臺南簡易庭民事-TNEV,106,南簡,214,20170523,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 106年度南簡字第214號
原 告 吳黃朱梅
被 告 謝國隆
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，經本院於民國106年5月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段0000○0地號土地（下稱系爭土地）為原告於民國81年3月26日所購買，惟因該土地係屬農地，需有自耕農證明才可登記，故假借訴外人黃惇悟之名義登記，系爭土地實為原告所有。

原告擔任訴外人偉發實業有限公司（下稱偉發公司）之負責人，因偉發公司於84年間要使用倉庫，需有租賃之名義才有保障，原告乃向黃惇悟承租系爭土地。

系爭土地嗣經本院105年度司執字第00000號強制執行事件於106年1月19日拍賣，由被告拍得；

原告為土地法第104條第1項所定之承租人，系爭土地上之建物則為偉發公司所起造，故原告對系爭土地有優先承買權存在。

又系爭土地僅係借名登記於黃惇悟名下，真正所有權人為原告，故上開拍賣應屬無效。

爰提起本訴，聲明求為判決：⒈確認原告對系爭土地有優先承買權存在，⒉確認本院105年度司執字第84963號強制執行事件於106年1月19日就系爭土地所為之拍賣無效。

二、被告則以：原告既主張將系爭土地借名登記予黃惇悟，理論上不可能再向黃惇悟租地，否認原告所提出租賃契約之真正，該租賃契約之內容違反經驗及論理法則，不能證明原告有承租系爭土地之事實，且系爭土地上之建物為偉發公司所有，並非原告所有等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：(一)查系爭土地登記為訴外人黃惇悟所有，該土地經本院105年度司執字第84963號強制執行事件於106年1月19日拍賣，由被告以新臺幣277,200元得標等情，業經本院調取上開強制執行卷宗查閱無訛，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

(二)按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。

又民事訴訟係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。

又私文書應由舉證人證其真正，但他造於其真正無爭執者，不在此限，此則為民事訴訟法第357條所明定。

原告主張其為系爭土地之承租人乙節，既為被告所否認，即應由原告就其主張之事實負舉證之責。

而原告固提出土地租賃契約書1份（見本院卷第9頁），作為其與系爭土地所有人黃惇悟間就系爭土地有租賃關係之證明，惟被告已否認該份私文書之真正，而原告並未另行提出證據以證明該份土地租賃契約書為真正，則依前開說明，自難認該租賃契約書為真正，不足採為對原告有利之證據。

原告復未另行舉證證明其與黃惇悟間就系爭土地有租賃關係存在，則原告以其為系爭土地承租人為由，主張其對系爭土地有民法第104條第1項所定之優先承買權，即非有據。

(三)次按強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣固為無效（司法院院字第578號解釋參照），惟不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；

依土地法所為之登記，有絕對效力。

民法第758條第1項、土地法第43條分別定有明文。

我國民法就不動產物權採登記要件主義，除法律另有規定外，不動產物權之有無，全依土地或建物登記簿登載之狀態為準。

又稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名人與出名人間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。

是借名人有將該財產所有權移轉予出名人之意思表示，出名人亦有同意該財產所有權移轉於己之意思表示，並依法完成所有權移轉登記手續者，出名人即取得該財產之所有權，僅出名人基於其與借名人間之內部關係（即借名登記契約），對於借名人負契約約定之義務，及於借名登記契約終止時，負將借名登記之物返還予借名人之給付義務（最高法院103年度台上字第2142號裁判意旨參照）。

原告主張其與黃惇悟間就系爭土地有借名登記關係此節，縱認屬實，然依上開說明，原告不過得依其與黃惇悟間之借名登記契約對黃惇悟主張權利而已，系爭土地之所有權人仍為黃惇悟，而非原告；

是本院105年度司執字第84963號強制執行事件於106年1月19日就系爭土地所為之拍賣，即無拍賣第三人所有之不動產之無效情形存在。

原告以其為系爭土地真正所有權人為由，主張上開拍賣無效，於法無據。

四、綜上所述，原告請求確認其就系爭土地有優先承買權，及請求確認本院105年度司執字第84963號強制執行事件於106年1月19日就系爭土地所為之拍賣無效，均無理由，不應准許。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
臺南簡易庭 法 官 張玉萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 24 日
書記官 蘇美燕