臺南簡易庭民事-TNEV,109,南簡,338,20200710,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 109年度南簡字第338號
原 告 曾浩源
訴訟代理人 曾宗明
被 告 吳若鈞


上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國109年6月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○街○號一、二樓房屋騰空遷讓交還原告。

被告應自民國一○九年六月一日起至交還上開房屋日止，按月給付原告新臺幣肆萬伍仟元。

被告應給付原告新臺幣參萬陸仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查本件原告原起訴聲明為：「被告應將坐落臺南市○○區○○○街0號房屋於法官核定契約解約到期日前騰空遷讓交付原告，且按原租賃契約第十七條規定被告所有任何傢俱私雜物等，若有留置未搬者，應視作廢物論，任憑原告處理；

並自法官核定契約解約到期日之前積欠房租仍按原租賃契約每月新臺幣（下同）9,000元交付原告，法官核定契約解約到期日，隔天起至返還房屋之日止，依雙方原簽訂租賃契約第六條規定按月給付原告45,000元。

」（南簡卷第15頁），嗣更正訴之聲明為：「⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○街0號1、2樓騰空遷讓交還原告；

⒉被告應給付原告36,000元；

⒊被告應自民國109年6月1日起至返還上開房屋日止，按月給付原告45,000元。」

（南簡卷第104頁），核與上開規定相符，自應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：兩造於民國105年4月17日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租原告所有坐落臺南市○○區○○○街0號房屋1、2樓（下稱系爭房屋），租賃期間自105年8月1日起至109年7月31日止，租金每月9,000元，詎被告違反系爭租約第8條約定，擅自將系爭房屋部分轉租他人，依法原告得提前終止系爭租約，原告已通知被告系爭租約迄109年5月31日終止，又依系爭租約第6條，系爭租約終止後，被告如未即時遷讓交還房屋，原告每月得向被告請求按租金5倍即45,000元計算之違約金至遷讓完了之日止。

又依系爭租約第3、4條約定，租金為每月9千元，應於每月1日前繳納，被告不得藉詞拖延，詎被告積欠原告109年2月至5月租金共36,000元迄未給付。

爰依系爭租約第6條、第8條、第3、4條之約定提起本訴，並聲明：⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○街0號1、2樓騰空遷讓交還原告；

⒉被告應給付原告36,000元；

⒊被告應自109年6月1日起至返還上開房屋日止，按月給付原告45,000元；

⒋願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯則以：系爭房屋一開始的時候完全不能住人，原告承諾被告如果被告將房子整修好，原告以後要無限期的租給被告，且原告曾表示被告怎麼使用系爭房屋是被告的事情，故被告主張原告不能因為被告轉租給他人就終止租約，遑論提前終止。

又系爭房屋自來水管路漏水，經向原告反應，原告置之不理，被告自行修繕，維修費用約2萬元，加計其先前整修系爭房屋費用，合計共368,400元之維修費用，應自原告請求金額中抵銷云云。

聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、得心證之理由：

(一)查原告主張兩造間簽有系爭租約乙情，業據原告提出系爭租賃契約1件為證（南簡卷第25至31頁），且為被告所不爭，此節堪以認定。

(二)按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人；

承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。

亦即租賃物為房屋者，承租人原則上得將其一部分轉租於他人，惟當事人雙方若曾有反對之約定，承租人違反該規定，將租賃物轉租於他人者，出租人自非不得終止契約。

又依系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分轉租由他人使用房屋。」

、同租約第14條約定：「甲乙方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即原告）得隨時解約收回房屋。

」。

又原告主張被告違反上開系爭租約第8條約定，將系爭房屋一部轉租他人乙情，業據被告自認：伊確實有將系爭房屋二樓轉租他人等語（南簡卷第117頁），故被告確有將系爭房屋一部轉租他人乙情，自堪認定。

被告雖辯稱：原告一開始將系爭房屋出租予伊時，曾謂只要將系爭房屋維護好，堪用的狀況，伊要怎麼使用系爭房屋是伊的事云云（同上頁碼）。

惟系爭租約既明文約定被告不得轉租系爭房屋全部或一部予他人，縱原告確曾謂：「如何使用系爭房屋為被告的事」云云，其真意應係排除轉租他人之用途，被告既簽名於系爭租約（南簡卷第29、26頁），對於系爭租約第8條之約定自不得諉為不知。

