臺南簡易庭民事-TNEV,108,南簡,1529,20200318,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
108年度南簡字第1529號
原 告 蕭秋桂
訴訟代理人 陳金傳
陳柔嘉
被 告 黃勻虹


上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109年3月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段○○○號一樓、二樓、地下室之房屋全部騰空，並遷讓返還原告。

被告應自民國108年9月23日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬叁仟壹佰元。

訴訟費用新臺幣柒仟柒佰壹拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。

原告起訴時原聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號1樓房屋騰空遷讓返還原告。

㈡願供擔保，請准宣告假執行，訴訟中變更為：㈠被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號1樓、2樓、地下室之房屋（下稱系爭房屋）全部騰空，並遷讓返還原告。

㈡被告應自民國108年9月23日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）23,100元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第129頁）。

核其所為之變更，所主張之基礎事實同一，並擴張應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與上開規定並無不符，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：伊於107年8月22日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將其系爭房屋出租與被告，租賃期間自107年9月22日起至108年8月22日止，每月租金23,100元。

系爭租約已於108年8月22日到期，原告曾於到期前2個月提出新租約，並將租金調漲為25,100元，但被告在本件訴訟前，並未於新租約簽名並交予原告，也沒有回應，僅在108年9月22日匯款23,100元予原告。

原告遂於108年9月25日以永樂郵局第219號存證信函向被告表示不再出租，限期1個月搬遷，並向調解委員會聲請調解，但調解時被告未到；

嗣後原告於108年10月15日又以永樂郵局第233號存證信函向被告表明不續租，終止租賃契約並限期搬遷，被告仍未有回應。

原租賃關係既業因屆期而消滅，兩造間復未成立新租賃契約，被告已無權繼續使用系爭房屋。

為此，基於租賃物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋，又因被告曾有給付一期相當於租金之不當得利，故自108年9月23日起，基於不當得利之規定，請求被告於遷讓返還系爭房屋前，應按月給付23,100元。

並聲明：如主文第1、2項所示。

三、被告則以：伊自95年起向原告承租系爭房屋，其中僅一樓作為真善美中醫診所經營使用，所以只有一樓部分需申報預扣房屋稅，104年被告被查稅後始知，自99年開始，所有房租稅都沒有申報，如果23,100元為一總額統包，就需預扣百分之10的房屋稅和百分之2的補充保費，因為被告為扣繳人，補繳稅款的通知單會寄到診所，但這個稅款是房東的所得稅，所以原告的會計師叫被告從104年9月開始繳納2萬零餘元的金額。

從105年1月開始，被告每月將房租分三筆、總額為23,100元存入原告的國泰世華帳戶，並預繳1,000元的房租稅，也就是被告每月實際繳納之金額為24,100元。

原告於108年7、8月間有說想調整租金為25,100元，並交付新的租賃契約書，租賃期間為108年9月22日至110年8月22日，因被告已承租10幾年，覺得租期有點短，想租長一點的時間，而且原告並沒有講清楚這25,100元的金額究竟是包含哪些，雖然被告在新租約最後一頁有蓋章，但未將新租約交給原告，且雙方就新的金額25,100元包含內容究竟為何，並無達成合意，所以沒有成立新的租賃契約。

被告於108年8月22日至108年9月22日間，有足額繳納23,100元，加上1,000元的房租稅，共實付24,100元。

因兩造在108年9月24日開始有糾紛爭執，被告出於害怕，始未繼續付款。

並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：㈠原告主張被告向其租賃系爭房屋，約定租期自107年9月22日起至108年8月22日，租金為每月23,100元（含水費100元）。

原告於租期屆滿前2個月，曾提出新租賃契約書予被告，但被告在本件訴訟前，並未於新租賃契約簽名後交還原告，兩造並無成立新租約之合意，原告並分別於108年9月25日、108年10月15日以永樂郵局第219、233號存證信函通知被告終止系爭租約，並請求被告遷讓房屋，以及被告有在108年9月22日匯款23,100元予原告，被告至今仍繼續使用系爭房屋等情，業據提出房屋租賃契約書、存證信函等件為證（補字卷第19、25-43頁），且為被告所不爭執（本院卷第77-78頁），自堪認原告此部分之主張為真實。

㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。

又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，同法第455條前段亦有規定。

經查，兩造間之系爭租約既約定租賃期間於108年8月22日屆至，堪認兩造間之租賃關係業因期限屆滿時而消滅，且被告亦自承其雖然在新租約最後一頁蓋章，但未將新租約交給原告，且兩造間就新的租金金額25,100元內容究竟包含為何未有達成合意，所以沒有成立新的租賃契約等語（本院卷第78頁），足見兩造並未續約或簽立新約，且本件復無民法第451條所定視為以不定期限繼續契約之情事，是原告主張兩造間租賃關係業因租賃期間屆至而消滅乙節，應可採憑。

從而，原告基於租賃物返還請求權，請求被告應將系爭房屋騰空，並遷讓返還原告，即屬正當，應予准許。

㈢至被告辯稱104年被查稅後才知道從99年開始，所有房租稅都沒有申報，如果原租金金額23,100元為一總額統包，就需預扣百分之10的房屋稅和百分之2的補充保費等語；

按依所得稅法第88條第1項第2款、第89條第1項第2款規定，被告為承租人，原告有租賃所得，為租賃所得之納稅義務人，應併入個人綜和所得總額課徵所得稅，而被告為租賃所得之扣繳義務人，此乃法律之規定。

經查，系爭租約第22條乃約定房屋的租賃所得稅由甲/乙方負責申報繳納，扣繳憑單交予甲方以便報稅（補字卷第41頁），本院審酌兩造就甲/乙二字未為任何圈選或刪除，足認兩造在成立系爭租約時，並未約明何人繳納百分之10的租賃所得稅退稅及二代健保費百分之2，此部分本應由兩造發現此爭議時加以協議、約定，而被告於本院則自陳，其自104年9月開始就依原告的會計師指示，除繳納23,100元外，再預繳1,000元的房租稅，等於實繳24,100元等語（本院卷第77頁），依此觀之，被告於系爭租約租賃期間乃同意實繳租金23,100元（含水電）外，再另負擔相關的稅費，而此結果既係經兩造協議之結果，被告自不得再以此資為拒絕繳納租金或搬遷之事由，應可認定。

㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，亦為民法第179條規定。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。

而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院72年度台上字第4012號判決、61年台上字第1695號判例意旨參照）。

本件租賃契約既已終止，被告自無權繼續占用系爭房屋，其繼續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依據前開規定，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利。

又兩造間之系爭租約約定之房屋租金既為每月23,100元，則原告主張依照系爭房屋先前租金額度作為被告使用系爭房屋利益之計算標準，應屬相當。

從而，原告依據不當得利之規定，請求被告給付自108年9月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付23,100元，洵屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依據租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空返還原告，及自108年9月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,100元，為有理由，應予准許，爰分別判決如主文第1、2項所示。

六、被告請求傳喚原告之會計師以證明被告繳納之租金金額與系爭租約所寫的23,100元不一致，且大於23,100元部分，核無必要，不應准許；

又本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。

七、本判決係屬民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
臺南簡易庭 法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
書記官 陳雅婷