臺南簡易庭民事-TNEV,98,南簡,113,20090316,2

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 98年度南簡字第113號
原 告 全亞洲不動產仲介經紀有限公司
統一編號
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
乙○○

上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於中華民國98年3月2日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰捌拾貳元由原告負擔。

事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
本件原告聲請支付命令時，原聲請被告應給付原告新臺幣（下同）234,000元，及自民國97年8月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，被告於法定期間內對支付命令提出異議，依法以支付命令之聲請視為起訴，嗣原告於本院審理中變更聲明為被告應給付原告234,000元（見本院卷第17頁），復變更聲明為被告應給付原告234,000元，及自97年11月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第39頁），又變更聲明為被告應給付原告234,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年12月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第34頁），原告所為核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠被告丙○○基於出售其所有門牌臺南市○區○○○路3段486號房屋及坐落台南市○區○○○段2231-4地號不動產（下稱系爭房地）之意思表示，於97年5月9日授權其夫即被告乙○○為代理人與原告簽訂專任委託銷售契約書，委託原告仲介銷售，原約定委託銷售價額為4,980,000元，嗣後由被告乙○○簽立委託銷售／出租契約內容變更同意書，同意變更委託銷售價格為3,900,000元，經原告積極銷售並居間斡旋，以銷售底價3,900,000元出售予訴外人戊○○，原告於成交後隨即通知被告約定簽約時間，然被告卻藉故拖延拒絕簽約，原告及買方即訴外人戊○○為求慎重，乃寄發存證信函正式通知，原告更多次派員協調出面簽約事宜，然被告皆相應不理，致系爭房地銷售案無法順利簽約完成，被告違反雙方所訂定專任委託銷售契約書貳、第4條及第5條，被告應給付銷售總價4%之服務報酬234,000元，惟屢經催討未獲給付，爰依專任委託銷售契約之法律關係，提起本件訴訟。
㈡對於被告答辯之陳述：
被告乙○○於97年全年收入達90餘萬元，被告丙○○收入亦高達96萬元，依專任委託銷售契約，原告本得向被告收取銷售總價百分之2違約金，原告已予以減免不再收取，惟原告為銷售系爭房地，以廣告、登報、網路及現場人員方式行銷，乃向被告要求給付銷售總價4%之服務報酬。
㈢並聲明：被告應給付原告234,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年12月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告則以：
㈠被告丙○○：
被告丙○○授權被告乙○○與原告簽訂委託銷售契約書之銷售金額為4,980,000元，被告乙○○未得被告丙○○之同意，且在被告丙○○不知情之狀況下，違反被告丙○○之意思與原告簽訂變更同意書，將銷售金額變更為3,900,000元，應屬無效，原告向被告丙○○請求服務報酬應無理由。
且被告丙○○為殘障人士，本身亦有負債，處境堪憐，其雖努力賺錢，惟所得收入須繳交房租及貸款，實無資力給付服務報酬。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告乙○○：
被告乙○○雖有簽署專任委託銷售契約書及委託銷售／出租契約內容變更同意書，惟於簽訂專任委託銷售契約書時，原告業務員並未明確告知違約處罰之約定，被告乙○○僅小學畢業，不瞭解契約利害關係，原告業務員顯未盡告知義務。
又被告乙○○於簽訂委託銷售／出租契約內容變更同意書時，曾向原告業務員詢問是否有將委託銷售金額變更為3,900,000元一事告知被告丙○○，惟原告業務員告以被告乙○○為代理人，無須告知被告丙○○，被告乙○○當時一心想解決負債，在未經被告丙○○同意之情形下，將委託銷售金額變更為3,900,000元。
被告乙○○為殘障人士，願原告同情處境，酌減賠償金額，以被告乙○○之能力，僅能賠償服務報酬6萬餘元，並聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：
原告主張被告丙○○授權被告乙○○與原告簽訂專任委託銷售契約書，約定系爭房地銷售金額為4,980,000元，其後被告乙○○復簽訂委託銷售／出租契約內容變更同意書，同意變更委託銷售價格為3,900,000元，經原告積極銷售並居間斡旋，依委託銷售底價3,900,000元出售予訴外人戊○○，惟原告通知被告出面簽約，被告卻藉故拖延拒絕簽約，被告違反雙方所訂定之專任委託銷售契約書貳、第4條及第5條，被告應給付服務報酬等情，惟為被告所否認，並以上開情詞為辯，是本件所應審究者為：㈠被告乙○○與原告訂立專任委託銷售契約書及委託銷售／出租契約內容變更同意書之效力如何？㈡原告請求被告給付服務報酬應否准許？
茲於下列說明本院判斷之意見。
㈠被告乙○○與原告訂立專任委託銷售契約書及委託銷售／出租契約內容變更同意書之效力如何？
⑴按代理人於代理權限，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。
民法第103條第1項定有明文。
代理行為須由代理人以本人名義為之，其所為意思表示或所受意思表示，始直接對本人發生效力，此觀民法第103條之規定自明。
若代理人以自己名義與他人為法律行為，則該法律行為發生之效果，應由代理人自行承擔（最高法院74年度台上字第605號判決意旨參照）。
