臺南簡易庭民事-TNEV,108,南簡,346,20191227,2

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 108年度南簡字第346號
原 告 張哲耀

訴訟代理人 劉家榮律師
陳妙真律師
被 告 翁玉仙



訴訟代理人 吳剛魁律師
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國108年12月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣30萬元，及自民國108年1月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

被告應將原告所簽發如附表所示之本票一紙返還原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣30萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。

本件原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）30萬元，及自民國108年1月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

嗣於本院108年5月3日言詞辯論期日變更聲明為被告應給付原告30萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

再於108年8月23日具狀追加請求被告應將原告簽立租約時所簽發交付被告供擔保之如附表所示之本票乙紙（下稱系爭本票）返還原告。

原告上開利息起算日之變更核係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許，另被告雖不同意原告就返還系爭本票之追加，惟原告所追加請求之系爭本票亦係基於兩造間租賃關係所簽發用以擔保之用，與原返還押租金之訴基礎事實相同，亦不甚妨礙被告之攻擊防禦及訴訟終結，亦合於前開規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

（一）原告於97年12月16日與被告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）向被告承租門牌號碼高雄市○○○路000○000○000號房屋（下稱系爭房屋）作為牙科診所使用，租賃期間自97年12月1日起至107年12月1日止，共計10年，原告並交付30萬元之押租金予被告，同時簽發系爭本票予被告作為原告如中途中止契約未將系爭房屋恢復原狀或未繳租金應負賠償責任之擔保，並約定如均無問題，被告應在到期日或解約日退還系爭本票予原告。

而原告承租後均有依約繳納租金，租賃契約到期後，兩造未再續約，原告並分別於107年12月7日、14日以高雄武廟郵局存證號碼313號、320號存證信函通知被告受領系爭房屋，返還30萬元押租金及系爭本票，惟原告將系爭房屋依系爭租約約定之原狀交還被告後，被告卻不返還原告30萬元押租金及系爭本票，爰提起本件訴訟請求被告返還原告30萬元押租金及系爭本票。

（二）原告已將系爭房屋點交被告，並無被告所述之毀損系爭房屋情事，系爭房屋騎樓柱子於系爭租約簽訂時，並非紅色大理石材質： 1、依被告108年9月16日民事陳報三狀附件4照片，可知系爭房屋騎樓柱子係內部紅色柱子外包覆鐵灰色船板，鐵灰色船板外再包覆一層木板後始將裝潢釘在木板上，非原狀為紅色大理石。

又系爭租約第25條約定乙方（即原告）遷出時，僅能搬走可移動之物品，其餘固定的東西不得搬走，系爭房屋既有裝潢附著於騎樓柱子，非毀損不能分離，依民法第812條之規定，被告為該裝潢所有權人，原告非得自行拆除毀損。

2、依原告108年8月23日民事追加暨答辯狀附原證2照片，系爭房屋柱子現況無斑駁脫落情形，復依被告108年8月22日民事陳報二狀附件1照片6及原告108年8月23日民事追加暨答辯狀附原證1照片，系爭房屋中之門牌號瑪大順三路192號與隔壁鎖印店間隔之柱子雖剝落，惟依本院卷第67頁右下角照片，系爭房屋於108年3月1日出租予陳世達時該柱子未有剝落情形，可證系爭房屋於系爭租約期滿原告退租後交屋時未有何柱子剝落等瑕疵。

3、原告交還系爭房屋予被告時，兩造有至現場確認屋況，被告未有任何意見，且再將系爭房屋以高於系爭租約約定之租金出租予訴外人陳世達，依一般交易實務，房屋折舊年限增加，現值將會減少導致租金下降，若非原告於系爭房屋內所為之裝潢使系爭房屋價值增加，被告無法以較高之租金另行出租系爭房屋，是系爭房屋已依系爭租約約定之原狀交還被告，未有何瑕疵。

4、證人黃裕誠未參與系爭租約締結過程，亦未於簽訂系爭租約時在場，更不知系爭租約內容，僅於系爭租約租期結束後，受被告委任將系爭房屋再出租予陳世達，無法證明系爭房屋出租予原告時之原狀。

