臺南簡易庭民事-TNEV,111,南簡,275,20220920,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第275號
原 告 莊塗生
被 告 臺南東南地政處主任林建良

訴訟代理人 劉力嘉
被 告 游妙咨


黃朝淵
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國111年8月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、緣被告丁○○前透過鈞院96年度執字第65239號強制執行程序拍賣取得門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）及坐落之土地，然查，系爭房屋即臺南市○○區○○段00○號，所坐落之土地卻有同段299、299-1、294地號土地，此有建物登記謄本可證，其中之鄰地即同段294地號土地乃原告所有（下稱系爭土地），且迄今均登記在原告名下，雖系爭房屋僅有坐落到系爭土地之一部分，然依内政部民國91年12月6日内授中辦地字第0910017524號函之解釋函示，原告應該對於被告丁○○名下之系爭房屋有租賃關係，故被告丁○○於拍得後再出售予他人亦即被告戊○○時，原告對於系爭房屋及所坐落之土地均應有優先承買權。

㈡、系爭房屋之前屋主乃乙○○，原告乃乙○○之堂哥。故乙○○與透過法院拍賣取得系爭房屋之被告丁○○，相互之間應該享有建物及土地之優先承購權，如優先購買權人放棄優先購買權，也應依土地登記規則第97條第2項規定辦理，此有鈞院民事執行處109年12月1日南院武096執明字第65239號函中說明一：本院96年度執字第65239號債權人萬泰商業銀行股份有限公司等與債務人乙○○間清償借款強制執行事件，有通知之必要等語可證。

因此原告確實享有對於系爭房屋之優先承買權，原告起訴請求廢棄並塗銷被告丁○○、戊○○之間的110年10月14日買賣登記，因為被告丁○○、戊○○明顯違法，未遵照土地法第104條及民法第426條之規定通知優先購買權人即原告，而逕自辦理過戶登記事宜，違法事證至為明確。

㈢、按優先購買權乃特定人依法律規定，於出賣其財產權時，有依所有人（出賣人）與買受人所約定之相同條件優先購買賣標的物之權利，土地法第104條之規定，在促進建築基地與其地上建物所有權合一，達到產權關係單純化之政策目的，是為物權性質之優先購買權，其效力依本條第2項規定，出賣人未通知優先購買權人，意即不動產縱經辦竣移轉登記，優先購買權人仍得對買受人主張該買賣應予塗銷。

㈣、買賣移轉案件如有土地法第104條所定之情形，而買受人非為優先購買權人者，即表示優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權，登記機關會要求檢附其優先購買權之證明文件；

或出賣人已通知優先購買權人之證件，並切結優先購買權人接到出賣通知後，逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣（土地登記規則第97條第2頂）始得准予登記，準此，出賣人未踐行通知義務時，應該無法辦理房屋之所有權移轉登記，然本案東南地政事務所在受理跨區安南地政事務所轄下之110年10月12日第15460號案件（證物三），卻不依法律規定及土地登記規則辦理，故意以出賣人與基地無租賃關係為切結書，規避法律，牽涉到公務員瀆職，原告將另提起告訴。

㈤、64年7月24日修正公布之土地法第104條第1項規定，修正理由謂：「地上權人，典權人或承租人，乃係房屋出賣時之直接占有人，對其有直接占領之關係，徜因該房屋之出售而解除復此既存在之法律關係時，上開權利人若不能以同一價格優先承購，顯屬不公，故本條明文規定，賦與上開權利人優先購買權，俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。

故為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用及杜當事人間之紛爭，得「類推適用」土地法第104條及民法第426條之2，有關基地租賃優先承買權之規定。」

（參照法務部89年5月18日法89律字第014411號函）、另内政部為補救64年7月24日修法後土地法第104條解釋上不足，91年12月6日以内授中辦地字第0910017524號函解釋令補充：立法意旨在房屋與土地異其所有人時，因房屋性質不能與土地分離而存在，故除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該法律關係之性質，「當屬租賃」。

