臺南簡易庭民事-TNEV,110,南小,1885,20220218,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
110年度南小字第1885號
原 告 簡凱倫
訴訟代理人 簡弘民
被 告 許馨尹



上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國111年2月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國110年8月29日委託大家房屋臺南東橋總圖加盟店（下稱大家房屋），以買賣議價委託書（下稱系爭委託書）出價新臺幣（下同）895萬元，承購被告所有位於臺南市安南區「水律川」建案F5-10樓的預售屋（下稱系爭不動產），並給付議價保證金10萬元，被告已於110年9月1日在系爭委託書上簽名同意出售，兩造議價成功。

惟被告於議價成功後竟違約不賣，依據系爭委託書第4條第4項之約定，被告違約不賣或不依約履行時應加倍退還原告保證金，本件買賣契約應予以解除。

爰依系爭委託書之法律關係，請求被告給付違約金等語。

並聲明：被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告抗辯略以：被告於110年8月11日委託仲介朱寶章出售系爭不動產，想換成較便宜之房屋，但朱寶章一直未替被告尋得合適房屋，因此被告於110年8月31日便以LINE告知朱寶章系爭不動產不想賣了。

朱寶章卻聲稱已有買主出價並交付斡旋金10萬元，被告如果不賣要罰50至60萬元，被告只好於110年9月1日與朱寶章見面，簽名同意出售系爭不動產。

原告於110年8月29日11時39分以LINE詢問朱寶章系爭不動產的開價金額，同日20時26分才收到朱寶章傳送的元銷不動產經紀有限公司（下稱元銷不動產）帳戶封面照片，卻於同日0時0分即轉帳10萬元，可見原告下斡旋者應為其他房屋，後續LINE對話紀錄亦屬刻意造假。

又被告於110年10月1日即告知朱寶章歸還原告斡旋金，原告要求10萬元違約金過高，應予酌減等語。

併為答辯聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷

(一)查被告於110年間委託大家房屋銷售其所有之系爭不動產，當時仲介為朱寶章等情，為兩造所不爭執，此部分事實，首堪認定。

(二)原告主張其於110年8月29日與大家房屋簽訂系爭委託書，委託大家房屋以895萬元之價格與被告商議系爭不動產買賣事宜，原告同日並給付仲介朱寶章議價保證金10萬元，被告原已於系爭委託書上簽名同意出售系爭不動產，嗣後卻違約不賣，依系爭委託書第4條第4項約定，被吿應給付原告10萬元等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：1.原告得否依系爭委託書第4條第4項約定，請求被告給付10萬元？2.被告抗辯原告請求之金額過高，應予酌減，有無理由？茲逐一分述如下。

(三)原告主張依系爭委託書第4條第4項約定請求被告給付違約金10萬元，要屬有據：1.按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」；

「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第153條、第345條第2項分別定有明文，準此，買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點。

又締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，對於買賣必要之點(要素)既意思表示一致，則其買賣契約即為成立，並不因契約寫在何種紙張甚或僅有口頭約定而受影響，至其他非必要之點如付款方式、過戶程序、稅金負擔等兩造既無特別約定自應依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立（最高法院81年度台上字第2339號、77年度台上字第2479號裁判要旨參照）。

2.查原告於110年8月29日簽立系爭委託書，其前言欄記載「…2.…本件買賣指定由大家房屋總部推薦機構辦理『買賣價金履約保證』。

3.本件買賣由受託人指定大家房屋總部簽約中心推薦之地政士，辦理所有權登記及相關手續。

…」，原告並於「委託人確認簽名」處簽名，本文欄記載議價標的為系爭不動產及議價保證金為10萬元，以及第1條：「買方購買總價額為895萬元，議價期間至110年9月15日止」、第2條：「稅費及規費：⑴增值稅及交屋前一切稅費與費用由賣方負擔，契稅由買方負擔。

...」、第4條第1、3、4、5項：「議價條件：1.標的以現況及權狀登記之面積為準。

…3.賣方同意出售，則保證金轉為購屋定金之一部份...。

4.若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除。

5.若賣方同意出售，買方違約不買或不依約履行，則保證金由賣方沒收，買賣契約解除」等，原告並於「委託人（買方）」處簽名；

而被告亦於110年9月1日在系爭委託書之「賣方是否同意依上開內容出售？」欄位勾選「同意」，並於賣方簽名欄內簽名等情，有系爭委託書附卷可佐（見南司小調字卷第21頁）；

