臺南簡易庭民事-TNEV,110,南簡,706,20211111,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
110年度南簡字第706號
原 告 吳朝選

訴訟代理人 伍安泰律師
被 告 黃玉華

劉用香
共 同
訴訟代理人 何紫瀅律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年10月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告黃玉華應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋遷讓交還原告。

被告黃玉華應給付原告新臺幣260,000元，及自民國110年7月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

被告劉用香應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000○0號房屋遷讓交還原告。

被告劉用香應給付原告新臺幣200,000元，及自民國110年7月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

被告劉用香應自民國110年7月5日起至遷讓交還第3項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣5,000元。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序事項

一、原告起訴時訴之聲明為：㈠被告黃玉華應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭345號房屋）遷讓交還原告。

㈡黃玉華應自民國109年4月1日起至遷讓交還前項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣(下同)20,000元。

㈢被告劉用香應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000○0號房屋（下稱系爭345-2號房屋，與系爭345號房屋合稱系爭房屋）遷讓交還原告。

㈣劉用香應自109年5月4日起至遷讓交還前項之房屋之日止，按月給付原告15,000元。

嗣以民事準備狀更正訴之聲明為：㈠黃玉華應將系爭345號房屋遷讓交還原告。

㈡黃玉華應給付原告260,000元，及自110年7月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢黃玉華應自110年7月2日起至遷讓交還系爭345號房屋之日止，按月給付原告100,000元。

㈣劉用香應將系爭345-2號房屋遷讓交還原告。

㈤劉用香應給付原告200,000元，及自110年7月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈥劉用香應自110年7月5日起至遷讓交還系爭345-2號房屋之日止，按月給付原告15,000元。

核屬請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。

二、被告主張系爭房屋因107年間分割共有物判決，坐落於訴外人吳弘基所有之土地上，且遭吳弘基要求支付費用，被告已支付租金予吳弘基之法定代理人吳定國，本件訴訟對吳弘基有法律上之利害關係，應通知吳弘基參加訴訟等語。

查原告本於系爭房屋出租人及所有權人地位而為請求，前揭房屋雖坐落於吳弘基土地上，惟出租人不以租賃物之所有人為限，本件判斷不涉及原告與吳弘基間之法律關係；

而被告主張已向吳弘基支付土地之租金，亦僅涉及被告對吳弘基所為土地使用對價之給付，是否對原告之租金債權生清償效力（詳後述），均不影響吳弘基土地所有人將來對原告之請求有無理由，是於本件訴訟無通知吳弘基參加訴訟之必要。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：㈠黃玉華於104年間，向原告承租系爭345號房屋，訂立房屋租賃契約書（下稱系爭345號房屋租約），雙方約定租賃期間至110年9月1日止，租金為每月20,000元，黃玉華應於每月1日前給付。

茲因⒈黃玉華自109年4月2日即未給付租金，經原告以存證信函催告，仍未給付，原告另以110年6月27日民事準備狀為終止系爭345號房屋租約之通知，黃玉華迄今仍未將系爭345號房屋遷讓交還原告，爰依系爭345號房屋租約第6條之約定、民法第767條第1項前段、同法第455條前段規定，訴請黃玉華將系爭345號房屋遷讓交還原告。

⒉黃玉華積欠109年4月2日至110年7月1日，共15個月租金，以押租金30,000元及空地押租金10,000元抵充後，尚欠租金260,000元仍未給付，爰依系爭345號房屋租約第3、4條約定請求給付之。

⒊黃玉華於租約終止後，不即時遷讓系爭345號房屋，依系爭345號房屋租約第6條約定，原告每月得向黃玉華請求租金5倍即100,000元之違約金至遷讓之日止，爰依前揭約定請求之。

㈡劉用香於107年間，向原告承租系爭345-2號房屋，訂立房屋租賃契約書（下稱系爭345-2號房屋租約，與系爭345號房屋租約合稱系爭租約），雙方約定租賃期間至110年8月4日止，租金為每月15,000元，劉用香應於每月4日前給付。

