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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 95年度南簡字第224號
原 告 財團法人臺灣省私立臺南仁愛之家
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國95年6月15日
言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新台幣肆拾參壹仟柒佰捌拾壹元及自民國九十五年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）被告與原告簽訂財團法人臺灣省私立臺南仁愛之家土地租賃契約書，約定承租原告所有臺南市○○段672地號、面積244.79平方公尺之土地（下稱系爭土地），兩造原定有書面租賃契約，因年代久遠，已遺失，而租賃契約屆期後
，雙方未再另行簽訂租賃契約，被告仍為系爭土地之使用
收益，原告亦未即表示反對之意思表示，兩造間就系爭土
地應有不定期限租賃契約關係之存在。
詎被告積欠原告90年7月份起至94年6月止之租金，共計新台幣（下同）535,695元未繳納（計算式如附表一所示），爰依租賃契約之法律關係，提起本訴訟。
（二）租金之請求數額，有依公告地價之調降而隨之調整，系爭土地之通路因道路施工之故，而遭到封閉係95年度之事，與本件租金之請求無關。
（三）聲明：被告應給付原告535,695元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則抗辯稱：
（一）對於原告主張兩造間有不定期租賃關係存在，及承租面積為244.79平方公尺，暨自90年7月份起至94年6月止之租金未繳納沒有意見，但是原告所請求之租金額以公告地價百
分之3計算金額過高，因為：
1、原告所繳納之地價稅僅按公告地價千分之2計算，與原告所請求之年租金數額依公告地價百分之3相較，二者相差
甚大。
2、系爭土地這些年公告地價下跌，但原告請求之租金數額並未調降。
3、系爭土地所面臨之馬路因進行道路工程而遭到封閉，影響附近商業活動之進行，原告應調降租金。
4、承租戶土地移轉時亦須繳交過戶費（即18個月之租金），才能過戶，極不合理。
5、承租系爭土地所興建之建物第1層雖做店面使用，但已經很久沒租出去了。
（二）系爭土地周遭之承租戶，已就原告租金請求一事，成立自救會，也透過市政府及民意代表介入協商，迄今尚未有結
論，只要原告同意調降租金之請求，被告願與之和解。
（三）聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張之事實，業據原告之財團法人臺灣省私立臺南仁愛之家土地租賃契約書兩造間之租賃契約第四條（下稱系爭租賃契約書）、土地登記簿謄本各1件在卷可稽，被告對契約書之真正、積欠租金之期間及仍為土地之使用不爭執，惟以前情置辯。
四、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。
但其租賃定有期限者，不在此限。」
民法第442條定有明文。
又按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。
」、「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。
故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。
」最高法院47年台上字第1152號、48年台上字第521號分別著有判例可資參照。經查：
（一）兩造對於租賃之範圍、租期及租金等事項已為合意，依契約自由原則，非經他方之同意，或曾依民法第442條之規定，聲請法院調整租金，一方自不得任意就租金之數額予
以變更，是被告於系爭租賃契約存續期間內，自仍有依約
定租金繳納之義務。
（二）至於被告抗辯稱系爭土地之年租金數額依公告地價百分之3計算過高、系爭土地之通路目前因道路工程封閉影響商
業活動之進行、承租戶土地移轉時亦須繳交過戶費不合理
等情，係屬原告應否調降租金之事由，但原告係以被告積
欠90年7月份起至94年6月止之租金，而提起本件訴訟，均屬提起本件訴訟之日即94年12月5日之前已發生之租金，被告既未能證明在起訴前，曾向法院提起增減其租金之訴
訟，從而，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇
降，而失其拘束雙方當事人之效力，其空言抗辯租金過高
，尚屬無據。
（三）原告得請求之租金數額，依兩造間系爭租賃契約書第4條載稱：「租用期間，公告地價或租率變動時，甲得隨時調
整租金，乙有接受之義務，不得異議，惟甲應事前通知乙
」等語可知，係依公告地價之調整作為計算之依據。原告
主張被告積欠90年7月份起至94年6月止之租金一節，既為被告所不否認，其中系爭土地90年7月份起至92年12月份止、93年1月份起至94年6月份止之公告地價分別為：22,000元、5,911元，有台南市台南地政事務所95年5月11日台南地所地字第0950004584號函1份附卷可參，而原告又主張系爭土地之年租金係依公告地價百分之3來計算，則被
告租欠原告自90年7月起至94年6月止之租金數額，合計為431,781元（計算式如附表二）之租金未繳，依兩造契約約定，被告自有支付之義務，是原告請求被告給付上開數
額租金，自屬有據，逾此範圍之請求，即屬無據，不應准
許。至於原告陳稱雖兩造間之租賃契約約定依公告地價調
整租金，但因93年度以後，系爭土地有與鄰地合併之情事，且系爭土地面臨馬路，應以區段地價每平方公尺16,125元作為計算租金之依據云云，然如前所示，不定期租賃契
約之當事人在未向法院聲請調整租金之前，雙方應受原約
定租金數額之拘束，原告陳稱93年度起改依區段地價計算租金一節，尚屬無據，不足採信。