又原告於110年8月29日與大家房屋簽訂之確認書亦載明：「買賣議價委託書經賣方（即被告）簽署承諾出售後，買賣契約已經成立」等語，有確認書附卷可佐（見南司小調字卷第26頁），堪認原告依系爭委託書之內容就系爭不動產已提出承買之要約，而被吿對系爭委託書內容已明確表示願以該等條件出售之承諾，並同意由大家房屋代保管10萬元定金，足認原告於系爭委託書委託大家房屋居間仲介購買系爭不動產時，即已同意於以賣方簽認買賣議價委託書作為買賣契約成立之要件，並同意經由大家房屋居間傳達與賣方成立具違約金性質之定金契約。

據此，於被告在系爭委託書上簽名同意出售時，可認兩造就系爭不動產範圍、買賣總價等必要之點意思表示達成一致，兩造間之買賣契約應已成立。

3.被告雖辯稱其系爭委託書上簽名同意出售系爭不動產是因仲介朱寶章虛偽詐稱有買家已交付斡旋金，如被吿不同意簽名將有違約責任云云，惟被吿並未提出任何證據舉證以實其說，此部分所辯，已難採信。

況觀諸原告所提出之其與朱寶章間LINE對話紀錄（見本院卷第37至85頁），可知原告於110年8月28日向朱寶章詢問系爭不動產買賣事宜，翌日（29日）詢問開價、與朱寶章相約見面討論，並於同日20時26分收到朱寶章傳送之元銷不動產帳戶封面照片，嗣於同年月31日詢問斡旋單（即系爭委託書）簽收進度，同年9月1日朱寶章傳送業經被告簽名之系爭委託書翻拍照片予原告，可見朱寶章向被吿表示有買家就系爭不動產進行議價等情，並非虛偽。

被吿雖否認偽造前開LINE對話紀錄形式之真正，惟經本院當庭勘驗檢視原告手機內留存之電子檔案，均核與原告提出之前開LINE對話紀錄相符（見本院卷第98頁），益徵被吿前開所辯，顯屬無據。

4.又原告於110年8月29日確實轉帳保證金10萬元至大家房屋所指定之元銷不動產帳戶乙節，亦有原告提出之台幣存款列印資料附卷可證（見本院卷第31至35頁），該資料固然顯示前開10萬元網路轉帳交易時間為「2021/8/29 00:00:00」，惟前開顯示時間可能因網路跨行轉帳、預約轉帳等銀行作業因素，轉入與轉出時間未能同步，尚難以此推論原告並未實際交付保證金，被吿辯稱原告與朱寶章通謀虛偽製造保證金10萬元已交付之假象云云，顯不可採。

5.系爭委託書既已有效成立，兩造自應受系爭委託書之拘束。

被告於議價成功後，拒絕與原告簽立系爭不動產之買賣契約書，確有違約不賣或不依約履行之情事。

而依系爭委託書第4條第4項約定：「若議價成功，賣方（即被告）違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方（即原告）保證金，買賣契約解除」等語，參以朱寶章前已退還原告原先之10萬元保證金，為原告自承在卷，據此，原告得依前開條款請求被告加倍給付保證金，即給付原告10萬元，即屬有據，應予准許。

(四)被吿抗辯原告請求之金額應依民法第252條規定酌減，要非可採：1.按違約定金（民法第249條所規定之定金之一種）之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，為最低損害賠償額之預定，故違約定金屬於要物契約。

違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；

除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定（民法第250條參照），屬於諾成契約。

兩者在性質上顯有不同。

約定之違約定金，除交付違約金之當事人證明其所交付違約定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例，得認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平外，並無民法第252條違約金酌減之規定（最高法院98年度台上字第710號判決意旨參照）。

復按民法為交易秩序安定之維護，不致使契約當事人肆意片面違約，而破壞交易秩序，故有加倍返還定金之規定，縱認定具有違約金性質，亦不宜酌減失當，始能遏止契約當事人恣意違約，而不致動搖社會經濟交易秩序之安定。

2.本件系爭委託書所約定之保證金，核其性質應屬違約定金，且被告並未提出證據證明此部分金額明顯過高而與原告所受損害顯不成比例之情事，是本院尚無從依民法第252條規定，酌減被告應加倍給付原告之保證金，被告抗辯應依民法第252條規定酌減，要非可採。

(五)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項分別定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為同法第233條第1項本文及第203條所明定。

本件原告所請求之金額屬給付未有確定期限之金錢債權，是原告依上開規定併予請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即110年10月23日（見南司小調字卷第41頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據，應予允准。

五、綜上所述，原告依系爭委託書之法律關係，請求被告給付10萬元，及自110年10月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件係適用小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行；

併依同法第436條之23、第436條第2項、第392條第2項規定，依職權為被告如預供擔保後，得免為假執行之宣告。

七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。

中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 許育菱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
依民事訴訟法第436條之24第2項之規定，對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。
且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中 華 民 國 111 年 2 月 22 日
書記官 吳采蓉