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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
110年度南簡字第188號
原 告 黃信智
訴訟代理人 蘇明道律師
蘇敬宇律師
複 代理人 黃紹杰律師
被 告 余昆岩
余佳蓉
共 同
訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告余昆岩應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號房屋一樓部分（廚房除外）騰空遷讓返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾肆萬元，及自民國一百一十年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十年一月十一日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳萬元。
被告余昆岩應給付原告新臺幣參萬伍仟元。
被告余昆岩應自民國一百一十年一月十一日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告余昆岩負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；
但被告余昆岩如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；
但被告如以新臺幣壹拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於每月履行期屆至後，得假執行；
但被告如按月各以新臺幣貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項得假執行；
但被告余昆岩如以新臺幣參萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第五項於每月履行期屆至後，得假執行；
但被告余昆岩如按月各以新臺幣伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一時，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。
本件原告起訴聲明：㈠被告余昆岩應將臺南市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：臺南市○○區○○路00號）1樓店面（廚房除外，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；
㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）200,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；
㈢被告應自民國110年1月11日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告20,000元；
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
嗣原告於110年9月27日具狀變更聲明為如後所述，經核與上開規定尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張： ㈠原告於108年12月1日，將其所有之系爭房屋出租與被告余昆岩，並於簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間為自108年12月10日起至111年12月10日止，每月租金20,000元，應於每月10日前繳納，並由被告余佳蓉擔任被告余昆岩之連帶保證人，擔保系爭租約之履行。
詎被告余昆岩自109年1月10日起即未支付租金。
嗣被告余昆岩由被告余佳蓉代理，與原告於109年5月11日簽訂協議書1份（下稱系爭協議書），依系爭協議書約定，雙方同意系爭租約提前於109年6月10日終止，被告余昆岩應在上開租約終止日前，自系爭房屋騰空遷離，如未履行，自租約終止日之翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，應依原租約兩倍之月租金額，按月賠償給原告。
則被告余昆岩應於系爭租約終止日即109年6月10日前，將系爭房屋騰空遷讓返還原告，惟被告迄今仍將其所有之物品置放於系爭房屋，且未將系爭房屋之鑰匙歸還原告，亦未與原告就系爭房屋内之物品進行點交、釐清，持續占有系爭房屋，顯然違反系爭協議書之約定，經原告分別於109年6月6日、6月19日、6月21日、6月29日傳送手機簡訊催告被告余昆岩繳交積欠之租金，其均置若罔聞，爰依民法第455、767條及系爭租約、系爭協議書之法律關係提起本訴。
