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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 93年度南簡字第858號
原 告 甲○○即南北不動產
被 告 丙○○
乙○○
右當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國94年6月17日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實甲、原告方面：一、聲明：㈠被告丙○○應給付原告新臺幣（下同）90,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡被告乙○○應給付原告60,000 元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣被告丙○○於93年1月8日與原告簽訂房地產委託銷售契約書，委託原告代為銷售臺南縣歸仁鄉○○段868-3地號土地及其上建物門牌號碼臺南縣歸仁鄉八甲村八甲11-7號（下稱系爭房地），委託銷售期間為93年1月8日起至93年4月8日止為期三月，有房地產委託銷售契約書及土地登記簿謄本可稽。
被告乙○○於93年2月22日與原告簽訂房地產銷售要約/承諾書，委託原告代為購買系爭房地，要約銷售期間至93年3月1日止，有房地產銷售要約／承諾書及土地登記謄本可稽。
㈡詎料經原告仲介後，被告二人為規避仲介費，竟使該件買賣不成立，於仲介期滿後，被告丙○○經由訴外人李亦純仲介，被告乙○○經由訴外人楊仕斌仲介，自行買賣系爭房地，並已移轉登記完畢。
依原告與被告丙○○所簽房地產委託銷售契約書第11條違約之處罰「委託人（被告）有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付本約第5條所訂同額的服務報酬，並全額一次付予受託人（原告）：．．．⒊委託期間屆滿後二個月，委託人與受託人曾經仲介之客戶成交時」。
而本件原告與被告丙○○委託銷售期間為93年1月8日起至93年4月8日止，委託期間屆滿後二個月，則應至93 年6月8日止。
被告丙○○於93年4月20日與受託人即原告曾經仲介之客戶即被告乙○○成交，故應給付仲介費。
被告丙○○之仲介費依契約書第5條為成交價之百分之三，被告乙○○於建華銀行設定本金最高限額抵押權三百六十萬元，必依銀行通例，以成交價之百分之一百二十設定抵押，則成交價為3,600,000×100/120=3,000,000；
3,000, 000元之百分之三為90,000元。
被告乙○○與原告簽訂房地產銷售要約／承諾書第5條則明載「買方（被告）承諾經受託人居間介紹上開不動產而成交時，買方應支付承購總價的百方之二作為受託人之服務報酬。
．．．」本件被告兩人第一次不成交係被告二人規避仲介費之行為所造成，然本件確實經原告居間介紹上開不動產而成交。
本件系爭房地成交價為3,000,000元，仲介費百分之二，為60,000元。
為此提起本件訴訟。
三、證據：房地產委託銷售契約書1份、土地登記謄本2份、房地產銷售要約／承諾書1份。
乙、被告丙○○方面：一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠被告丙○○委託原告代為銷售房地產，委託銷售期間為93年1月8日起至93年4月8日止，為期三個月。
於此期間，有關房地買賣事宜，雙方完全以電話聯繫，雖經多次銷售議價，然終因價格談不攏而無法成交。
於仲介期間，被告丙○○與原告僅見過一次面，至於經由該公司介紹的買方，被告丙○○則完全沒有接觸，亦不知買方為何許人。
所以被告丙○○與任何一個買方也無法為了規避仲介費而使該件買賣不成立。
仲介期滿後，被告丙○○曾致電該仲介公司商談續約事宜，可知合約期滿後，被告尚且打算繼續委託該公司銷售房地，焉有為規避仲介費，而使該件買賣不成立之理。
㈡被告丙○○於仲介期滿後一段時日，接獲一位不認識的人即訴外人李亦純來電告知有人要買我的房子，她可幫我介紹。
被告丙○○認為先前委託仲介公司代為銷售，既然沒有成交，約期已滿，又未續約，如今有人要幫忙介紹，當然樂意。
經李亦純女士多次電話聯繫，幾番價格折衝，最後以三百萬元達成交易，簽約時，知道買方姓名為乙○○。
