臺南簡易庭民事-TNEV,111,南小,843,20220915,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南小字第843號
原 告 黃昱銓
被 告 郭淑貞 住○○市○○區○○路○段000巷00號 十六樓訴訟代理人 郭蘇秀珠
郭清雄
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國111年9月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告向被告承租門牌號碼臺南市○區○○路○段00號房屋（下稱系爭房屋），被告委託其父郭清雄與原告於民國110年3月1日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金於每月1日繳納新臺幣(下同)25,000元、押金5萬元，其後因新冠肺炎疫情，被告同意原告於每月15日繳付租金。

因系爭房屋緊鄰路邊及十字路口，無隔音設備，原告全家飽受汽機車噪音之苦，向被告反應，但被告不願意換裝隔音窗，原告乃自行購買保麗龍板及耐火隔音棉施工安裝，然隔音效果不佳，原告為顧及家人健康，於111年1月6日以簡訊告知被告父親郭清雄退租系爭房屋2、3樓，仍續租1樓店面營業，郭清雄於111年1月14日回傳簡訊「樓上2、3樓你可以找房客分租出去，我們不過問，請見諒」。

原告已於111年1月底搬離系爭房屋2、3樓，仍在1樓店面營業，詎被告之母郭蘇秀珠於111年1月28日帶人前來恐嚇，原告恐生意外，不得已帶同妻兒倉皇離去，不敢在1樓開店營業。

原告已依被告父親郭清雄簡訊指示，在591出租網刊登租屋廣告，於111年3月2日出租3樓房間給第三人，代收租客2個月押租金8,000元，扣除刊登廣告費用1,789元，於111年4月13日匯款6,196元至被告指定帳戶。

未料，原告於111年3月5日收到仲介簡訊要求歸還系爭房屋，原告回覆訊息表示仍有意願繼續承租1樓店面，但原告於111年3月底行經系爭房屋，發現被告擅自更換1樓大門電動門遙控器，致原告無法進入1樓店面營業。

又系爭房屋2、3樓經被告同意退租，系爭房屋1樓因遭被告母親郭蘇素珠帶人前來脅迫，致原告不得不終止系爭租約，被告應返還系爭房屋1樓押租金2萬元，2、3樓押租金3萬元。

爰依民法第179條不當得利之規定，提起本件訴訟。

並聲明：被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告抗辯：被告委任父親郭清雄於110年3月1日與原告簽訂系爭租約，約定原告應於每月1日前繳付租金25,000元、租期自110年4月15日起至113年4月14日止，原告自行負擔水電費及每月500元管理費。

原告於承租前已知悉系爭房屋位於鬧區，作為住商混合之用，事後不得以環境不佳，終止系爭租約，原告傳簡訊給郭清雄表示終止系爭房屋2、3樓租約，被告僅同意原告找朋友合租減少租金損失，並未同意終止終約，原告竟以房東身份將系爭房屋2、3樓轉租出去。

另原告對被告之母郭蘇秀珠提出恐嚇告訴，業經檢察官偵結後給予不起訴處分，原告並無合法終止租約事由。

原告平時未按時繳交房租及管理費，更於111年1月起拒絕支付房租及管理費，迄至111年4月1日止，積欠4個月租金10萬元，加計原告未支付110年4月至111年4月共13期管理費6,500元，合計10萬6,500元。

被告於111年2月16日、111年3月10日、111年3月18日寄發存證信函給原告催繳房租費用，原告未予置理，被告於111年4月11日寄發存證信函給原告表示終止系爭租約。

又因被告長年居住北部，被告之母郭蘇秀珠於111年4月19日南下查看系爭房屋時，未攜帶一樓鐵捲門遙控器，故找來鎖匠來更換，原告雖然沒有新的遙控器，但仍可從1樓後方鋁門進入系爭房屋。

原告在未清繳積欠租金106,500元及返還系爭房屋前，不得請求被告返還押租金5萬元等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院判斷之理由： ㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；

承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。

查，被告向原告承租系爭房屋1至3樓，兩造於110年3月1日簽訂系爭租約，約定租賃期間自110年4月15日起至112年4月14日止，每月租金25,000元，應於每月1日前支付，押租金50,000元，嗣被告同意原告於每月15日支付當月租金等情，有系爭租約在卷可憑（見本院卷第55-60頁），並據兩造陳述明確（見本院卷第207-208頁）。

又原告於110年7月16日、110年8月19日、110年9月17日、110年10月19日、110年11月22日各繳付租金25,000元之後，自110年12月起即未再繳付租金等情，為原告所自承，且有原告提出之滙款單附卷可參（見本院卷第199-203頁）。

據上可知，原告自110年12月15日起，未依約定繳付系爭房屋租金之事實，應可認定。

㈡原告未合法終止系爭租約： ⒈依系爭租約第12條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約。」

、同條第2項約定：「依約定得終止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方。」

、第16條約定：「出租人有下列情形之一者，承租人得終止租約：㈠房屋損害而有修繕之必要，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢。

㈡有第11條規定之情形(按指房屋部分滅失)，減少租金無法議定，或房屋存餘部分不能達租賃之目的。

㈢房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時」(見本院卷第57頁)，可知除有系爭租約第16條例示情形外，於系爭租約期限屆滿前即112年4月14日，原告不得任意終止系爭租約甚明。