㈡就原告請求被告給付之金額如下：⒈被告余昆岩自109年1月10日至同年6月9日系爭租約終止，均未給付系爭房屋之租金，共積欠5個月租金，總計100,000元，原告依系爭租約第3條及第13條連帶保證人之約定，請求被告連帶給付上開租金及法定遲延利息。
⒉被告余昆岩於系爭租約終止後，已無合法占有權源，仍繼續占有使用系爭房屋，故原告依民法第179條規定及系爭租約第13條連帶保證人之約定，請求被告連帶給付自109年6月10日至110年1月10日相當於租金之不當得利140,000元及法定遲延利息，暨自110年1月11日起至返還系爭房屋止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利20,000元。
⒊因被告余昆岩並未依約返還系爭房屋，故原告依系爭協議書約定，請求被告余昆岩給付自109年6月10日起至110年1月10日止，按月以2個月租金計算之違約金共計280,000元及法定遲延利息，暨自110年1月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金40,000元。
㈢並聲明：⒈被告余昆岩應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；
⒉被告應連帶給付原告240,000元及自110年9月27日準備書二狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；
⒊被告應自110年1月11日起至返還系爭房屋止，按月連帶給付原告20,000元；
⒋被告余昆岩應給付原告280,000元及自110年9月27日準備書二狀繕本送達被告余昆岩翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；
⒌被告余昆岩應自110年1月11日起至返還系爭房屋止，按月給付原告40,000元。
二、被告抗辯：㈠原告請求被告遷讓系爭房屋，並無理由：⒈被告余昆岩承租系爭房屋前，屋內本已有固定裝潢及店外「多萊卡電訊」門市招牌，該固定裝潢及門市招牌既為被告余昆岩承租時既有，非由被告余昆岩於承租後自行裝設，被告余昆岩於系爭租約終止並交還系爭房屋時，自無拆除之義務。
財政部南區國稅局雖於108年12月23日核准多萊卡通訊行將負責人由訴外人蘇子洋變更為被告余昆岩，然不足以證明系爭房屋之固定裝潢、門市招牌等概為被告余昆岩所有。
⒉至於留置於系爭房屋內之產品及液晶螢幕部分，雖為被告余昆岩所有，然兩造已於109年5月11日簽立系爭協議書終止系爭租約，則兩造間權利義務應以協議内容為主。
而系爭協議書係於109年5月11日簽訂，迄兩造約定終止之109年6月10日，尚有1個月，以出租人即原告立場應係希望承租人即被告余昆岩於109年6月10日前搬遷完畢，但又希望被告余佳蓉對原告之母黃曾蕉之債權獲得清償，故要求被告若未清償黃曾蕉債務，則不得將屋內產品搬走。
此外，原告為避免被告余佳蓉於109年6月10日前無法清償債務，導致物品一直存放於系爭房屋，致系爭房屋無法再為使用，故原告提出兩個解決方案，其一為系爭協議書所載「如有遺留任何家飾雜物等概視為廢棄物論」，其二為協議書所載「若無還清借款，願將店内財物作為清償之用」，由原告自行選擇視廢棄物處理或用以抵債，如原告不願對店内財物取償，自應依系爭協議書將其視為廢棄物，任憑原告處理。
兩造間既有系爭協議書之前揭約定，即與已遷讓無異，被告亦自109年6月10日起，即未再進入或使用系爭房屋。
⒊另被告余佳蓉代理被告余昆岩與原告簽立系爭協議書時，即代理被告余昆岩將系爭房屋之鑰匙返還原告收執，被告返還系爭房屋鑰匙與原告後，系爭房屋即完全移轉歸於原告占有，被告已於斯時完成系爭房屋之返還。
縱認被告未返還鑰匙，被告余昆岩於109年6月10日後對於系爭產品已喪失所有權，如前所述，自難認被告余昆岩就系爭房屋有占有事實。
㈡原告請求被告給付109年1月10日起至109年6月9日共5個月之租金100,000元，並無理由：⒈系爭房屋截至109年6月10日止之租金，被告余昆岩均已授意負責處理系爭房屋店務之被告余佳蓉，以現金方式給付給居住於系爭房屋2樓之原告母親黃曾蕉收執。
衡諸一般租賃常情，除非出租人具有一定規模或為專業出租團隊，否則於承租人以現金交付租金時，出租人通常不會提供收據、發票等證明。
⒉依被告余昆岩與原告之簡訊對話往來記錄可知，原告於109年6月19日時，僅表示系爭租約尚有109年1月至4月之租金未繳，而未主張109年5月及6月之租金亦未繳納，然於本訴中卻改稱被告自109年1月起至今（即包含109年5月及6月）均未繳納租金。
可見原告對於欠繳租金之期間，前後主張並不一致。
又依經驗法則，若租賃當事人於簽訂終止租約時，承租者尚積欠租金，理應於終止時一併清算完畢，但本件原告親自書寫之系爭協議書，卻對於租金乙節隻字未提，反記載以被告所有之屋內產品作為黃曾蕉債權之擔保，是本件原告主張被告尚積欠109年1至6月之租金，顯無理由。
⒊縱認被告確有租金未給付，惟被告余昆岩於系爭租約簽立時，即有繳交押租金40,000元與原告，應可抵扣其中2個月之租金。
又被告余昆岩曾於109年6月10日交付現金60,000元給原告，倘尚有未繳之租金，亦應於欠繳金額中再扣此60,000元，故被告依民法第334條規定，於上開100,000元範圍内抵銷所積欠租金。