因此，被告是透過中間人介紹，而非如原告所言，自行買賣該房地。
㈢在被告丙○○房地產完成交易手續後，不久接獲原告寄來郵局存證信函，謂此房地交易違規，要我出面解決。
直到此時，方知道原來買方乙○○先生，竟然是先前仲介公司曾經仲介過的客戶，在此之前，則完全無所悉，亦不認識乙○○先生。
因此，被告丙○○經由訴外人李亦純居間介紹，與買方達成房地產交易，在這個時間點上，被告丙○○並不知是與原告仲介公司曾經仲介過的客戶乙○○成交。
丙、被告乙○○方面：一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：系爭房地並沒有貼出售標示，我是因為看到訴外人李亦純所貼的廣告，經由我母親自行打電話給訴外人李亦純詢問，我並不知道被告丙○○是原告的客戶，在簽要約書時並沒有說如果在合約期滿後與原告賣方交易，仍須支付報酬。
丁、本院依職權調閱臺灣臺南地方法院檢察署93年度偵字第12630號背信案件刑事案卷宗。
理 由
一、本件被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告丙○○與原告簽訂房地產委託銷售契約書，委託原告代為銷售系爭房地，委託銷售期間為93年1月8日起至93年4月8日止為期三月，被告乙○○與原告簽訂房地產銷售要約/承諾書，委託原告代為購買系爭房地，經原告仲介後，被告二人為規避仲介費，於仲介期滿二個月內自行買賣系爭房地，已然違約，爰依原告與被告丙○○所簽房地產委託銷售契約書第11條及原告與被告乙○○簽訂房地產銷售要約／承諾書第5條約定，分別請求被告丙○○及乙○○給付仲介費。
被告丙○○則以：兩造於委託銷售期間，有關房地買賣事宜，完全以電話聯繫，系爭房地經多次銷售議價皆無法成交，於仲介期間，被告丙○○與原告介紹的買方並未接觸，故無法為規避仲介費而使系爭房地買賣不成立。
嗣仲介期滿後一段時日，訴外人李亦純來電告知可介紹買賣系爭房地，簽約時，方知道買方姓名為乙○○。
並直至系爭房地完成交易手續，接獲原告寄來郵局存證信函，方知道被告乙○○先生，係原告曾經仲介過的客戶等語置辯。
被告乙○○則以：系爭房地並未貼出售標示，被告乙○○係因為看到訴外人李亦純所貼之廣告，經由被告乙○○之母親自行打電話給訴外人李亦純詢問，被告乙○○並不知道被告丙○○是原告的客戶等語置辯。
二、本件經整理及調查證據後，兩造對以下事實均不爭執：㈠被告丙○○於93年1月8日與原告簽訂房地產委託銷售契約書，委託原告代為銷售系爭房地，委託銷售期間為93年1月8日起至93年4月8日止為期三月。
委託銷售契約書第11條違約之處罰「委託人（即被告丙○○）有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付本約第5條所訂同額的服務報酬，並全額一次付予受託人（即原告）：．．．⒊委託期間屆滿後二個月，委託人與受託人曾經仲介之客戶成交時」。
㈡被告乙○○於93年2月22日與原告簽訂房地產銷售要約/承諾書，委託原告代為購買系爭房地，要約售期間至93年3月1日止。
房地產銷售要約／承諾書第5條則明載「買方（即被告乙○○）承諾經受託人居間介紹上開不動產而成交時，買方應支付承購總價的百方之二作為受託人之服務報酬。
．．．」㈢被告丙○○於93年4月20日與被告乙○○成交系爭房地，而被告乙○○係原告曾經仲介系爭房地之買受人。
三、本件所應審酌者為：㈠被告丙○○是否須依兩造房地產委託銷售契約書第11條約定給付原告服務報酬？⒈按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。
定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則。
二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。
三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」
，消費者保護法第12條定有明文。
復按「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。
二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。
