臺南簡易庭民事-TNEV,107,南簡,262,20190329,2

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 107年度南簡字第262號
原 告 蔡月理
訴訟代理人 王識涵律師
被 告 郭義和
訴訟代理人 陳宏義律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年2 月26日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路00號房屋返還給原告。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及自民國（下同）107 年1 月1 日起到返還第一項房屋為止，按月給付原告1萬5,000 元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用1,000元由被告負擔。

五、本判決原告勝訴部分得假執行；但第一項部分在被告以7 萬1,800 元、第二項部分在被告以60萬元，為原告預供擔保後各得免為假執行。

六、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告於87年11月4 日向訴外人林成受（被告母親，已死亡）買受門牌號碼臺南市○○區○○路00號之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），當時係由郭明宗（被告哥哥，已死亡）代理林成受與原告簽約、交付房屋及變更稅籍，原告已自林承受受讓取得系爭房屋所有權或事實上處分權。

㈡又原告取得系爭房屋產權時，同意讓郭明宗暫時居住，嗣郭明宗死亡後，原告於100 年間整理系爭房屋，繳清郭明宗積欠之電費，並委請廠商重新申裝水電錶、更換前面大門遙控鐵捲門及後面通往隔壁門牌號碼32號房屋之門鎖。

然系爭房屋遭被告自101 年起無權占用開設鴨肉店及住居至今，雖經原告多次催討，被告均拒絕返還，故依民法第767條第1項前段所有物返還請求權、第962條占有人物上請求權及第242條代位權等規定，本於所有權人、占有人或代位所有權人之地位，請求被告返還系爭房屋。

㈢再者，被告無權占用系爭房屋營業及居住，自受有相當於租金之不當利益，並致原告受損害，系爭房屋供作店面營業使用，臨近公有零售市場、土城派出所、便利超商及攤販市集，位於臺南正統鹿耳門聖母廟聚落最繁榮社區，租金自然高於住家，故參考鄰近房屋租金，併依不當得利之規定，請求被告給付每月租金2 萬元之利益，則自101 年起至106 年為止共計6 年（起訴狀誤載為5 年），被告應給付原告之不當得利為144 萬元；

另應自107 年1 月1 日起到返還系爭房屋為止，按月給付原告2 萬元。

㈣因此起訴，請求法院判決：⒈被告應將系爭房屋返還原告。

⒉被告應給付原告144 萬元，及自107 年1 月1 日起到返還系爭房屋為止，按月給付原告2 萬元。

⒊願意提供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯：㈠系爭房屋為被告的祖厝，原始起造人為被告的父親郭利，被告從小居住在此長大，未曾搬離，戶籍地址也一直在此，被告父親於52年間死亡，系爭房屋是由被告與母親林成受及哥哥郭明宗共同繼承，3 人於65年間整修系爭房屋，於66年初申設房屋稅籍協商同意登記於母親名下，但系爭房屋仍為伊3 人所公同共有，未經全體共有人同意，郭明宗代理林成受與原告簽立之買賣契約，應不發生所有權或事實上處分權移轉效力，而且系爭房屋未辦理繼承登記，依民法第759條之規定，也不能以法律行為移轉給原告，原告亦未曾點交或占用系爭房屋。

㈡又系爭房屋坐落在臺南市○○區○○段000 ○0000 0○000地號土地上，其中之910 及910-1 地號原為被告與郭明宗共有持分各2 分之1 （其中910 地號現為兩造共有各2 分之1），另984 地號為國有土地（管理人為臺南市政府），被告與郭明宗於87年間因系爭房屋占用984 地號國有地，而共同向臺南市政府申請公有畸零地合併使用，當時於87年8 月6日書立切結書向臺南市政府保證系爭房屋為被告與郭義和所共有，且由被告繳納984 地號使用補償金至今，倘若系爭房屋為原告所有，理應由原告申請土地合併使用及繳納補償金，由此可證並非原告所有。

㈢再依據系爭房屋稅籍登記資料，林成受移轉給原告稅籍面積為1 、2 樓各為52平方公尺，但被告目前僅占用1 樓，2 樓已年久失修，破損不堪，被告並未使用，至於1 樓面積共約75平方公尺，其中約50平方公尺坐落在984 號國有地，約20平方公尺坐落在兩造共有之910 號土地，另約5 平方公尺坐落在被告所有之同段911 號土地上。