證人黃裕誠拍攝鈞院卷第191至213頁之租約附件照片時，被告尚未將系爭房屋柱子裝潢拆除，其竟依該照片證述系爭房屋騎樓柱子原狀為紅色大理石，且系爭房屋騎樓柱子已貼有「彩鱷水族」字樣與彩虹色板，證人亦悖於事實陳述嗣後之承租人：「外面的柱子裝潢他都沒有動」，其立場偏頗於被告，與被告串通證詞，以取得對被告訴訟上有利之地位。

（三）系爭租約第4條所約定之「恢復系爭房屋之原狀」，僅係要求原告不得向被告要求補償，且該原狀係以甲方（即被告）所留存之照片為證，自應由被告就系爭房屋原狀為何負舉證責任，況該約定係以若有毀損，始以原告交付被告之系爭本票負賠償責任，亦即回復原狀義務係以系爭本票為對待給付而非沒收押租金，並限於增建改造或裝潢有毀損之情形始足當之，被告以同時履行抗辯主張拒絕返還押租金並無法律上之理由，應予駁回。

（四）系爭租約於107年12月1日期滿後，原告已將系爭房屋交還被告使用收益，被告復將系爭房屋出租陳世達，陳世達既與被告另簽訂租約，自應係以現狀交屋承租，陳世達並曾於原告訴訟代理人108年6至7月至系爭房屋現場履勘時表示系爭房屋有須修繕之處均由其負擔，另依民法第429條第1項規定，租賃物應由出租人負擔修繕義務，是系爭房屋交還被告後所生之瑕疵當不由原告負責修繕或回復原狀，應由陳世達負擔或應自認將系爭房屋騎樓柱子裝潢拆開之被告與證人黃裕誠負責修繕，被告應返還押租金及利息予原告。

（五）並聲明： 1、被告應給付原告30萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

2、被告應將系爭本票返還原告。

二、被告則答辯：

（一）依系爭租約第4條約定：「乙方（即原告）就租賃物，為使用之便利或美觀而增建改造或裝潢，應在安全及合法施工，其費用由乙方自理。

租期屆滿或中途終止租約時，應恢復租賃物約定之原狀，不得要求甲方（即被告）補償，並以甲方所持有之照片為證，若有損壞，以簽約時乙方交付甲方之本票負賠償之責任」，原告就系爭房屋負有回復原狀義務，被告將系爭房屋出租予原告時，系爭房屋騎樓柱子為紅色大理石造，原告承租後將柱子改貼淡黃色橫紋式磁磚，將原紅色大理石破壞，迄今未回復原狀，依被告所提出之修復報價單，系爭房屋騎樓之柱子回復為紅色大理石之修復費用為37萬元，已超過押租金金額，原告對被告所提出之報價單亦不爭執，僅就修復金額有所保留，應由原告就修復金額負舉證之責，是被告於原告回復原狀前自得主張同時履行抗辯。

（二）被告有簽發系爭本票，並約定：「如租約終止時，未將租賃物約定恢復之原狀，或有不當之損毀...，則本票得以兌現，乙方（即原告）不得有異議」。

原告退租後，被告即有要求原告將系爭房屋回復原狀，故被告未將系爭本票返還原告，雖被告尚未持系爭本票對原告主張權益，然並不因此代表原告已將系爭房屋回復原狀或系爭房屋退租時無任何瑕疵，系爭房屋騎樓柱子改貼淡黃色橫紋式磁磚乃原告承租系爭房屋後施作之裝潢，原告應將騎樓柱子回復為原來之紅色大理石，原告既未回復，亦不得要求返還系爭本票。

（三）並聲明：請求駁回原告之訴。

三、本件經調查，兩造對下列事實不為爭執，並有兩造提出之系爭租約、照片及被告與訴外人訂立之房屋租賃契約書（本院卷第43頁至83頁）為證，堪信為真實：

（一）兩造於97年12月16日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋作為牙醫診所使用，約定租期自97年12月1日起至107年12月1日止，共計10年，租金按年調整，第10年每月租金14萬元，原告並另提供擔保金30萬元，約定「於乙方（即原告）違約或提前解約或積欠共達2個月租金，視同違約終止租約時，任憑甲方沒收處分」（系爭租約第3條），復另行簽發系爭本票交付被告，並約定「本票僅提供保證，不得提示或兌現。