㈢原告請求被告連帶給付相當於租金之不當得利，以及請求被告余昆岩給付違約金，均無理由：⒈系爭房屋内已無被告余昆岩所有之物品，且被告已交還鑰匙，自109年5、6月起未再進入系爭房屋，系爭產品均係由原告掌控中，被告已依約返還系爭房屋完畢，對於系爭房屋並無實質管領力，難認被告受有使用系爭房屋之利益，原告主張被告有不當得利顯然於法無據。
⒉又被告已依約返還系爭房屋完畢，並未違反系爭協議書約定，自無須依系爭協議書賠償系爭租約2倍月租金額之違約金。
再按民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。
系爭租約已提前終止，被告亦已交還鑰匙，原告並無損害。
若認為被告尚未交還鑰匙，亦應考量原告及黃曾蕉對於系爭房屋有實質管領力，並無礙於系爭房屋之使用，而屋內產品亦因系爭協議書之約定，或已成為廢棄物，或已抵償用，均非被告所有或占有，故被告應不負違約責任。
屋內產品又均屬動產且體積小，原告自得將上開些許物品整理後另行使用系爭房屋，足認原告並無受有任何損害，若認為被告須為屋內產品負責，則請求依民法第252條規定，將違約金酌減至零等語。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋為原告所有（見本院卷第187至189頁）。
㈡原告與被告余昆岩於108年12月1日簽訂系爭租約，由被告余佳蓉擔任連帶保證人，約定被告余昆岩向原告承租系爭房屋，租賃期間為自108年12月10日起至111年12月10日止，租金每個月20,000元，並應於每月10日前繳納，並應於訂約時交付40,000元作為押租保證金（見調字卷第21至25頁）。
訂立系爭租約時，被告余昆岩已將押租保證金40,000元交與原告。
㈢被告余昆岩於109年5月8日簽立系爭委託書，委託被告余佳蓉代為辦理房屋租賃終止合約事宜（見本院卷第47頁）。
㈣被告余佳蓉於109年5月11日代理被告余昆岩與原告簽訂系爭協議書，約定：「雙方同意前於民國108年12月1日就甲方所有之台南市○○區○○路00號房屋所定的租賃契約，提前於民國109年6月10日終止」、「乙方應在上租約終止日前，自租賃房屋騰空遷離。
乙方如未履行時，自租約終止日之翌日起至騰空返還房屋日止，應依原租約兩倍之月租金額，按月賠償給甲方」、「乙方搬遷後，如有遺留任何家飾雜物等，蓋視為廢物論，無條件任甲方處置，乙方絕無異議。」
、「乙方履行本協議書之義務完畢時，甲方扣除提前解約之違約金貳萬後，再無息退還乙方先前之押金」、「乙方不得將經營權盤讓給他人或向他人或其他機構融資或貸款（因為所承租的房屋已無營業事實逾壹個月）」、「乙方承諾還清向黃曾蕉借款總金額才搬取承租店面內之財物，若無還清借款，願將店內財物作為償還債務之用」，上開內容由原告所書立，並由原告於甲方處簽名並書立身分證字號、由被告余佳蓉於乙方處書立姓名、身分證字號及地址（見本院卷第49頁）。
㈤系爭租約業經兩造合意於109年6月10日終止（如系爭協議書所載）。
㈥原告與被告余昆岩間曾於109年6月6日至同年11月7日以手機互相傳送訊息，傳送時間及內容詳如本院卷第49-1至59頁所示（左方為原告傳送，右方為被告余昆岩傳送）。
㈦在被告余昆岩向原告承租系爭房屋前，系爭房屋係由原告出租與蘇子洋經營「多萊卡通訊行」使用，多萊卡通訊行係於106年10月6日設立登記（見本院卷第43頁）；
多萊卡通訊行於108年12月23日變更負責人為被告余昆岩，被告余昆岩於簽訂系爭租約後，沿用蘇子洋所裝設之「多萊卡電訊」招牌及內部裝潢接續營運。
（見本院卷第87頁）㈧原告提出系爭房屋之照片中（見調字卷第31至47頁），牆上所懸掛產品及櫃台所擺設液晶螢幕1台為被告余昆岩所有。
㈨被告余佳蓉有向黃曾蕉借款，目前尚未清償完畢。
㈩被告余昆岩曾於109年6月10日交付60,000元與原告（見本院卷第39、51頁）。
四、本件兩造爭點在於：㈠系爭房屋是否仍由被告余昆岩占有？原告請求被告余昆岩應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？㈡被告余昆岩是否有積欠「109年1月10日至109年6月9日」之租金未給付？原告主張被告應連帶給付「109年1月10日至109年6月9日」積欠之租金100,000元，有無理由？㈢原告主張系爭房屋仍由被告余昆岩占有，其得依民法第179條規定及系爭租約第13條約定，請求被告連帶給付自系爭租約終止日之翌日即109年6月11日起至110年1月10日止，相當於租金之不當得利140,000元，以及自110年1月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利20,000元，有無理由?㈣原告主張系爭房屋仍由被告余昆岩占有，其得依系爭協議書之約定，請求被告余昆岩給付違約金280,000元（109年6月11日起至110年1月10日止，按原租金兩倍計算之金額），以及自110年1月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金40,000元（按原租金兩倍計算之金額），有無理由?
