臺南簡易庭民事-TNEV,107,南簡,1331,20190321,2

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
107年度南簡字第1331號
原 告 張家驊即永續房屋仲介企業社

被 告 張素琴
訴訟代理人 楊家瑋律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國108年2月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣捌萬玖仟元，及自民國一０七年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣捌萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：被告於民國107年7月13日與原告簽訂有「一般委託銷售契約書」（契約書編號：AG0000000號，下稱系爭委託銷售契約書），約定由原告受被告委託銷售臺南市○區○○路00巷00弄00號（下稱系爭房屋），系爭委託銷售契約書第2條約定：「委託銷售價格…，總價格新臺幣伍佰伍拾萬元整…」、第5條第1項約定：「服務報酬為成交價額之百分之肆…」、第8條第3項第1、2款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，…甲方仍應支付原約定之服務報酬，…①委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者。

②乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。

…」。

被告於同日另與原告簽立委託事項變更契約書（下稱系爭價格變更契約書1），其中載有「壹、委託價額…1.買賣價款（或承買總價款）變更為新臺幣肆佰陸拾捌萬元整。

…本合約為一般買賣，屋主需負擔土地增值稅，1/2代書費及仲介肆%服務費。

…」。

被告另於107年8月5日與原告簽立委託事項變更契約書（下稱系爭價格變更契約書2），其內載有「…不需要審閱權…壹、委託價額…1.買賣價款（或承買總價款）變更為新臺幣肆佰肆拾萬元整。

…」。

原告所聘雇之業務員即訴外人柳坤霖於同日即以被告同意變更後之新臺幣（下同）4,400,000元為基準尋求買方，乃於同日透由南北不動產業務即訴外人陳伯嘉與訴外人方惠珍就系爭房屋以4,450,000元簽立買方議價委託書（契約書編號：F000287號，下稱系爭議價委託書），陳伯嘉並收受方惠珍給付之100,000元作為議價金。

柳坤霖於107年8月6日聯絡被告就系爭房屋簽立買賣契約時，被告隨即以通訊軟體「LINE」通知柳坤霖反悔不賣，要退掉委託。

原告乃依契約關係，向被告請求服務報酬178,000元（計算式：4,450,000元x4%=178,000元）等語，並聲明：被告應給付原告178,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計付之利息。

二、被告則以：被告雖簽有系爭委託銷售契約書、系爭價格變更契約書1、2，然兩造所簽之系爭價格變更契約書1約定「…肆、特約條款：本合約為一般買賣，屋主須負擔土地增值稅，1/2代書費及仲介肆%服務費。

房子目前被設定壹佰肆拾萬元等，以下空白」。

可明兩造就系爭房屋之仲介服務費原係屬一般買賣，倘系爭房屋經原告居間介紹得以高於4,680,000元價格成交，被告需支付售出價格之4%仲介服務費與原告。

惟被告為求簡單，且想保有系爭房屋至少4,400,000元之基本價格，兩造為互相讓利，再簽立系爭價格變更契約書2約定被告不必負擔仲介服務費及稅金，此因被告欲實拿4,400,000元之條件始願出售系爭房屋，並不違一般常理，此觀系爭價格變更契約書2中，並未有仲介服務費負擔之約定自明。

再原告縱已向訴外人方惠珍收取斡旋金，然系爭委託銷售契約書第6條第2項後段記載「甲方□同意□不同意授權乙方於買方出價後達於委託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於甲方時，乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金」，被告未勾選同意，足見被告無授權原告代為收受買方定金之意，則原告即不得依系爭委託銷售契約書第8條第3項第2款之事由，請求被告給付仲介服務費。

又對於系爭房屋，被告欲實拿4,400,000元之條件，始願出售系爭房屋，已如前述，且依柳坤霖之證詞，兩造亦同意如果買方無法將價格拉高，即把定金退還買方，再另尋買主，然原告竟違反約定，強迫被告支付仲介服務費，提起本件訴訟，顯已違約，被告即無繼續兩造之委託銷售可能，故而被告係因非可歸責於己之事由解約，原告不得請求仲介服務費；

況依系爭委託銷售契約書第8條第3項第1款約定，應僅能請求原約定服務報酬之半數等語，資為抗辯。

並聲明：（1）原告之訴駁回。

（2）如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、原告主張：兩造於107年7月13日簽有系爭委託銷售契約書、系爭價格變更契約書1及於107年8月5日簽立系爭價格變更契約書2。