因此原告擁有之房屋稅籍面積及樓層，與被告占用現狀不符，無權請求被告返還。

㈣請求判決駁回原告之訴。

三、兩造不爭執事實（南簡卷第242- 243頁）：㈠原告於87年11月4 日向林成受（被告母親，於102 年7 月2日死亡）購買系爭房屋，買賣雙方之代理人為郭明宗（被告哥哥，於99年3 月3 日死亡）。

（補卷第6-10頁公證書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、契稅申報書及繳款書、房屋稅籍證明書等影本；

南簡卷第237 、261 頁郭明宗及林成受除戶資料）㈡系爭房屋現為被告占有營業兼住居。

㈢系爭房屋為未辦理保存登記建物，房屋稅籍號碼00000000000 ，原始納稅義務人為林成受，起課日期為66年1 月，於87年11月6 日因買賣變更納稅義務人為原告。

（南簡卷第109-113頁臺南市政府財政稅務局安南分局函附房屋稅籍登記表及平面圖）㈣系爭房屋坐落在臺南市○○區○○段000 ○00000 ○000 地號土地上，其中910 、910-1 地號土地為兩造共有（持分各2 分之1 ），另984 地號為國有土地（管理人為臺南市政府）；

910 （910-1 地號為自910 地號分割增加）原始所有權人為被告與郭明宗，郭明宗將持分設定抵押權給原告，郭明宗死亡後，其持分由母親林成受繼承，原告聲請拍賣取得現有之持分。

（南簡卷字第67- 75頁、83- 89頁土地登記資料）㈤郭明宗與被告於87年8 月間向臺南市政府申辦984 地號公有畸零地合併使用，當時有共同出具切結書聲明系爭房屋為其等所有。

（南簡卷第103 、105 頁臺南市政府函及切結書影本）㈥南簡卷第123-135 頁系爭房屋內外照片，為原告於100 年間所拍攝。

四、兩造爭執事項：㈠原告有無買賣取得系爭房屋之所有權或事實上處分權？㈡承前如有，被告占用系爭房屋是否有正當權源？

五、本院的判斷：㈠原告因買賣取得系爭房屋之事實上處分權：⒈按未保存登記之建築物，雖然不能辦理所有權移轉登記，但仍得為交易之標的物。

又未保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建築之事實上處分權讓與受讓人。

且稅捐機關房屋稅籍證明書上所有權人、共有人之登記，雖非如地政機關所為不動產登記有絕對之效力，但既係未保存登記建築物所有人向稅捐機關所為申報登記，且為稅捐機關對於建築物所有權人課徵房屋稅之依據，苟無反對之特別情事，應認房屋稅籍證明書上所有人、共有人，即為該建築物之所有人、共有人，始與常情相符。

再按納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形，房屋稅條例第7條前段亦有規定。

因此，未保存登記建物即使無法為保存登記，仍應向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形，並依法課徵房屋稅，故未保存登記房屋之稅納稅義務人應可作為判斷其原始起造人或嗣後受讓事實上處分權人之證據之一。

⒉經查，系爭房屋為未保存登記建物，房屋稅籍登記原始納稅義務人為林成受，起課日期為66年1 月；

原告於87年11月4日向林成受購買系爭房屋，並於同年月6 日辦理買賣變更納稅義務人為原告等情，分據兩造不爭執事實㈠、㈢可明。

是依前段說明，倘無其他反證足以推翻系爭房屋稅籍登記所表彰之所有權，應認最初設立稅籍之林成受即為系爭房屋之原始所有人。

而原告與林成受就系爭房屋所為之買賣讓與，雖因未辦保存登記而無法辦理所有權移轉登記，但既已變更納稅義務人登記，應認林成受已將系爭房屋之事實上處分權讓與原告。

⒊被告抗辯：系爭房屋為其父親郭利所原始起造，其父於52年間死亡後，由伊與林成受及郭明宗3 人繼承公同共有等情詞，核與爭房屋稅籍登記資料不符，依民事訴訟法第277條本文規定，被告應對此利己事實負證明之責。