五、得心證之理由：㈠原告請求被告余昆岩遷讓返還系爭房屋部分：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段分別定有明文。
又系爭租約業經兩造合意於109年6月10日終止，被告余昆岩應在上開租約終止日前，自系爭房屋騰空遷離等情，亦為系爭協議書所約定。
⒉原告主張被告余昆岩並未依系爭協議書之前揭約定，於109年6月10日將系爭房屋騰空遷離，迄今仍將其所有之物品置放於系爭房屋，且未將系爭房屋之鑰匙歸還原告，亦未與原告就系爭房屋内之物品進行點交、釐清，持續占有系爭房屋等語；
被告則辯稱其簽定系爭租約時，即援用系爭房屋內固定裝潢及屋外「多萊卡電訊」門市招牌經營，該等物品非被告所有，又產品及液晶螢幕雖為被告所有，然依系爭協議書約定，如非視為廢棄物，就是已抵債，故其自109年6月10日起已未占有使用系爭房屋等語。
經查，依原告所提出系爭房屋之現況照片（見本院卷第273至279），除被告上開所述屋外「多萊卡電訊」門市招牌、以及屋內如櫃台之固定裝潢外，系爭房屋內尚有座椅、沙發、電視、冷氣，以及天花板與牆上之裝飾、懸掛於牆上之諸多產品如手機殼等、放置於櫃檯之電腦、櫃檯內之文件夾數宗、神明供奉臺及其餘雜物等，顯非已騰空之狀態，參以該等照片右下角均顯示拍攝日期為「2021.9.11」，被告亦不否認上開照片為系爭租約終止時之狀況（見本院卷第303頁），則原告主張系爭房屋內部狀況至今仍如該等照片所示，被告於系爭租約終止後，並未將系爭房屋騰空遷讓返還原告等語，堪認可信。
⒊被告雖辯稱：依系爭協議書約定，系爭房屋之物品，如非視為廢棄物，就是已抵債，故其自109年6月10日起已未占有使用系爭房屋等語。
然查，系爭協議書前揭關於「被告搬遷後，如有遺留任何家飾雜物等，概視為廢物論，無條件任原告處置，被告絕無異議」之約定，其意旨應在便於原告行使權利，而非免除被告余昆岩騰空返還房屋之義務，更非課以原告處理該等物品之義務，不能因此逕以認定被告余昆岩已盡騰空返還房屋之義務。
又系爭協議書雖有約定「被告承諾還清向黃曾蕉借款總金額才搬取承租店面內之財物，若無還清借款，願將店內財物作為償還債務之用」等語，然觀諸上開現況照片可知，被告於系爭房屋內所遺留之物品，除懸掛於牆面之產品外，尚有散置於櫃檯內外之各種物品、裝飾，其中尚包含被告承租系爭房屋營業使用時，放置營業資料之多宗文件夾、以及神明供奉臺等物品，上開物品是否係屬系爭協議書所載「償還債務用之財物」，實屬有疑，此均尚待兩造清點確認。
故系爭協議書之上開約定，亦應僅係原告為保障黃曾蕉之債權獲得清償，而與被告約定，如系爭租約終止日屆至，被告仍未還清對黃曾蕉之借款，原告有權得請求被告以店內財物作為償還債務之用，並非有以該約款免除被告余昆岩返還系爭房屋義務之意思。
從而，被告余昆岩於系爭租約合意終止日屆至時，在從未與原告點交、確認屋內何部分物品係原告依系爭協議書主張要供償債務之情形下，即逕自將前述現況照片內所示物品全部遺留在系爭房屋，尚難認其已盡騰空遷讓系爭房屋之義務。
⒋被告雖辯稱：原告於109年6月29日曾傳送訊息稱「如果你願意拿出欠的租金，我可以讓你們搬走店裡面的東西，電話聯絡」等語（見調字卷第29頁），足認原告係行使民法第455條留置權，另系爭協議書內關於視為廢棄物、願將店內財物作為清償之用等字樣，以及原告稱對話紀錄中稱「你妹妹曾經寫下契約要將樓下財物做為她騙我媽媽錢的抵押品」等語，亦係行使民法第928條以下留置權，故原告已將店內所遺留物品依兩造協議由原告取得占有或管領權，被告並非未盡搬遷義務等語。
然查，原告縱然依民法第455條、第928條有得行使留置權之情形，然是否得行使，以及是否已行使係屬二事，依兩造所提證據資料，均未見被告曾有請求取回系爭房屋內物品，經原告主張要行使留置權而拒絕被告將系爭房屋內物品搬離之情形，本件反係原告起訴請求被告應將系爭房屋內物品全部騰空搬離，而表明不予留置之意，惟被告始終未同意將系爭房屋內物品搬離並騰空返還系爭房屋，則被告辯稱係因原告行使留置權，致其無法取走系爭房屋內物品云云，所辯不足為採。
⒌又被告余昆岩雖辯稱已委託被告余佳蓉於簽立系爭協議書時，將系爭房屋之鑰匙返還原告收執等語，然此情為原告否認，且參諸系爭協議書係於109年5月11日簽立，並約定被告應於109年6月10日前騰空遷讓，如被告余佳蓉於簽立系爭協議書時即受被告余昆岩所託將鑰匙返還原告收執，則被告自該時起即難自由進出系爭房屋，其等依約應於109年6月10日前騰空遷讓系爭房屋之義務亦難以完成，故被告上開所辯難認合理。
此外被告復未提出其他證據證明其已將系爭房屋之鑰匙交還原告，則原告主張被告並未交還鑰匙等語，應屬可信。