訴外人柳坤霖為原告所聘雇之業務，於107年8月5日透由南北不動產業務即訴外人陳伯嘉與訴外人方惠珍就系爭房屋以4,450,000元簽立系爭議價委託書，且由陳伯嘉收受方惠珍給付之100,000元作為議價金，然原告於107年8月6日通知被告前來就系爭房屋簽立買賣契約時，則為被告所拒絕等情，為被告所不爭執，並有一般委託銷售契約書、委託事項變更契約書1、2、買方議價委託書、柳坤霖與被告之通訊軟體「LINE」對話截圖附卷可證（見107年度司促16745號卷第11至16頁、本院卷第51至57頁），且兩造對於上開書證形式上均不爭執，從而上情應堪認定。

四、本院得心證之理由：

㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。

是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。

關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。

其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。

因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。

又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應於文義上及論理上詳為推求及以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決意旨參照）。

是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。

㈡本件原告依系爭委託銷售契約書第8條第3項第1、2款約定，請求被告給付178,000元之服務報酬，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點為：1.兩造於簽立系爭價格變更契約書2之時，是否有約定原告是不負擔仲介服務報酬費？2.原告依系爭委託銷售契約書第8條第3項第1、2款約定，請求被告給付178,000元之服務報酬，是否有理？分述如下：

⒈查系爭委託銷售契約書第2條約定：「委託銷售價格…，總價格新臺幣伍佰伍拾萬元整…」、第5條第1項約定：「服務報酬為成交價額之百分之肆…」、第8條第3項第1、2款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第1款給付原約定服務報酬之半數外，甲方仍應支付原約定之服務報酬，…①委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者。

②乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。

…」。

又兩造於107年7月13日簽立之系爭價格變更契約書1載明「…特約條款：本合約為一般買賣，屋主需負擔土地增值稅，1/2代書費及仲介肆%服務費。

…」，足見兩造於系爭委託銷售契約書及系爭價格變更契約書1簽立時，即已約定被告需負擔仲介服務報酬費及仲介服務報酬費之計算方式，並特定「一般買賣」之意，係指屋主（即被告）需負擔仲介4%服務費；

且參以被告簽立系爭價格變更契約書2後，訴外人柳坤霖與被告之通訊軟體「LINE」之對話紀錄，被告先稱：「440萬，那你的仲介費在往上加嗎？」、柳坤霖回復：「張小姐，本合約為一般買賣，440萬含仲介費，正在洽談中，晚一點回覆妳，謝謝」、「張小姐早安，願妳順心願快，待會見～」、被告復又稱：「好後悔！當出說仲介費是外加的，不是內含，不想這個價格賣出」，此有通訊軟體「LINE」對話截圖附卷可證（見本院卷第51、53頁），益徵被告當時已了解系爭委託銷售係屬「一般買賣」，且原告並未同意被告不需負擔仲介服務費乙節。

又被告雖另辯稱：系爭價格變更契約書2並未有仲介服務費負擔之約定，可知其不需負擔仲介服務費云云，查系爭價格變更契約書2上之特約條款雖未載明本件係屬「一般買賣」或被告需負擔仲介服務費，然依據系爭委託銷售契約書及系爭價格變更契約書1之約定，本件即屬上揭所述之被告需負擔仲介服務費之「一般買賣」，已如前述，又觀之系爭價格變更契約書2之記載，除成交價格外，並無變更「一般買賣」意義或免除被告給付仲介服務費之記載，且被告於本院審理時已自認：簽立系爭價格變更契約書2時，柳坤霖並未向其表示不收傭金等語（見本院卷第47頁），據上，自難僅因系爭價格變更契約書2並無上揭「一般買賣」或被告需負擔仲介服務費之記載，即認兩造已變更上揭「一般買賣」之約定，是被告辯稱：兩造當時有不收仲介服務費之約定乙節，實已難認可採；

況證人柳坤霖於本院審理時結證：系爭委託銷售契約書約定仲介費係賣方即屋主百分之4；

系爭價格變更契約書1之特約條款之所以記載「特約條款：本合約為一般買賣，屋主需負擔土地增值稅，1/2代書費及仲介肆%服務費」，係因有些屋主不知道什麼是一般買賣，一般買賣就是屋主需另外負擔土地增值稅、仲介費、代書費一半；

伊於107年8月5日先拿到訴外人方惠珍之系爭議價委託書後，伊才去跟被告在晚上7、8點簽立系爭價格變更契約書2；

系爭價格變更契約書2之所以未記載上揭條款，係因其上已載有原委託編號為AG0000000即系爭委託銷售契約書，且伊有於系爭價格變更契約書2簽立時告知被告是一般買賣，且在手機上也提及一般買賣尚另含仲介費；