對此，被告雖以其從小居住在此長大，未曾搬離，戶籍地址也一直在此之情詞，並提出戶籍謄本及臺南市安南區城北里長證明書（南簡卷第99、251 頁），欲為證明，然此僅能證明被告設籍於系爭房屋之事實，尚不能用以證明郭利即為原始起造人。

反觀系爭房屋稅籍登記表，系爭房屋之1 樓鋼筋混凝土加強磚造，係於65年12月建築完成，2 樓之鋼鐵造係於76年清查發現之增建等情（南簡卷第111 頁），顯示系爭房屋之1 樓是在被告父親死亡後才新建完成，2 樓部分則為1 樓於66年完成稅籍登記後再增建，均為被告父親死亡後才存在之屋況。

另由系爭房屋地址最初申請用電日期為56年4 月1 日（最初申請戶資料已銷毀），87年5 月7 日用電戶郭明宗因欠費停電終止契約拆表，嗣經原告於100 年7 月29日申請復電新設電表等情（同卷第381 、399 頁），亦顯示系爭房屋是在被告父親死亡數年之後才申請供電使用，均與被告陳稱系爭房屋為其父親郭利生前起造居住之情詞不合，尚難採信。

⒋又依兩造不爭執事實㈣、㈤所示，系爭房屋坐落在臺南市安南區城東段910 、910-1 及984 地號土地上，其中910 、910-1 地號土地為兩造共有（持分各2 分之1 ），另984 地號為國有土地（管理人為臺南市政府）；

910 （910-1 地號為自910 地號分割增加）原始所有權人為被告與郭明宗，郭明宗將持分設定抵押權給原告，郭明宗死亡後，其持分由林成受繼承，原告聲請拍賣取得現有持分。

被告與郭明宗於87年8 月間向臺南市政府申請984 地號公有畸零地合併使用當時，曾共同出具切結書聲明系爭房屋為其等所有。

然該切結書乃被告與郭明為取得國有土地合併使用權所出具，管理機關並未審查建物所有權歸屬，尚難依此證明被告父親為系爭房屋之原始起造人。

至其另提出臺南市市有土地使用補償金收入繳款書（南簡卷第101 頁），以上開國有地使用補償金為其繳納之情事，亦不足以推翻被告母親為房屋稅籍上之所有人之事實。

⒌再查，被告雖另陳稱原告從未曾點交或占有系爭房屋之情詞，然原告陳稱：其受讓系爭房屋時，同意讓郭明宗暫時居住，待郭明宗死亡後，伊於100 年間整理系爭房屋，繳清郭明宗欠繳電費，並委請廠商重新申裝水電錶、更換前門遙控鐵捲門及後方通往隔壁32號門鎖等情事，復據其提出於100 年間拍攝系爭房屋內外照片（見兩造不爭執事項㈥，南簡卷第123-125 頁），以及詠筌開發工程企業有公司100 年7 月28日估價單（水電配置申設）、台灣電力公司100 年7 月至107 年4 月收據、新立大五金行100 年7 月28日收據等影本為證（同卷第137-221 頁），可資證明郭明宗死亡後，原告於100 年間更新門鎖及水電，已取得對於系爭房屋之事實上管領力。

參酌系爭房屋原用電戶為郭明宗，其因欠繳電費而於87年間遭終止供電拆表，嗣經原告於100 年間繳清欠費，申請復電新設電表等情事，已如前述，可見系爭房屋之原居住人應為郭明宗，而原告向林承受買受系爭房屋，同意讓郭明宗繼續居住，因此取得間接占有，以代交付，俟郭明宗死亡後，原告於100 年間入屋整理、更換水電錶及門鎖，取回對系爭房屋之直接占有，已堪認定。

被告陳稱原告未曾占有系爭房屋之情詞，亦無可採。

⒍從而，原告於87年間向林承受買受取得系爭房屋之事實上處分權，並於100 年間取回對系爭房屋之直接占有，堪以認定。

被告抗辯系爭房屋為其父所原始起造，其父死亡後，伊因繼承而與林承受、郭明宗公同共有等情詞，並無可採。

㈡被告占用系爭房屋，並無正當權源：⒈按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物，民法第962條前段所規定。

