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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 95年度南簡字第157號
原 告 財團法人臺灣省私立臺南仁愛之家
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國95年6月15日
言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新台幣肆拾參萬玖仟玖佰貳拾元及自民國九十四年十二月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）被告與原告簽訂財團法人臺灣省私立臺南仁愛之家土地租賃契約書，約定承租原告所有臺南市○○段672-3地號、面積193.38平方公尺之土地（下稱系爭土地），兩造原定有書面租賃契約，因年代久遠，已遺失，而租賃契約屆期
後，雙方未再另行簽訂租賃契約，被告仍為系爭土地之使
用收益，原告亦未即表示反對之意思表示，兩造間就系爭
土地應有不定期限租賃契約關係之存在。詎被告積欠原告
90年1月份起至94年6月止之租金，共計新台幣（下同）439,920元未繳納（計算式如附表所示），爰依租賃契約之法律關係，提起本訴訟。
（二）租金之請求數額，有依公告地價之調降而隨之調整，系爭土地之通路因道路施工之故，而遭到封閉係95年度之事，與本件租金之請求無關。
（三）聲明：被告應給付原告439,920元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則抗辯稱：
（一）對於原告主張兩造間有不定期租賃關係存在，及自90年1月份起至94年6月止之租金未繳納沒有意見，但是原告所請求之租金額以公告地價百分之3計算金額過高，因為：
1、原告所繳納之地價稅僅按公告地價千分之2計算，與原告所請求之年租金數額依公告地價百分之3相較，二者相差
甚大。
2、被告已經居住在系爭土地50餘年，當初承租系爭土地係凹凸不平之地，經被告整地後，才有如今之現況。
3、承租系爭土地之始，原告雖曾依公告地價百分之4計算租金，但當時金融機構放款利率較高，如今，金融機構之利
率已調降，原告自應以公告地價百分之2來計算租金。
4、系爭土地僅有臨路之前半部做為店面使用，後半部係供住家使用，不能整筆土地之租金計算標準均同一。
5、鄰近房屋之租金，較原告主張系爭土地之租金為便宜。
6、被告之祖先係因貧窮才向原告承租系爭土地，原告自應給承租戶優惠之租金計算。
7、被告承租使用之面積應不足193.38平方公尺。
（二）聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張之事實，業據原告之財團法人臺灣省私立臺南仁愛之家土地租賃契約書兩造間之租賃契約第四條（下稱系爭租賃契約書）、土地登記簿謄本各1件在卷可稽，被告對契約書之真正、積欠租金之期間及仍為土地之使用不爭執，惟以前情置辯。
四、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。
但其租賃定有期限者，不在此限。」
民法第442條定有明文。
又按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。
」、「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。
故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。
」最高法院47年台上字第1152號、48年台上字第521號分別著有判例可資參照。經查：
（一）兩造對於租賃之範圍、租期及租金等事項已為合意，依契約自由原則，非經他方之同意，或曾依民法第442條之規定，聲請法院調整租金，一方自不得任意就租金之數額予
以變更，是被告於系爭租賃契約存續期間內，自仍有依約
定租金繳納之義務。
（二）至於被告抗辯稱系爭土地之年租金數額依公告地價百分之3計算過高等情，係屬原告應否調降租金之事由，但原告
係以被告積欠90年1月份起至94年6月止之租金，而提起本件訴訟，均屬提起本件訴訟之日即94年12月5日之前已發生之租金，被告既未能證明在起訴前，曾向法院提起增
減其租金之訴訟，從而，原約定之租金額，並不因租賃不
動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，其空言
抗辯租金過高，尚屬無據。
（三）原告主張被告承租使用系爭土地之面積為193.38平方公尺，雖為被告所否認，但本院於95年4月28日會同兩造及地政人員到場欲測量占用面積時，被告陳稱為節省測量費用
之支出，由原告內部之測量人員自行繪測即可（見是日之
勘驗筆錄），原告乃於95年5月23日具狀陳報經測量後被告占用之面積為191.32平方公尺，並於本院95年6月15日審理時，陳稱改依191.32平方公尺計算租金數額，並經被告同意在卷（見是日言詞辯論筆錄），從而，原告主張被
告承租面積為191.32平方公尺，自屬有據。
（四）原告得請求之租金數額，依兩造間系爭租賃契約書第4條載稱：「租用期間，公告地價或租率變動時，甲得隨時調
整租金，乙有接受之義務，不得異議，惟甲應事前通知乙
」等語可知，係依公告地價之調整作為計算之依據。原告
主張被告積欠90年1月份起至94年6月止之租金一節，既為被告所不否認，其中系爭土地係自同段672地號土地於91年2月25日分割而來，90年1月份起至92年12月份止、93年1月份起至94年6月份止之公告地價分別為：22,000元、15,801 元，有台南市台南地政事務所95年5月11日台南地所地字第0950004583號函1份附卷可參，而原告又主張系爭土地之年租金係依公告地價百分之3計算，則被告租欠原
告自90年1月起至94年6月止之租金數額，合計為439,920元（計算式如附表所示）之租金未繳，依兩造契約約定，
被告自有支付之義務，是原告請求被告給付上開數額租金
，自屬有據。
（四）從而，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金439,920元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即94年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係屬民事訴訟法第427條第2項第8款因租金涉訟應適用簡易訴訟之事件，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 29 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 陳淑勤
上列判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺南市○○路○段308號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 7 月 5 日
書記官 林賢輝
~F0
~T40
附表
┌─────┬────┬───────┬────────┐
│積欠年份 │每月租金│年度積欠總額 │備 註 │
│（民國） │(新臺幣)│ （新臺幣） │（計算式，小數點│
│ │ │ │ 以下四捨五入） │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│90年1月至1│8760元 │105120元 │原訂租金額應為 │
│2月 │ │ │：22000×191.32 │
│ │ │ │×3﹪=126271元。│
│ │ │ │但原告僅請求1051│
│ │ │ │20元。 │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│91年1月至1│同上 │同上 │同上 │
│2月 │ │ │ │
│ │ │ │ │
│ │ │ │ │
│ │ │ │ │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│92年1月至1│同上 │同上 │同上 │
│2月 │ │ │ │
│ │ │ │ │
│ │ │ │ │
│ │ │ │ │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│93年1月至1│6920元 │83040元 │原訂租金額應為 │
│2 │ │ │：15801×191.32 │
│ │ │ │ ×3﹪=90691元。│
│ │ │ │但原告僅請求8304│
│ │ │ │0元 │
│ │ │ │ │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│94年1月至 │同上 │41520元 │原訂租金額應為 │
│6月 │ │ │：15801×191.32 │
│ │ │ │×3﹪÷12×6=453│
│ │ │ │46元。但原告僅請│
│ │ │ │求41520元 │
├─────┴────┼───────┼────────┤
│合 計 金 額 │439920元 │ │
└──────────┴───────┴────────┘
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