通訊軟體「LINE」為伊與被告之對話，該對話係伊跟被告回報成交，被告回應說有含仲介費嗎？伊說有，這是一般買賣，被告說好後悔，當初被告有答應要付仲介費等語甚明（見本院卷第93至95頁），其證述與系爭價格變更契約書1、2及柳坤霖與被告之通訊軟體「LINE」之對話紀錄互核相符（見本院卷第49至57頁），並考量若兩造於簽立系爭價格變更契約書2時確有變更上揭「一般買賣」之約定，被告應不會於上揭通訊軟體「LINE」上向柳坤霖表示「好後悔！當出說仲介費是外加的，不是內含，不想這個價格賣出」等語，益徵兩造當時並未有變更上揭「一般買賣」之約定而改為不收服務報酬費之情事；

綜上，原告主張：兩造就系爭房屋之委託銷售，係成立上揭「一般買賣」之約定，即被告需負擔仲介服務費乙情，堪信為實，被告辯稱：兩造有被告不收服務報酬之約定云云，則不足採信。

⒉又原告雖依據系爭委託銷售契約書第8條第3項第2款約定，請求被告給付服務費，然訴外人柳坤霖雖已透由訴外人陳伯嘉，與訴外人方惠珍以買受價格4,450,000元簽立系爭議價委託書，並由陳伯嘉收受100,000元作為議價金，業如前述，惟系爭委託銷售契約書第8條第3項第2款係約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，…，甲方仍應支付原約定之服務報酬，…②乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。」

據此，該約款之適用係以被告業已收受定金為前提，惟系爭委託銷售契約書第6條第2項後段記載「甲方□同意□不同意授權乙方於買方出價後達於委託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於甲方時，乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金」，被告並未勾選同意，基此，被告尚未同意原告或他人代其向買方收取定金，而陳伯嘉所收之100,000元之議價金，仍在陳伯嘉處，並未交付予被告乙節，亦經證人柳坤霖於本院審理時證陳明確（見本院卷第95頁），自難認被告業已收受該100,000元，核與上揭系爭委託銷售契約書第8條第3項第2款之約定不合，則原告猶執前詞而依據系爭委託銷售契約書第8條第3項第2款之約定向被告請求仲介服務費，自屬無憑。

⒊又被告雖另辯稱：原告不顧其欲實拿4,400,000元之條件，兩造已約定被告不須負擔仲介服務費之約定，仍強行要向被告收取仲介服務費，且依訴外人柳坤霖之證詞，兩造亦同意如果買方無法將價金拉高，即把定金退還買方，再另尋買主，原告竟違反約定，強迫被告支付仲介服務費，並提起本件訴訟，顯已違約，被告即無繼續兩造之委託銷售可能，故而被告係因非可歸責於己之事由解約云云，然兩造並無不收取仲介服務費之約定，業如前述，又證人柳坤霖於本院審理時雖另證陳：「（107年8月6日早上證人在電話中約我到公司去簽約，我說這個價格我不會同意要賣，證人說會請買方再提價？）有，我說見面談。

如果不提價，我們至少要把定金還買方，然後再另外找買方。」

等語（見本院卷第99頁），然細繹其證詞內容，當時應係被告拒絕出面簽立買賣契約，柳坤霖為解決僵局，遂提出一些可能之解決方案，希望被告能出面商議解決方式，然被告並未進一步出面商議，自難認兩造事後有退還定金繼續尋找買家之協議；

此外，被告又未能提出其終止系爭委託銷售契約係基於其他不可歸責自己之事由，是被告上揭辯詞，自不足採，從而，自應認被告係片面終止委託，且此終止係可歸責於被告甚明。

據上，原告依系爭委託銷售契約書第8條第3條第1款之「委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者，甲方（即被告）應給付原約定服務報酬之半數」及第5條第1項「服務報酬為成交價額之百分之肆…」之約定向被告請求服務報酬，於89,000元內（計算式：4,450,000x4%x1/2=89,000元），自屬有據，逾此部分，則不足採。

㈢復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴，或依督促程式送達支付命令，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項分別定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率；

而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。

上揭原告對被告之仲介服務費債權，核屬無確定期限之給付債權，既經上揭原告提起本件訴訟，被告迄未給付，當應負遲延責任，依前開說明，原告請求自本件支付命令送達翌日即107年9月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，尚無不合，應予准許。

㈣綜上所述，原告依系爭委託銷售契約書第5條第1項、第8條第3項第1款之約定，請求被告給付89,000元及自107年9月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分，即非有據，應予駁回。

㈤本判決係就民事訴訟法第427條第1項所定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；

另被告陳明願供擔保，請准免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當擔保金額予以宣告。

㈥因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。

㈦訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第87條第1項。

中 華 民 國 108 年 3 月 21 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 王參和
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 22 日
書記官 程伊妝