。

並聲明：

（一）被告將系爭房屋全部遷讓返還原告。

（二）被告應給付原告租金78,000元，並自106 年6 月1 日起至交還系爭房屋日止，按月給付原告25,000元之損害賠償及5 倍之違約金，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

（三）原告願提供擔保請准予宣告假執行。

二、被告則以依土地法第100條第3款之規定，被告有支付1 個月押租金25,000元予原告，且訴外人即被告之配偶周秋宇於106 年4 月14日給付原告同年3 月份之租金人民幣5,000 元，故原告寄出第122 號存證信函予被告時，除以押租金抵扣1 個月租金外，被告僅積欠原告106 年5 月份的租金，原告寄發終止系爭租約之第122 號存證信函違反民法第440條第2項及土地法第100條第3款規定。

另被告於收到第122 號存證信函之後，立即於106 年5 月22日匯款2 個月份房租5萬元予原告，被告又於同年6 月19日支付同年6 月份房租25,000元，所以被告已履行給付房租的義務，沒有積欠原告房租，因此原告訴請被告遷讓系爭房屋及租金5 倍的違約金，並無理由等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

（一）兩造於106 年1 月6 日簽訂系爭租約，由被告向原告承租原告所有系爭房屋，約定租賃期間自106 年2 月1 日起至107 年3 月31日止，每月租金25,000元，被告應於每月5日以前繳納，簽約當時只以前1 年度的1 個月押租金25,000元作為新簽系爭租約的押租金，被告並未給付106 年2月份的租金25,000元。

（二）被告於106 年4 月14日以微信匯款人民幣4,500 元、同年月15日微信匯款人民幣500 元、同年5 月22日微信匯款人民幣813 元、於同年5 月22日給付5 萬元、於同年6 月19日給付25,000元予原告。

四、兩造爭執之點在於：（一）原告解除系爭租約是否合法？即原告得否依民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋？（二）原告請求被告給付積欠的租金78,000元即106 年2 月份租金差額3,000 元、同年3 月、4 月、5 月租金共75,000元，是否有理由？（三）原告請求被告自106 年6 月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月給付25,000元之不當得利及按租金5 倍計算的違約金，是否有理由？經查：

（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。

民法第440條第1項、第2項定有明文。

又按依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金除以擔保金抵償外，須達2 個月以上時，出租人始得收回房屋。

而土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照）。

是定期租賃契約之承租人積欠之租金額，須先扣除其已交付之押租金後而仍達2 期以上，出租人始得依民法第440條第1項、第2項規定終止租賃契約。

（二）經查被告自系爭租約開始即106 年2 月份起未依約給付租金，經原告委託其訴訟代理人先後於同年2 月5 日、同年3 月15日、同年5 月22日以微信催告後，被告分別於同年4 月14日、同年月15日、同年5 月22日以微信給付人民幣4,500 元、人民幣500 元、人民幣813 元，用以支付同年2 月份租金，嗣被告再於同年5 月22日、同年6 月19日分別支付5 萬元、25,000元之租金予原告等情，有原告提出之微信通訊紀錄及被告提出之微信通訊紀錄、郵政匯款申請書各1 件在卷可稽，且經兩造自承屬實（見本院106 年6 月28日言詞辯論筆錄），堪信原告此部分之主張為真實。

又查原告主張其向被告為終止系爭租約意思表示之第122 號存證信函郵局戳章雖記載原告寄出日期為同年5 月17日，但被告簽收之中華郵政掛號收件回執上面記載被告收受第122 號存證信函之日期為同年月10日；

再者被告於同年月11日即對原告寄出育平郵局第125 號存證信函（下稱第125 號存證信函）以回覆第122 號存證信函等情，亦有原告提出之第122 號存證信函、中華郵政掛號收件回執及被告提出之第125 號存證信函及中華郵政掛號收件回執各1 件存卷可查，且為兩造所不爭執，堪認原告係於106 年5 月7 日以第122 號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，斯時被告應給付原告之租金額為自106 年2 月1日起至同年5 月7 日，共3 月7 日計80,645元（計算式：25,000×3 ＋25,000÷31×7 ＝80,645元〈元以下四捨五入，下同〉）。

惟查原告於前開期日以微信催告被告給付租金後，被告先後於106 年4 月14日、15日給付人民幣4,500 元、人民幣500 元予原告，以當時約4.4 元換算人民幣1 元之匯率折算，即約22,000元，再加上被告可用以抵充積欠租金之押租金25,000元，共47,000元，則自106 年2 月1 日起至原告終止系爭租約之日即同年5 月7 日止，被告積欠原告之租金為33,645元（計算式：80,645元－47,000＝33,645），堪認被告遲付租金之總額未達2 個月以上，原告於106 年5 月7 日以第122 號存證信函向被告終止系爭租約，並不符合民法第440條第1項、第2項規定之要件，自不生原告合法終止系爭租約之效力。

