臺南簡易庭民事-TNEV,94,南小,634,20050713,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 94年度南小字第634號
原 告 甲○○
被 告 乙○○○大廈管理維護有限公司
法定代理人 吳憲錩
訴訟代理人 吳陳慶
被 告 丙○○○公寓大廈管理委員會
法定代理人 黃秋香
訴訟代理人 何康平
王清能
上列當事人間94年度南小字第634號損害賠償事件，本院於中華民國94年6月29日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告為丙○○○公寓大廈住戶，民國94年3月24日中午期間住所遭竊，損失財物總額約新臺幣（下同）70,000元。

㈡事發當日，大樓原管理員臨時請假，且未告知住戶即由一名陌生不知名男子代班，該男子讓所有人士自由進出，未讓非住戶填寫訪客登記表，且本大樓設有電梯刷卡，其代班管理員未適當過濾可疑人士及異常行為。

根據監視器顯示，犯罪者在本棟大樓滯留時間長達3小時，而代班管理員未盡管理住戶之責，導致犯罪者有機可趁。

㈢被告丙○○○公寓大廈管理委員會（以下簡稱為丙○○○管委會）委託被告乙○○○大廈管理維護有限公司（以下簡稱為遠太公司）承辦大樓綜合性管理服務，被告丙○○○管委會明知管理制度上的缺失，而未向被告遠太公司要求，未盡監督之責，為此請求被告賠償原告遭竊之損失。

㈣對被告答辯所為陳述：⑴管理工作執行不力：管理員簽收信件或上廁所等須離開管理室，管理委員會應先前考量安全的重要性而採用雙哨制度，管理制度的不健全衍生成歹徒可以自由進出的理由，若該理由成立，日後每當大樓出現犯罪行為，管理單位即可以管理員上廁所或簽收信件作為逃避責任的藉口。

⑵訪客登記未落實：凡住戶親友、養護中心家屬，要到旅行社的訪客、警察或其他值勤人員都不被允許自由進出，皆須進行訪客登記，但為何歹徒可以自由進出，訪客登記只給行為符合常規的善良百姓，歹徒罪犯可以不用落實，訪客登記形同虛設；

另外，管理員臨時請假，派一個完全不認識住戶面孔的人代班，不可能過濾進出和要求登記，應為管理監督失職。

⑶安全設置的漏洞：被告再三強調二、三樓間的門因為違反消防法規撤除，所以沒有辦法進行出入人員的管制，且以住商大樓，二樓為養護中心，故無法進行管制為由，原告認為因果關係薄弱。

①查詢消防法規及消防細則，並無看到禁止在樓梯間加裝安全門的相關規定。

②撤除門使危機擴大，卻沒有積極找出補強辦法，例如二樓至三樓間加裝攝影機；

在管理室前大樓必經出口設置刷卡門禁，或由管理員啟動的開關以過濾人員；

或加裝符合消防理念的安全門，遇熱自動開啟或可出不可進的安全門。

③養護中心有自己的門禁，且同樣以大樓的卡來管制進出，另外養護中心的病患均為行走不便，全須坐輪椅，應不可能有病患及家屬走樓梯情況發生，以此作為無法管理的理由，頗為牽強等語。

㈤聲明：①被告應給付原告70,000元。

②原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告方面：㈠被告丙○○○管委會辯稱：管理委員會只負責公共設施部份，因經費不充足，只能盡量增設防盜設備，但住戶遭竊不應由管理委員會負責等語。

㈡被告遠太公司則辯稱：丙○○○公寓大廈為一綜合大樓，人員進出複雜，且公司所聘用的管理員有限，如果管理員去上廁所時，就有可能發生空窗期。

但依管理合約，並無對住戶遭竊負賠償責任的要求等語。

㈢被告均聲明：駁回原告之訴。

三、原告主張其為丙○○○公寓大廈住戶，因被告丙○○○管委會、遠太公司對於該大廈管理不當，致其住所於94年3月24日遭竊，損失財物價值70,000元，為此基於侵權行為及債務不履行之法律關係，請求被告賠償等語。

被告丙○○○管委會辯稱管理委員會僅負責公共設施部份，住戶遭竊不應由管理委員會負責等語；

另被告遠太公司則以管理合約中，並無住戶遭竊應負賠償責任之約定等語置辯。

四、原告主張其為丙○○○公寓大廈住戶，於前開時間遭竊等情，已經提出租賃契約書、臺南市警察局第一分局受理刑事案件報案三聯單、大樓監視錄影帶翻拍照片三幀為證，被告對此且均未爭執，應可認屬實。

惟被告二人均否認應對原告之財物損失負責，且以前開情詞置辯。

是本件所應審酌者，乃為被告丙○○○管委會、遠太公司是否因故意或過失，侵害原告權利；

或未履行對原告之契約上義務，致原告受有損害而須負賠償責任。

五、原告援引民法第544條，主張被告丙○○○管委會、遠太公司應負債務不履行之損害賠償責任，係以被告對於丙○○○公寓大廈之安全管理有缺失作為所憑之論據。

然查：㈠被告遠太公司所以應對該公寓大廈提供綜合性管理服務，乃基於伊與被告丙○○○管委會間所簽訂之「委託合約書」，而原告並非該合約之當事人，自無本於該合約對被告遠太公司主張權利之餘地。

