臺南簡易庭民事-TNEV,107,南簡,42,20180331,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 107年度南簡字第42號
原 告 黃建壬
被 告 鄧曉玲
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號六樓之一房屋遷讓返還原告。

被告應自民國一○六年十一月七日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟參佰伍拾元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之八十二，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查原告起訴時之聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路00號6 樓之1 房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告；

㈡被告應自民國106 年11月6 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）38,700元。

嗣於本院107 年3 月5 日言詞辯論期日變更其聲明第2項利息起算日為106 年11月7 日，核原告上開所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法律規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭房屋為原告所有，兩造於105 年4 月29日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定被告以每月租金12,900元承租系爭房屋，租賃期間自105 年5 月7 日起至106 年11月6 日止，嗣租期屆滿，被告拒不搬遷，為此，爰依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭契約第12條約定按月給付每月租金3 倍之違約金等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；

㈡被告應自106 年11月7 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告38,700元。

二、被告則以：租期屆滿後，兩造有合意續約，且伊上網看到租屋契約的違約金不能超過租金2 倍等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第134頁）：㈠兩造於105 年4 月29日簽訂系爭契約，約定被告以每月租金12,900元承租原告所有系爭房屋，租賃期間自105 年5 月7日起至106 年11月6 日止。

㈡被告於簽訂系爭契約時將押金23,000元交予原告收訖；

兩造復約定租金按月計算，並應於每月10日前匯入原告所有合作金庫銀行府城分行帳號0000000000000 號帳戶。

㈢系爭契約第5條約定：「承租人於租賃期限屆滿，不得向出租人請求遷移搬遷費或任何費用。

（第1項）租期屆滿本約終止，如欲展延租期，應於租期屆滿前3 個月通知對方，雙方應另立書面契約，否則本約屆滿以終止論。

（第2項）」之內容。

㈣系爭契約第12條約定：「租賃契約終止時，承租人應將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。

（第1項）承租人未依約定遷出返還房屋時，出租人得向承租人請求按照租金三倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。

（第2項）」之內容。

㈤系爭契約第12條第2項所指按照租金3倍支付違約金即38,700元（計算式：每月租金12,900元3 ＝38,700元）。

四、本院得心證之理由：㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有據？⒈按不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；

租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第422條、第450條第1項及第455條第1項前段分別定有明文。

查兩造簽訂之系爭契約，期限自105 年5 月7 日起至106 年11月6 日止，已逾1 年，且系爭契約第12條第1項約定：「租賃契約終止時，承租人應將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。」

，顯見兩造係訂立定有期限之租賃契約，依上開法條規定及系爭契約之約定內容，除非兩造間合意繼續租賃系爭房屋，否則租賃關係於期限屆滿時（即106 年11月6 日）即告消滅，被告應於租賃關係終止後負返還系爭房屋予原告之義務，尚不得以任何理由拒絕。

據此，原告主張兩造間之租賃關係於租期屆滿時消滅，並請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。

⒉被告固辯稱其於106 年11月2 日有與原告聯絡，嗣與原告達成續租半年之合意，並以卷附兩造簡訊內容為證云云，然觀諸原告於106 年10月29日發送「不好意思，跟妳提一下。

原本11 /6 合約到期，我委託的房仲11/12 週日要帶客戶看房子，這部分要跟您提一下，如果您沒辦法接受讓房仲帶客戶過去看房，可能我們無法達成共識，可能要照原本合約走，沒辦法讓您續租，再請您回覆我您的答覆，看是否要續租，如要續租的話，請讓我委託的房仲業務帶客戶過去看房子」內容之簡訊予被告，被告於同年11月2 日回覆「請打給我」內容之簡訊，原告再發送「鄧小姐妳好，存證信函已寄出，內容如下：台端向本人承租位於台南市○○區○○里0 鄰○○路00號6 樓之1 之房屋，租期至民國106 年11月6 日止，本人特此聲明屆期不再續租，並於106 年11月10日前限期搬遷，到約後請勿繳納租金，否則法院提存，謹請台端屆期按時搬遷將房屋點交返還本人，特此通告，以免爭訟。

本人已將此事委任本人大嫂盧小姐處理，有問題請找盧小姐」內容之簡訊予被告，則兩造間顯然並未合意繼續租賃契約關係，被告不得以租賃關係存續而繼續占用系爭房屋，被告上開所辯，自非可採。

⒊再按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。

如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。

被告雖辯稱因系爭房屋漏水嚴重，致其同居於系爭房屋之家人身體產生病變並影響生活作息云云，但此情縱然為真，乃出租人之修繕義務責任，依前開法條規定，被告僅得定相當期限催告出租人即原告為修繕，如不為修繕時，得主張終止契約或自行修繕而請求原告償還其費用或於租金中扣除之，尚不得據此而拒絕返還系爭房屋。

是被告以上開理由予以爭執，並拒絕返還系爭房屋，洵屬無據，並無可採。

㈡原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告按月給付違約金38,700元，是否有理由？⒈按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。

關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19年上字第1554號民事判例參照）。

易言之，違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。

惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。

而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。

違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。

若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；

若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。

⒉經查，兩造間之租賃關係於106 年11月6 日租期屆滿時業已終止，被告違反系爭契約第12條約定，未於終止時遷出，已經本院認定如前，原告據此主張被告應依系爭契約第12條約定按月給付3 倍租金，固屬有據，惟審酌該違約金之約定文義，係兼具履約擔保及損害填補作用，是本院審酌被告自106 年11月6 日迄今仍居住系爭房屋之違約情節、違約行為之危險性及原告可能所受損害數額等情，認本件原告得請求被上訴人給付之違約金數額應酌減為按月給付19,350元（即每月租金1.5 倍，計算式：每月租金12,900元1.5 ＝19,350元），始為適當；

逾此部分之請求，則無理由。

五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權，請求承租人即被告將租賃物即系爭房屋遷讓返還原告，並自106 年11月7 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金19,350元，為有理由，應予准許，逾上開範圍所為請求，為無理由，應予駁回。

六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
臺南簡易庭 法 官 王鍾湄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。
且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 蘇嬿合