故代理人以自己名義與他人為法律行為，對於本人不當然發生效力（最高法院96年度台上字第2735號判決意旨參照）。
⑵系爭房地雖為被告丙○○所有，惟被告乙○○於97年5月9日係以被告乙○○之名義與原告簽訂專任委託銷售契約書，約定由原告居間仲介銷售系爭房地，委託銷售金額為4,980,000元，委託期間自97年5月9日起至97年8月31日止，其後被告乙○○復簽訂委託銷售／出租契約內容變更同意書，變更系爭房地委託銷售價格為3,900,000元等情，此有專任委託銷售契約書、委託銷售／出租契約內容變更同意書附卷可憑，是以系爭房地所有權人雖為被告丙○○，被告乙○○並非系爭房地之所有權人，惟被告乙○○並非以被告丙○○名義與原告簽訂專任委託銷售契約書、委託銷售／出租契約內容變更同意書，而係以其自己名義為之，依上開說明，應由被告乙○○自行承擔法律行為之效果，其效力並不及於被告丙○○。
㈡原告請求被告給付服務報酬應否准許？
⑴系爭房地經原告居間仲介，訴外人戊○○於97年7月6日出價3,900,000元，原告依委託銷售底價3,900,000元與訴外人戊○○訂立確認書、附停止條件定金委託書，並通知被告丙○○出面與訴外人戊○○訂立買賣契約，但被告丙○○認為被告乙○○變更委託銷售金額太低，拒絕訂立買賣契約，經訴外人戊○○以存證信函通知告丙○○限期出面簽訂買賣契約，被告丙○○並未依限簽約等情，業據證人戊○○於本院審理中到庭結證：我至台南訪友時見系爭房屋銷售，因系爭房屋在德安百貨附近，具有投資價值，加上我先生工作可能南調，所以有意購買，我已預付訂金5萬元，並約定時間簽約，但在簽約前，中信房屋林先生表示被告丙○○對於售價有意見，由我先生出面與被告丙○○商談結果，被告丙○○要求提高售價30萬元，但我先生不願接受，後來我有寄存證函給被告丙○○至等語明確等語明確（見本院卷第33頁），並有確認書、附停止條件定金委託書、存證信函各1份在卷可憑，堪可採信。
⑵被告乙○○與原告訂立專任委託銷售契約書及委託銷售／出租契約內容變更同意書之效力，固應由應由被告乙○○自行承擔法律行為之效果，其效力並不及於被告丙○○，已如前述，惟依原告與被告乙○○簽訂專任委託銷售契約書第貳部分第4條服務報酬計算及支付方式第1項約定：「乙方（即原告）之服務報酬請求權，於甲方（即被告乙○○）簽認買方之「附停止條件定金委託書」或「內政部版要約書」，或買方簽認「購屋承諾書」時發生，甲方應給付乙方之服務報酬，計算方式依實際成交總價百分之4計算。」
；
第5條違約處理第1項、第2項約定：「甲方有本條第2項各款情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務。」
；
「除第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第2條委託銷售總價百分之2計算之違約金外，有其餘各款情形，甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之6（其中百分之4為服務報酬、百分之2為違約金）。
…⑶甲方同意出售並簽署「附停止條件定金委託書」後，或買方依第壹部分第4條第1項簽署「購屋承諾書」後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書，或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；
或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者。」
；
第壹部分第4條定金（及附停止條件定金）之收取及其效力第1項約定：「若買方同意本契約甲方之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立」；
第2項約定：「買方變更甲方之銷售條件時，甲方同意買方應支付附停止條件定金。
但附停止條件定金須在甲方同意依買方之購屋條件出售並於「附停止條件定金委託書」上簽認時，方生定金效力。
且甲方未同意出售前，買方保有隨時撤回之權利」；
第3項約定：「甲方同意依買方購屋條件出售並簽署「附停止條件定金委託書」時，或買方依第1項簽署「購屋承諾書」時，買賣契約已有效成立。
如因可歸責於甲方之事由，致無法完成不動產買賣契約之簽訂者，甲方應加倍返還買方已支付之定金。
但因可歸責於買方事由者，買方已支付之定金不得請求返還」；
此觀諸專任委託銷售契約書自明。
本件被告乙○○僅簽署專任委託銷售契約書及委託銷售／出租契約內容變更同意書，惟並未同意出售系爭房地，且未在買方簽署之「附停止條件定金委託書」上簽認，況買方即訴外人戊○○亦未依專任委託銷售契約書第壹部分第4條第1項之約定簽署「購屋承諾書」，被告乙○○與買方即訴外人戊○○亦未簽定不動產買賣契約書，自無簽訂不動產買賣契約後不賣之情事，又系爭房地買賣契約自始未成立，亦不發生因可歸責於被告乙○○之事由致買方解除買賣契約之情形，核與專任委託銷售契約書第貳部分第4條第1項給付服務報酬義務及第貳部分第5條第2項第3款違約處罰之要件不符，被告乙○○應不負給付服務報酬或違約處罰之責任。
五、綜上所述，被告乙○○與原告訂立專任委託銷售契約書及委託銷售／出租契約內容變更同意書之效力，固應由應由被告乙○○自行承擔法律行為之效果，其效力並不及於被告丙○○，惟被告乙○○僅簽署專任委託銷售契約書及委託銷售／出租契約內容變更同意書，核與專任委託銷售契約書第貳部分第4條第1項給付服務報酬義務，及第貳部分第5條第2項第3款違約處罰之責任要件不符，被告乙○○、丙○○均不負給付服務報酬之責。
從而，被告依據專任委託銷售契約之法律關係，訴請被告應給付原告234,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年12月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。
六、本件訴訟費用確定為4,182元（即第一審裁判費2,540元及證人旅費1,642元，合計4,182元），應由敗訴之原告負擔。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 16 日
臺南簡易庭法 官 張桂美
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 16 日
書記官 謝安青