本件買賣係具有「廣義」租賃關係存在，否則鈞院民事執行處109年12月21日南院96執明字第652391號函文為何會告知原告，原告所有之系爭土地被占用而建成之系爭房屋被拍賣乙事。

本件因時間巳超過5年，原告失去國家賠償之要件，但被告東南地政明顯未依照函令解釋辦理，公務機構，卻公然違法，原告當另提刑事追訴。

另被告丁○○取得鈞院96年度執字第65239號不動產移轉證書，其中備註欄第8項：系爭建物占用鄰地系爭土地，若遭鄰地所有權人請求拆屋還地，與本院無涉等語，可見被告丁○○明知所取得之系爭房屋占用鄰地，日後出售，應依土地法第104條規定通知優先購買權人即原告，但被告卻未通知，還在土地登記申請書上，具結其與原告間並無租賃關係等語，按買賣不破租賃，被告丁○○公然偽造文書具結，應命被告東南地政塗銷被告丁○○及被告戊○○不法之過戶登記。

原告覺得本件並不需要問證人乙○○，因為原告只是要確認原告有土地法第104條之優先承買權。

本件某次開庭後的隔天也就是111年4月9日，被告戊○○居然就將系爭房屋移轉登記給訴外人甲○○，原告覺得這真的很可疑，原告不同意甲○○承當訴訟，原告覺得他們的買賣是虛假的，原告要求他們要提出買賣價金的金流證據。

系爭房屋無法辦理貸款，被告戊○○與訴外人甲○○怎麼可能一天就交付大筆的買賣價金？等語。

㈥、聲明（本院卷第159頁）：

①、請求被告東南地政事務所主任林建良應塗銷被告丁○○與被告戊○○之間於110年10月14日辦理之買賣過戶登記。

②、訴訟費用由被告等共同負擔。

二、被告答辯略以：

㈠、被告臺南東南地政處主任林建良答辯略以：

①、緣本所110年10月12日普跨（東南安南）字第15460號登記案（被證1）受理被告丁○○出售所有臺南市○○區○○段00○號建物及同段299、299-1等「2筆」坐落建物之土地地號予被告戊○○，並於同年月14日辦畢登記。

嗣原告認其所有之同段294地號土地同屬系爭房屋之坐落土地，於系爭房屋出售時有優先購買權云云。

然按土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日内不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

。

（被證2）又按土地登記規則第97條第2項規定：「依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；

或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。」

。

（被證3）另按最高法院69年台上字第945號判決要旨：「土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時3基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」

。

（被證4）

②、本所受理被告丁○○出售其所有系爭房屋及同段299、299-1等2筆地號土地，經審查檢附之登記申請書、土地建物買賣移轉契約書等相關證明文件，均符合土地登記規則等相關規定，並已由申請人於登記申請書備註欄切結「本案建物出賣人與基地所有權人並無租賃關係，如有不實，出賣人願負法律責任」等字樣，足以認定系爭房屋與系爭土地之間並無承租關係，登記簿亦未有地上權及典權之登載，故本案並無土地法第104條規定之適用，乃於110年10月14日辦畢登記。

參照最高法院69年台上字第945號判決，依土地法第104條出買房屋時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。

是現行法中已諭知優先購買權利人之範圍，原告所有系爭土地與系爭房屋既不存在租賃關係，亦未設定地上權或典權等他項權利，自無須依土地法第104條及土地登記規則第97條第2項等規定檢具優先購買權人放棄優先購買權之證明文件或已通知優先購買權人之證件並於登記申請書切結「優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任」之字樣及蓋章。