（四）從而，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金431,781元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即95年1月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，
應予駁回。
五、本件係屬民事訴訟法第427條第2項第8款因租金涉訟應適用簡易訴訟之事件，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
六、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 29 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 陳淑勤
上列判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺南市○○路○段308號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 7 月 3 日
書記官 林賢輝
附表一（原告起訴請求之金額）
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│積欠年份 │每月租金│年度積欠總額 │備 註 │
│（民國） │(新臺幣)│ （新臺幣） │（計算式，小數點│
│ │ │ │ 以下四捨五入） │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│90年7月至1│12267.5 │73605元 │原訂租金額應為 │
│2月 │元 │ │：22000×244.79 │
│ │ │ │×3﹪÷12×6=807│
│ │ │ │81元。但原告僅請│
│ │ │ │求73605元。 │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│91年1月至1│同上 │147210元 │原訂租金額應為 │
│2月 │ │ │：22000×244.79 │
│ │ │ │×3﹪=161561元。│
│ │ │ │但原告僅請求1472│
│ │ │ │10元。 │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│92年1月至1│12155元 │145860元 │原訂租金額應為 │
│2月 │ │ │：22000×244.79 │
│ │ │ │×3﹪=161561元。│
│ │ │ │但原告僅請求1458│
│ │ │ │60元 │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│93年1月至1│9390元 │112680元 │原訂租金額應為 │
│2 │ │ │：5911×244.79×│
│ │ │ │3﹪=43404元。 │
│ │ │ │但原告請求1126 │
│ │ │ │80元 │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│94年1月至 │同上 │56340元 │原訂租金額應為 │
│6月 │ │ │：5911×244.79×│
│ │ │ │3﹪÷12×6=21702│
│ │ │ │元。但原告請求56│
│ │ │ │340元 │
├─────┴────┼───────┼────────┤
│合 計 金 額 │535695元 │ │
└──────────┴───────┴────────┘
附表二（本院認定被告積欠之租金數額）
┌─────┬────┬───────┬────────┐
│積欠年份 │每月租金│年度積欠總額 │備 註 │
│（民國） │(新臺幣)│ （新臺幣） │（計算式，小數點│
│ │ │ │ 以下四捨五入） │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│90年7月至1│12267.5 │73605元 │原訂租金額應為 │
│2月 │元 │ │：22000×244.79 │
│ │ │ │×3﹪÷12×6=807│
│ │ │ │81元。但原告僅請│
│ │ │ │求73605元。 │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│91年1月至1│同上 │147210元 │原訂租金額應為 │
│2月 │ │ │：22000×244.79 │
│ │ │ │×3﹪=161561元。│
│ │ │ │但原告僅請求1472│
│ │ │ │10元。 │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│92年1月至1│12155元 │145860元 │原訂租金額應為 │
│2月 │ │ │：22000×244.79 │
│ │ │ │×3﹪=161561元。│
│ │ │ │但原告僅請求1458│
│ │ │ │60元 │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│93年1月至1│3617元 │43404 元 │原訂租金額應為 │
│2 │ │ │：5911×244.79×│
│ │ │ │3﹪=43404元。 │
│ │ │ │但原告請求1126 │
│ │ │ │80元 │
├─────┼────┼───────┼────────┤
│94年1月至 │同上 │21702元 │原訂租金額應為 │
│6月 │ │ │：5911×244.79×│
│ │ │ │3﹪÷12×6=21702│
│ │ │ │元。但原告請求56│
│ │ │ │340元 │
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│合 計 金 額 │431781元 │ │
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