系爭租約既未經原告合法終止，則被告繼續基於系爭租約占用系爭房屋，自非無權占有，被告此部分之抗辯，要屬可採。

是原告依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋云云，自屬無據。

（三）次按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；

無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。

如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。

民法第439條亦有明文。

原告又主張被告僅交付106 年2 月份租金人民幣5,000 元，折合約22,000元，尚積欠3,000 元租金，另未給付同年3 、4 、5 月之租金共75,000元，總計積欠租金78,000元乙節，亦為被告所否認，辯稱：被告已履行給付房租的義務，沒有積欠原告房租等語。

經查系爭租約約定被告應於每月5 日以前給付原告1 個月租金25,000元，為兩造所不爭執，則自106 年2 月1 日起至同年5 月31日止，被告應給付租金共10萬元予原告。

而被告於同年4 月14日以微信匯款人民幣4,500 元、同年月15日微信匯款人民幣500 元、同年5 月22日微信匯款人民幣813 元、於同年5 月22日給付5 萬元、於同年6 月19日給付25,000元予原告等情，為兩造所不爭執；

原告訴訟代理人亦於本院審理時自承：（問：可否依被證一的微信資料核對指出被告在106 年2至5 月間共付了多少租金？）106 年4 月14日付了人民幣4,500 元、同年4 月15日付了人民幣500 元，是付2 月份的房租，同年5 月22日付了人民幣813 元，是補2 月份房租換算人民幣匯率的差額，我催告後，被告才又於同年5月22日付50,000元，同年6 月19日被告又付了25,000元，被告只付了上開金額換算共4 個月房租等語（見本院106年6 月28日言詞辯論筆錄），堪認原告委託其訴訟代理人催告被告給付積欠之租金後，被告已先後於前開期日給付積欠之106 年2 月份、3 月份、4 月份、5 月份租金予原告收受無誤，被告此部分之抗辯，要屬可採，則原告再請求被告給付106 年2 月份積欠租金差額3,000 元、同年3月份、4 月份、5 月份租金共75,000元，總計78,000元云云，亦屬無據。

（四）原告再主張：依民法第179條、第250條第1項規定，被告應自終止租賃關係之日起，按月給付原告25,000元之損害及按照租金5 倍計算之違約金，而請求被告自106 年6月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月給付25,000元之不當得利及按租金5 倍計算的違約金云云，亦為被告所否認，辯稱：被告沒有積欠原告房租，因此原告訴請被告租金5 倍的違約金，並無理由等語。

經查系爭租約既未經原告合法終止，被告本於系爭租約仍有權占有系爭房屋，且被告已經清償原告主張被告積欠系爭房屋自106 年2 月份、3 月份、4 月份、5 月份之租金等情，有如前述，則被告占用系爭房屋自非無法律上之原因而受不當得利，是原告依民法第179條有關不當得利之規定，請求被告自106 年6 月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月給付25,000元之不當得利云云，仍屬無據。

再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

民法第250條第1項亦有明文。

經查兩造簽訂之系爭租約第6條約定：乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議等語，有原告提出之系爭租約1 件存卷可查，可知兩造約定被告給付5 倍違約金予原告，乃以系爭租約屆滿時被告仍不回復原狀將系爭房屋遷讓交還原告為要件。

而系爭租約既尚未屆期，且未經原告合法終止，則原告另依民法第250條第1項、系爭租約第6條約定，請求被告自106 年6 月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付按租金5 倍計算的違約金云云，同屬無據。

（五）綜上所述，被告積欠原告租金經原告委託其訴訟代理人催告後，被告已先後給付積欠之106 年2 月份、3 月份、4月份、5 月份租金，原告終止系爭租約並不合法，自不得請求被告遷讓返還系爭房屋及給付上開月份租金共78,000元。

又被告基於系爭租約既有權繼續占用系爭房屋，自無不當得利或給付系爭租約第6條約定之5 倍違約金予原告之義務，被告抗辯原告之請求並無理由乙節，要屬可採。

從而原告依民法第767條、第179條、第250條第1項、第203條規定及系爭租約第6條約定，主張其業已終止系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金78,000元，及自106 年6 月1 日起至交還系爭房屋之日止，按月給付25,000元之不當得利及按租金5 倍計算的違約金，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，均無理由，不應准許。

五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。

民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。

經核本件訴訟費用為第一審裁判費10,570元，原告之請求為無理由，自應由原告負擔，爰依職權確定如主文第2項所示。

六、本件係關於建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟而適用簡易程序之事件，如本院為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，是原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅是促使本院職權之發動，並無准駁之必要，併此說明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 林雯娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並一併繳納上訴審裁判費。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
書記官 黃千玲