又系爭租約第16條所列各項情形，係指房屋本身物之瑕疵無從修繕、難以修繕或縱使修繕其結果仍將致使契約目的不達之程度，方符合訂約當事人之真意。

原告主張系爭房屋噪音擾及家人，其以簡訊通知被告終止系爭房屋2、3樓租約，被告業已應允乙節，但 為被告所否認。

查，原告固有於111年1月6日傳簡訊給被告父親郭清雄謂「剛剛我太太又跟我討論搬離這裡，因為馬路旁邊噪音很大，白天吵到晚上12點還很吵，時常有重機飆速，有時半夜兩三點還有汽機車呼嘯而過，都會嚇醒。

住這裡半年多，我太太也看醫生吃藥半年多，身體都搞壞了。

所以決定另外找地方住，2、3樓就不租了，只租1樓店面，請房東另租別人」等語，被告父親郭清雄於111年1月14日以簡訊回覆謂 「樓上2、3樓你可以找房客分租出去，我們不過問，請見諒」等語（見本院卷第53頁）。

然查，原告主張系爭房屋周遭噪音，並非房屋本身之瑕疵，且系爭房屋緊鄰路邊及十字路口，屬店面樓房，原告於承租系爭房屋之初，既 已明知系爭房屋位於人車往來頻繁地段，商業及交通便利，人流及車流產生之音量，必然大於住宅區，其仍決定承租系爭房屋，且將1樓作為店面使用，2、3樓作為住家使用，其於承租8個月餘之後，以系爭房屋周遭噪音擾人，被告不願換裝隔音窗改善噪音云云，主張其於111年1月6日以簡訊終止系爭房屋2、3樓租約，核與系爭租約之約定不符，難認有據。

⒉被告父親郭清雄於111年1月14日回傳原告簡訊謂「樓上2、3樓你可以找房客分租出去，我們不過問，請見諒」等語（見本院卷第53頁），本院審酌系爭租約係郭清雄代理被告簽訂，衡情郭清雄上開回覆應屬有權代理，惟依該簡訊前後文義可知，郭清雄係同意原告轉租系爭房屋2、3樓，並非同意原告終止系爭房屋2、3樓租約，原告執此主張被告已同意原告終止系爭房屋2、3樓租約云云，顯無可採。

又被告同意原告得將系爭房屋2、3樓轉租予第三人，其法律效果在於被告日後不得以原告一部轉租系爭房屋為由，主張依系爭租約第8條第3項、第15條之約定終止系爭租約，至於原告與第三人間之轉租關係，基於債之相對性原則，核與兩造間之系爭租約無涉，原告不得以其已出租予第三人，據以主張其與被告間系爭房屋2、3樓租約業已終止。

⒊原告主張被告之母郭蘇秀珠於111年1月28日帶人前來恐嚇，原告恐生意外，不得已帶同妻兒倉皇離去，不敢在系爭房屋1樓店面營業，原告受脅迫致不得不終止系爭租約乙節，已為被告所否認，原告就此部分事實，未能舉證證明之，難認其主張為真實。

原告主張其已合法終止系爭租約，應無可採。

㈢被告已合法終止系爭租約：⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1項、第2項定有明文。

又依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，需達二個月以上，出租人始得收回房屋。

基此，房屋租賃，如承租人積欠租金經以押租金抵償後已達2個月，經定期催告而未於期限內支付，出租人即得終止租約。

⒉原告自110年12月15日起未繳付租金，已如上述。

被告分別於111年2月16日、111年3月10日、111年3月18日、111年4月11日寄送存證信函定期催繳房租，且於111年3月10日、18日以存證信函為終止租約之表示，被告已另案訴請原告給付租金等情，此有被告提出另案起訴狀為證（見本院卷第153-161頁），是以，自110年12月起算至111年3月間止，原告未給付110年12月、111年1月、111年2月、111年3月租金，遲付租金已達2個月租額，被告定有相當期限，催告原告支付租金，原告於期限內不為支付，依上開規定，被告終止系爭租約，於法有據。

⒊原告主張被告於111年3月底更換系爭房屋1樓鐵捲門遙控器，致其不能進入營業，且其在591出租網刊登租屋廣告，於111年3月2日出租系爭房屋3樓房間給第三人，代收租客2個月押租金8,000元，扣除刊登廣告費用1,789元，原告於111年4月13日匯款6,196元至被告指定帳戶乙節，並據原告提出滙款單為據（見本院卷第187頁）。

然系爭租約業經被告於111年3月間合法終止，則被告於111年3月底更換系爭房屋1樓鐵捲門遙控器，並無違反系爭租約之情事，至於系爭租約終止後，原告縱有給付被告6,196元，並不影響系爭租約業經被告合法終止之效力。

㈣被告不負有返還押租金之義務： 按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題(最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照)。

且按債務已屆清償期者，儘先抵充，民法第322條第1款定有明文。

查，系爭租約第5條約定押租金為5萬元，被告自承其已收受，且未返還予原告等情(見本院卷第50頁)；

系爭租約每月租金25,000元，原告於系爭租約終止前，未給付110年12月、111年1月、111年2月、111年3月租金，縱扣除原告已給付6,196元，以押租金5萬元抵償原告積欠之租金，並無餘額，原告請求被告返還押租金5萬元，即無理由，不能准許。

四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告返還押租金5萬元，並加計自起訴狀繕本送達之日起算之法定遲延利息，為無理由，不能准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。

經核本件訴訟費用額確定為1,000元（即第一審裁判費），爰依上開規定確定訴訟費用之負擔如主文第2項所示。

七、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 9 月 15 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 張桂美
以上正本係照原本作成。
對於小額程序第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容；
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費用。
中 華 民 國 111 年 9 月 19 日
書記官 林彥丞