臺南簡易庭民事-TNEV,110,南簡,1389,20211129,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
110年度南簡字第1389號
原 告 黃林水連
被 告 陳俞帆

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國110 年11月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、本件被告未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告方面：㈠兩造於民國108年4月4日（日期，下以「00.00.00」格式表示），就原告所有之門牌號碼臺南市○區○○路000號房屋之二樓（下稱系爭房樓），簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書、系爭租約），約定下列條款：①租期：108.05.01-113.04.30 。

②租金：每月新臺幣（下同）2萬5000元、於每月5日前支付。

③擔保金（押租金）：5萬元。

除有契約第11條第3項（未為預告而終止租約之1個月違約金）、第12條第4項（終止租約後之遲延返還房屋或未付費用之抵償）、第16條第2項（代清除承租人遺留物費用）外，於租約期滿或終止由承租人返還房屋時，由出租人返還承租人（第4條）。

④出租人終止租約：遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付（第14條第1款）。

㈡惟被告於租賃期間即屢欠租金，原告於109.11.26以存證信函催告限期（10日內）償還全部欠租即終止租約，被告逾期未償還欠租且未返還系爭房樓，故於110.06.28起訴請求被告返還系爭房樓並給付相當租金之損害金。

㈢爰依所有權、租賃、不當得利之法律關係請求被告返還系爭房樓、搬遷前相當租金損害，並聲明：①被告應將系爭房樓騰空遷讓返還予原告。

②被告應自110.07.05起至遷讓系爭房屋之日止按月於每月給付2萬5000元予原告。

③請准宣告假執行。

三、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提書狀作聲明陳述，僅於與本院公務電話表示調解日會到場（110.07.22 ）、正陸續還款處理中（110.10.07）。

四、事實認定㈠原告依提出房屋租賃契約書、109.11.26存證信函、被告租金匯款交易紀錄暨被告繳租明細表，主張系爭租約已經終止，然查：⒈當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。

其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用。

作為擔保承租人債務之押租金，為租賃契約外之另一契約（最高法院72台上4885號、77台上2177號判決要旨參照）。

是依押租金之擔保性質，於租賃關係存續中，除契約另有約定押租金自動抵充到期未付租金、或出租人同意以押租金抵償該租金、或有其他法律規定（土地法第100條第3款）外，承租人不得主張以押租金抵充到期未付租金。

⒉原告以109.11.26 存證信函為限期償還全部欠租之催告與條件成就之終止租約表示，然查：⑴該存證信函內容，查係「…（租約條件記載，從略）…，至今已積欠租金壹拾叁萬元，扣除簽約押金、違約金，尚欠壹拾萬伍仟元整，達四期多之總額，特發函通知，請於函到十日內，清償所有積欠租金，逾期將依法終止租約，收回房屋並向台端請求應付之全部租金，希勿自誤。」

。

⑵依上開內容，原告係租賃關係存續中就押租金為表示抵充已欠租金表示，是如依附表之被告租金匯款交易紀錄，於以押租金抵充後，被告當月累欠租金係5 萬元。

該存證信函所載之積欠金額，容係有誤（另存證信函雖稱有「違約金」，惟依系爭契約書並未有承租人遲延支付租金應付違約金之約定，該契約約定之違約金僅有：①第11條之未預告提前終止租約之違約金、②第12條之租約屆期或終止後之遲延未返還房屋之違約金。

是就此部分記載，亦係有誤）。

⑶系爭租約係房屋租賃契約，如因承租人欠租而欲終止契約，應依民法第440條第1項、第2項前段規定之程序（系爭租約第14條第1款亦為相同意旨約定），且因系爭契約租金係於各期開始時支付，另需遲延給付額逾2 個月始得依催告程序終止租約（同條第2項後段）。

則於原告為該存證信函後，被告自存證信函當月（109.11 ）至110.04 止，其遲付租金總額尚未逾二個月，亦不符合土地法第100條第3款要件，則該存證信函之終止租約條件自未成就。

⑷依上開說明，本件尚難以該存證信函即逕認系爭租約已經原告合法終止。

⒊本件原告起訴時（110.06.28），被告積欠租金總額雖已逾二個月，然依起訴狀記載內容與現有卷內事證，尚無從將起訴狀認屬民法第440條規定之限期償還欠租之催告與終止租約之表示。

亦即：⑴租賃之契約要素在於取得租金，如出租人放棄租金請求權，除租期屆滿，即難以欠租為由請求返還租賃物（此外，如出租人放棄租金請求權，有可能使租賃關係變為使用借貸關係）。

⑵原告雖於本件起訴狀載有原告計算之被告欠租額，但原告訴之聲明，並未聲明請求償還該等欠租，僅聲明請求返還房屋與終止租約後按月損害金，自難將起訴狀認作有限期償還欠租之催告請求，則其既未催告償還欠租，自難認符合民法第440條規定之終止要件。