原告之訴為無理由，應予駁回。

③、原告聲明如果是要請求被告東南地政事務所塗銷登記，依法就應該走行政訴訟的程序，並非提起民事訴訟。

又，如果原告要提起本件民事訴訟，則聲明應該只請求被告丁○○、被告戊○○2人，不應列東南地政事務所或主任林建良為被告等語。

㈡、被告丁○○答辯略以：

①、程序部分，原告民事起訴狀有諸多問題，第一，記載訴之聲明部分不甚明確，究係給付之訴？形成之訴？確認之訴？第二，原告並未特定出對系爭房屋之具體範圍，是否包含門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號（同時亦為「未保存」登記建物）在內？系爭房屋即26號建物之建物測量成果圖【被證3】可知，係針對門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號為「保存」建物登記之具體範圍。

鈞院不動產權利移轉證書【被證4】之附表中：（一）26建號建物，基地坐落包含：「臺南市○○區○○段000號」；

（二）建號部分「備考」欄位內經法院註記文字「包含未保存登記建物全部」；

「備註」欄位內文字「八、系爭建物佔用鄰地地號294號土地，若遭鄰地所有權人請求拆屋還地，與本院無涉。」

，故原告應先說明範圍為何。

②、查原告係自64年1月30日以登記買賣原因取得「重測前」之學甲寮段267-9（現名為學北段294地號）地號土地，嗣學北段26（重測前：學甲寮段593）建號之使用執照字號為64年南工字第30215號。

故建物起造人向當時主管機關請領使用執照時，應該有出具原告的同意使用書，始能順利取得使用執照。

系爭執行事件係因債務人乙○○與債權人萬泰商業銀行間清償借款強制執行所衍生之法拍案件，被告於97年4月28日得標時，若本案存有土地法第104條適用情況，理應原告會先於被告丁○○而受執行法院通知優先購買，原告先放棄之後，才會輪得到被告丁○○正式得標並取得不動產權利移轉證書。

換言之，被告既已取得不動產權利移轉證書，可推論執行法院在處理拍定得標作業過程中，並不認為本案有土地法第104條之適用，或即便（被告否認之，詳後述）有土地法第104條之適用，但原告未於10日內表示承買意願，故已視為放棄。

③、按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。

次按若兩造間就系爭土地既無租賃關係，上訴人係依使用借貸關係而占有系爭土地，即無優先承買權之可言，有最高法院65年度台上字第530號民事判例、最高法院70年度台上字第3930號民事裁判可資參照。

原告於64年1月30日自前手取得學北段294（重測前：學甲寮段267-9）地號土地之前，學北段26建號業已坐落其上之客觀事實狀態，不符合最高法院65年度台上字第530號民事判例中揭示土地法第104條優先購買權係以「租地建屋」為前提；

其次，被告係取得臺南市○○區○○段000號、299之1地號土地以及系爭房屋等三宗不動產，係繼受自前任所有權人「乙○○」之權利，更無土地法第104條規定之適用；

被告丁○○出售予被告戊○○的亦僅有上開三筆不動產，並不包括原告的系爭土地。

④、被告多次聲請調解，原告均堅持不調解。臺灣房屋經理陳順發親自到區公所申請調解，原告也置之不理。

後來被告丁○○於109年2月18日經由三家仲介公司（住商不動產、幸福家、臺灣房屋）簽約一般買賣契約。

原告還打電話去臺灣房屋向陳順發（公司臺南市○區○○路00000號）威脅不得買賣。

原告與被告丁○○調解不成，被告丁○○親自寄存證信函告知於109年12月18日至109年12月28日止判能調解，但原告始終置之不理。

104年12月2日被告丁○○申請鑑界測量，始知系爭房屋與原告之系爭土地係前後互占，就是共同壁的部分。

後經由臺灣房屋季翊甄與第一建經履約保證賣方被告丁○○與買方被告戊○○始於110年7月27日完成買賣契約，有誠實告知系爭房屋與隔壁未保存462號房屋有土地前後互占共用壁的情況。