況被告亦未能舉證原告曾經對其如此表示，再者，原告主張其於106年8月得知被告將系爭房屋轉租，即有意終止租約，惟遭被告拒絕，忍氣吞聲2年餘，本來期待系爭租約即將於今年7月底屆至，詎料被告又提出續租6年至退休之要求，原告忍無可忍，乃於109年1月中旬向臺南市仁德區調解委員會申請調解，復於同年2月14日以存證信函向被告表示系爭房屋為被告未得原告同意擅自轉租他人，並提起本件訴訟請求由法官核定契約解約到期日並命被告騰空遷讓系爭房屋交還原告等情（南簡卷第15頁），業據提出106年8月4日、108年12月16日、109年2月14日存證信函、調解不成立證明書等件為證（南簡卷第34至40、56、72、70頁），應無向被告表示同意其轉租系爭房屋之可能，故被告上開辯詞，應難憑採。

(三)復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

又依系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」

本件被告既違約將系爭房屋轉租他人，原告自得請求提前終止租約，又原告請求提前終止租約之意思表示，業據本院依原告之聲請以本件109年4月15日言詞辯論筆錄影本送達被告以代通知，並於同年月20日由原告本人簽收乙情，有上開言詞辯論筆錄及送達證書在卷可稽（南簡卷第102至104、108頁），故原告主張系爭租約已於109年5月31日期滿，被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告，並應自109年6月1日起至返還系爭房屋之日止，依系爭租約第6條約定每月依原租金9千元給付依5倍計算之違約金即45,000元（計算式：9000X5=45000），要屬有據，應予准許。

(四)又原告主張被告積欠109年2月至5月共4個月之租金共36,000元未清償乙情（計算式：9000X4=36000），被告並未爭執，僅主張系爭房屋先前自來水管路漏水，且有壁癌、木門蛀壞等問題，均由其修繕，修繕費用應抵銷原告請求之金額云云（南簡卷第118頁筆錄、同卷第130頁估價單）。

故被告確實尚未給付原告上開租金共36,000元乙情，已可認定。

被告雖辯稱曾修繕系爭房屋，應將修繕費用合計368,400元（不含稅）抵銷原告請求給付之金額云云，然被告所提證據，為其自己所開設室內裝修工程行所出具估價單（見同上估價單右下角統一發票專用章，負責人為被告本人），難認其內容客觀公允，自無從作為修繕費用為368,400元之證據。

被告雖表示欲提出其手機照片檔案證明確實有維修水管管路之事實，惟該檔案內容為被告自107年8月至109年6月間水費繳費紀錄（南簡卷第119頁），雖於108年4月至10月繳費金額較高，然自來水費因個人用水情形可能有各期間之差異，尚難遽以該繳費單作為被告確有修繕系爭房屋自來水管路之證明，況被告表示不願意將該手機提交本院扣案，經本院諭知如欲將該繳費單做為證據，應庭後提出影本供本院附卷，被告亦迄未提出。

被告又表示欲提出購買修繕材料之收據以證明確有修繕系爭房屋云云（南簡卷第121頁），惟被告本身以經營室內裝修工程行為業，其縱提出購買工程材料單據，該材料亦可能用於其營業所用，尚難遽以其有購買工程材料作為被告確有修繕系爭房屋之證明。

被告又表示要拍攝系爭房屋自來水管路，並請求傳喚房客李清智、高嘉宏以證明其確有修繕系爭房屋自來水管路云云（南簡卷第119、122頁），惟縱經證實系爭房屋自來水管路曾經修繕，亦需證明修繕費用金額，而經本院詢問如證明其確有修繕系爭房屋自來水管路，是否願意負擔囑託客觀公正專業之鑑定機構鑑定該部分修繕費用價值之鑑定費用，被告則表示不願意負擔等語，原告亦表示不願負擔（南簡卷第122、121頁）。

而此部分被告主張應抵銷之修繕費用並非當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難之情形，本院無從依民事訴訟法第222條規定酌定其數額，故被告縱能證明確曾修繕系爭房屋自來水管路，亦因未能證明相當於修繕費用價值之金額，本院無從採認其抵銷之抗辯，故被告請求提出相片並傳喚上開證人以證明其確曾修繕系爭房屋之自來水管路云云，核無調查之實益與必要，不予調查。

(五)又依系爭租約第3、4條約定：「租金每個月9千元，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納。」

、「租金應於每月1日前繳納，每次應繳1個月份乙方（即被告）不得藉詞拖延」，被告既尚未給付109年2至5月租金共36,000元，原告請求判命被告應給付此部分金額，自屬有據，亦應准許。

四、綜上所述，本件原告依系爭租約第6條、第8條、第3、4條約定提起本訴，主張提前終止系爭租約至109年5月31日止，屆期被告應騰空遷讓系爭房屋，並自同年6月1日起至返還系爭房屋之日止，每月給付違約金45,000元，另應給付109年2月至5月尚未給付之租金共36,000元，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。

六、本判決係就民事訴訟法第427條所定訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院自無庸就其聲請而為准駁之裁判。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 7 月 10 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 許嘉容
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 10 日
書記官 謝靜茹