但如租約中止時，未將租賃物恢復約定之原狀，或有不當之毀損，或租金未按期繳納，則本票得以兌現，乙方（即原告）不得異議。

如均無問題，甲方（即被告）應在到期或解約日退還本支票（應為本票，誤載為支票）予乙方。」

（二）系爭租約第4條約定「乙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增建改造或裝潢，應在安全及合法施工，其費用由乙方字理。

租期屆滿或中途終止租約時，應恢復租賃物約定之原狀，不得要求甲方補償，並以甲方所持有之照片為證，若有損壞，以簽約時乙方交付甲方之本票負賠償之責任。」

（三）系爭租約已到期，兩造未再續約，原告於107年12月7日、14日有分別寄發高雄武廟郵局存證號碼313號、320號存證信函通知被告辦理返還房屋，返還押租金及系爭本票。

（四）被告於108年1月26日與訴外人陳世達簽立如本院卷第45頁至83頁內容之房屋租賃契約書，將系爭房屋出租予陳世達，約定租賃期限自108年3月1日至113年2月28日止，租金每月157,480元，承租人亦有交付押租金（或擔保金）30萬元予被告，被告已將系爭房屋交付承租人陳世達占有使用。

四、原告主張系爭租約已經期滿且原告已將系爭房屋交還被告，被告即應返還原告簽約時所交付之押租金30萬元及系爭本票等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

因之，本院所應審酌者，厥為：（一）被告抗辯原告尚未就系爭房屋回復原狀前，不得請求返還押租金30萬元，是否有據？（二）原告於返還系爭房屋時，是否未將系爭房屋回復原狀，而應對被告負損害賠償責任。

茲說明如下：

（一）原告係請求被告返還系爭租約簽立時所交付之30萬元，而該30萬元依系爭租約第3條約定內容該30萬元係用以擔保「於乙方（即原告）違約或提前解約或積欠共達2個月租金，視同違約終止租約時，由甲方（即被告）沒收」之用，並非供損害賠償之用，此觀系爭租約第3條及第23條約定內容亦可知，而本件兩造間租約係租期屆滿未再續約，原告並無違約或提前解約或積欠租金之情事，此為被告所不爭執，則被告即無沒收該30萬元之權利，於租期屆滿後自應返還原告，始屬合理。

被告雖抗辯兩造間尚有系爭房屋尚未回復原狀之爭執，被告得主張同時履行抗辯云云，惟被告所抗辯之恢復原狀義務乃係約定於系爭租約第4條，該第4條既與第3條分開約定，則30萬元之擔保金非系爭租約第4條約定內容範圍，是被告以系爭房屋尚未回復原狀抗辯毋庸返還上開擔保金，要無可採，從而，原告以系爭租約已期滿，要求被告返還原告因系爭租約所交付之擔保金30萬元，應屬有據，應予准許。

（二）又按依兩造間系爭租約第4條約定：「乙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增設，改造或裝飾，應在安全及合法施工，其費用由乙方自理。

租期屆滿或中途終止租約時，應恢復租賃物約定之原狀，不得要求甲方補償，並以甲方所持有照片為證，若有損壞，以簽約時乙方交付甲方之本票負賠償責任。」

準此，原告於返還系爭房屋時，固有回復系爭房屋原狀之義務，惟此所謂「回復原狀」之意，應指原告應將系爭房屋回復至被告移轉系爭房屋之占有予原告時之狀況或者兩造所約定之租賃物之原狀，被告雖提出有伊本人站在最前方之照片原本一張（置放於證物袋）及爭房屋張貼出租廣告招牌時所拍攝之照片（本院卷第39頁、41頁）及報價單主張系爭房屋出租給原告時騎樓之柱子係紅色大理石石材，惟原告交還系爭房屋時騎樓柱子另有以淡黃色橫紋式磁磚裝潢包貼，原告尚應負有將系爭房屋騎樓柱子回復為紅色大理石石材狀態之損害賠償義務云云，然為原告所否認，並主張原告所提出之被告本人照片後方之房屋並非原告承租系爭房屋時之狀態，原告交還系爭房屋時系爭房屋前面柱子確係以淡黃色橫紋式磁磚裝潢包貼，但並無任何損害，而被告亦已無異議點收系爭房屋並轉租他人，事後再提出照片主張原告有將系爭房屋柱子回復為紅色大理石之義務，實不合理等語。