系爭租約既業經兩造合意於109年6月10日終止，被告余昆岩於系爭租約合意終止後，卻仍未交還鑰匙，且仍將如上開照片內所示諸多物品放置在系爭房屋內而未予騰空遷離，則原告以其為系爭房屋之所有權人，且系爭租約已終止，被告仍無權占用系爭房屋，依民法第767條第1項前段、第455條前段及系爭協議書之約定，請求被告余昆岩遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。
㈡原告請求被告連帶給付積欠之租金部分：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
被告余昆岩辯稱其已繳清109年1月10日至109年6月9日之租金等情，為原告所否認，自應由被告就其租金債務已清償之事實負舉證責任。
被告雖辯稱因原告之母黃曾蕉居住於系爭房屋之二樓，原告即授意黃曾蕉代收系爭租約之相關費用，被告余昆岩則授意負責處理系爭房屋店務之被告余佳蓉代為處理租金給付事宜，上開期間之租金，均由被告余佳蓉以現金方式交給黃曾蕉收執等語，然黃曾蕉於110年5月4日言詞辯論期日到庭證稱：被告余佳蓉跟我有金錢往來關係，所以有沒有收租金我不清楚，被告余佳蓉騙我251萬沒有給我什麼錢，去年被告余佳蓉沒有給我錢等語（見本院卷第104頁），並未證稱有自被告收取系爭房屋之租金，故被告辯稱上開期間之租金，均由被告余佳蓉以現金方式給與黃曾蕉收執等語，尚難採認。
⒉惟被告余昆岩曾於109年6月10日交付60,000元與原告，為兩造所不爭執，原告雖主張被告余昆岩交付該筆款項之目的，係為代被告余佳蓉清償其對於原告之母黃曾蕉之債務等語，然參以原告曾於109年6月6日傳送訊息給被告余昆岩稱：「余昆岩先生，我是黃老師，你妹妹租金都沒給，還跟我媽媽借錢，你是契約承租人，請出面處理，電話聯絡謝謝」等語（見本院卷第49-1頁），嗣被告余昆岩於109年6月10日即系爭協議書合意終止日，遂交付上開60,000元與原告，堪認原告係以契約承租人之身分，要求被告余昆岩出面處理租約事宜；
參以黃曾蕉證稱：被告余佳蓉騙我251萬沒有給我什麼錢等語（見本院卷第104頁），以及原告訴訟代理人稱就被告余佳蓉對黃曾蕉之債務詳細金額不清楚，只知道約100至200萬元等語（見本院卷第265頁），足見依原告主張，被告余佳蓉積欠黃曾蕉之金額已達一、兩百萬元，而被告余昆岩並非上開被告余佳蓉對於黃曾蕉債務之債務人或連帶保證人，在原告同時亦主張被告有租金未清償之情形下，實難認身為承租人之被告余昆岩，在租約合意終止日所交付原告60,000元之目的並非為清償租金，卻係為清償被告余佳蓉對於黃曾蕉前揭達一、兩百萬元之債務。
則被告余昆岩辯稱其在上開系爭租約終止日所交付給原告之60,000元，係為清償系爭租約積欠之租金，而非清償被告余佳蓉對於黃曾蕉債務等語，應屬合理而可信。
此由被告余昆岩於109年7月2日傳送訊息給原告表示：「老師我想問一下你說我們還積欠你一至四月的租金那6/10晚上你拿了我六萬在加上押金四萬，這樣應該夠付四個月的租金吧」等語（見本院卷第51頁），亦可得證。
⒊原告雖主張其在109年7月2日傳送訊息給被告余昆岩表示「那六萬是我媽媽債務的部分，那天晚上你應該記得是去處理佳蓉詐騙我媽媽錢的事，請你們別搞錯了!」等語（見本院卷第51頁），其後被告余昆岩即未再爭執該60,000元，且於同年8月13日、15日有表示已準備好1至4個月之租金80,000元租金（見本院卷第55至57頁），故可認被告余昆岩所交付之60,000元係用於代被告余佳蓉清償對黃曾蕉之債務等語。
然查，觀諸原告曾於109年6月19日曾傳訊息向被告余昆岩稱：如果你不找她（即被告余佳蓉）一起出面處理店面承租問題，我將就以上情況提出惡意詐欺等語；
於109年7月1日傳訊息向被告余昆岩稱：積欠租金的問題我將提出訴訟，你是聰明人，應該知道對你影響最大，因為還有違約金求償，倍數計算等語；
於109年8月10日傳訊息向被告余昆岩稱：律師說你應該是被你妹妹害的，說你如果有誠意解決叫我給你機會，要不然，訴訟要半年以上算起來加上違約金額會很高，如果願意談對雙方都好、押金可以讓你扣除等語（見本院卷第49-1、51、53頁）。
其後被告余昆岩即於同年8月13日、15日表示已準備好1至4個月之租金80,000元租金，同時表示希望是在公開公證場合、與公證人一起處理該租金事宜，並要求原告一同前往議員服務處等語（見本院卷第57頁）。