㈡綜上所述，本件尚難認系爭租約因被告積欠租金而已由原告合法終止租約，是原告以系爭租約已終止請求被告返還房屋並給付損害金，自屬無據。

五、從而，本件原告依租賃之法律關係，請求被告返還房屋並給付損害金，為無理由，應予駁回。

六、訴訟費用負擔本件原告敗訴，爰依民事訴訟法第78條規定，命原告負擔訴訟費用。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 11 月 29 日
臺南簡易庭 法 官 陳世旻
附表： 年月 約定月租 該月實給 當月欠租 當月溢付 溢付還欠租 累欠租金 備註 108.05 25000 75000 0 50000 0 0 溢付款為押租金50000 108.06 同上 0 25000 0 0 25000 108.07 同上 45000 0 20000 0 5000 溢付金餘額0 108.08 同上 25000 0 0 0 5000 108.09 同上 0 25000 0 0 30000 108.10 同上 0 25000 0 0 55000 108.11 同上 25000 0 0 0 55000 108.12 同上 0 25000 0 0 80000 109.01 同上 0 25000 0 0 105000 109.02 同上 0 25000 0 0 130000 109.03 同上 45000 0 20000 20000 110000 109.04 同上 30000 0 5000 5000 105000 ．約定每月償還5000元欠租 109.05 同上 30000 0 5000 5000 100000 109.06 同上 30000 0 5000 5000 95000 109.07 同上 0 25000 0 0 120000 109.08 同上 30000 0 5000 5000 115000 109.09 同上 30000 0 5000 5000 110000 109.10 同上 0 25000 0 0 135000 109.11 同上 60000 0 35000 35000 100000 ．被告：11.16匯30000元 11.27匯30000元 ．原告11.26存證信函稱以押租金抵償後欠105000元 ．按左欄累欠租金，依存證信函以押金抵償後，該月累欠租金50000 109.12 同上 30000 0 5000 5000 95000 ．計入押金抵償後欠租45000 110.01 同上 30000 0 5000 5000 90000 ．計入押金抵償後欠租40000 110.02 同上 30000 0 5000 5000 85000 ．計入押金抵償後欠租35000 110.03 同上 30000 0 5000 5000 80000 ．計入押金抵償後欠租30000 110.04 同上 30000 0 5000 5000 75000 ．計入押金抵償後欠租25000 110.05 同上 0 25000 0 0 100000 ．計入押金抵償後欠租50000 110.06 同上 0 25000 0 0 125000 ．110.06.28起訴繫屬 ．計入押金抵償後欠租75000 110.07 同上 0 25000 0 0 150000 ．被告知110.07.28調解但未到 ．計入押金抵償後欠租100000 110.08 同上 0 25000 0 0 175000 ．計入押金抵償後欠租125000 110.09 同上 0 25000 0 0 200000 ．計入押金抵償後欠租150000 110.10 同上 30000 0 5000 5000 195000 ．計入押金抵償後欠租145000 110.11 同上 0 25000 0 0 220000 ．計入押金抵償後欠租170000 以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
書記官 林怡芳
附錄：本判決引用法條全文（依條號順次） 1 民法 第 440 條（同民國 88 年 04 月 21 日） ．承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
．租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
．租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
【最高法院87年台上字第1631號判決】 ．押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。
而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。
2 土地法 第 99 條（同民國 35 年 04 月 29 日） ．前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。
．已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。
第 100 條（同民國 35 年 04 月 29 日） ．出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
3 民事訴訟法 第 78 條（同民國 57 年 02 月 01 日） ．訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。
第 87 條（同民國 57 年 02 月 01 日；
節錄第1項） ．法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。
第 280 條（同民國 89 年 02 月 09 日） ．當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。
但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。
．當事人對於他造主張之事實，為不知或不記憶之陳述者，應否視同自認，由法院審酌情形斷定之。
．當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定。
但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限。
第 385 條（同民國 89 年 02 月 09 日；
節錄第1 、3 項） ．言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；
不到場之當事人，經再次通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決。
．如以前已為辯論或證據調查或未到場人有準備書狀之陳述者，為前項判決時，應斟酌之；
未到場人以前聲明證據，其必要者，並應調查之。
第 386 條（同民國 89 年 02 月 09 日） ．有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回前條聲請，並延展辯論期日： 一、不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者。
二、當事人之不到場，可認為係因天災或其他正當理由者。
三、到場之當事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者。
四、到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者。
第 436 條（同民國 88 年 02 月 03 日） ．簡易訴訟程序在獨任法官前行之。
．簡易訴訟程序，除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規定。