茲因⒈劉用香自109年5月即未給付租金，經原告以存證信函催告，仍未給付，原告另以110年6月27日民事準備狀為終止系爭345-2號房屋租約之通知，劉用香迄今仍未將系爭345-2號房屋遷讓交還原告，爰依系爭345-2號房屋租約第6條之約定、民法第767條第1項前段、同法第455條前段規定，訴請劉用香將系爭345-2號房屋遷讓交還原告。

⒉劉用香積欠109年5月5日至110年7月4日，共14個月租金，以押租金10,000元抵充後，尚欠之租金200,000元仍未給付，爰依系爭345-2號房屋租約第3、4條約定請求給付之。

⒊劉用香於租約終止後，無權占有系爭345-2號房屋，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，又因劉用香占有系爭345-2號房屋，每月可獲得相當於租金之利益15,000元，併依民法第179條規定，訴請被告自110年7月5日起至遷讓交還系爭345-2號房屋之日止，按月給付原告相當於租金之利益15,000元等語。

㈢並聲明： ⒈黃玉華應將系爭345號房屋遷讓交還原告。

⒉黃玉華應給付原告260,000元，及自110年7月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒊黃玉華應自110年7月2日起至遷讓交還系爭345號房屋之日止，按月給付原告100,000元。

⒋劉用香應將系爭345-2號房屋遷讓交還原告。

⒌劉用香應給付原告200,000元，及自110年7月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒍劉用香應自110年7月5日起至遷讓交還系爭345-2號房屋之日止，按月給付原告15,000元。

⒎願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：兩造間固簽立系爭租約，惟因系爭房屋坐落於吳弘基之土地上，則原告顯未提出適於使用、收益之租賃物予被告；

又經吳弘基要求被告支付使用土地之對價，被告已為支付，自無不當得利可言，原告與吳弘基內部關係為何，自不得對抗善意之被告；

另系爭租約係以使用房地為據，原告既只有系爭房屋所有權，不及土地，應僅以系爭房屋之價值，依土地法第97條第1項規定，以最高年息10%計算年租金，黃玉華、劉用香應給付之年租金，分別為5,440元及10,880元，被告已支付之租金遠超過此數額，原告之請求均無理由等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張系爭房屋為原告所有，由黃玉華、劉用香分別向原告承租系爭345號房屋、系爭345-2號房屋，訂立系爭345號房屋租約、系爭345-2號房屋租約，黃玉華自109年4月2日，劉用香自109年5月4日起，即未給付租金，原告曾以存證信函催告，嗣以110年6月27日民事準備狀為終止系爭租約之意思表示，已於同年月29日送達被告，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭房屋課稅資料、系爭租約、台南地方法院郵局939、940存證信函及回執（南司簡調卷第15-42頁）、民事準備狀、郵政送達回執（本院卷第61-63、73-74頁）在卷可查；

另被告主張107年間因原告與吳弘基間分割共有物事件判決結果，使得原告所有之系爭房屋，坐落吳弘基所有之土地乙情，亦為原告所不爭執。

以上各情，應認為真實。

至原告主張得為前揭請求，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。

是本件兩造之爭點在於：㈠原告主張依系爭租約第6條之約定、民法第767條第1項前段、同法第455條前段規定，請求黃玉華、劉用香分別遷讓交還系爭345號房屋、系爭345-2號房屋，有無理由？㈡原告主張依系爭租約第3、4條約定，請求黃玉華、劉用香分別給付尚欠之租金260,000元、200,000元，有無理由？㈢原告主張依系爭345號房屋租約第6條約定，請求黃玉華自110年7月2日起至遷讓交還系爭345號房屋之日止，按月給付原告100,000元違約金，有無理由？㈣原告主張依民法第179條規定，請求劉用香自110年7月5日起至遷讓交還系爭345-2號房屋之日止，按月給付原告15,000元相當於租金不當得利，有無理由？