原告既曾向被告余昆岩表示將就租金問題提出訴訟，且訴訟後尚有違約金倍數計算求償之情形，則被告余昆岩辯稱其當時係因原告屢次揚言提起訴訟、採取法律行動，其擔心司法訴訟過程將曠日廢時，只得先依原告要求湊足80,000元，又為避免原告於收受後再稱未收到租金，故希望前往議員服務處，於有公正第三人之場合公開處理，以避免後續紛爭等語，核與常情無違。
尚不能以被告余昆岩上開與原告之對話內容，即認被告余昆岩於109年6月10日交付之60,000元並非用以清償系爭租約之租金。
⒋再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。
而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
而所謂「當然抵充」，係指抵充發生之時點屆至時，不待經過擔保物權實行之程序、不問當事人意思如何、亦無須當事人之意思表示，即自動發生以押租金抵償承租人債務而結算餘額之效力，出租人並無決定是否以押租金抵充之自由。
查系爭租約簽立時，被告余昆岩有交付原告押租金40,000元，系爭租約業經兩造合意終止等情，為兩造所不爭執，自應當然抵充被告所積欠之租金。
而原告請求被告連帶給付109年1月10日至109年6月9日之租金共計100,000元，經以押租金抵充後，尚餘60,000元，而被告余昆岩已於109年6月10日交付60,000元與原告以清償租金，業經本院認定如前，則被告所積欠之租金業經押租金抵充及被告余昆岩清償完畢，原告依系爭租約第3、13條約定，請求被告連帶給付積欠之租金100,000元，核屬無據，應予駁回。
㈢原告請求被告連帶給付相當於租金之不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院109年度台上字第2350號裁定意旨參照）。
所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年度上字第484號判決意旨參照）。
⒉被告余昆岩於原告終止系爭租約後未將系爭房屋騰空遷讓原告，而仍無權占有系爭房屋等情，已如前述，故應認被告余昆岩於系爭租約終止後，仍受有使用系爭房屋放置物品之利益，核屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，該項利益依其性質無法返還，揆諸前揭說明，原告自得以原先出租時之租金數額為依據，請求被告余昆岩給付自終止租約後無權占用系爭房屋時起，至返還系爭房屋為止相當於租金之不當得利金額。
又系爭租約第6條前段、第13條分別約定：「乙方（即被告余昆岩）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利…」、「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方（即被告余佳蓉）應連帶負損害賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。」
被告余佳蓉既為被告余昆岩之連帶保證人，自應就被告余昆岩未依約返還系爭房屋所生之不當得利返還債務負連帶給付義務。
被告辯稱其並未占有系爭房屋、未受有任何利益，故毋庸負不當得利返還義務云云，尚非可採。
從而，原告依民法第179條、系爭租約第13條約定，請求被告連帶給付自系爭租約終止日之翌日即109年6月11日起至110年1月10日止，相當於租金之不當得利140,000元【計算式：20,000元×7個月＝140,000元】，以及自110年1月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利20,000元，為有理由。
㈣原告請求被告余昆岩給付違約金部分：⒈原告雖依系爭協議書之約定，主張被告余昆岩應自系爭租約終止日之翌日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，另按月給付原告依原租約兩倍之月租金額即40,000元計算之違約金等語。
惟按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；
其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。
又違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；
約定之違約金若有過高情事，法院即得依職權核減至相當之數額。