之前原告將被告丁○○之系爭房屋正門口地面噴上紅色油漆，是洗不掉的油漆，還寫說占用他人土地等語，又拿鐵片圍住，造成被告丁○○門口通行不便，鐵片上原告還張貼A4大小的告示：「祖訓：緣64年3月10日，一場借用牆壁建屋衍生之土地被詐事件，祖先告誡後世子孫，先人篳路籃縷購得被侵佔之土地，為保持保產完整，後世子孫謹記，不管是這世代，下世代或下下世代需耐心等待，收回被侵佔土地，以告慰祖靈」等語，有告示為證。

⑤、由於同段299地號土地是斜的，當時是以同段299地號土地來做共同壁，也就是系爭房屋（464號）與原告之門牌462號房屋的共同壁，同時一起蓋兩棟1至3樓的透天厝，但系爭房屋有辦理保存登記，原告的462號房屋則並未辦保存登記。

因此，同段299與294地號土地實係因共用壁造成前後互占土地的情形，都是越界建築，但互占不到兩坪。

被告丁○○與原告從未簽任何租賃契約，否認有租賃關係，否認原告有優先承買權。

被告丁○○是因為家中已十幾年都沒有收入了，也跟好朋友借了100萬元，因先生柯建雄得多發性骨髓癌，有臺大醫院診斷證明書為證，女兒也是精神病患，領有殘障手冊，一直在林口長庚治療，家中陷於經濟困境，不得以只好賤價以390萬元出售系爭房屋，以償還朋友和銀行貸款，原告長期騷擾、提起本案訴訟，被告負擔出庭由北到南的費用，造成無比巨大的壓力，都快撐不住了，家裡甚至有重病癲癇的狗要照顧，被告都壓力大到一度想不開。

早年間，被告剛法拍標到系爭房屋時，有打電話給原告，被告丁○○不發一語卻遭原告痛罵、辱罵，多次去拜訪溝通調解，都遭原告拒絕，至安南區公所申請兩次調解也遭拒絕。

被告原來是想把系爭房屋第一時間賣給原告，要好好跟原告商量，但原告總是惡言相向，還對房仲威脅，如果不是不得以，誰願意低價賣屋等語。

㈢、被告戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟曾提出書狀答辯，其內容略以：

①、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；

其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。

該條項後段所謂「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，係承同條項前段規定「基地出賣時，地上權人典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」之旨趣而來，故依其一貫之文義，所謂「基地所有權人」當係指為基地設定地上權出典或出租之土地所有權人而言，故該項後段所謂房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，始有依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件，並非任何基地所有權人均有此權利，最高法院69年台上字第945號、70年台上字第1538號、78年台上字第483號判決意旨、臺灣高等法院暨所屬法院68年度法律座談會民事類第19號研討意見，可資參照。

②、原告固謂被告戊○○向被告丁○○購買之系爭房屋坐落到原告所有之系爭土地，然原告遲遲就系爭房屋於興建之初，何以會有部分房屋建築於其上之原因，未予說明，根本無從判斷事實，原告竟率爾主張其對系爭房屋有優先承買權云云，顯無理由等語。

㈣、均聲明：

①、原告之訴駁回。

②、訴訟費用由原告負擔。

三、本院得心證之理由：

㈠、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。

又土地法第104條第1項規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，而房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地有租賃關係存在之情形而言，並非任何基地所有權人均有此權利，倘基地被無權占有，自無該條項之適用（最高法院49年台上字第1546號判例要旨、78年度台上字第483號判決要旨參照）。

另土地法第104條第1項於64年7 月24日修正時，將原規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

…」，其修正理由固提及：「…為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。

惟細繹其在立法院修正之過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權…」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。

是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然並非謂除此之外，其他使用人亦得以擴張解釋或類推適用之方式依該條規定主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性。

且本院67年台上字第3887號判例，僅在闡釋修正後土地法第104條第1項所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，既未特別限定承租人之房屋，依該條一貫之文義，地上權人、典權人之房屋自應包括在內而已，並未進而闡論其他有權佔有基地建築房屋情形，亦得行使該條之優先權，此有最高法院101 年度台上字第567號判決意旨足資參照。