㈡次依公寓大廈管理條例第36條第3款所定，管理委員會職務雖包括「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」，住戶且應定期向管理委員會繳納管理費，但參照同法第29條規定管理委員會係由住戶選任之管理委員組成、管理委員並有任期限制等規定，足認管理委員會僅為公寓大廈之自治管理機關；

另依同法第19條、第18條第3項區分所有權移轉時，對管理費所組成之公共基金之權利亦隨同移轉，以及公共基金由管理委員會管理，運用則依區分所有權人會議之決議為之等規定，更可見管理費並非管理委員會管理公寓大廈之對價；

此外原告並未提出任何事證以說明其與被告丙○○○管委會間有何契約關係存在，原告對管委會主張債務不履行之賠償責任，亦屬無據。

六、原告另以被告二人對於丙○○○公寓大廈之安全管理，包括管理員職務執行、進出管制、安全設施等均有缺失，主張被告應依民法第184條第1項、第188條第1項負侵權行為損害賠償責任。

㈠經查，丙○○○公寓大廈位於臺南市東門圓環附近，為一住商混合大樓，共11層。

該大樓之一樓、地下一樓設有薛澤杰復健中心，二樓另設有揚明養護中心，三樓以上則為一般住戶。

前往該大樓三樓以上樓層，可循安全梯或電梯兩種方式，欲從一樓搭乘電梯往上者，有刷卡管制，但若由地下停車場進入大樓，於停車場搭電梯則無須刷卡；

安全梯有兩組，由大樓外進入之方式有四，其一係先由地下停車場連接安全梯，其二係由一樓薛澤杰復健中心進入後，由其內部樓梯下到地下一層再通往安全梯，其三係經過一樓管理室旁通道連接，最後則由一樓側門鐵門進入。

至於出入人員之控管，進入地下停車場須有遙控器控制升降機，一樓電梯有刷卡管制，另有管理員之設置，惟對於前往二樓養護中心之病患或探病親友，多未予以登記；

此外，管理室設有一錄影監視器，安全梯二、三樓間則自94年5月6日起，另設一錄影監視器等情，已據本院94年6月3日現場勘驗清楚，製有勘驗筆錄存卷足憑。

對照丙○○○公寓大廈之出入管道複雜，現有鐵門、管理員、監視器等，顯然不足以掌控進出該大廈之人員，原告指摘，應非無據。

㈡被告遠太公司雖與被告丙○○○管委會間有契約關係，由該公司承辦丙○○○公寓大廈之綜合性管理服務，惟被告遠太公司僅提供管理服務，對於該大廈之硬體設備並無設置之權利或義務，此觀二被告所簽訂之「委託合約書」甚明。

原告雖以疑似竊賊進入該大廈時，管理員並不在管理室內，主張被告遠太公司之管理有缺失。

然原告指稱管理員怠忽職守，並未舉證以實其說；

又依前揭勘驗筆錄，可知丙○○○公寓大廈之出入人員並不限於住戶，管理員要排除不明人士進入，實有困難；

至於訪客登記本無強制性，更難以確保登記之真實性，原告藉此主張被告遠太公司管理疏失致竊賊入侵，尚非可採。

㈢另一方面，管理委員會之職務包括公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，公寓大廈管理條例第36條第3款雖有明文，惟管理委員會之經費來源為公共基金，而公共基金之運用則須區分所有權人會議之決議，同法第18條第1項、第3項亦有明文。

本件被告丙○○○管委會就該公寓大廈之安全與管理，已採取僱用被告遠太公司、電梯刷卡管制上樓、地下停車場進出管制，並曾在二、三樓樓梯間裝設鐵門，後因遭舉發違反消防法規而拆除，被告丙○○○管理委員會則另行加裝一監視錄影器，此乃兩造所不爭執，則被告丙○○○管委會就該大廈之安全管理，已經採取相當措施；

以原告住宅遭竊之事實，以及本院現場勘驗結果，固可認尚有不足之處，惟公寓大廈之安全管理，既同時牽涉公共基金及區分所有權人會議之決定，原告且未提出具體事證以說明安全管理之不足應歸責於管理委員會，原告主張被告丙○○○管委會因不作為而侵害其權利，亦不足取。

七、綜上所述，原告與被告遠太公司、丙○○○管委會間既無契約關係，本無對該二人主張債務不履行損害賠償之餘地；

另一方面，原告就被告遠太公司對管理員之管理有疏失、被告丙○○○管委會因違反作為義務而致該大廈安全管理不足等情，均未舉證以實其說，原告徒以其住處遭竊之事實，主張被告有侵害其權利之行為，亦屬無據。

從而，原告本於債務不履行、侵權行為之法律關係，請求被告遠太公司、丙○○○管委會給付70,000元，即無理由，應予駁回。

八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19，判決如主文。

中 華 民 國 94 年 7 月 13 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 吳坤芳
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺南市○○路○段308號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 94 年 7 月 13 日
書記官 黃鋕偉