⒉經查，系爭協議書約定被告余昆岩如未依約履行騰空遷讓返還系爭房屋之義務時，自租約終止日之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，應依原租約兩倍之月租金額，按月賠償給原告（見本院卷第49頁），核其約定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金約定，即原告因被告余昆岩遲延返還系爭房屋，無法就系爭房屋出租第三人或為其他使用及收益等所受損害。
故本院審酌上情，並斟酌原告尚得向被告請求連帶給付前揭不當得利金額每月20,000元，以及被告本件違約之情形等節，應認兩造約定之違約金數額過高，酌減為每月5,000元較為適當。
從而，原告依系爭協議書之約定，請求余昆岩給付自109年6月11日起至110年1月10日止之違約金35,000元【計算式：5,000元×7個月＝35,000元】，以及自110年1月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金5,000元，為有理由。
逾此範圍之主張，則屬無據，應予駁回。
㈤關於遲延利息之說明：⒈不當得利部分：按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條，分別定有明文。
本件原告返還不當得利之請求，為無確定期限之債，而原告110年9月27日民事準備二狀係於同日送達被告乙情，業經被告陳明在卷（見本院卷第297頁），則原告主張被告連帶給付140,000元相當於租金之不當得利部分，應加計自110年9月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由。
⒉違約金部分：按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判決意旨可參照）。
查系爭協議書關於違約金之約定係屬損害賠償約定之性質，已如前述，則原告依系爭協議書請求之違約金，揆諸上開說明，不得更請求遲延利息，是原告就此部分之遲延利息請求，即屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，系爭租約經兩造合意終止後，被告余昆岩並未依約履行騰空遷讓返還系爭房屋之義務，從而，原告依民法第767條第1項前段、第455條、第179條規定、系爭租約第13條及系爭協議書之約定，請求：㈠被告余昆岩應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；
㈡被告應連帶給付原告相當於租金之不當得利140,000元，及110年9月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；
暨自110年1月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利20,000元；
㈢被告余昆岩應給付原告違約金35,000元；
暨自110年1月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金5,000元，為有理由，應予准許。
逾上開範圍之主張，則屬無據，應予駁回。
七、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。
另被告陳明願供擔保，請求宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
九、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；
以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第79條、第77條之2第2項分別定有明文。
本件原告係一部勝訴、一部敗訴，本院審酌本件訴訟標的價額，係依據系爭房屋之價值及原告請求被告連帶給付租金金額合併計算而核定為200,000元，兩造對此訴訟標的價額之核定亦表示同意（見本院卷第297頁），而就原告請求被告連帶給付相當於租金之不當得利以及請求被告余昆岩給付違約金之部分，則係以一訴附帶請求損害賠償或違約金，不併算其價額。
爰參酌兩造就本件訴訟標的價額部分之勝敗比例，認訴訟費用應由被告余昆岩負擔二分之一，餘由原告負擔為適當，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 余玟慧
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 24 日
書記官 于子寧
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