三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。
四、其他顯有不利於消費者之情形。」
，消費者保護法施行細則第14條亦有明文。
⒉本件原告固主張被告二人經原告仲介後，為規避仲介費，竟使系爭房地買賣不成立，另於仲介期滿後，被告丙○○經由訴外人李亦純仲介，被告乙○○經由訴外人楊仕斌仲介，自行買賣系爭房地云云。
惟查：訴外人楊仕斌於臺灣臺南地方法院檢察署93年度偵字第12630案件偵查中陳稱：伊於92年7月起任職於原告公司，依據原告公司之規定，伊並未經手賣方資訊，僅負責開發買方資訊，買方向伊要約後，則接手另由開發賣方之人員與買方議價，伊於93年3月離職時均按照規定辦理，並未帶走任何客戶資料，伊也不認識丙○○，亦沒有將丙○○介紹與李亦純等語。
另證人李亦純於偵查中並到庭結證稱：原告公司週六、日都會沿街放置很多看板，伊有看到系爭房地在賣，伊先打電話至原告公司問明地址後，就自己過去看房子，當時有一群老先生老太太在聊天，其中一位自稱是丙○○舅舅的老先生，把丙○○的電話號碼給伊，伊也不能確定該名老先生是否確實為丙○○的舅舅，後來我找到丙○○的房子後貼紅紙條，乙○○的媽媽有看到紅紙條等語觀之，均核與被告丙○○及乙○○之抗辯相符，從而原告主張被告二人為規避仲介費，系爭房地買賣不成立，另於仲介期滿後，分別經由訴外人李亦純及楊仕斌仲介，自行買賣系爭房地云云，即難認為真實。
⒊次按關於兩造委託銷售契約書第11條違約特約，係居間人即原告已預先擬定之內容，被告丙○○僅能依該條款訂立契約之定型化契約，原告固為避免所仲介之買賣雙方為規避仲介費而私下成立買賣契約，造成原告利益受損，惟關於此等違約之約定，其限制之時間、範圍及方式，在社會一般觀念及商業習慣上，應合理適當且不危及受限制當事人之經濟利益，如該約定係以附合契約即定型化契約之方式訂定時，即應審酌該禁止之約定，是否因違反誠信原則而有顯失公平情形。
本件被告二人並非為規避仲介費用，而於原告仲介時故意使系爭房地買賣不成立等情，已如前述，又證人李國齊於偵查中亦到庭結證稱：原告公司之檔案室有四個業務員都可自由出入，亦可看見檔案資料，系爭房地之仲介，賣方由我負責，買方則由楊仕斌負責等語。
顯見買賣雙方及系爭房地之基本資料，均係由原告控管，該等重要資訊外流之風險，本應由原告承擔，原告反要求消費者即被告丙○○應於契約期滿後應詢問買方是否為原告客戶，而負擔本非被告丙○○所能控制之危險，即非合理，而依前述消費者保護法施行細則第14條及消費者保護法第12條之規定，本院爰認關於兩造委託銷售契約書第11條違約特約因違反誠信原則，因對消費者顯失公平而無效，從而本件原告據以請求被告丙○○給付仲介費90,000元及法定遲延利息，即非有理，應予駁回。
㈡被告乙○○是否須依兩造房地產銷售要約／承諾書第5條約定給付原告服務報酬？⒈按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條第1項之規定甚明。
⒉原告主張被告乙○○於93年2月22日與原告簽訂房地產銷售要約/承諾書，委託原告代為購買系爭房地，要約銷售期間至93年3月1日止，被告丙○○於93年4月20日與被告乙○○成交系爭房地等情，有房地產銷售要約／承諾書及土地登記謄本各一份可稽，並為兩造所不爭執。
又本件被告乙○○買受系爭房地，係於原告與被告乙○○之房地產銷售要約／承諾書屆期後，再經由證人李亦純之仲介而成交，本件系爭房地買賣契約既非因原告居間仲介議價而達成買賣雙方意思表示合致，從而，原告據以請求被告乙○○應依兩造房地產銷售要約／承諾書第5條約定給付原告服務報酬60,000元及法定遲延利息，亦非有據，應予駁回。
四、又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或舉證，經審核後於本件判斷之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 94 年 7 月 1 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 7 月 1 日
法院書記官
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