又按以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。

本件原告已買賣取得系爭房屋之事實上處分權，並於100 年間取回對系爭房屋之直接占有，已如前述，而系爭房屋現為被告所占有營業及住居之事實，復無爭執（見兩造不爭執事實㈡）。

是原告以被告無權占用為原因，請求被告返還系爭房屋，被告自應就其有權占用之利己事實，負舉證之責。

惟其並未提出占用系爭房屋之正當權源，則原告依前揭規定請求其返還該屋，即屬有據。

⒉被告雖另以：系爭房屋部分坐落在其所有之同段911 號土地上，且其僅使用1 樓部分，未使用2 樓等情詞，抗辯原告不得請求被告返還全部房屋云云。

然土地及建物係屬不同客體，系爭房屋縱有占用被告土地之情事，與被告無權占用系爭房屋，係屬二事，尚難執此拒絕返還。

又系爭建物為2 層樓之單一建物，被告既占用1 樓店面營業，縱未使用2 樓空間，整體建物仍為被告所占用，原告自得請求其返還系爭房屋全部（包括1 、2 樓) ，是其此部分所辯，亦無可取。

⒊又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），無權占有他人之建物亦同。

故被告無權占有系爭房屋營業，應獲有相當租金之利益，原告請求其應返還所受利益，自屬有據。

經查：①原告請求被告應返還自101 年起算之不當得利乙節，依其所提出自100年10月起繳納系爭房屋電費收據，均僅最低度數（見南簡卷第145-219頁），顯示被告並未使用系爭房屋電力，尚無從證明被告係自101年起占用系爭房屋營業。

然原告另陳稱被告使用與系爭房屋（34號）隔壁之32號房屋水電之情，除提出34號及32號房屋現況照片可證（同卷第339-350頁），並經本院查明被告於91年間申請裝設32號房屋電力，而該戶用水則於87年間因原用戶郭明宗欠費而廢止，嗣經被告於103年9月4日申請復水使用等情，亦有該戶水籍及用電資料可稽（同卷第383-385、399頁），是由被告申請32號房屋復水使用之年份，堪估被告占用系爭房屋營業之時間，最早應從103年9月份起。

故計算被告占用系爭房屋營業受利益之起始日，應從103年9月起算。

②又租金之數額，須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之。

另按土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，其立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。

立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。

至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，則無立法限制租金額之必要（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。

本件被告占用系爭房屋經營小吃店，則其租金不應受土地法第97條之限制。

審酌系爭房屋臨近公有零售市場、土城派出所、便利超商及攤販市集，位於臺南正統鹿耳門聖母廟附近，商業繁榮、交通便利等情，有系爭房屋周圍地區空照圖及現況照片供參（南簡卷第47-63 頁），再參考原告提出鄰近住屋出租資訊（同卷第271-276頁），每月租金約1萬元至1萬2,000元不等，系爭房屋屋齡及面積等一切情事，營業用每月租金應以1萬5,000元之數額，較為合理。

故原告得請求被告給付所受之利益，應以每月1萬5,000元，即每年18萬元計算為適當。

原告請求以每月2萬元計算，尚屬過高。

③從而，原告依不當得利之規定，請求被告給付自103 年9 月1 日起至106 年12月31日為止共計60萬元（即18萬元×3 年＋1 萬5,000 元×4 個月＝60萬元），以及自107 年1 月1日起到返還系爭房屋為止，按月給付原告1 萬5,000 元之部分，應予准許；

逾此部分之請求，則不能准許。

六、結論：原告依民法第962條前段及第179條規定，請求被告返還系爭房屋，並給付原告60萬元，以及自107 年1 月1 日起到返還系爭房屋為止，按月給付原告1 萬5,000 元部分，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，不應准許。

七、假執行：本件原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第427條第2項第4款適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

被告表示願意提供擔保，請准宣告免為假執行，亦與民事訴訟法第392條第2項規定相符，故斟酌後定相當的擔保金額宣告之。

至於原告請求不被允許部分之假執行聲請，則無理由，應予駁回。

並依民事訴訟法第79條規定，為訴訟費用負擔之諭知。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
民事簡易庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 4 月 2 日
書記官 謝璧卉