臺南簡易庭民事-TNEV,109,南簡,826,20201022,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 109年度南簡字第826號
原 告 吳水吉
訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師
郭子誠律師
鄭方穎律師
被 告 周茂中

上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國109年10月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷0號房屋遷讓交還原告。

被告應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國109年5月22日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國109年6月起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。

訴訟費用新臺幣陸萬伍仟參佰伍拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）兩造於民國107年10月25日簽訂租賃契約（以下簡稱系爭租賃契約），約定由原告將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷0號房屋（以下簡稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自107年10月25日起至110年10月24日止為期3年，每月租金新臺幣（下同）10,000元。

詎被告於109年1月後即未依約給付租金，經原告多次催告，被告均置之不理。

被告迄今已逾4個月未繳納租金，爰以本起訴狀作為終止租賃契約之意思，並依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，並請求被告給付積欠之租金40,000元，及按月給付相當租金之不當得利10,000元。

（二）對被告抗辯之陳述：1.依系爭租賃契約第14條約定：「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋」，本件被告於承租系爭房屋後，於109年1月即未再繳納租金，則被告遲延繳納租金顯已逾達2期以上，被告顯未遵守系爭租賃契約第4條「每月25日前繳付租金1萬元」約定，原告依系爭租賃契約第14條主張終止系爭房屋之租賃契約，自屬有據。

2.原告依系爭租賃契約之約定，並依法向被告請求給付未繳納之租金40,000元暨法定遲延利息，被告既自承自109年2月至5月確有未繳納租金情事，足見被告確未依約給付上開租金，是被告主張原告不得向被告請求給付之論據何在？未見被告說明；

況被告逕稱「系爭房屋租賃契約迄今有效存在」，卻又主張毋庸依約給付租金，豈非自相矛盾。

3.被告固稱原告於109年6月4日調解程序時拒絕受領40,000元之給付，然本件原告所請求者本即包含「租金4萬元」及「法定遲延利息5%」兩者，被告僅願以系爭租賃契約原約定之欠繳租金，而未同意依原告之訴求，原告礙難接受。

系爭房屋目前供被告使用長達半年之久，此期間原告未收取分文，被告亦未依系爭租賃契約暨法律規定，依循其債之本旨而提出給付，自無從逕謂已生合法提出之效力。

（三）聲明：1.被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷0號房屋（即系爭房屋）回復原狀返還原告。

2.被告應給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

3.被告應自109年6月起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告10,000元。

4.訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯：

（一）兩造於107年10月25日簽訂之系爭租賃契約迄今仍有效存在，被告係系爭租賃契約之承租人，依民法第438條之規定，自得為系爭房屋之使用收益：1.被告自109年2月至5月確有未繳納租金情事，惟係因原告於109年1月間告知被告「系爭房屋已經售予他人」，被告認原告既已非系爭房屋所有人，是否還有權利受領租金容有疑義，乃決定於受領租金權利人確定前暫緩繳租金。

2.本件原告於被告緩繳租金期間從未限期催告被告繳納租金，卻突向鈞院提起本件訴訟並主張以此起訴狀為終止租賃契約之意思，自不生系爭租賃契約終止之效力。

3.被告係於109年5月間收受起訴狀繕本時，見新任屋主出具之同意書有載明「…立同意書人（本件原告）答應協助每個月幫林靖家收本件租金」等情，始知悉本件原告仍有收取系爭租金之權利，乃於鈞院109年6月4日調解程序時，向原告提出租金計40,000元之給付，卻為原告當場拒絕受領。

本件係因原告拒絕受領，被告始迄今尚未給付109年2月至5月租金40,000元，自應由原告負受領遲延責任，被告自不負該等租金之給付遲延責任。

4.系爭租賃契約迄今有效存在，已如前述，則原告不得依民法第179條前段及最高法院61年台上字第1695號判決意旨，請求被告給付相當於租金之不當得利。

（二）並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：

（一）原告主張兩造於107年10月25日簽訂房屋租賃契約書，由被告自107年10月25日起向原告承租系爭房屋，約定租賃期間為自107年10月25日起至110年10月24日止，每月租金為10,000元，被告自109年2月起即未給付租金，經原告催繳，被告均置之不理，迄109年5月已積欠四個月共4萬元租金未付等情，業據原告提出與其所述相符之房屋租賃契約書及109年房屋稅繳款書為憑，且為被告所不爭執。

是原告此部分主張，堪信為真實。

（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；

民法第440條第1項、第2項定有明文。

次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。

另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

經查：1.本件被告自109年1月起即未依約給付租金，而原告配偶柯玉茹、兒子吳宗紋均曾向被告催討積欠之租金等情，業據證人即原告妹妹吳美玲、吳美花到庭證述屬實（見本院109年10月8日言詞辯論筆錄，本院卷第84至87頁），且被告亦自承「柯玉茹（原告配偶）有打電話給我，叫我要繳租金…」等語（見本院109年10月8日言詞辯論筆錄，本院卷第88頁）。

是原告主張確實有向被告催討積欠租金等語，為可採信。

2.被告雖以因原告於109年1月間告知被告「系爭房屋已經售予他人」，被告認原告既已非系爭房屋所有人，是否還有權利受領租金容有疑義，乃決定於受領租金權利人確定前暫緩繳租金云云。

惟無論系爭房屋是否已出售他人，兩造間之系爭租賃契約既仍存在，被告即應依系爭租賃契約給付租金予原告。

是被告此部分抗辯，不足採信。

3.被告另以【原告中風係被告送醫，原告家人應讓被告看到原告；

被告本來也要買系爭房屋，原告將系爭房屋出售他人，應該要來與被告談】云云，作為其未繳租金之抗辯。

惟被告前揭抗辯，均非被告得不依租賃契約給付租金之理由，亦不足採。

4.依上所述，原告既已催討被告繳納積欠之租金，而被告不繳納租金之抗辯並不足採，且被告未繳之租金至原告於109年5月15日提起本件訴訟時，已逾四期，則原告以起訴狀繕本之送達作為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，於法並無不合。

又本件起訴狀繕本係於109年5月21日合法送達予被告收受，有本院送達證書（見本院109年度南司簡調字第639號卷第41頁）在卷可稽，自應認系爭租賃契約已於109年5月21日終止。

5.系爭租賃契約既已合法終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，是原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還，核屬有據。

（三）次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

查兩造間之房屋租賃契約，既經合法終止，則原告依系爭租賃契約，請求被告給付109年2月起至109年5月止系爭房屋租賃契約存續期間，被告所積欠合計四期之租金40,000元【計算式：每期（按月計）租金10,000元4期＝40,000元），自屬有據。

（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。

系爭房屋租賃契約已於109年5月21日終止，業如前述，而被告既未於系爭租賃契約終止時遷讓返還系爭房屋，則被告於系爭租賃契約終止之翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。

參以系爭房屋每月租金為10,000元，本院認為以此數額為被告使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，核屬適當。

是原告請求被告自系爭租賃契約終止之109年6月起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利10,000元，亦屬有據。

四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係請求【被告應將系爭房屋遷讓交還原告；

被告應給付40,000元，及自起訴狀繕本送被告翌日即109年5月22日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息】，及依不當得利之法律關係請求【被告應給付自109年6月起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金10,000元】，均為有理由，應予准許。

五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；

民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。

經核本件訴訟費用為65,350元（即第一審裁判費），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如主文第4項所示。

七、本判決係就民事訴訟法第427條所定訴訟適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 10 月 22 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 22 日
書記官 蕭 雅 文