四、得心證之理由：㈠原告主張依系爭租約第6條之約定、民法第767條第1項前段、同法第455條前段規定，請求黃玉華、劉用香分別遷讓交還系爭345號房屋、系爭345-2號房屋，有無理由？⒈兩造簽立系爭租約，黃玉華、劉用香分別自109年4月2日、同年5月4日起，即未給付租金，原告以存證信函催告，嗣於本件訴訟中，以民事準備狀為終止系爭租約之意思表示，於110年6月29日送達被告等事實，已如前述。

被告雖以前揭情詞置辯。

惟租賃契約係債權契約，出租人不以租賃物之所有人為限，自兩造訂立系爭租約後，至原告終止系爭租約前，原告已依約提出系爭租約之標的物系爭345號房屋、系爭345-2號房屋及所在土地交由被告使用，被告自應負擔系爭租約之承租人給付契約約定租金之責任；

被告縱於吳弘基提出其為土地所有人之證明後，而向吳弘基支付土地使用對價，基於債之相對性，此行為不生對原告系爭租約租金債權之清償效力，被告之給付義務並未消滅。

被告所為之抗辯自不足採。

是原告主張因被告未給付前揭租金，因而以110年6月27日民事準備狀為終止租約之意思表示，兩造間系爭租約已終止，自屬可採。

⒉承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。

系爭租約既已終止屆滿，依此規定，被告自負有遷讓交還系爭房屋之義務。

從而，原告主張依民法第455條規定請求黃玉華、劉用香分別遷讓交還系爭345號房屋、系爭345-2號房屋，應屬有據。

⒊原告此部分以單一之聲明，主張依前揭契約約定或法律規定，請求被告遷讓系爭房屋，訴請本院擇一訴訟標的為其勝訴之判決，本院既已認原告本於民法第455條規定，對於被告所為之主張，為有理由，縱令原告其他請求權亦有理由，此部分判決結果，亦無不同，本院自無庸就原告併為主張之其他請求權有無理由再為論述，附此敘明。

㈡原告主張依系爭租約第3、4條約定，請求黃玉華、劉用香分別給付尚欠之租金260,000元、200,000元，有無理由？ ⒈租金每月20,000元，於每月1日以前繳納，此觀系爭345號房屋租約第3、4條約定自明。

查黃玉華向原告承租系爭345號房屋，依約自應於每月1日以前給付當月之租金。

次查原告主張黃玉華自109年4月2日即未給付租金，經以存證信函催告，仍未給付，另以110年6月27日民事準備狀為終止系爭345號房屋租約之意思表示，已於同年月29日到達，共欠109年4月2日至110年7月1日，15個月租金，以押租金30,000元及空地押租金10,000元抵充後，尚欠租金260,000元仍未給付之事實，黃玉華雖以前揭情詞置辯，惟其抗辯不可採已如前述。

原告之主張應認為真實。

從而，原告本於系爭345號房屋租約第3、4條之約定，請求黃玉華給付之租金260,000元，亦屬有據。

⒉租金每月15,000元，於每月4日以前繳納，此觀系爭345-2號房屋租約第3、4條約定自明。

查劉用香向原告承租系爭345-2號房屋，依約自應於每月4日以前給付當月之租金。

次查原告主張劉用香自109年5月5日即未給付租金，經以存證信函催告，仍未給付，另以110年6月27日民事準備狀為終止系爭345號房屋租約之意思表示，已於同年月29日到達，共欠109年5月5日至110年7月4日，14個月租金，以押租金10,000元抵充後，尚欠租金200,000元仍未給付之事實，劉用香雖以前揭情詞置辯，惟其抗辯不可採已如前述。

從而，原告之主張應認為真實，原告本於系爭345-2號房屋租約第3、4條之約定，請求劉用香給付之租金200,000元，亦屬有據。

㈢原告主張依系爭345號房屋租約第6條約定，請求黃玉華自110年7月2日起至遷讓交還系爭345號房屋之日止，按月給付原告100,000元違約金，有無理由？⒈乙方（即黃玉華，下同)於租期屆滿時，除經甲方（即原告，下同)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，...，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，...。