㈡、本件原告僅以系爭房屋之建物登記謄本上記載建物之坐落土地三筆當中有一筆係原告所有之系爭土地，即謂其得類推適用土地法第104條規定之優先承買權云云，然查，觀之兩造不爭執真正之系爭房屋坐落之同段299、299-1、294地號土地之104年12月2日鑑界複丈成果圖（本院卷第211頁，鑑界土地為299地號），核與系爭房屋之建物測量成果圖上所繪製之系爭房屋坐落位置相符（房屋大致呈直線形，然299地號土地為斜向地界，本院卷第43頁），足徵被告丁○○抗辯：本件的產權糾紛實係兩造房屋（464號、462號）前後相互占用土地、有越界建築之情況，並非有租賃關係、或有優先承買權的適用乙節，尚非虛妄。

次查，稽之本院調取之系爭房屋使用執照申登資料及圖面，系爭房屋之起造人乃「莊抄」，於64年7月18日取得使用執照（本院卷第223頁），建築地點為「學甲寮段267-9、-10地號土地」、基地主為「莊抄」、「丙○○（即原告）」、層棟戶數為「二層一棟一戶」（同卷第226、235頁，其中重測前學甲寮段267-9地號土地即為原告所有之系爭土地，見本院卷第41頁土地登記謄本）；

後由乙○○取得系爭房屋及同段299、299-1地號土地之所有權（業辦保存登記），而乙○○因積欠銀行債務，經銀行持執行名義向本院民事執行處請求就系爭房屋及上開土地為強制執行，於拍賣程序中為被告丁○○所拍定等情，並經本院依職權調閱系爭強制執行事件全卷後查證屬實，堪信為真正。

㈢、原告之系爭土地於系爭房屋起造時，即為基地之一部分，且原告於斯時即已明列為基地主之一，從而，原告是否有出具土地使用同意書予臺南市政府工務局，自有可疑，原告既身為當事人，且於64年間起造時即為系爭土地之所有權人，對於此事當無不知之理，然原告就此並未提出任何說明或舉證，故原告空言主張其對於系爭房屋有租賃關係存在，實難採憑。

至原告僅以首揭內政部91年函釋主張「類推適用」土地法第104條第1項規定，以填補立法漏洞云云，然揆諸首揭最高法院判例、判決意旨，土地法第104條第1項立法過程，係刻意排除地上權人、典權人或承租人以外使用人，以避免裁量幅度過大，且系爭房屋於興建之時，究係取得原告之同意後予以起造之有權占有或屬無權占有系爭土地之情事，原告未能舉證以實其說，如係後者，此無權占有之事實，於系爭房屋所有權移轉予後手時，建物所有權之受讓者原則上仍應繼受此一權利狀態，揆諸前開判決說明，則原告自無依土地法第104條第1項規定主張對系爭房屋有優先購買權可言。

另類推適用之意義，係指將法律明文規定適用到一非該法律明文規定之案例中，該案例之法律事實雖不符合法律之明文規定，亦即與法律明文規定所欲處理之案例事實雖不相同，但在重要之構成要件事實則具有類似性，而依據「相同者應為相同之處理」之法理，此時亦應適用同一法律規定之作用，始為類推適用。

承上修法意旨及沿革，優先購買權旨在保障於房屋與基地分屬不同人時，為解決糾紛，而賦予房屋、基地所有人有優先購買權，且立法院曾考量「其他合法使用人」範圍廣，倘皆有優先購買之權，恐成不公現象，所以逕以「典權人」取代「合法使用人」，通過現行條文，是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙社會交易之安定性，故立法過程乃將「合法使用人」作限縮，且明確限於「地上權人、典權人或承租人」之合法使用情形，本件依據原告起訴主張之事實，本質上不具備類似性，尚無從依據平等原則「相同者應為相同之處理」之法理而主張類推適用。

四、綜上所述，原告請求確認原告就系爭房屋有優先承買權，被告等應塗銷所有權移轉登記云云，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 9 月 20 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 吳金芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 23 日
書記官 鄭伊汝