經查，依系爭租約第23條約定所謂回復原狀乃甲方（即被告）所拍攝之照片，照片由甲方提供一份予乙方（即原告）收執，照片以本契約之附屬物品表為依據，惟原告所提出之系爭租約實際並無附任何照片，被告亦未能提出系爭租約所載之照片資料，徒以其個人另拍攝之本人照片主張照片伊本人後方之房屋為系爭租約簽約時之房屋狀況照片，自無可採。

又縱系爭房屋出租時騎樓之柱子是如被告所提出之照片所示，然該柱子究係何材質依該照片亦無從判斷，而原告承租系爭房屋後為使用之便利或美觀得就系爭房屋為裝潢，此乃系爭租約第4條所明定，以系爭房屋前面柱子以淡黃色橫紋式磁磚裝潢包貼之狀況照片與被告所提出之被告本人照片後方房屋之騎樓狀況比較，亦顯係以淡黃色橫紋式磁磚裝潢包貼狀況較為美觀，而系爭租約第25條已約定乙方（即原告）遷出時只可搬走可移動的東西，其餘固定的東西不得搬走，則被告要求原告應將已包貼裝潢較且較為美觀之淡黃色橫紋式磁磚裝潢拆除，亦與上開約定不合，再參諸系爭房屋於租期屆至已點交被告，而被告於點交時亦有會同仲介人員至現場查看系爭房屋，當時亦未就柱子之裝潢部分表示任何意見，此亦經證人即負責幫被告仲介系爭房屋出租之黃裕誠到庭證述明確，且被告之後亦確以上開裝潢之狀況另出租他人使用，詳如上開不爭執事實（四）所示，而依一般經驗法則，租賃房屋歸還點交時如認承租人有毀損或應負責賠償之處，勢必會做註記或另保存其他證據，惟被告於點交時均未做任何之表示，另出租給訴外人陳世達時，亦未另作其他註記，甚且被告還以上開裝潢狀況作為訴外人陳世達承租系爭房屋後將來應負責回復該狀況之憑證並作為租賃契約之附件，可見上開裝潢狀況實際對被告並無何損害之處，且亦為被告所同意收受之狀況，被告占有系爭房屋並以該裝潢狀況將系爭房屋另出租後又主張原告於交付系爭房屋時未回復原狀，並應負有將上開裝潢拆除並將柱子回復為紅色大理石之義務云云，顯無可採。

從而，被告所提照片無法作為系爭房屋之原狀證明，且無法證明原告於交還系爭房屋時有應對被告負未回復原狀之損害賠償義務存在，被告上揭所辯，均不足採。

五、綜上所述，系爭租約既已期滿，原告於租賃期間並無何違約或積欠租金情事，且已將系爭房屋返還被告經被告收受，亦無何未回復原狀及應由原告負損害賠償責任之情事，則被告以原告未回復原狀為由，拒絕返還擔保金30萬元及系爭本票等情，均屬無據。

從而，原告依據系爭租約之法律關係請求被告返還擔保金30萬元及系爭本票，及該30萬元部份自支付命令聲請送達（108年1月3日送達）翌日即108年1月4日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，均與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 12 月 27 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 童來好
上列為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 12 月 27 日
書記官 郭純瑜
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│附表                                                │
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│編號│發   票   日│ 票面金額 │到期日    │票據號碼│
│    │（民國）    │（新臺幣）│          │        │
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│ 01 │97年12月1日 │壹佰萬元  │107年12月 │N0000000│
│    │            │          │1日       │        │
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