原告與黃玉華於系爭345號房屋租約固有約定。

惟觀系爭345號房屋租約第14條約定「甲乙丙各方遵守本契約各項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約（即為法律上終止契約之意）收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」

，兩造僅約定終止租約後，黃玉華縱有損失，原告亦不負責；

如因黃玉華違約致原告終止租約，原告所生之損害，則應依系爭345號房屋租約第12條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，...」，所謂「聽從甲方賠償損害」既未明文約定，即應適用民法債篇之一般規定，而系爭345號房屋租約第6條約定係以「租期屆滿，不獲出租人同意出租，而承租人不即時遷讓房屋」為前提，不及於其他，原告本於其已「終止系爭345號房屋租約」，而依此約定請求，即無理由。

⒉至系爭345號房屋租約已於訴訟中之110年9月1日屆期，惟原告既未依此事實主張權利，亦未對黃玉華依民法第179條規定請求，本院即無庸予以論斷。

㈣原告主張依民法第179條規定請求劉用香自110年7月5日起至遷讓交還系爭345-2號房屋之日止，按月給付原告15,000元相當於租金不當得利，有無理由？⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條定有明文。

而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。

⒉系爭345-2號房屋租約已遭原告於110年6月28日終止，已如前述，則劉用香對於系爭345-2號房屋即無占有使用之正當權源，其繼續占有即屬無權占有，依前揭說明，自受有相當於租金之利益，並致原告受有損害。

因此，原告主張依民法第179條規定，請求劉用香自110年7月5日起至遷讓交付系爭345-2號房屋之日止，按月給付相當於租金之利益，即屬正當。

⒊原告雖主張以系爭345-2號房屋租約所約定之每月15,000元租金，為劉用香終止租約後，無權占有系爭345-2號房屋相當於租金之利益等語。

惟系爭345-2號房屋租約之租金依常情包括原告所有之系爭345-2號房屋及此房屋坐落之吳弘基所有土地，就土地部分，原告既非所有權人，自無法主張劉用香為無權占有，故本件在計算相當於租金之不當得利時，應如劉用香所抗辯，僅應以系爭345-2號房屋之價值判斷相當於租金之不當得利數額。

⒋系爭345-2號房屋所坐落之海佃路2段為臺南市安南區主要道路旁，交通便利，生活機能良好，參以安南區目前工商業繁榮之程度、劉用香利用系爭345-2號房屋之經濟價值及利益，以及兩造間曾訂立之系爭345-2號房屋租約房地租金為15,000元等情，認原告主張按每月15,000元計算劉用香無權占有系爭345-2號房屋所能獲得相當於租金之利益，尚屬過高，應依每月5,000元為適當。

從而，原告主張依民法第179條前段規定，請求被告自110年7月5日起至遷讓返還系爭345-2號房屋之日止，按月給付原告相當於租金之利益5,000元，亦屬有據。

逾此部分，則無理由。

五、綜上所陳，原告主張依民法第455條前段規定，請求黃玉華、劉用香分別遷讓交還系爭345號房屋、系爭345-2號房屋；

依系爭租約第3、4條約定，請求黃玉華、劉用香分別給付尚欠之租金260,000元、200,000元，並依民法第233條第1項及第203條規定之法定利息；

及依民法第179條規定，請求劉用香自110年7月5日起至遷讓交還系爭345-2號房屋之日止，按月給付相當於租金之利益5,000元，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則非有據，應予駁回。

六、本判決乃法院就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，自應依職權宣告假執行。

至原告其餘假執行之聲請，因其餘之訴已經駁回而失所依附，不應准許，併予宣告駁回之。

本件原告敗訴部分為附帶請求之一部分，其主要請求均獲勝訴判決，本院依民事訴訟法第79條規定，認由被告負擔訴訟費用為適當。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要。

八、據上論結，本件原告之訴為有一部有理由，一部無理由，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 11 月 11 日
臺南簡易庭 法 官 施介元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 11 日
書記官 曾怡嘉