臺南簡易庭民事-TNEV,108,南簡,811,20191231,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 108年度南簡字第811號
原 告 幸福家事業有限公司佳里分公司

法定代理人 李應吉
訴訟代理人 吳明原
鄭羽倩
楊斯傑
被 告 陳冠名
訴訟代理人 陳宇昌
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國１０８年１１月２９日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國１０７年１０月２７日簽訂專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書（下稱系爭契約），約定被告於買方出價達新臺幣（下同）７５０萬元時，即同意出售坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地、門牌號碼臺南市○○區○○○○○○○號建物（以下合稱系爭房地），並授權原告於買方出價達委託價額且承購條件相當或更有利於被告時，原告無需再行通知被告即可全權代理收受定金；

原告代理被告收受定金後，因可歸責於被告之事由，不願或無法與原告所介紹客戶簽立不動產買賣契約書時，仍視為原告已經完成居間仲介之義務，被告應依約定立即給付全額服務報酬，並須賠償按委託銷售價２％計算之懲罰性違約金。

嗣買方即訴外人劉宇婷就系爭房地出價已達７５０萬元，並於１０８年４月１０日簽立不動產買賣意願書，原告遂依約代理被告收受定金６萬元並聯絡被告簽約，詎被告藉詞推託不願出面辦理簽約事宜。

原告為此於１０８年４月１９日寄發存證信函催告，被告卻依然置若罔聞，爰依系爭契約之法律關係，請求被告給付報酬２２萬５０００元及違約金１５萬元等語。

並聲明：被告應給付原告３７萬５０００元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率５％計算之利息。

二、被告則以：原告於１０８年４月１１日來電表示有買方出價７５０萬元購買系爭房地，但必須包括全部家具，被告於通話中即已拒絕。

兩造為此於１０８年４月１３日面對面進行溝通，被告也同意等到月底再繼續協商。

原告卻於次日（１４日）將已刪除特約條款之不動產買賣意願書影像檔，以通訊軟體LINE傳送給被告並催促簽約，原告經被告聯繫溝通後仍執意寄發存證信函，惟被告未曾收受定金，也沒有在不動產買賣意願書上簽名等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事實㈠兩造於１０７年１０月２７日簽訂系爭契約。

㈡劉宇婷於１０８年４月１０日簽立不動產買賣意願書。

㈢被告於１０８年４月１９日收受原告所寄發存證信函。

四、兩造間爭執事項㈠原告依系爭契約第８條第３項第３款請求被告給付報酬２２萬５０００元，有無理由？㈡原告依系爭契約第８條第４項請求被告給付懲罰性違約金１５萬元，有無理由？

五、本院得心證理由㈠依系爭契約第８條第３項第３款及第４項約定，原告應先代理被告收受定金，後來因為可歸責於被告的事由不願或無法簽約時，被告才需要負給付報酬及違約金的義務。

⒈按「甲方同意授權乙方於買方出價達於委託價額且承購條件與本委託書相當或更有利於甲方時，乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金」、「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方應支付原約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。

……⑶乙方代理甲方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。

……前項……第⑶款……之情形甲方除應支付原約定之服務報酬予乙方外，另須賠償乙方委託銷售價百分之二之懲罰性違約金」，系爭契約第６條第２項、第８條第３項第３款及第４項訂有明文。

⒉依系爭契約第８條第３項第３款及第４項約定內容，可知被告因此約定負給付報酬及違約金之義務，須以「乙方（即原告）代理甲方（即被告）收受定金」為前提。

若原告未代理被告收受定金即與此約定要件不符，不得據以請求被告給付報酬及違約金。

㈡從劉宇婷所簽不動產買賣意願書所載內容來看，斡旋金轉為定金應以「買賣契約成立生效」為前提，所以本件須先判斷被告與劉宇婷間就系爭房地是否已成立買賣契約。

若被告與劉宇婷間就系爭房地尚未成立買賣契約，斡旋金即無法轉為定金交由賣方即被告收受。

⒈依不動產買賣意願書第３條第１項約定：「自簽立本意願書至１０８年４月３０日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書……」（見調卷第２５頁），可知當「賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款」時，原告才能代理劉宇婷將斡旋金視同定金交予被告，劉宇婷並應於轉定之日起５日內簽訂書面契約（即不動產買賣契約書）。

也就是說，買賣雙方因互相表示意思合致而成立買賣契約時，斡旋金才會轉為定金交由賣方收受。

⒉原告於本案請求被告給付報酬及違約金以「其代理被告收受定金」為前提，斡旋金是否轉為定金由原告代理被告收受又以「買賣契約成立生效」為前提，故本件應先釐清被告與劉宇婷間是否已成立買賣契約。

㈢本件無充足證據可證明原告代理被告與劉宇婷就系爭房地成立買賣契約，故無法率然認定斡旋金已轉為定金並由原告代理收受。

承上所述，原告依系爭契約第８條第３項第３款及第４項之約定，請求被告給付報酬２２萬５０００元及違約金１５萬元，應為無理由。

⒈斡旋於本案係指仲介方（即原告）為買賣雙方（即被告與劉宇婷）居中周旋協調之過程，縱劉宇婷出價已達被告要求之底價，仍非謂原告即應代理被告與劉宇婷成立買賣契約。

甚至於買賣雙方就買賣標的及價金有所共識後，仍可能有其他必要之點或事項需要繼續協商，最後才能確認買賣契約是否成立。

也就是說，縱使劉宇婷出價已達被告要求之底價，原告仍可居中周旋協調以嘗試提高成交價或解決其他問題。

通常而言，即使仲介方業經賣方授權代理成立買賣契約，大多仍會與賣方聯繫確認後才請雙方出面簽約，以免衍生無謂之爭議糾紛。

⒉依系爭契約第６條第１項約定：「甲方（即被告）同意乙方（即原告）可為買賣雙方之代理人」、系爭不動產買賣意願書第７條約定：「買方（即劉宇婷）同意受託人（即原告）可為買賣雙方代理人」，雖可認定原告業經同意為雙方（即被告與劉宇婷）代理成立買賣契約，但原告到底有無代理被告與劉宇婷成立買賣契約呢？原告雖稱：「原來的不動產買賣意願書記載買方希望附贈部分家具，但被告不同意，經過我們與買方協調後，買方同意將該部分記載刪除，於是我們於１０８年４月１４日再將已經刪除該記載之不動產買賣意願書（影像檔）傳送給被告，這可以證明買賣契約已經成立」（見院卷第６８頁）等語，惟此應該是劉宇婷透過原告所為之要約，仍需被告（或原告代理被告）承諾才能就系爭房地成立買賣契約，不能據以認定被告與劉宇婷間就系爭房地已成立買賣契約。

況若被告與劉宇婷間就系爭房地已成立買賣契約，為何原告迄今仍未將代理收受之定金交給被告？該定金是否已由原告退還劉宇婷？本訴訟程序中又為何未曾聽聞劉宇婷要求被告履約？可見被告與劉宇婷間就系爭房地是否已經成立買賣契約，仍有多處可疑。

原告所提證據尚不足以證明雙方（即被告與劉宇婷）就系爭房地已成立買賣契約，自無法率認斡旋金已轉為定金並由原告代理收受，故原告依系爭契約第８條第３項第３款及第４項之約定，請求被告給付報酬２２萬５０００元及違約金１５萬元，核與該約定要件不符，為無理由。

六、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付３７萬５０００元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率５％計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第７８條。

中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 陳谷鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後２０日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後２０日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 曾盈靜